Indice de référence du loyer (IRL) INSEE 2023 : valeurs et calcul

Depuis le 8 février 2008, l'Indice de Référence du Loyer permet aux bailleurs de réviser le loyer de leurs biens en location en fonction de la variation des prix à la consommation. L'indice de référence du loyer (IRL), publié trimestriellement par l'Insee, permet d'éviter les augmentations de loyer abusives, en particulier dans les zones tendues, en plafonnant les réévaluations annuelles.

Qu'est-ce que l'indice de référence du loyer ?

Depuis la loi n° 2008-111 du 8 février 2008 pour le pouvoir d'achat, l'Indice de Référence du Loyer (IRL) sert de base pour la révision des loyers en cours de bail par les propriétaires. Il s'agit d'un indice défini tous les trimestres par l'Insee (Institut National de la statistique et des études économiques), qui s'applique aux logements vides et aux logements meublés. L'indice de référence du loyer concerne les baux signés après février 2008, mais également les baux en cours à cette date, sans qu'il soit nécessaire de signer un avenant au contrat de location.

L'Indice de Référence du Loyer est calculé à partir de la moyenne de l'indice des prix à la consommation (hors loyers et tabac) sur les douze derniers mois. Son objectif est ainsi de limiter l'augmentation annuelle des loyers afin qu'elle soit corrélée à l'augmentation du coût de la vie, sans que les loyers deviennnent inacessibles financièrement pour les locataires.

Exception des baux commerciaux Les baux commerciaux ne sont pas concernés par l'indice de référence du loyer. Il sont indexés sur l'indice des loyers commerciaux (ILC) ou sur l'indice des loyers des activités tertiaires (ILAT), selon le secteur d'activité de l'entreprise.

Valeurs de 2020 à 2016

Les derniers indices permettent aux bailleurs de calculer la révision du loyer et aux locataires d'estimer le montant de l'augmentation par anticipation :

Dernier indice de référence du loyer

Le 15 janvier 2021, l'indice de référence du loyer du 4ème trimestre 2020 est entré en vigueur. L'indice s'élève à 130,52.

Indice de référence du loyer 2019 (Insee)

Définis par l'Insee, voici les différents indices de révision du loyer pour l'année 2019 :

1. indice de référence du loyer 1er trimestre 2019 : sa valeur était 129,38 (paru le 11 avril 2019) ;
2. indice de référence du loyer 2ème trimestre 2019 : sa valeur était 129,72 (paru le 11 juillet 2019) ;
3. indice de référence du loyer 3ème trimestre 2019 : sa valeur était 129,99 (paru le 15 octobre 2019) ;
4. indice de référence du loyer 4ème trimestre 2019 : sa valeur était 130,26 (paru le 15 janvier 2020).

Indice de référence du loyer 2018 (Insee)

L'Insee a déterminé les différents indices de référence du loyer en 2018 :

1. indice de référence du loyer 1er trimestre 2018 : sa valeur était 127,22 (paru le 12 avril 2018) ;
2. indice de référence du loyer 2ème trimestre 2018 : sa valeur était 127,77 (paru le 12 juillet 2018) ;
3. indice de référence du loyer 3ème trimestre 2018 : sa valeur était 128,45 (paru le 11 octobre 2018) ;
4. indice de référence du loyer 4ème trimestre 2018 : sa valeur était 129,03 (paru le 15 janvier 2019).

Indice de référence du loyer 2017

Voici les différents indices de référence du loyer fixés en 2017 :

1. indice de référence du loyer 1er trimestre 2017 : sa valeur était 125,90 (paru le 13 avril 2017) ;
2. indice de référence du loyer 2ème trimestre 2017 : sa valeur était 126,19 (paru le 13 juillet 2017) ;
3. indice de référence du loyer 3ème trimestre 2017 : sa valeur était 126,46 (paru le 12 octobre 2017) ;
4. indice de référence du loyer 4ème trimestre 2017 : sa valeur était 126,82 (paru le 12 janvier 2018).

Indice de référence du loyer 2016

L'Insee a publié les différents indices de référence du loyer pour l'année 2016 :

1. indice de référence du loyer 1er trimestre 2016 : sa valeur était 125,26 (paru le 13 avril 2016) ;
2. indice de référence du loyer 2ème trimestre 2016 : sa valeur était 125,25 (paru le 13 juillet 2016) ;
3. indice de référence du loyer 3ème trimestre 2016 : sa valeur était 125,33 (paru le 12 octobre 2016) ;
4. indice de référence du loyer 4ème trimestre 2016 : sa valeur était 125,5 (paru le 12 janvier 2017).

Calcul de l'indice de référence du loyer

L'indice de référence du loyer du trimestre de référence permet ensuite de calculer le nouveau loyer avant de communiquer l'augmentation au locataire, dans l'année suivant la date de révision du loyer mentionnée dans le bail :

Quel indice de référence du loyer prendre ?

L'écart entre le loyer actuel et le loyer révisé peut varier considérablement selon l'indice pris en compte pour le calcul. L'indice de référence du loyer à prendre en compte dépend de la date à considérer. Il peut s'agir :

• de la date mentionnée dans le bail. Il s'agit soit de la date fixée par le bailleur et le locataire au moment de la signature du bail, soit de la date de renouvellement annuel du bail.
• de la date du dernier indice publié par l'Insee au moment de la signature du contrat si rien n'est précisé dans le bail.

Comment calculer un loyer avec l'indice de référence ?

Le calcul du nouveau loyer suit une formule mathématique définie par le gouvernement. Pour obtenir le nouveau montant à communiquer au locataire, il suffit donc de suivre les étapes suivantes :

1. Trouver le nouvel indice du trimestre de référence à utiliser pour le calcul : celui du trimestre prévu dans le bail ou celui correspondant au dernier indice publié par l'Insee au moment de la signature du bail. Il est nécessaire de chercher par la même occasion le montant de l'indice de référence pour le même trimestre de l'année précédente.
2. Avoir connaissance du montant du loyer actuel du logement.
3. Appliquer la formule suivante :
   Nouveau loyer = loyer actuel x nouvel IRL du trimestre de référence / IRL du même trimestre de l'année précédente.

Il est également possible de calculer l'augmentation de son loyer sur le site officiel du gouvernement :

💸 Je calcule la révision de mon loyer

Délai d'application de l'indice de référence du loyer

À compter de la date plannifiée de révision du loyer, c'est-à-dire la date convenue dans le bail ou la date de renouvellement du bail, le bailleur a un an pour communiquer le montant du loyer révisé au locataire. La demande du bailleur est à effet immédiat, le locataire devra donc s'acquitter du montant du nouveau loyer dès le prochain versement.

La demande n'est cependant pas rétroactive : si le bailleur communique la révision six mois après la date prévue, il n'est pas en droit de réclamer au locataire la différence entre l'ancien et le nouveau loyer pour les six derniers mois.

Si le bailleur ne demande pas la révision du loyer dans ce délai d'un an, celle-ci n'est plus possible. Il pourra néanmoins le réévaluer l'année suivante.

F.A.Q.

Comment faire pour augmenter le loyer d'un locataire ?

Le bailleur est en droit d'augmenter le loyer en cours de bail si une clause du contrat de location le précise. Sans cette mention, le bailleur ne peut pas demander au locataire un loyer plus élévé, et ce durant toute la durée du bail (soit trois ans pour les logements vides, un an pour les logements meublés). Il est donc nécessaire de choisir un contrat de location contenant cette clause afin de pouvoir réviser le loyer si le bailleur le souhaite.

Modèle de contrat de bail Téléchargez gratuitement notre modèle de contrat de bail avec la clause permettant la révision du loyer en cours de bail :
Modèle de contrat de bail PDF

Si le contrat de bail possède cette clause, le bailleur peut réviser le loyer annuellement, à la date fixée avec le locataire ou à l'anniversaire de la signature du bail. L'augmentation du loyer ne peut néanmoins pas dépasser celle de l'indice de référence du loyer au cours de l'année écoulée. Le montant maximal à communiquer au locataire ne peut donc dépasser le montant déterminé par la formule mathématique choisie par le gouvernement.

Il est également possible d'augmenter le montant du loyer au moment du renouvellement du bail. Pour cela, le bailleur doit prouver que le loyer actuel est sous-évalué, en apportant au minimum trois exemples de biens similaires dans un voisinage proche ayant des loyers bien supérieurs. Ce nombre passe à six lorsque le bien se situe dans une ville de plus d'un million habitants. Il faut ensuite faire la demande d'augmentation de loyer au locataire par lettre recommandée avec accusé de réception au moins six mois avant la fin du bail. Deux situations peuvent ensuite se présenter :

• Le locataire accepte l'augmentation. Cette dernière ne peut généralement pas être appliquée instantanément et doit s'étaler sur trois à six ans.
• Le locataire refuse l'augmentation ou ne répond pas à la demande du bailleur dans les deux mois suivant la réception de la lettre. Le bailleur doit alors saisir la Commission départementale de conciliation ou annuler sa demande et renouveler le bail en conservant le montant du loyer initial.

Afin d'éviter ces complications au renouvellement du bail, le loyer est souvent révisé selon l'Indice de Référence du Loyer.

Diminution de l'IRL En cas de diminution de l'indice de référence du loyer au cours de l'année écoulée, le bailleur est dans l'obligation de réviser le loyer à la baisse, conformément à la clause d'ajustement présente dans le bail de location.

Est-il possible de refuser l'augmentation d'un loyer ?

Si le contrat de bail présente une clause mentionnant la révision du loyer tous les ans et si l'augmentation du loyer ne dépasse pas celle de l'indice de référence sur l'année écoulée, le locataire ne peut pas refuser l'augmentation. Néanmoins si l'une de ces deux conditions n'est pas respectée, le locataire peut refuser l'augmentation, ou du moins la limiter à l'augmentation maximale autorisée, c'est-à-dire la même que celle de l'IRL.

Afin de prévenir le bailleur de ce refus, le locataire doit lui envoyer une lettre de contestation par courrier recommandé avec accusé de réception. Cette lettre doit mentionner la condition qui n'est pas respectée, c'est-à-dire le fait que le contrat de bail ne contienne pas de clause de révision du loyer ou le pourcentage d'augmentation demandé par le bailleur comparé à celui de l'IRL sur l'année écoulée.

En cas de demande d'augmentation du loyer au moment du renouvellement du contrat de bail, le locataire est là encore en droit de refuser si cette révision ne parait pas justifiée. Pour cela, la procédure est identique : il faut en informer le bailleur par courrier recommandé avec accusé de réception. Si la Commission départementale de conciliation accorde néanmoins l'augmentation, le locataire peut décider de résilier le bail afin de quitter le logement pour un logement moins couteux, après le délai de préavis d'un ou trois mois.

Peut-on augmenter le loyer en zone tendue ?

En 2014, la loi Alur désigne 28 agglomérations françaises comme des zones tendues, c'est-à-dire des villes où la demande de logements est largement supérieure à l'offre. Les loyers y sont donc plus élevés et la concurrence entre les locataires est rude.

Afin de limiter les hausses de prix abusives et de favoriser l'accès au logement dans ces villes, le gouvernement a instauré une mesure d'encadrement des loyers. Un prix de référence majoré à ne pas dépasser a donc été défini pour chaque type de logement et chaque quartier. Dans les zones tendues, les bailleurs ont également l'interdiction d'augmenter les loyers à la relocation, c'est-à-dire en cas de changement de locataire, sauf dans certains cas particuliers :

• le bailleur a effectué des travaux de rénovation dont le montant est supérieur à 6 mois de loyer hors charges. Seuls les travaux de mise aux normes et d'amélioration sont concernés, pas les travaux de réparation ou d'entretien (réfection des peintures par exemple) ;
• Le logement était inoccupé durant les 18 derniers mois ou n'a jamais été loué ;
• Le logement est sous-évalué d'au moins 25% par rapport aux prix du marché, il faut alors le prouver en fournissant les références de loyers de logements voisins similaires.

Une seule exception permet au bailleur d'augmenter le loyer d'un logement correctement évalué au moment du changement de locataire sans avoir réalisé de travaux : l'application de l'indice de référence du loyer. L'augmentation du loyer ne peut néanmoins dépasser celle de l'IRL entre la dernière augmentation et la date de signature du nouveau contrat de bail.

Si le loyer a déjà été révisé moins de 12 mois avant la signature du nouveau bail, le bailleur a l'interdiction d'augmenter de nouveau le loyer à la relocation.

Peut-on réviser le loyer en HLM ?

La révision des loyers des logement HLM se fait également le 1er janvier de chaque année selon l'indice de référence du loyer du 2ème trimestre de l'année précédente. L'augmentation des loyers en HLM ne peut pas dépasser celle de l'IRL sur une année entre les deux valeurs pour le 2ème trimestre.