Bail étudiant (meublé) : contrat, préavis, durée et résiliation

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L'√©t√© et la rentr√©e scolaire sont souvent synonymes de recherche de logement pour les √©tudiants. Il existe diff√©rents types de contrats de bail (bail meubl√© ou non, bail mobilit√©, bail √©tudiant de 9 mois) adapt√©s √† la situation de chacun. Retrouvez l'ensemble des caract√©ristiques de chaque type de contrat ainsi que toutes les modalit√©s de location propres aux contrats √©tudiants (cautionnement, d√©p√īt de garantie, r√©siliation, aides au logement, fiscalit√©...).


Quel contrat de bail choisir pour un √©tudiant ?

Trouver un logement étudiant peut rapidement s'avérer compliqué, en particulier dans les grandes villes, considérées comme des zones tendues. Il faut ensuite décider avec le bailleur du contrat de bail le plus adapté à la situation du locataire afin d'arranger les deux parties.

Bail étudiant : caractéristiques des différents contrats
ūüďĚ Bail ūüŹ† Type de location (vide ou meubl√©e) ‚Ź≥ Dur√©e ‚úÖ Conditions particuli√®res
Bail meublé étudiant Location meublée 9 mois Non renouvelable
Bail meublé Location meublée 1 an Renouvelable tacitement
Bail non meublé Location vide 3 ans Renouvelable tacitement
Bail mobilité Location meublée 1 à 10 mois Non renouvelable
Bail chambre chez l'habitant Location vide ou meublée 9 mois ou 1 an Pas de bail spécifique donc choix selon les préférences du locataire et du propriétaire
Contrat de cohabitation intergénérationnelle solidaire Location meublée Durée de location à déterminer entre le loueur et le locataire Le loyer se paie sous la forme d'une contrepartie financière modeste et de petits services rendus au loueur

Qu'est-ce qu'un bail √©tudiant ?

contrat de bail étudiant

Un bail étudiant est un contrat d'une durée relativement courte qui concerne un bien souvent meublé afin de faciliter les déménagements récurrents des étudiants et de limiter les frais de mobilier. Différents contrats peuvent être signés selon les besoins du locataire et du bailleur, la durée des études envisagées par l'étudiant, etc.

Le choix des deux parties peut donc se porter sur un bail meubl√© √©tudiant, permettant de louer le bien uniquement le temps d'une ann√©e universitaire ou sur un bail (meubl√© ou vide) traditionnel afin de conserver le logement plus longtemps.

Bail meublé étudiant (9 mois)

Le bail meublé étudiant est une alternative au contrat de bail traditionnel uniquement destiné aux étudiants. Il ne concerne que les logements meublés, destinés à des locations de plus courte durée que les logements vides.

La durée du bail meublé étudiant est de 9 mois et il n'est pas renouvelable. L'intérêt de cette durée est double :

  • Le locataire n'a pas de loyer √† payer durant l'√©t√©, car les neufs mois correspondent g√©n√©ralement √† une ann√©e universitaire (de septembre √† mai) ;
  • Le propri√©taire peut donc louer son logement durant l'√©t√© en tant que location saisonni√®re.

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Bail meublé (1 an)

bail étudiant meublé

Dans le cadre d'une location meublée, le locataire et le bailleur peuvent également décider de signer un contrat de bail meublé traditionnel d'une durée d'un an, tacitement renouvelable. Cela signifie que sans demande de congé de la part d'une des deux parties, le contrat est automatiquement renouvelé pour un an à la date d'anniversaire.

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Bail étudiant non meublé

Un étudiant peut également décider de louer un bien vide, en particulier s'il sait qu'il est amené à rester dans cette ville plusieurs années consécutives. Dans ce cas, le locataire signe un contrat de bail traditionnel d'une durée de 3 ans, tacitement renouvelable.

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Bail mobilité pour un étudiant

Instauré par la loi Elan du 8 novembre 2018, le bail mobilité concerne les locations meublées de courte durée. Différents profils de jeunes de moins de 30 ans y sont éligibles :

bail étudiant non meublé
  • Les √©tudiants ;
  • Les stagiaires ;
  • Les jeunes en formation professionnelle ou en contrat d'apprentissage ;
  • Les jeunes r√©alisant un engagement volontaire dans le cadre de leur service civique.

Il est impératif de mentionner la situation du jeune dans le contrat afin que ce bail mobilité soit valable.

La durée d'un bail mobilité étudiant est comprise entre un et dix mois. Si le locataire et le bailleur sont d'accord, une modification de la durée peut être réalisée via un simple avenant au contrat. La seule condition de cet allongement est que la durée totale de location par l'étudiant reste inférieure à 10 mois.
Une fois cette durée maximale de 10 mois atteinte, le renouvellement de ce type de bail est impossible. Les deux parties peuvent néanmoins signer un bail meublé classique pour que le locataire reste dans le logement.

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Bail chambre étudiant chez l'habitant

Lorsqu'un particulier dispose d'une chambre inoccupée au sein de son propre logement, il peut la louer en tant que chambre chez l'habitant. Cette chambre, meublée dans la plupart des cas, doit néanmoins respecter deux conditions afin d'être louée légalement :

bail étudiant chambre chez l'habitant
  1. La chambre est décente : sa superficie est supérieure à 9m2, dispose d'au moins une fenêtre et d'un accès à l'eau courante et l'électricité.
  2. Le locataire dispose d'un accès à certaines parties communes (salle de bain et cuisine), plus éventuellement à des parties privatives (balcon, salle de bain privative...).

La principale diff√©rence avec une location traditionnelle est le fait que le propri√©taire habite √©galement dans le bien, contrairement aux colocations notamment o√Ļ les locataires cohabitent sans le propri√©taire.

La location d'une chambre chez l'habitant nécessite la signature d'un contrat de bail, meublé ou non selon la situation, en annexe duquel se trouve une convention précisant les parties privatives et communes auxquelles le locataire a accès.

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Il n'existe pas de contrat de bail spécifique à la location de chambres chez l'habitant, il est donc possible de signer un contrat de bail étudiant de 9 mois ou un bail mobilité étudiant si les deux parties sont d'accord et si leurs critères respectifs sont vérifiés.

Contrat de cohabitation intergénérationnelle solidaire

Instaur√© par la loi Elan de novembre 2018, le contrat de cohabitation interg√©n√©rationnelle solidaire permet √† des seniors de louer une partie de leur logement √† des jeunes afin de b√©n√©ficier d'un petit revenu mensuel suppl√©mentaire. Jeunes et seniors doivent respecter certaines conditions, notamment d'√Ęge, afin d'√™tre √©ligibles √† ce type de contrat :

  • Le loueur doit avoir plus de 60 ans. Il peut √™tre indiff√©remment propri√©taire ou locataire de son logement.
  • Le locataire doit avoir moins de 30 ans.
contrat de cohabitation intergénérationnelle solidaire

Dans le cadre de ce type de contrat, la signature d'un bail n'est pas nécessaire, celle du contrat de cohabitation intergénérationnelle solidaire suffit. La durée du contrat est convenue librement entre les deux parties car la loi ne précise ni durée minimale ni durée maximale.

Concernant les contrats de cohabitation intergénérationelle solidaire, la loi ne parle pas de loyer mais de "contrepartie financière modeste". Cette dernière est fixée librement par les deux parties pour les logements du parc immobilier privé, et "au prorata du loyer et des charges rapporté à la surface habitable du logement" pour les logements du parc immobilier social.
En plus de cette contrepartie financière, le contrat peut mentionner de menus services que le locataire doit rendre aux loueurs. Il peut par exemple s'agir d'aide à la réalisation des courses ou simplement d'un temps de présence et d'échange quelques soirs dans la semaine. Ces services doivent être rendus dans un esprit d'entraide et de solidarité, donc gratuitement, et ne peuvent en aucun cas remplacer les services d'aide à la personne.

Accord du propri√©taire ? Si la personne qui sous loue est locataire de son logement, il n'a pas besoin de l'accord du propri√©taire afin de signer un contrat de cohabitation interg√©n√©rationnelle solidaire, comme c'est le cas pour un contrat de sous-location du bien. Il doit n√©anmoins en informer le propri√©taire avant signature du contrat.

Quelle est la dur√©e d'un bail √©tudiant ?

Le bail meublé étudiant classique est d'une durée de 9 mois, et il n'est pas renouvelable. Les étudiants peuvent également opter pour un bail traditionnel (meublé ou non) afin de conserver leur logement plus que 9 mois. Dans ce cas, la durée du bail varie selon le bien choisi par l'étudiant.

D√©p√īt de garantie et caution

Les √©tudiants ne disposant g√©n√©ralement pas d'un revenu r√©gulier, la plupart des bailleurs demandent aux locataires de pr√©senter une caution, utile en cas d'impay√© de loyer, et de laisser un d√©p√īt de garantie, utilis√© en cas de d√©gradation du bien.

D√©p√īt de garantie √©tudiant

Le d√©p√īt de garantie, couramment appel√© caution par abus de langage, est la somme vers√©e par le locataire au propri√©taire au moment de la signature du contrat de bail. Cette somme est conserv√©e par le bailleur durant l'int√©gralit√© de la dur√©e de bail car elle lui permet de r√©parer les √©ventuelles d√©gradations caus√©es par le locataire.

bail √©tudiant d√©p√īt de garantie

La loi stipule que le d√©p√īt de garantie exig√© par le propri√©taire ne peut exc√©der :

  • Un mois de loyer hors charges si le logement est vide ;
  • Deux mois de loyer hors charges si le logement est meubl√©, notamment dans le cadre d'un bail meubl√© √©tudiant.

A la fin de la location, une fois l'état des lieux de sortie réalisé et signé par les deux parties, deux situations peuvent se présenter :

  1. Aucune d√©gradation n'est constat√©e par rapport √† l'√©tat des lieux d'entr√©e dans le logement. Le propri√©taire dispose alors d'un mois √† compter de la date de remise des cl√©s pour restituer l'enti√®ret√© du d√©p√īt de garantie au locataire.
  2. Des d√©gradations caus√©es par le locataire sont constat√©es par rapport au premier √©tat des lieux. Le bailleur a alors deux mois √† compter de la date de remise des cl√©s pour restituer √† l'√©tudiant le d√©p√īt de garantie imput√© du montant des travaux de r√©paration n√©cessaires.

Retard de restitution du d√©p√īt de garantie Une fois le d√©lai l√©gal de restitution du d√©p√īt de garantie d√©pass√©, le propri√©taire doit verser des p√©nalit√©s de retard au locataire en plus du montant du d√©p√īt. Celles-ci s'√©l√®vent √† 10% du loyer mensuel hors charges pour chaque mois de retard entam√©.

Caution d'un bail étudiant

bail étudiant caution

La plupart des étudiants n'ont pas de revenu mensuel fixe leur permettant d'assurer le paiement régulier de leur loyer. Afin de limiter ce risque de défaut de paiement, les propriétaires demandent généralement aux étudiants de présenter une caution, ou garant, c'est-à-dire une personne qui s'engage envers le bailleur à payer les dettes du locataire, qu'il s'agisse du loyer, des charges ou d'éventuelles dégradations. Dans le cas d'étudiants, il s'agit souvent des parents, ou un membre de la famille proche. Cette relation parents/enfants très forte, ainsi que la vérification de la solvabilité des parents rassure le propriétaire et permet au locataire d'obtenir un logement plus aisément.

Il existe deux types de cautionnement :

  • La caution simple : en cas de d√©faut de paiement, le propri√©taire doit tout d'abord adresser un commandement de payer √† l'√©tudiant ainsi qu'√† la caution via un huissier de justice. Si la d√©marche est sans suite et que le locataire ne paye toujours pas ses dettes, le bailleur peut en demander le remboursement √† la caution.
  • La caution solidaire s'engage, quant √† elle, √† payer les dettes du locataire au moindre d√©faut de paiement, sans proc√©dure pr√©alable aupr√®s du locataire. Dans ce cas, les d√©marches √† r√©aliser par le bailleur afin d'obtenir remboursement des dettes sont beaucoup plus rapides et simples.

Non obligatoire mais souvent demandéeSi la loi ne la rend pas obligatoire, la caution est presque systématiquement demandée par le propriétaire au moment de la signature du bail car elle lui offre gratuitement une garantie de paiement, mais elle n'est pas obligatoire.

Alternatives à la caution classique

Certains étudiants ne peuvent néanmoins pas se tourner vers leurs parents afin qu'ils se portent caution, pour des raisons familiales ou parce qu'ils n'ont pas de ressources suffisantes. Afin de leur permettre d'accéder à la location, d'autres solutions ont été mises en place :

bail étudiant garantie visale
  1. La garantie visale est un dispositif gratuit créé par Action logement accessible sous conditions. L'organisme se porte caution des locataires en couvrant les impayés de charges et de loyers durant les trois premières années d'un contrat de bail. Les frais avancés par l'organisme devront ensuite être remboursés par les bénéficiaires.
  2. La caution bancaire est une solution plus contraignante. Pour que la banque se porte caution, le locataire doit laisser un d√©p√īt √©gal au montant que la banque peut √™tre amen√©e √† payer au maximum. Par exemple, pour un cautionnement d'un an, le locataire devra laisser un d√©p√īt √©gal √† 12 fois le montant du loyer. Si aucun impay√© n'est √† d√©plorer √† la fin du cautionnement, la banque restitue l'int√©gralit√© du d√©p√īt au locataire.

Caution et assurance contre les risques locatifs Si le bailleur est un particulier et qu'il a déjà souscrit une assurance contre les risques locatifs, il ne peut normalement pas exiger de caution de la part du locataire. Cette interdiction est néanmoins levée dans le cas d'un locataire étudiant ou apprenti.

Résiliation d'un bail étudiant

Tout comme pour la résiliation de contrats de location traditionnels, les baux étudiants doivent être résiliés via une lettre au propriétaire, en respectant le délai de préavis.

Quel pr√©avis pour la r√©siliation d'un bail √©tudiant ?

bail étudiant préavis

Le préavis est le délai entre la date de notification de prise de congé (du locataire ou du bailleur) et le départ du locataire du bien. Ce délai permet au bailleur de trouver un nouvel occupant ou au locataire de trouver un nouvel appartement avant le départ de ce dernier.

Lorsqu'un étudiant souhaite résilier son bail, il doit respecter un délai de prévis légal. Il doit donc notifier le bailleur de son départ via une lettre recommandée :

  • un mois avant son d√©part pour les locations meubl√©es ;
  • trois mois avant son d√©part pour les locations vides. Ce d√©lai est n√©anmoins r√©duit √† un mois pour les biens situ√©s en zone tendue.

Congé demandé par le bailleur Lorsque c'est le bailleur qui demande congé au locataire, le délai de préavis est étendu à six mois. Le propriétaire doit également justifier le congé par une des trois raisons légalement valables : vente du bien, reprise du logement en tant que résidence principale, comportement du locataire légitimant le non renouvellement du bail (impayés, nuisances sonores répétées...).
Dans le cas d'un bail étudiant de 9 mois, le propriétaire ne peut le résilier avant la fin de celui-ci.

Lettre de résiliation de bail étudiant

Afin de donner congé au bailleur, le locataire doit l'informer de sa décision de résilier le bail par une lettre envoyée par courrier recommandé avec accusé de réception, remise en main propre contre récépissé ou transmise par un acte d'huissier.

Une lettre de préavis doit obligatoirement comporter les cinq éléments suivants :

  1. Le nom et les coordonnées du locataire, expéditeur de la lettre ;
  2. Le nom et les coordonnées du bailleur, destinataire de la lettre ;
  3. L'adresse précise du logement occupé, telle qu'elle est mentionnée dans le bail ;
  4. La mention du fait que le locataire souhaite prendre cong√© du bail ,
  5. La dur√©e du pr√©avis √† respecter, en justifiant par la localisation du logement (en zone tendue ou non)  et le fait qu'il soit vide ou meubl√© pour un pr√©avis r√©duit √† un mois.

Voici un mod√®le de lettre de r√©siliation de bail dans le cas o√Ļ le pr√©avis est d'un mois, c'est-√†-dire dans le cas d'une location meubl√©e ou en zone tendue :

[Nom, prénom
coordonnées du locataire]

[Nom, prénom
coordonnées du bailleur]

À [Ville], le [Date du jour],

Objet : Résiliation du contrat de location pour le logement [Adresse]

Lettre recommandée avec accusé de réception

Madame, Monsieur,

Actuellement locataire du bien situé au [Adresse du logement] depuis [date de signature du bail], je vous informe, par la présente, de ma volonté de résilier le contrat de bail qui nous lie.

Conformément à l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, et étant donné [le fait que le logement est meublé / que le logement se situe en zone tendue], un délai de préavis d’un mois est applicable. Celui-ci débutera à compter de la réception de la présente lettre.

Je reste disponible afin de convenir ensemble d’une date pour la réalisation de l’état des lieux de sortie et la remise des clés.

Je vous prie d’agréer, Madame, Monsieur, l’expression de mes salutations distinguées.

[Prénom, Nom du locataire]

[Signature du locataire]

Tout courrier de résiliation de bail doit obligatoirement être remis au bailleur contre justificatif. Un email ou une lettre classique n'a aucun poids juridique.

Quelles aides au logement pour les titulaires d'un bail √©tudiant ?

Les étudiants ont souvent un budget limité. Pour les aider à payer leur loyer, l'Etat a mis en place différentes aides :

bail étudiant aides
  • L'Aide Personnalis√©e au Logement (APL) permet de r√©duire le montant du loyer de l'√©tudiant. Elle est attribu√©e selon des crit√®res li√©s aux revenus et au logement (localisation, logement conventionn√©, superficie, vide ou meubl√©...).
  • L'Allocation de Logement √† caract√®re Social (ALS) est destin√©e aux √©tudiants non √©ligibles √† l'APL, en particulier lorsque le logement lou√© n'est pas conventionn√©. L√† encore, l'√©ligibilit√© et le montant de l'aide d√©pendent de la localisation du logement et des revenus du locataire.
  • Les aides Loca-Pass consistent en un pr√™t √† taux z√©ro sans frais accord√© au locataire afin de pouvoir fournir imm√©diatement le d√©p√īt de garantie au bailleur.
  • Le Fonds de Solidarit√© pour le Logement (FSL) est destin√© √† toutes les personnes rencontrant des difficult√©s financi√®res, dont les √©tudiants. Les aides du FSL, vers√©es sous forme de pr√™ts ou de subventions, sont destin√©es au financement des frais d'entr√©e dans le logement (d√©p√īt de garantie, frais d'agence ou de d√©m√©nagement) et aux frais li√©s √† la vie dans ce logement (loyer, charges, factures).

F.A.Q.

Pourquoi louer √† un √©tudiant ?

pourquoi louer à un étudiant

Pour le bailleur, louer son bien √† des √©tudiants pr√©sente un avantage majeur : la s√©curit√© de paiement par le cautionnement solidaire. En effet, en exigeant du locataire qu'il pr√©sente une caution au moment de la signature du bail, il s'assure de la solvabilit√© du proche en cas de d√©faut de paiement. De plus, le garant √©tant souvent l'un des parents, le propri√©taire peut √™tre s√Ľr que l'√©tudiant sera soutenu financi√®rement, au moins jusqu'√† la fin de ses √©tudes.

De plus, la location à des étudiants peut permettre de louer le bien en tant que location saisonnière durant l'été, tous les ans dans le cas de baux meublés étudiants d'une durée de 9 mois, ou certains étés dans le cas des autres baux, au moment du départ du locataire à la fin d'une année universitaire lorsque ses études s'achèvent.

Qui paye la taxe d'habitation pour un meubl√© √©tudiant ?

D'après la loi, la taxe d'habitation doit être payée par le locataire occupant le logement au 1er janvier de l'année, même si la durée du contrat de bail est inférieure à un an (baux meublés étudiant notamment).

Si le locataire quitte le logement en cours d'ann√©e, le bailleur doit s'assurer que la taxe a √©t√© pay√©e ou informer le centre des imp√īts du d√©part du locataire. Cela lui permet de ne pas √™tre tenu solidaire et donc de ne pas avoir √† payer la taxe si l'ancien locataire ne s'en est pas acquitt√©.

Cas des logements vacants au 1er janvier Dans le cas o√Ļ est un logement est vacant au 1er janvier, personne n'est redevable de la taxe d'habitation. Le bailleur doit n√©anmoins d√©montrer cette vacance au service des imp√īts (en prouvant le d√©m√©nagement de l'ancien occupant ou la faiblesse des consommations d'√©nergie par exemple).

Quelle fiscalit√© pour un bail meubl√© √©tudiant ?

bail étudiant fiscalité

La fiscalité d'un bail meublé étudiant (9 mois) est très avantageuse pour le bailleur. Elle suit en effet la même réglementation que la location meublée générale. Le bailleur louant un logement meublé de manière régulière peut ainsi profiter du régime des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC).

Le r√©gime micro-BIC peut n√©anmoins s'av√©rer encore plus avantageux dans le cadre d'une location meubl√©e √©tudiante pour laquelle le chiffre d'affaires annuel est inf√©rieur √† 70 000‚ā¨. Selon le statut choisi par le bailleur, loueur en meubl√© professionnel (LMP) ou non professionnel (LMNP), la fiscalit√© du bien pourra ainsi √™tre affili√©e au r√©gime forfaitaire ou au r√©gime r√©el.

Bail √©tudiant : quelles diff√©rences si le locataire est mineur ?

Il existe seulement deux différences dans le processus d'accès à la location lorsque l'étudiant est mineur.

  • r√©daction du bail : le bail doit √™tre au nom du repr√©sentant l√©gal (parent ou tuteur), l'√©tudiant mineur est quant √† lui d√©sign√© comme le locataire.
  • signature du bail : le repr√©sentant l√©gal de l'√©tudiant doit signer le bail sous peine de nullit√© juridique. Dans le cas o√Ļ l'√©tudiant mineur est √©mancip√©, il peut signer le bail lui-m√™me, comme un √©tudiant majeur.

Concernant les aides au logement, aucun √Ęge minimum n'est requis. C'est n√©anmoins le titulaire du bail qui per√ßoit les aides, ce seront donc les parents de l'√©tudiant mineur qui les recevront en cas d'√©ligibilit√©.

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