Etat des lieux de sortie avec huissier : démarches et frais 2024

Par Charlotte Flesch

Rédactrice contenus déménagement et location

L’état des lieux ne nécessite ni la signature, ni l’expertise d’un huissier. Selon le droit immobilier, il doit être réalisé en présence du bailleur et du locataire ou de leurs représentants. Cependant, il est parfois nécessaire de faire appel à un huissier pour éviter tout litige lors de l'état des lieux de sortie.

Pourquoi faire appel à un huissier pour réaliser un état des lieux ?

Etat des lieux à l'amiable : quel prix ?

Un bailleur n’est évidemment pas contraint de passer par un huissier pour réaliser l’état des lieux de la résidence à louer.

Dans le cas où le locataire est d’accord, ils pourront rédiger ensemble l’état des lieux : tout d'abord l'état des lieux d'entrée à la signature du bail, puis l'état des lieux de sortie à la fin de bail et au départ des lieux. Selon la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, un état des lieux de sortie réalisé amiablement ne doit en aucun cas impliquer des frais liés à la rémunération d'un tiers au locataire.

Il est conseillé d'utiliser un modèle d’état des lieux à imprimer ou à télécharger, conforme à la loi Alur et aux normes 2024.

Modèle d'état des lieux meublé PDF Modèle d'état des lieux non meublé PDF

En cas de désaccord sur l'état des lieux

Dans certains cas, l'une ou l'autre des parties ne peut être présente au moment de l'état des lieux d'entrée ou de sortie, ou cet évènement peut entraîner des désaccords entre le locataire et le bailleur. Dans ce cas, l'état des lieux n'est pas réalisé à l'amiable. Il est alors possible de faire appel à un tiers ou à un huissier de justice.

Faire appel à un huissier pour son état des lieux

Il est possible de réaliser l’état des lieux avec un huissier mais cela implique l’ajout de frais pour les deux parties. Ce genre d’intervention permet notamment de saisir le tribunal. En général, le propriétaire doit payer davantage que le locataire.

Convoquer un huissier pour réaliser un état des lieux ne fait, par conséquent, pas partie des mentions obligatoires pour signer un contrat de location ou louer un logement. L’état des lieux reste tout de même un des éléments importants lors de la mise en location d’un logement, et a en général lieu après la rédaction du bail.

Qui doit payer l'huissier pour un état des lieux ?

L’état des lieux est un constat fait à l’amiable entre deux parties. Il n’est donc pas conseillé de faire appel à un huissier pour le réaliser même si le Code civil le permet. Cependant, en cas de désaccord important entre propriétaire et locataire, il est possible de convoquer un huissier de justice. Les tarifs d’un huissier et le partage du montant de l’intervention sont régis par la loi.

Prix de l'huissier pour un état des lieux

Depuis le 1er janvier 2021, la taxe forfaitaire à laquelle étaient soumis les actes d'huissiers de justice est supprimée. Ainsi, la tarification des actes d'huissiers de justice est réglementée par le décret n° 2020-179 du 28 février 2020, les montants dépendent de la superficie du logement et sont à partager entre les deux parties.

*Ce tarif inclut les frais d'acte, la TVA, les lettres de convocation et les frais de déplacement.
Tarifs applicables jusqu'au 29 février 2024
Source : Légifrance

Dans les départements d'outre-mer, les tarifs relatifs à l'état des lieux établi par huissier sont majorés à des taux différents :

• 30 % dans les îles Wallis et Futuna, à Saint-Pierre-et-Miquelon et à Mayotte ;
• 29 % dans les départements de la Guadeloupe et de la Martinique ;
• 27 % dans le département de la Guyane ;
• 37 % dans le département de La Réunion.

La loi prévoit que la décision prise par un huissier de justice en cas d’état des lieux litigieux s’impose aux deux parties. Le bailleur et le locataire devront se plier à sa décision s’ils n’ont pas réussi à se mettre d’accord lors de la remise des clés et à la fin de la durée du bail.

Faire appel à un tiers pour réaliser un état des lieux

Il est possible d’avoir recours à un tiers pour faire un état des lieux, tel qu'un professionnel de l'immobilier lorsque la location est gérée par une agence ou une régie. Dans ce cas, le bailleur et le locataire doivent donner leur accord pour l’intervention d’un tiers. Si le propriétaire bailleur peut décider de faire payer le locataire pour cette intervention, ce dernier reste protégé par la loi.

Qui paye la réalisation de l'état des lieux ?

Dans un premier temps, la loi indique que les frais d'un état des lieux de sortie réalisé à l'amiable ne peuvent pas être partagés avec un locataire. Pour l'état des lieux d'entrée, elle prévoit qu’un locataire ne peut se voir facturer l’intervention d’un tiers au dessus de 3€ TTC par mètre carré de surface habitable dans le logement. En outre, pour une telle intervention, le locataire ne devra pas prendre à sa charge plus que le bailleur.

Ainsi, pour un logement de 30m²:

• Si l’état des lieux est facturé 200€, les frais assignés au locataire ne pourront excéder les 90€ car cela serait supérieur aux 3€ par mètre carré réglementaires ;
• Si l’état des lieux est facturé 160€, les frais assignés au locataire ne pourront excéder les 80€ car cela serait supérieur aux frais assignés au bailleur.

Comment éviter un litige lors de l'état des lieux ?

Le locataire doit veiller à l’entretien du logement. Il s'agit de l'une de ses obligations (comme le paiement du loyer), pour que l’état des lieux de sortie se déroule le mieux possible. En effet, si le locataire laisse le logement en mauvais état, la restitution du dépôt de garantie ne sera pas intégrale. Cet argent servira à la remise en état du logement en location. Le dépôt de garantie s’effectue dès la signature du contrat de bail.

Avec la loi Alur de 2014, le montant de la garantie des risques locatifs diminue avec l’encadrement des loyers. Puisque les loyers sont encadrés, le dépot de garantie également.

Ainsi, faire appel à un huissier est, en général, la dernière solution en gestion locative. Cela est utile quand le locataire ne veut pas restituer les sommes dues. Cependant, en droit immobilier, la protection juridique favorise davantage le locataire que le propriétaire.