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Quand faire appel à un huissier pour un état des lieux ?
L'état des lieux est normalement réalisé à l'amiable, en présence du bailleur et du locataire (ou de leurs représentants), sans intervention d'un tiers. L'huissier de justice n'intervient que dans deux situations précises.
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État des lieux meublé
Modèle d'état des lieux meublé conforme loi Alur, à préparer avant l'intervention de l'huissier
Refus ou absence d'une partie
Lorsqu'une partie refuse de participer à l'état des lieux d'entrée ou à l'état des lieux de sortie, l'autre partie peut convoquer un huissier pour réaliser le constat seul, en présence d'un seul cocontractant ou même de personne. La convocation doit être adressée à l'autre partie par lettre recommandée avec accusé de réception, au moins sept jours avant la date prévue pour l'intervention.
Si le bailleur est à l'origine du refus ou de l'absence, les frais d'huissier sont intégralement à sa charge. Dans tous les autres cas, ils sont partagés à parts égales.
Désaccord persistant sur l'état du logement
Même lorsque les deux parties sont présentes, un désaccord peut surgir sur la description d'un élément, une fissure, l'état d'une peinture, une trace d'humidité, ou sur la qualification d'une dégradation par rapport à la vétusté normale. Dans ce cas, l'une ou l'autre partie peut demander que l'état des lieux soit finalisé en présence d'un huissier, dont le constat s'impose aux deux parties.
7 jours
Préavis minimum recommandé pour convoquer l'autre partie avant l'intervention de l'huissier
158 – 257 €
Tarif réglementé TTC de l'huissier pour un état des lieux en 2026, selon la surface du logement
Frais partagés
Les honoraires de l'huissier sont divisés à parts égales entre bailleur et locataire
Force probante
Le constat d'huissier constitue une preuve légale renforcée, opposable devant un tribunal judiciaire
Tarifs de l'huissier pour un état des lieux en 2026
Les honoraires d'un huissier de justice pour un état des lieux sont encadrés par décret. Ils ne sont pas librement négociables : l'huissier doit appliquer le barème réglementaire en vigueur, qui varie uniquement selon la surface habitable du logement.
| Surface du logement | Coût total TTC | Part par partie |
|---|---|---|
| Moins de 50 m² | 158,58 € | ~79,29 € chacun |
| Entre 50 m² et 150 m² | 180,28 € | ~90,14 € chacun |
| Plus de 150 m² | 256,89 € | ~128,45 € chacun |
Les départements et régions d'outre-mer (DROM) bénéficient de majorations spécifiques comprises entre 27 % et 37 % selon le territoire. Ces tarifs s'entendent toutes taxes comprises et couvrent le déplacement de l'huissier, la rédaction du constat et la remise d'un exemplaire à chaque partie.
Qui paye les frais d'huissier ?
En règle générale, les frais sont partagés à parts égales entre le bailleur et le locataire. Cependant :
- Si c'est le bailleur qui a rendu l'état des lieux amiable impossible (refus de rendez-vous, absence injustifiée), les frais lui incombent entièrement.
- Si c'est le locataire qui refuse de participer, les frais sont partagés à moitié, selon la jurisprudence majoritaire.
- Pour l'état des lieux d'entrée réalisé par un tiers (agent immobilier ou huissier), la part du locataire est plafonnée à 3 €/m² de surface habitable, sans pouvoir excéder la part du bailleur.
Comment se déroule un état des lieux avec huissier ?
Le processus comporte plusieurs étapes distinctes, depuis la convocation jusqu'à la remise du constat officiel.
1. Convocation de l'autre partie
Avant de mandater un huissier, la partie demandeuse doit envoyer une convocation à l'autre partie par lettre recommandée avec accusé de réception, en respectant un préavis d'au moins sept jours. Cette convocation doit préciser la date, l'heure et l'adresse du logement concerné. Elle constitue la preuve que la tentative d'état des lieux amiable a bien eu lieu.
2. Intervention de l'huissier sur place
Le jour convenu, l'huissier se présente au logement. Il inspecte méthodiquement chaque pièce, consigne l'état de chaque équipement, effectue les relevés de compteurs (eau, gaz, électricité) et prend des photographies. Son constat respecte les mentions obligatoires prévues par le décret Alur : type de document, date, identité des parties, adresse du bien, description détaillée pièce par pièce et inventaire des clés.
L'état des lieux contradictoire implique que les deux parties (ou leurs représentants) soient présentes pour valider chaque observation. Si une partie est absente malgré la convocation, l'huissier dresse son constat en présence de la seule partie comparante ou seul, selon les circonstances.
3. Remise du constat à chaque partie
L'huissier remet un exemplaire signé du constat à chacune des parties dans les jours suivants. Ce document a une force probante renforcée : il est présumé exact jusqu'à preuve du contraire et peut être produit directement devant un tribunal judiciaire sans autre formalité. Contrairement à un état des lieux amiable, il est très difficile à contester a posteriori.
Valeur juridique et impact sur le dépôt de garantie
Le constat d'huissier constitue l'une des preuves les plus solides en matière locative. À la différence d'un état des lieux amiable qui peut être contesté pour manque de précision ou vice du consentement, l'acte d'huissier bénéficie de la présomption d'exactitude attachée aux actes authentiques.
Concrètement, cela signifie que si l'huissier a constaté une dégradation dans le logement lors de l'état des lieux de sortie, le bailleur peut déduire les frais de réparation correspondants du dépôt de garantie avec une base juridique très robuste. Le locataire qui souhaite contester cette retenue devra apporter la preuve contraire, ce qui est bien plus difficile face à un acte d'huissier.
Impact sur les délais de restitution
La réalisation d'un état des lieux par huissier n'allonge pas les délais légaux de restitution du dépôt. Le bailleur dispose toujours d'un mois si l'état des lieux de sortie est conforme à celui d'entrée, et de deux mois si des dégradations ont été constatées. Tout dépassement de ces délais expose le bailleur à une pénalité de 10 % du loyer mensuel hors charges par mois de retard.
L'utilisation d'une grille de vétusté annexée au bail reste indispensable même en présence d'un constat d'huissier, pour objectiver la répartition des coûts entre usure normale (à la charge du bailleur) et dégradations imputables au locataire.
Huissier à l'entrée ou à la sortie : ce qui change
L'huissier peut intervenir aussi bien pour l'état des lieux d'entrée que pour l'état des lieux de sortie. Les règles de tarification et de partage des frais sont identiques dans les deux cas, mais les enjeux diffèrent.
À l'entrée : le constat d'huissier est rare, car les deux parties ont généralement intérêt à coopérer. Il intervient surtout lorsque le locataire estime que le bailleur minimise des défauts existants dans le logement. La description précise des défauts constatés à l'entrée protège le locataire lors de la sortie : ces éléments ne pourront pas lui être imputés.
À la sortie : c'est le cas le plus fréquent. Le locataire refuse de signer un état des lieux qu'il juge inexact, ou le bailleur ne se présente pas au rendez-vous fixé. Le constat d'huissier permet alors de figer l'état réel du logement au moment de la remise des clés, avec une valeur probante que ni l'une ni l'autre partie ne peut facilement contester.
Alternatives à l'huissier
Avant de mandater un huissier, plusieurs solutions moins coûteuses peuvent permettre de résoudre un désaccord.
Agent immobilier ou administrateur de biens
Un professionnel de l'immobilier mandaté par le bailleur peut réaliser l'état des lieux. Ses honoraires sont plafonnés par la loi Alur à 3 €/m² pour la part locataire à l'entrée. Cependant, son constat n'a pas la force probante d'un acte d'huissier.
Commission départementale de conciliation
En cas de litige sur un état des lieux déjà réalisé, par exemple, si le locataire conteste les retenues sur son dépôt de garantie, la commission départementale de conciliation (CDC) peut être saisie gratuitement par l'une ou l'autre des parties. La CDC réunit bailleur et locataire pour tenter de parvenir à un accord amiable. Sa saisine suspend le délai de prescription.
Tribunal judiciaire
Si la conciliation échoue, le tribunal judiciaire du lieu de situation du bien est compétent pour trancher le litige. La saisine est gratuite pour les petits litiges (procédure sans représentation obligatoire). Avoir un constat d'huissier en main renforce considérablement la position de la partie qui le produit.
Pour compléter votre préparation, consultez nos guides associés :
Questions fréquentes sur l'état des lieux par huissier
Deux situations justifient le recours à un huissier : lorsqu'une partie refuse de se présenter au rendez-vous fixé pour l'état des lieux d'entrée ou de sortie, ou lorsque les deux parties sont présentes mais qu'un désaccord persistant sur l'état du logement ne peut pas être résolu à l'amiable. L'huissier réalise alors un constat officiel dont les conclusions s'imposent aux deux parties.
Les honoraires de l'huissier pour un état des lieux sont réglementés par décret et varient selon la surface : 158,58 € TTC pour moins de 50 m², 180,28 € TTC entre 50 et 150 m², et 256,89 € TTC au-delà de 150 m². Ces frais sont partagés à parts égales entre le bailleur et le locataire, sauf si l'un d'eux est à l'origine du recours forcé à l'huissier, auquel cas il supporte la totalité des frais. Des majorations de 27 à 37 % s'appliquent dans les départements d'outre-mer.
Oui. Le constat d'huissier est un acte authentique qui bénéficie d'une présomption d'exactitude. Il est beaucoup plus difficile à contester qu'un état des lieux amiable, qui peut être remis en cause pour imprécision ou vice du consentement. Devant un tribunal judiciaire, un constat d'huissier constitue une preuve de premier rang. C'est particulièrement utile en cas de litige sur la restitution du dépôt de garantie.
Avant de faire appel à un huissier, vous devez convoquer l'autre partie par lettre recommandée avec accusé de réception, en lui accordant un préavis d'au moins sept jours. Si elle ne se présente pas malgré cette convocation, vous pouvez then mandater un huissier de justice du ressort du tribunal où se situe le logement. L'huissier viendra constater l'état du bien et rédigera son rapport, dont un exemplaire sera remis à chaque partie. Pour un état des lieux contradictoire préventif, vous pouvez consulter notre guide sur l'état des lieux contradictoire.
Non, dès lors que l'intervention d'un huissier est légalement justifiée, les frais s'imposent aux deux parties selon les règles de répartition légales. Toutefois, si vous estimez que le recours à l'huissier était injustifié ou que la répartition des frais est contestable, vous pouvez saisir la commission départementale de conciliation (gratuit) ou le tribunal judiciaire. Si c'est le bailleur qui a refusé l'état des lieux amiable, l'intégralité des frais lui revient ; le locataire peut alors en demander le remboursement via la CDC ou en justice. Pour en savoir plus sur les recours disponibles, consultez notre guide sur la restitution du dépôt de garantie.