Location chambre meublée chez l'habitant : contrat et spécificités

Par Tom Loreau

Un propriétaire disposant d’une chambre inoccupée dans son logement peut la mettre à la location en tant que chambre meublée chez l’habitant. Bien qu’il soit possible de la louer vide, le contrat de bail meublé présente des avantages financiers qui incitent souvent les propriétaires à se lancer dans ce mode de location à la chambre. Le locataire quant à lui est généralement attiré par des loyers moins chers qu’en location classique et par la présence de quelqu’un connaissant bien les environs, très utile en cas d’arrivée dans une nouvelle ville.

Location chambre meublée chez l’habitant : que dit la loi ?

La location d’une chambre meublée chez l’habitant est régie par un cadre juridique souple.

Location de chambre chez l’habitant : définition

La mise en location d’une chambre chez l’habitant consiste à louer, en tant que particulier, une partie de son habitation, généralement une chambre parfois accompagnée de parties privatives telles qu’une salle de bain ou un balcon, à un locataire, qu’il soit étudiant, salarié ou ait un autre statut. Cependant, à la différence d’une location “classique”, le propriétaire continue à habiter les lieux et partage son logement avec un ou plusieurs locataires ayant chacun leur espace privé. Les bailleurs de ce type de chambres sont généralement des personnes seules vivant en maison ou dans un appartement trop grand pour eux. 

Ce type de location ne doit pas être confondu avec d’autres qui peuvent parfois sembler similaires. Voici les types de location à distinguer :

• La chambre d’hôtes : Contrairement à la chambre chez l’habitant, une chambre d'hôtes est précisément réglementée par le Code du Tourisme ; ainsi, le lieu où se situe la chambre d’hôtes ne doit pas dépasser une capacité d’hébergement de 15 personnes et de 5 chambres, ne peut héberger que pour quelques nuits et doit forcément être louée meublée. La chambre chez l’habitant n’est pas concernée par ces restrictions ;
• La colocation : La location d’une chambre chez l’habitant implique d’habiter avec son propriétaire et chez lui, là où la colocation (meublée ou non) signifie habiter avec d’autres locataires chez son propriétaire mais sans ce dernier. Bien que ces deux modes de fonctionnement soient prisés par les étudiants car avantageux financièrement, il n’en restent pas moins très différents ;
• La colocation intergénérationnelle implique que le propriétaire soit âgé de plus de 60 ans et le locataire de moins de 30 ans. Cependant, cette restriction n’est pas effective dans le cadre d’une chambre chez l’habitant. De plus, et à moins que cela ne fasse l’objet d’un accord explicite entre les parties, le locataire n’a pas à rendre de services à son propriétaire tels que faire ses courses ou lui tenir compagnie ;
• La sous-location : Enfin, la location d’une chambre n’entre pas dans le cadre de la sous-location puisque le bailleur est propriétaire, et non locataire.

Quelle est la durée de location d'une chambre meublée ? Le contrat de location d'une chambre meublée dure 1 an. Il est renouvelable pour 1 an supplémentaire, sauf si le bailleur ou le locataire s'y oppose. Enfin, la location peut durer 9 mois si le locataire est étudiant.

Conditions du logement

Pour pouvoir louer une chambre, il faut avant tout s’assurer qu'il s'agisse d'un logement décent respectant certains critères :

• Une taille minimale de 9m² et 2,20m de hauteur sous les toits minimum ;
• Une fenêtre dans la chambre et présence d’éclairage naturel ;
• Accès à l’électricité et à l’eau courante.

Dans le cas contraire, le logement risque d’être considéré comme indécent voire insalubre en cas de critères d’insalubrité (tels que des nuisibles ou un taux d’humidité trop élevé) ; le locataire peut alors demander réparation.

Concernant la cuisine et la salle de bain, elles peuvent être partagées ou chacun peut en avoir une individuelle : il n’y a pas de réglementation à ce sujet, le locataire doit simplement avoir accès à une salle de bain et une kitchenette au minimum.

Si la chambre louée est meublée, alors elle respecte les conditions de location du logement meublé. Cela concerne notamment la durée du bail, le dépôt de garantie et le préavis de départ, ainsi que la recommandation de faire un inventaire en plus des états des lieux.

Chambre chez l’habitant et préavis de départLa durée de préavis de départ pour une chambre chez l’habitant dépend du type de contrat de bail qui a été signé. S’il s’agit d’un bail meublé, il est de 1 mois. S’il s’agit d’un bail vide, il est alors de 3 mois mais peut être réduit à 1 mois selon certaines conditions (logement en zone tendue par exemple).

Comparaison des prix dans les grandes villes françaises

Voici un tableau présentant les tarifs moyens observés sur les principales plateformes de location de chambre meublée chez l’habitan dans plusieurs grandes villes de métropole.

Prix moyens constatés sur plusieurs sites de location.

Modèle gratuit de contrat de location chambre meublée chez l’habitant : PDF et Word

La location d’une chambre meublée chez l’habitant implique la signature d’un bail de location. Il doit préciser la chambre qu’il loue ainsi que le montant du loyer et des charges entre autres. En annexe de ce bail doit se trouver une convention qui précise les parties privatives du locataire et les équipements auxquels il a accès, ainsi qu’un inventaire si la chambre est louée meublée.

Contrat de bail meublé PDF Contrat de bail meublé WORD

Puisqu’il n’existe pas de contrat de bail dédié à la location d’une chambre chez l’habitant, il est possible d’utiliser un contrat de bail étudiant (9 mois sans reconduction tacite) ou un bail mobilité tant que les autres critères nécessaires à leur mise en place sont respectés.

Obligations du locataire

Règlement intérieur

Il est possible pour le propriétaire de fixer des règles de vie et d’utilisation du logement pour faire en sorte que la location se déroule au mieux, sans pour autant priver l’occupant d’une utilisation normale du logement. Ce règlement peut concerner entre autres les visites, le bruit ou encore les déchets. Il doit être signé par les deux parties lors de l’entrée dans le logement du locataire.

Assurance du locataire

Dans une location d’une chambre meublée chez l’habitant, il n’est pas obligatoire pour le locataire de souscrire une assurance. Cependant, le propriétaire peut lui demander une attestation d’assurance voire l’obliger à en souscrire une tant que cela est inscrit dans le contrat de bail. Il peut également prendre lui-même en charge l’assurance et ajoute son montant à celui des charges locatives.

Fiscalité de la location meublée chez l’habitant

En louant une chambre meublée chez soi, le propriétaire peut bénéficier d’avantages financiers très intéressants.

Imposition et plafonds en chambre meublée chez l’habitant

Il est possible de bénéficier d’une exonération d’impôts sur les loyers perçus en louant une chambre chez soi. Pour cela, il faut respecter plusieurs critères :

• Un contrat de bail doit avoir été signé pour cette location ;
• Le logement où se trouve la chambre doit être la résidence principale du propriétaire et du locataire (c’est le cas pour un étudiant locataire pour une année scolaire) ;
• Le logement doit respecter des critères de décence ;
• La location doit être meublée ;
• Le montant du loyer annuel ne doit pas dépasser la réglementation : 190€ par m² en Île-de-France et 140€ par m² pour les autres régions, hors charges.

Si tous ces critères sont respectés, alors le propriétaire est exonéré d’impôts sur les loyers qu’il perçoit. Si ces derniers dépassent les plafonds précédemment cités, le propriétaire peut tout de même bénéficier d’un abattement de 50%, tant que ses revenus locatifs ne dépassent pas 32 900€ annuels.

Plafonds à respecterCes plafonds concernant le montant des loyers augmentent chaque année. Ainsi, en 2019, ils étaient de 187€ annuels par m² en Île-de-France et de 138€ annuels par m² dans les autres régions.

Régime fiscal

Les revenus locatifs venant d’une chambre meublée chez l’habitant sont à inscrire au régime BIC (bénéfices industrielles et commerciaux) pour bénéficier de l’abattement voire de l'exonération. Si les différents plafonds présentés précédemment sont dépassés, alors les revenus locatifs seront considérés au régime réel.
Cependant, la fiscalité change si la chambre est louée vide. Dans ce cas, les revenus sont considérés comme des revenus fonciers.

Où trouver une location chambre meublée chez l’habitant ?

Pour trouver une chambre meublée chez l'habitant en location, il existe plusieurs plateformes regroupant les annonces. Si certains sites sont plus généralistes, d'autres sont spécialisés dans la location de chambres meublées chez l'habitant, les deux principaux étant Roomlala et Cohébergement. Vous pouvez y chercher des logements autour de chez vous.