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Modèle d'état des lieux local commercial gratuit
Téléchargez gratuitement un modèle d'état des lieux pour local commercial aux formats PDF et Word, conforme aux exigences de la loi Pinel (2026). Le modèle couvre toutes les mentions obligatoires : identification des parties, description pièce par pièce, relevés de compteurs, état des équipements et signatures.
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État des lieux local commercial
Modèle d'état des lieux pour local commercial conforme à la loi Pinel de juin 2014
Pour un local commercial meublé ou équipé, pensez à joindre un inventaire détaillé du mobilier et des équipements en complément de l'état des lieux. Ce document distinct recense chaque élément avec son état au moment de l'entrée, et servira de référence lors de l'état des lieux de sortie.
Obligatoire
Pour tout bail commercial depuis la loi Pinel de juin 2014
Loi Pinel 2014
A rendu l'état des lieux contraignant pour les baux commerciaux
Contradictoire
Doit être réalisé en présence des deux parties, en exemplaires identiques
Entrée + sortie
Deux états des lieux requis : à la prise de possession et au départ
Loi Pinel et bail commercial : ce qui change
Avant l'entrée en vigueur de la loi Pinel du 18 juin 2014, aucune obligation légale n'imposait la réalisation d'un état des lieux pour les baux commerciaux. En l'absence de document, le local était présumé avoir été remis en bon état, ce qui transférait de facto la charge des réparations sur le locataire, qu'il soit ou non à l'origine des dégradations.
La loi Pinel a profondément modifié cet équilibre. Désormais, l'état des lieux est obligatoire pour tout bail commercial soumis au statut des baux commerciaux (articles L. 145-1 et suivants du Code de commerce), y compris les baux de courte durée (moins de 3 ans). En l'absence d'état des lieux à l'entrée, le local n'est plus présumé en bon état : c'est au bailleur de prouver les dégradations éventuelles, ce qui est souvent impossible sans document contradictoire.
La loi impose également que l'état des lieux soit contradictoire et établi en deux exemplaires identiques, signés par les deux parties. Un exemplaire est remis au bailleur, l'autre au locataire. Tout désaccord entre les deux versions rend le document contestable.
Comment se déroule l'état des lieux d'un local commercial ?
État des lieux d'entrée : avant la remise des clés
L'état des lieux d'entrée doit être réalisé lors de la remise des clés, avant que le locataire prenne possession du local. Les deux parties - ou leurs représentants munis d'une procuration - doivent être présentes. Chaque zone est inspectée méthodiquement : murs, sols, plafonds, ouvertures, installations électriques, plomberie, systèmes de chauffage et de climatisation, accès et annexes.
Il est fortement recommandé de compléter la description écrite par des photographies datées, annexées au document signé. Pour un local commercial, portez une attention particulière aux équipements spécifiques : extracteurs d'air, système d'alarme, monte-charge, rideaux métalliques, façade et enseigne. Notez le fonctionnement de chaque équipement et l'état de la vitrine le cas échéant.
État des lieux de sortie : à la restitution des clés
L'état des lieux de sortie est réalisé lors de la restitution définitive des clés, en fin de bail ou après résiliation. Il reprend point par point les éléments décrits à l'entrée et identifie les éventuelles évolutions. La comparaison des deux documents permet de distinguer la vétusté normale (à la charge du bailleur) des dégradations imputables au locataire.
L'état des lieux de sortie doit mentionner en plus : la nouvelle adresse du locataire et la date de l'état des lieux d'entrée pour permettre la comparaison. Il ne peut pas être modifié après signature, d'où l'importance d'être exhaustif lors de sa réalisation.
Faire appel à un huissier
Si l'une des parties ne peut être présente ou refuse de participer, un huissier de justice (commissaire de justice) peut être mandaté pour réaliser l'état des lieux. Les frais sont alors partagés à parts égales entre le bailleur et le locataire. Pour les locaux commerciaux, qui présentent souvent des surfaces importantes et des équipements complexes, l'intervention d'un professionnel peut être pertinente dès l'entrée afin de sécuriser la documentation.
Mentions obligatoires dans l'état des lieux d'un local commercial
Pour être juridiquement valable, l'état des lieux d'un local commercial doit contenir un ensemble de mentions définies par la loi. Un document incomplet peut être contesté et perdre sa force probante en cas de litige.
| Mention | Entrée | Sortie |
|---|---|---|
| Type de document (entrée ou sortie) | ✓ | ✓ |
| Adresse complète du local | ✓ | ✓ |
| Identité du bailleur et du locataire | ✓ | ✓ |
| Date de réalisation | ✓ | ✓ |
| Description des clés et accès remis | ✓ | ✓ |
| Relevés de compteurs (électricité, eau, gaz) | ✓ | ✓ |
| Description pièce par pièce (murs, sols, plafonds, équipements) | ✓ | ✓ |
| Signature des deux parties | ✓ | ✓ |
| Nouvelle adresse du locataire | - | ✓ |
| Date de l'état des lieux d'entrée (pour comparaison) | - | ✓ |
Pour les locaux commerciaux, il est conseillé d'ajouter une description précise des équipements techniques spécifiques : installation de ventilation ou extraction, système de sécurité incendie, accès PMR, enseignes lumineuses et façade commerciale. Ces éléments ne font pas toujours partie des modèles génériques mais sont essentiels pour un bail commercial.
Différences avec l'état des lieux d'habitation
L'état des lieux d'un local commercial diffère de celui d'un logement d'habitation sur plusieurs points importants, tant sur le plan légal que sur le plan pratique.
Un cadre légal différent
Pour les logements d'habitation, l'état des lieux est encadré par la loi Alur de 2014 et son décret d'application. Pour les locaux commerciaux, c'est la loi Pinel qui s'applique, dans le cadre du statut des baux commerciaux (Code de commerce). Ces deux régimes ont des exigences légèrement différentes, notamment sur la présomption d'état du local en l'absence de document.
Pour un logement d'habitation sans état des lieux d'entrée, la loi présume que le bien a été remis en bon état. Pour un local commercial, la loi Pinel a inversé cette présomption : en l'absence d'état des lieux, le local n'est pas présumé en bon état. C'est une protection importante pour le locataire commercial, qui ne peut pas se voir imputer des dégradations préexistantes.
Des spécificités techniques à documenter
Un local commercial peut présenter des équipements absents dans un logement : système d'extraction d'air (cuisine professionnelle, boulangerie), installation électrique renforcée (triphasé, coffret électrique dédié), façade commerciale et vitrine, monte-charge, quai de déchargement, ou aménagements spécifiques à l'activité précédente. L'état des lieux doit décrire et documenter chacun de ces éléments.
La vétusté s'apprécie également différemment : un local commercial connaît souvent une usure plus importante qu'un logement en raison du flux de clientèle et de l'activité. Une grille de vétusté n'est pas légalement imposée pour les baux commerciaux, mais les parties peuvent en convenir contractuellement pour objectiver l'appréciation de l'usure en fin de bail.
État des lieux : bail commercial vs bail professionnel
Le bail professionnel : état des lieux non obligatoire
Le bail professionnel s'adresse aux professionnels libéraux réglementés (médecins, avocats, experts-comptables, architectes…). Contrairement au bail commercial, il n'est pas soumis au statut des baux commerciaux ni à la loi Pinel. L'état des lieux n'y est donc pas obligatoire, bien que sa réalisation soit vivement recommandée pour les mêmes raisons de protection.
En l'absence d'état des lieux pour un bail professionnel, la présomption de bon état joue en faveur du bailleur. Le locataire sera présumé avoir reçu le local en bon état et devra le restituer dans un état similaire. Cette asymétrie peut être préjudiciable au locataire si des dégradations préexistaient à son entrée dans les lieux.
Trois types de contrats : commercial, professionnel et mixte
Il existe trois grandes catégories de baux pour les locaux non résidentiels :
- Bail commercial : pour les activités commerciales, industrielles ou artisanales. Durée minimale de 9 ans, protections renforcées (droit au renouvellement, indemnité d'éviction). État des lieux obligatoire (loi Pinel)
- Bail professionnel : pour les professions libérales réglementées. Durée minimale de 6 ans, résiliation possible à tout moment avec 6 mois de préavis. État des lieux recommandé mais non obligatoire
- Bail mixte : combine usage professionnel et usage d'habitation principale. Soumis en partie à la loi du 6 juillet 1989, avec des règles intermédiaires
Résiliation d'un bail commercial
Le locataire commercial peut résilier son bail tous les 3 ans (aux dates triennales), avec un préavis de 6 mois notifié par acte d'huissier. La résiliation anticipée est en principe interdite sauf clause contractuelle contraire. Le bailleur ne peut quant à lui donner congé qu'à l'expiration du bail (9 ans), sauf motif grave ou reconstruction de l'immeuble.
En résumé
Depuis la loi Pinel de 2014, l'état des lieux est obligatoire pour tout bail commercial. Il doit être contradictoire, établi en deux exemplaires identiques, et réalisé à l'entrée comme à la sortie. Ce document protège aussi bien le bailleur que le locataire en cas de litige sur l'état du local et la responsabilité des dégradations. Utilisez un modèle conforme, complétez-le par des photographies datées, et conservez-le pendant toute la durée du bail.
Pour aller plus loin :
Questions fréquentes sur l'état des lieux d'un local commercial
Oui, depuis la loi Pinel du 18 juin 2014, l'état des lieux est obligatoire pour tout bail commercial soumis au statut des baux commerciaux (articles L. 145-1 et suivants du Code de commerce). Cette obligation vaut pour l'entrée dans les lieux et la sortie. En l'absence d'état des lieux d'entrée, le local n'est pas présumé en bon état, ce qui protège le locataire contre l'imputation de dégradations préexistantes.
L'état des lieux peut être réalisé directement par le bailleur et le locataire (gratuitement), par une agence immobilière (frais librement négociés, non plafonnés pour les locaux commerciaux), ou par un huissier de justice (frais partagés à parts égales). Le recours à un professionnel est particulièrement conseillé pour les locaux étendus ou présentant des équipements techniques complexes.
Contrairement aux baux d'habitation, la loi Pinel prévoit qu'en l'absence d'état des lieux d'entrée, le local n'est pas présumé en bon état. Le bailleur devra donc prouver par d'autres moyens (photos, témoignages) l'état initial du local s'il souhaite engager la responsabilité du locataire pour des dégradations. Sans état des lieux de sortie, il ne pourra pas justifier de retenues sur le dépôt de garantie.
Non, le bail professionnel (professions libérales réglementées) n'est pas soumis à la loi Pinel. L'état des lieux n'y est donc pas légalement obligatoire. Toutefois, sa réalisation est vivement recommandée : sans état des lieux d'entrée, la présomption de bon état joue en faveur du bailleur et le locataire peut se voir imputer des dégradations préexistantes.
Oui, un état des lieux d'entrée peut être modifié après signature, sous réserve de l'accord des deux parties. Il n'existe pas de délai légal fixe pour les baux commerciaux (contrairement aux 10 jours prévus pour les baux d'habitation). En pratique, toute modification doit faire l'objet d'un avenant signé par les deux parties. L'état des lieux de sortie, en revanche, ne peut jamais être modifié après signature.