Indice de référence du loyer (IRL) INSEE 2023 : valeurs et calcul

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Depuis le 8 février 2008, l'Indice de Référence du Loyer permet aux bailleurs de réviser le loyer de leurs biens en location en fonction de la variation des prix à la consommation. L'indice de référence du loyer (IRL), publié trimestriellement par l'Insee, permet d'éviter les augmentations de loyer abusives, en particulier dans les zones tendues, en plafonnant les réévaluations annuelles.

Qu'est-ce que l'indice de référence du loyer ?

irl insee

Depuis la loi n° 2008-111 du 8 février 2008 pour le pouvoir d'achat, l'Indice de Référence du Loyer (IRL) sert de base pour la révision des loyers en cours de bail par les propriétaires. Il s'agit d'un indice défini tous les trimestres par l'Insee (Institut National de la statistique et des études économiques), qui s'applique aux logements vides et aux logements meublés. L'indice de référence du loyer concerne les baux signés aprÚs février 2008, mais également les baux en cours à cette date, sans qu'il soit nécessaire de signer un avenant au contrat de location.

L'Indice de Référence du Loyer est calculé à partir de la moyenne de l'indice des prix à la consommation (hors loyers et tabac) sur les douze derniers mois. Son objectif est ainsi de limiter l'augmentation annuelle des loyers afin qu'elle soit corrélée à l'augmentation du coût de la vie, sans que les loyers deviennnent inacessibles financiÚrement pour les locataires.

Exception des baux commerciaux Les baux commerciaux ne sont pas concernés par l'indice de référence du loyer. Il sont indexés sur l'indice des loyers commerciaux (ILC) ou sur l'indice des loyers des activités tertiaires (ILAT), selon le secteur d'activité de l'entreprise.

Valeurs de 2020 Ă  2023

Les derniers indices permettent aux bailleurs de calculer la révision du loyer et aux locataires d'estimer le montant de l'augmentation par anticipation :

Historique des valeurs de l'indice de référence du loyer (2022, 2021 et 2020)
📆 AnnĂ©e 🔍 Trimestre 🕑 Date de parution 📊 Indice 📈 Évolution annuelle
2022 4e trimestre
3e trimestre
2e trimestre
1er trimestre
31/01/2023
15/10/2022
14/07/2022
16/04/2022
137,26
136,27
135.84
133,93
+ 3,50%
+ 3,49%
+ 3,60%
+ 2,48%
2021 4e trimestre
3e trimestre
2e trimestre
1er trimestre
15/01/2022
16/10/2021
16/07/2021
17/04/2021
132,62
131,67
131,12
130,69
+ 1,61%
+ 0,83%
+ 0,42%
+ 0,09%
2020 4e trimestre
3e trimestre
2e trimestre
1er trimestre
15/01/2021
15/10/2020
16/07/2020
15/04/2020
130,52
130,59
130,57
130,57
+ 0,2%
+ 0,46%
+ 0,66%
+ 0,92%

Dernier indice de référence du loyer

Le 16 avril 2023, l'indice de référence du loyer du 1er trimestre 2023 est entré en vigueur. L'indice s'élÚve à 138,61.

Indice de référence du loyer 2022 (Insee)

Définis par l'Insee, voici les différents indices de révision du loyer pour l'année 2022 :

  1. Indice de référence du loyer 1er trimestre 2022 : sa valeur était 133,93 (paru le 16 avril 2022) ;
  2. Indice de référence du loyer 2Úme trimestre 2022 : sa valeur était 135,84(paru le 14 juillet 2022) ;
  3. Indice de référence du loyer 3Úme trimestre 2022 : sa valeur était 136,27 (paru le 15 octobre 2022) ;
  4. Indice de référence du loyer 4Úme trimestre 2022 : sa valeur était 137,26 (paru le 31 janvier 2023).
irl 2019

Indice de référence du loyer 2021 (Insee)

L'Insee a déterminé les différents indices de référence du loyer en 2021 :

  1. Indice de référence du loyer 1er trimestre 2021 : sa valeur était 130,69 (paru le 17 avril 2021) ;
  2. Indice de référence du loyer 2Úme trimestre 2021: sa valeur était 131,12 (paru le 16 juillet 2021) ;
  3. Indice de référence du loyer 3Úme trimestre 2021: sa valeur était 131,67 (paru le 16 octobre 2021) ;
  4. Indice de référence du loyer 4Úme trimestre 2021: sa valeur était 132,62 (paru le 15 janvier 2022).

Indice de référence du loyer 2020

Voici les différents indices de référence du loyer fixés en 2020 :

  1. Indice de référence du loyer 1er trimestre 2020 : sa valeur était 130,57 (paru le 25 juin 2020) ;
  2. Indice de référence du loyer 2Úme trimestre 2020 : sa valeur était 130,57 (paru le 17 juillet 2020) ;
  3. Indice de référence du loyer 3Úme trimestre 2020 : sa valeur était 130,59 (paru le 16 octobre 2020) ;
  4. Indice de référence du loyer 4Úme trimestre 2020 : sa valeur était 130,52 (paru le 17 janvier 2021).

Calcul de l'indice de référence du loyer

calcul IRL

L'indice de référence du loyer du trimestre de référence permet ensuite de calculer le nouveau loyer avant de communiquer l'augmentation au locataire, dans l'année suivant la date de révision du loyer mentionnée dans le bail :

Quel indice de référence du loyer prendre ?

L'écart entre le loyer actuel et le loyer révisé peut varier considérablement selon l'indice pris en compte pour le calcul. L'indice de référence du loyer à prendre en compte dépend de la date à considérer. Il peut s'agir :

  • De la date mentionnĂ©e dans le bail. Il s'agit soit de la date fixĂ©e par le bailleur et le locataire au moment de la signature du contrat de bail, soit de la date de renouvellement annuel du bail ;
  • De la date du dernier indice publiĂ© par l'Insee au moment de la signature du contrat de bail si rien n'est prĂ©cisĂ© dans le bail.

Comment calculer un loyer avec l'indice de référence ?

comment calculer l'irl

Le calcul du nouveau loyer suit une formule mathématique définie par le gouvernement. Pour obtenir le nouveau montant à communiquer au locataire, il suffit donc de suivre les étapes suivantes :

  1. Trouver le nouvel indice du trimestre de rĂ©fĂ©rence Ă  utiliser pour le calcul : celui du trimestre prĂ©vu dans le bail ou celui correspondant au dernier indice publiĂ© par l'Insee au moment de la signature du bail. Il est nĂ©cessaire de chercher par la mĂȘme occasion le montant de l'indice de rĂ©fĂ©rence pour le mĂȘme trimestre de l'annĂ©e prĂ©cĂ©dente ;
  2. Avoir connaissance du montant du loyer actuel du logement ;
  3. Appliquer la formule suivante :
    Nouveau loyer = loyer actuel x nouvel IRL du trimestre de rĂ©fĂ©rence / IRL du mĂȘme trimestre de l'annĂ©e prĂ©cĂ©dente.

EXEMPLE DE CALCUL DE REVISION DU LOYER

Prenons l'exemple d'un contrat de bail signĂ© le 1er juin 2021, le montant du loyer s'Ă©levant Ă  800€.
Le loyer peut ĂȘtre rĂ©Ă©valuĂ© au 1er juin 2022. Comme aucun trimestre de rĂ©fĂ©rence n'a Ă©tĂ© fixĂ© par le bailleur et le locataire, il faut prendre en compte le dernier indice publiĂ© par l'Insee Ă  la signature du contrat, c'est-Ă -dire celui du 1er trimestre 2021, soit 130,69. Le nouvel indice de rĂ©fĂ©rence est donc celui du 1er trimestre 2022, soit 133,93.

En appliquant la formule, on obtient : nouveau loyer = 800 x 133,93 / 130,69 = 819,83€.

AprĂšs rĂ©vision, le nouveau loyer Ă  payer par le locataire est donc de 819,83€.

Il est Ă©galement possible de calculer l'augmentation de son loyer sur le site officiel du gouvernement :

💾 Je calcule la rĂ©vision de mon loyer

Délai d'application de l'indice de référence du loyer

À compter de la date plannifiĂ©e de rĂ©vision du loyer, c'est-Ă -dire la date convenue dans le bail ou la date de renouvellement du bail, le bailleur a un an pour communiquer le montant du loyer rĂ©visĂ© au locataire. La demande du bailleur est Ă  effet immĂ©diat, le locataire devra donc s'acquitter du montant du nouveau loyer dĂšs le prochain versement.

La demande n'est cependant pas rétroactive : si le bailleur communique la révision six mois aprÚs la date prévue, il n'est pas en droit de réclamer au locataire la différence entre l'ancien et le nouveau loyer pour les six derniers mois.

Si le bailleur ne demande pas la révision du loyer dans ce délai d'un an, celle-ci n'est plus possible. Il pourra néanmoins le réévaluer l'année suivante.

F.A.Q.

đŸ“¶ Comment faire pour augmenter le loyer d'un locataire ?

Le bailleur est en droit d'augmenter le loyer en cours de bail si une clause du contrat de location le précise. Sans cette mention, le bailleur ne peut pas demander au locataire un loyer plus élévé, et ce durant toute la durée du bail (soit trois ans pour les logements vides, un an pour les logements meublés). Il est donc nécessaire de choisir un contrat de location contenant cette clause afin de pouvoir réviser le loyer si le bailleur le souhaite.

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Si le contrat de bail possÚde cette clause, le bailleur peut réviser le loyer annuellement, à la date fixée avec le locataire ou à l'anniversaire de la signature du bail. L'augmentation du loyer ne peut néanmoins pas dépasser celle de l'indice de référence du loyer au cours de l'année écoulée. Le montant maximal à communiquer au locataire ne peut donc dépasser le montant déterminé par la formule mathématique choisie par le gouvernement.

contrat de location clause révision loyer

Il est également possible d'augmenter le montant du loyer au moment du renouvellement du bail. Pour cela, le bailleur doit prouver que le loyer actuel est sous-évalué, en apportant au minimum trois exemples de biens similaires dans un voisinage proche ayant des loyers bien supérieurs. Ce nombre passe à six lorsque le bien se situe dans une ville de plus d'un million habitants. Il faut ensuite faire la demande d'augmentation de loyer au locataire par lettre recommandée avec accusé de réception au moins six mois avant la fin du bail. Deux situations peuvent ensuite se présenter :

  • Le locataire accepte l'augmentation. Cette derniĂšre ne peut gĂ©nĂ©ralement pas ĂȘtre appliquĂ©e instantanĂ©ment et doit s'Ă©taler sur trois Ă  six ans.
  • Le locataire refuse l'augmentation ou ne rĂ©pond pas Ă  la demande du bailleur dans les deux mois suivant la rĂ©ception de la lettre. Le bailleur doit alors saisir la Commission dĂ©partementale de conciliation ou annuler sa demande et renouveler le bail en conservant le montant du loyer initial.

Afin d'éviter ces complications au renouvellement du bail, le loyer est souvent révisé selon l'Indice de Référence du Loyer.

Diminution de l'IRL En cas de diminution de l'indice de référence du loyer au cours de l'année écoulée, le bailleur est dans l'obligation de réviser le loyer à la baisse, conformément à la clause d'ajustement présente dans le bail de location.

❌ Est-il possible de refuser l'augmentation d'un loyer ?

refus d'augmentation du loyer

Si le contrat de bail prĂ©sente une clause mentionnant la rĂ©vision du loyer tous les ans et si l'augmentation du loyer ne dĂ©passe pas celle de l'indice de rĂ©fĂ©rence sur l'annĂ©e Ă©coulĂ©e, le locataire ne peut pas refuser l'augmentation. NĂ©anmoins si l'une de ces deux conditions n'est pas respectĂ©e, le locataire peut refuser l'augmentation, ou du moins la limiter Ă  l'augmentation maximale autorisĂ©e, c'est-Ă -dire la mĂȘme que celle de l'IRL.

Afin de prévenir le bailleur de ce refus, le locataire doit lui envoyer une lettre de contestation par courrier recommandé avec accusé de réception. Cette lettre doit mentionner la condition qui n'est pas respectée, c'est-à-dire le fait que le contrat de bail ne contienne pas de clause de révision du loyer ou le pourcentage d'augmentation demandé par le bailleur comparé à celui de l'IRL sur l'année écoulée.

En cas de demande d'augmentation du loyer au moment du renouvellement du contrat de bail, le locataire est là encore en droit de refuser si cette révision ne parait pas justifiée. Pour cela, la procédure est identique : il faut en informer le bailleur par courrier recommandé avec accusé de réception. Si la Commission départementale de conciliation accorde néanmoins l'augmentation, le locataire peut décider de résilier le bail afin de quitter le logement pour un logement moins couteux, aprÚs le délai de préavis d'un ou trois mois.

đŸ™ïž Peut-on augmenter le loyer en zone tendue ?

En 2014, la loi Alur dĂ©signe 28 agglomĂ©rations françaises comme des zones tendues, c'est-Ă -dire des villes oĂč la demande de logements est largement supĂ©rieure Ă  l'offre. Les loyers y sont donc plus Ă©levĂ©s et la concurrence entre les locataires est rude.

Afin de limiter les hausses de prix abusives et de favoriser l'accÚs au logement dans ces villes, le gouvernement a instauré une mesure d'encadrement des loyers. Un prix de référence majoré à ne pas dépasser a donc été défini pour chaque type de logement et chaque quartier. Dans les zones tendues, les bailleurs ont également l'interdiction d'augmenter les loyers à la relocation, c'est-à-dire en cas de changement de locataire, sauf dans certains cas particuliers :

augmentation loyer zone tendue
  • le bailleur a effectuĂ© des travaux de rĂ©novation dont le montant est supĂ©rieur Ă  6 mois de loyer hors charges. Seuls les travaux de mise aux normes et d'amĂ©lioration sont concernĂ©s, pas les travaux de rĂ©paration ou d'entretien (rĂ©fection des peintures par exemple) ;
  • Le logement Ă©tait inoccupĂ© durant les 18 derniers mois ou n'a jamais Ă©tĂ© louĂ© ;
  • Le logement est sous-Ă©valuĂ© d'au moins 25% par rapport aux prix du marchĂ©, il faut alors le prouver en fournissant les rĂ©fĂ©rences de loyers de logements voisins similaires.

Une seule exception permet au bailleur d'augmenter le loyer d'un logement correctement évalué au moment du changement de locataire sans avoir réalisé de travaux : l'application de l'indice de référence du loyer. L'augmentation du loyer ne peut néanmoins dépasser celle de l'IRL entre la derniÚre augmentation et la date de signature du nouveau contrat de bail.

Si le loyer a déjà été révisé moins de 12 mois avant la signature du nouveau bail, le bailleur a l'interdiction d'augmenter de nouveau le loyer à la relocation.

💰 Peut-on rĂ©viser le loyer en HLM ?

La révision des loyers des logement HLM se fait également le 1er janvier de chaque année selon l'indice de référence du loyer du 2Úme trimestre de l'année précédente. L'augmentation des loyers en HLM ne peut pas dépasser celle de l'IRL sur une année entre les deux valeurs pour le 2Úme trimestre.