Loyer : montant, augmentation, quittance et attestation

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Le montant du loyer est un des Ă©lĂ©ments clĂ©s pour dĂ©finir les conditions de la location. La maniĂšre et la date pour le payer peuvent faire dĂ©bat, et ĂȘtre sources de tensions entre locataires et propriĂ©taires. De nombreux dĂ©tails liĂ©s Ă  la valeur et au paiement du loyer sont flous voire inconnus de certains : augmentation du loyer au cours du bail, envoi des quittances de loyer gratuit en sont des exemples. Tout savoir dans cet article.

Loyer : quel montant ?

montant du loyer

Le montant du loyer est source de débat et de discussions entre propriétaire et locataire mais il est aussi soumis à la législation.

Calcul du loyer : comment fixer le prix d'un loyer ?

Le montant du loyer ainsi que la lĂ©gislation qui s'y applique dĂ©pendent de la zone dans laquelle se situe le logement. En effet, les lĂ©gislations seront diffĂ©rentes si le logemetn se situe en zone tendue, Ă  Paris intra muros ou dans le reste du territoire français. En zone tendue, le loyer ne peut pas ĂȘtre augmentĂ© entre deux locataires (sauf exceptions). A Paris intra muros, il est en plus soumis Ă  un plafond dĂ©fini par quartier. Pour le reste de France, le loyer peut ĂȘtre dĂ©terminĂ© librement par le bailleur.

1ïžâƒŁ Le logement se situe en zone tendue

En zone tendue, il n’est pas possible d’augmenter le loyer Ă  la relocation (c'est Ă  dire, lors d'un changement de locataire). Cela s’explique par le fait que les zones tendues font face Ă  une demande de logements trop forte par rapport Ă  l’offre. Cette mesure vise donc Ă  empĂȘcher une hausse des loyers, dĂ©jĂ  Ă©levĂ©s dans ces zones. Cependant, il existe des exceptions. Le loyer peut ĂȘtre librement fixĂ© en zone tendue si le logement :

  • Est louĂ© pour la premiĂšre fois ;
  • Est inoccupĂ© depuis plus de 18 mois ;
  • A connu des travaux au cours de 6 derniers mois, qui Ă©quivalent au moins Ă  un an du prĂ©cĂ©dent loyer.

 

2ïžâƒŁ Le logement se situe Ă  Paris intra muros

 

loyer paris intra muros

Si le logement se situe à Paris intra muros, il est soumis à un double encadrement des loyers :

  1. Encadrement des loyers à la relocation : comme en zone tendue, il est interdit d'augmenter le loyer entre deux locataires (sauf exceptions, listées plus haut) ;
  2. Encadrement des loyers avec plafond : l'OLAP (observatoire des loyers de l'agglomération parisienne) prévoit pour chaque quartier un loyer de référence majoré par m2, que le bailleur n'est pas autorisé à dépasser (sauf exceptions). Ce loyer de référence est déterminé par plusieurs critÚres : le type de location (vide ou meublée), la zone (Paris est découpée en 80 quartiers), la date de construction du logement et le nombre de piÚces qui le composent.

À noter que Paris intra muros est divisĂ© en 80 quartiers (et non pas 20 arrondissements) : deux logements situĂ©s dans le mĂȘme arrondissement ne seront pas forcĂ©ment soumis au mĂȘme loyer de rĂ©fĂ©rence majorĂ©. Pour connaĂźtre son loyer de rĂ©fĂ©rence majorĂ©, consultez le site du gouvernement.

À compter du 1er juillet 2019L'encadrement des loyers avec plafond est uniquement valable pour tout bail signĂ© aprĂšs le 1er juillet 2019 (la loi n'est pas rĂ©troactive).

3ïžâƒŁ Le logement se situe dans le reste du territoire français

Si le logement est situé sur le reste du territoire français, c'est à dire qu'il n'est ni à Paris intra muros, ni en zone tendue, alors le propriétaire bailleur est libre de fixer le loyer comme il le souhaite.

Loyer et charges locativesUn locataire doit payer chaque mois une somme qui correspond au montant cumulé du loyer et des charges récupérables. Il est important de connaßtre le montant séparé des deux, notamment pour estimer la valeur du dépÎt de garantie (un ou deux mois de loyer hors charges).

Plafond de loyer Pinel 2019-2020

Un propriĂ©taire dĂ©sirant profiter du dispositif de la loi Pinel doit s’assurer que son ou ses logements, entre autres critĂšres, respectent des plafonds de loyers. Ces plafonds Ă©voluent chaque annĂ©e et dĂ©pendent de la zone dans laquelle se trouve le logement.

📌 Plafond du loyer Pinel, en France mĂ©tropolitaine (2022)
  Zone A Bis Zone A Zone B1 Zone B2 et C, si dérogation
Plafond du loyer mensuel 17,62€/m2 13,09€/m2 10,55€/m2 9,17€/m2

Pour savoir dans quelle zone se situe votre logement :

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  • AmblĂ©on
  • Ambronay
  • Ambutrix
  • AmbĂ©rieu-en-Bugey
  • AmbĂ©rieux-en-Dombes
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Ces plafonds diffÚrent pour les DROM (départements et régions d'Outre-Mer).

🌏 Plafond du loyer Pinel, en Outre-Mer (2022)
Département et région d'Outre-Mer Plafond du loyer mensuel
Guadeloupe, Guyane, Martinique, La RĂ©union, Mayotte, Saint BarthĂ©lĂ©my, Saint Martin et Saint-Pierre-et-Miquelon 10,73€/m2
PolynĂ©sie française, Nouvelle-CalĂ©donie, Wallis et Futuna 12,87€/m2

Quel loyer pour quel salaire ?

quel loyer pour quel salaire

Lorsque l’on cherche un logement en location, le loyer est un des critĂšres de sĂ©lection essentiels. Pour connaĂźtre le montant mensuel que l’on peut se permettre de dĂ©penser pour son logement en fonction de son salaire, il existe une rĂšgle gĂ©nĂ©rique : la valeur du loyer doit ĂȘtre Ă©quivalente Ă  un tiers du salaire du locataire.

Par exemple, pour un salaire de 1500€, il convient de chercher un logement dont le montant du loyer s’élĂšve Ă  500€ mensuels pour ne pas rencontrer de difficultĂ©s financiĂšres.

Modalités de paiement

Il est possible de payer son loyer de diffĂ©rentes maniĂšres. Il n’existe pas de rĂšgle Ă  ce sujet, et Ă  moins que le contrat de bail n’indique une mĂ©thode prĂ©cise, il appartient au locataire et au propriĂ©taire de se mettre d’accord sur le mode de paiement. Les diffĂ©rentes options sont :

  • Par prĂ©lĂšvement automatique ;
  • Par chĂšque ;
  • En espĂšces jusqu’à 3 000€.

Quand se paye un loyer ?

quand payer un loyer

Afin de ne créer aucun conflit avec le propriétaire bailleur, le locataire doit respecter certaines échéances concernant le loyer :

Quand payer le premier loyer ?

Le premier loyer doit ĂȘtre payĂ© dĂšs l’entrĂ©e dans le logement. Par la suite, le contrat de bail indique si le loyer doit ĂȘtre payĂ© Ă  Ă©choir ou terme Ă©chu.

  1. Un paiement Ă  Ă©choir signifie que le loyer doit ĂȘtre payĂ© Ă  l’avance, en dĂ©but de mois ; il s’agit de la pratique la plus courante ;
  2. Un paiement Ă  terme Ă©chu, cas plus rare, signifie que le loyer doit ĂȘtre payĂ© en fin de mois pour la pĂ©riode Ă©coulĂ©e.

Un bailleur peut demander un paiement trimestriel, ce qui revient Ă  une pĂ©riode de 3 mois, plutĂŽt que mensuel. Le locataire est cependant en droit de refuser ce mode de paiement, ou peut l’annuler pour passer Ă  un loyer mensuel par l’envoi d’une lettre recommandĂ©e.

Quelle est la date limite pour payer son loyer ?

On considĂšre gĂ©nĂ©ralement qu’il n’y a pas de retard de paiement jusqu’au 10 de chaque mois. Cependant, certains contrats de bail contiennent une clause dĂ©finissant une date limite qu’il convient de respecter. Ainsi, il vaut mieux payer son loyer dĂšs que possible pour Ă©viter tout problĂšme avec son propriĂ©taire.

Que risque-t-on si on paye son loyer en retard ?

Un retard sur le paiement du loyer ne prĂ©sente pas de rĂ©el risque pour le locataire s’il s’agit d’un cas rare ou unique. C’est lorsque plusieurs impayĂ©s se cumulent et que le propriĂ©taire ne peut pas recevoir l’argent de la caution solidaire (si le locataire en a une) qu’une procĂ©dure peut ĂȘtre lancĂ©e et mener jusqu’à l’expulsion du locataire. NĂ©anmoins, cette procĂ©dure est longue et onĂ©reuse, et surtout n’a gĂ©nĂ©ralement pas lieu d’ĂȘtre si les dĂ©fauts de paiement se limitent Ă  des retards.

Frais pour retard de paiement de loyerIl est strictement interdit à tout bailleur de demander à son locataire des frais en cas de retard dans le paiement du loyer. De plus, toute clause dans le contrat de bail allant dans ce sens est considérée comme abusive et est donc ignorée.

Quittance de loyer / Attestation de loyer

quittance attestation de loyer

La quittance de loyer (ou attestation de loyer) est un document remis par le propriĂ©taire Ă  son locataire certifiant qu’il a bien payĂ© son loyer pour le mois indiquĂ©.

ModĂšle de quittance de loyer

Il n’y a pas de diffĂ©rence entre une quittance et une attestation de loyer : ces deux appellations dĂ©signent le mĂȘme document qui a pour but de confirmer que le locataire s’est acquittĂ© de son loyer et des charges locatives pour la pĂ©riode donnĂ©e. Voici un modĂšle de ce document au format PDF :

Je télécharge une quittance/attestation de loyer PDF

Attestation de loyer CAF

Lorsque l’on Ă©met une demande pour obtenir une aide au logement Ă  la CAF, il faut remplir une attestation de loyer spĂ©cifique. Ce document Cerfa se prĂ©sente en 2 pages : la premiĂšre doit ĂȘtre remplie par le propriĂ©taire-bailleur ou la famille d’accueil, et la seconde par l’établissement dans lequel loge le locataire (foyer, maison de retraite, rĂ©sidence Ă©tudiante Crous, etc.). Le locataire n'est donc concernĂ© que par une de ces 2 pages, selon sa situation.

Télécharger une attestation de loyer CAF PDF

Comment remplir une quittance de loyer ?

Une quittance de loyer n’est pas un document obligatoire, mais le locataire peut demander que le bailleur lui en fournisse une chaque mois. Cet envoi est toujours gratuit, le bailleur ne peut exiger de frais pour cet acte.

remplir une quittance de loyer

Une quittance doit ĂȘtre rĂ©alisĂ©e ou remplie par le propriĂ©taire Ă  partir d’un modĂšle et contenir un certain nombre d’élĂ©ments essentiels :

  • Le montant du loyer versĂ© ainsi que des charges locatives, en toutes lettres et en chiffres ;
  • L’adresse complĂšte du logement ;
  • Le mois pour lequel le loyer a Ă©tĂ© payĂ© ;
  • Le nom et les coordonnĂ©es du bailleur ;
  • Le nom et les coordonnĂ©es du locataire ;
  • La date d’envoi de la quittance au locataire ;
  • Date, lieu de rĂ©daction et signature du bailleur.

Une quittance contenant ces éléments est considérée comme ayant une valeur juridique et atteste donc du bon paiement du loyer pour la période donnée.

Combien de temps garder les quittances de loyer ?

Selon l’article 7-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les quittances de loyer doivent ĂȘtre conservĂ©es 3 ans par le locataire, et ce mĂȘme s’il quitte le logement. En effet, ces documents attestent qu’il est un bon payeur et peuvent lui ĂȘtre demandĂ©es par un futur bailleur par exemple, ou servir lors des dĂ©marches de demande d’aides Ă  la Caf.

Augmentation de loyer

Bien qu’un loyer soit fixĂ© en dĂ©but de location et indiquĂ© sur le contrat de bail, il peut ĂȘtre revu Ă  la hausse selon certaines conditions.

Est-ce que le propriétaire peut augmenter le loyer ?

En zone tendue, il existe plusieurs possibilités pour augmenter un loyer en cours de bail :

augmentation de loyer
  1. RĂ©Ă©valuer le loyer annuellement via l’Indice de RĂ©fĂ©rence des Loyers ;
  2. Revoir le loyer suite Ă  d’importants travaux d’amĂ©lioration du logement (aux frais du propriĂ©taire) ou d’économie d’énergie (aux frais du propriĂ©taire et uniquement pour les logement vides construits avant le 1er janvier 1990) ;
  3. Revoir unn loyer largement sous-estimĂ© par rapport aux prix locaux de l’immobilier : le bailleur doit justifier cette augmentation en prĂ©sentant des rĂ©fĂ©rences de logement similaires Ă  proximitĂ©, en prĂ©cisant date et matĂ©riaux de construction, Ă©tage, Ă©quipements et loyers entre autres. Il doit en prĂ©senter 6 dans les communes de plus d'un million d'habitants, et 3 dans les autres.

Si le logement est situĂ© sur le reste du territoire (hors zone tendue), le bailleur est soumis Ă  la mĂȘme lĂ©gislation s'il souhaite augmenter le loyer en cours de bail. En revanche, il est libre de l'augmenter entre deux locataires.

Une rĂ©vision du loyer n’est pas rĂ©troactive ; elle ne prend ainsi effet qu’une fois demandĂ©e par le propriĂ©taire, par lettre.

Augmenter le loyer avec l’indice de rĂ©fĂ©rence loyer

L’Indice de RĂ©fĂ©rence des Loyers, ou IRL, est comme son nom l’indique un indice servant de base lĂ©gale aux propriĂ©taire pour rĂ©Ă©valuer chaque annĂ©e le loyer de leur logement. Il est publiĂ© par l’Insee aprĂšs chaque trimestre (soit 4 fois par an), gĂ©nĂ©ralement en milieu de mois. Pour le premier trimestre de 2020, il est de 130,57, soit une Ă©volution de 0,92% par rapport au prĂ©cĂ©dent. À noter que cet indice est en grande majoritĂ© en augmentation.

Si le contrat de bail inclut une clause prĂ©voyant cette augmentation annuelle, alors le bailleur a la possibilitĂ© de l'appliquer. Cette rĂ©vision peut s’effectuer soit Ă  la date anniversaire du bail, soit Ă  la date fixĂ©e dans le contrat.

Si le contrat de bail ne contient aucune clause mentionnant l’augmentation du loyer en fonction de l’IRL, alors le bailleur ne peut pas l’appliquer. Retrouvez un modùle de contrat de bail gratuit avec la clause IRL.

Quand le propriĂ©taire a-t-il le droit d’augmenter le loyer ?

Si le propriétaire veut augmenter le loyer en cours de bail, la date ou période à laquelle le propriétaire peut augmenter le loyer dépend du motif qui justifie cette révision. 

droit augmenter le loyer
  • En utilisant l'IRL, la rĂ©vision du loyer a lieu Ă  la date anniversaire du contrat de bail, sauf indication contraire dans ledit contrat ;
  • Si l'augmentation du loyer est due Ă  des travaux importants, elle peut ĂȘtre appliquĂ©e dĂšs qu'ils se terminent ;
  • Dans le cas d'un loyer sous-estimĂ©, le propriĂ©taire doit prĂ©venir son locataire au moins 6 mois avant l'Ă©chĂ©ance du bail par lettre recommandĂ©e avec accusĂ© de rĂ©ception afin de signer un nouveau contrat au lieu de renouveller l'actuel.

Si le propriétaire veut augmenter le loyer entre deux locataires, il ne peut le faire que si son logement est situé hors zone tendue.

Assurance loyer impayĂ© : que faire en cas d’impayĂ© de loyer ?

Lorsqu’un locataire ne paye pas son loyer, il existe plusieurs solutions permettant au propriĂ©taire de recevoir la somme en question.

Qu’est-ce que la garantie loyer impayé ?

La garantie loyers impayĂ©s, aussi appelĂ©e assurance loyers impayĂ©s, est un dispositif permettant aux propriĂ©taires d’ĂȘtre protĂ©gĂ©s en cas de locataire mauvais payeur. En cas de non-rĂšglement du loyer, le propriĂ©taire pourra se tourner vers la compagnie d’assurance auprĂšs de laquelle il a signĂ© : cette derniĂšre assurera le remboursement du montant dĂ» par le locataire.

Ce type d'assurance propose différentes options supplémentaires, telles que :

assurance loyer impayé
  • Remboursement des rĂ©parations et dĂ©gradations du locataire que le dĂ©pĂŽt de garantie ne suffit pas Ă  couvrir ;
  • DĂ©part prĂ©maturĂ© du locataire, que le motif soit impĂ©rieux (dĂ©cĂšs, licenciement, rapatriement, etc) ou pas (non respect de la durĂ©e de prĂ©avis de dĂ©part) ;
  • Frais d’huissier ou autre dĂ©pensĂ©s dans le but de rĂ©cupĂ©rer le montant des loyers impayĂ©s auprĂšs du locataire ;
  • Garantie ”Vacances locatives” : le propriĂ©taire perçoit une indemnisation durant la pĂ©riode de battement entre deux locataires.

Une garantie loyers impayĂ©s n’est pas une assurance habitation : la premiĂšre protĂšge des loyers impayĂ©s comme son nom l’indique, et la seconde des risques locatifs (fuites d’eau, incendies, etc.).

Avis d’échĂ©ance du loyer

Un avis d’échĂ©ance de loyer est un document non formel envoyĂ© par le propriĂ©taire pour rappeler au locataire qu’il est redevable du loyer. Il indique ainsi son montant ainsi que celui des charges, et la date Ă  laquelle il doit ĂȘtre versĂ©. Il est gĂ©nĂ©ralement envoyĂ© en cas de retard dans le paiement du loyer, mais peut aussi ĂȘtre utilisĂ© pour prĂ©ciser les dĂ©tails de la rĂ©partition du paiement en cas de travaux dans le logement, par exemple.

À l’inverse du commandement de payer, l’avis d’échĂ©ance du loyer n’est pas un document obligatoire, et n’engage aucune procĂ©dure.

Qu’est-ce qu’un commandement de payer ?

Un commandement de payer est un document envoyĂ© au locataire par le biais d’un huissier de justice. Il s’agit d’un acte juridique rĂ©clamant au locataire le paiement de ses loyers en retard. L’huissier est saisi aprĂšs plusieurs loyers impayĂ©s et une absence de rĂ©ponse du locataire Ă  un courrier recommandĂ© de relance. Son intervention peut aboutir Ă  une procĂ©dure d’expulsion s'il n’obtient pas de rĂ©sultat.

Commandement de payer et injonction de payerUn commandement de payer ne doit pas ĂȘtre confondu avec une injonction de payer, terme qui dĂ©signe la procĂ©dure destinĂ©e Ă  obliger une personne telle qu’un locataire mauvais payeur Ă  rĂ©gler sa dette.

Caution loyer : se tourner vers le garant

garant loyer impayé

De nombreux propriĂ©taires demandent Ă  leur locataire de prĂ©senter une caution solidaire, couramment appelĂ©e un garant. Il s’agit d’un proche s’engageant Ă  payer au propriĂ©taire le montant du loyer et des charges en cas de manquement Ă  ses obligations du locataire, quelle qu’en soit la raison.

Le propriĂ©taire peut se tourner vers la caution solidaire dĂšs le premier impayĂ©, et doit Ă©galement passer par elle avant d’entamer toute procĂ©dure d’expulsion afin de trouver une solution Ă  l’amiable.

A noter que la caution peut aussi ĂȘtre un Ă©tablissement, comme une sociĂ©tĂ© bancaire (que le locataire devra rĂ©munĂ©rer pour ce service) ou Action Logement via le dispositif de la garantie visale (gratuit).

Ne pas confondre caution et dĂ©pĂŽt de garantieLe dĂ©pĂŽt de garantie, soit le montant laissĂ© au propriĂ©taire par le locataire en dĂ©but de la location et rendu Ă  la fin si aucune dĂ©gradation n’est Ă  dĂ©plorer, est souvent appelĂ© “caution”. Il s’agit d’un abus de langage, la caution dĂ©signant en rĂ©alitĂ© le garant.

Combien de loyers impayĂ©s avant l’expulsion ?

Il est possible de lancer une procĂ©dure d’expulsion Ă  partir de 2 mois de loyers impayĂ©s et aprĂšs envoi d’une relance. La procĂ©dure est nĂ©anmoins trĂšs longue et un locataire n’est donc pas expulsĂ© immĂ©diatement aprĂšs le 2Ăšme impayĂ©.

Si la relance est restĂ©e sans rĂ©ponse et que le commandement de payer n’a pas eu d’effet, alors la procĂ©dure d’expulsion est mise en oeuvre. Selon que le contrat de bail contienne ou non une clause rĂ©solutoire pour loyer impayĂ©, la procĂ©dure est diffĂ©rente mais implique nĂ©cessairement une assignation en justice du locataire.

F.A.Q.

đŸ’¶ Est-ce que la CAF paye le premier mois de loyer ?

La date du premier versement de la CAF (si l'on bĂ©nĂ©ficie d'une aide au logement) dĂ©pend de la date de la demande, et non de la date d'emmĂ©nagement. Pour en bĂ©nĂ©ficier le plus tĂŽt possible, il faut faire la demande dĂšs l'entrĂ©e dans le logement. Les aides ne sont versĂ©es qu'en dĂ©but de mois pour le loyer du mois prĂ©cĂ©dent, et ne concernent que les mois oĂč le loyer est payĂ© en intĂ©gralitĂ© (si l'on arrive ou part le 15 du mois de son logement et ne paye donc que 2 semaines de loyer, la CAF ne versera aucune aide). Ainsi, le premier versement a gĂ©nĂ©ralement lieu au dĂ©but du mois M+2 pour le loyer du mois M+1, M Ă©tant le mois d'emmĂ©nagement.

🏠 Loyer conventionnĂ© : comment bĂ©nĂ©ficier des APL de la CAF ?

Pour bénéficier de l'aide personnalisée au logement, il faut que le logement pour lequel le locataire (ou sous-locataire) fait la demande d'APL corresponde à un certain nombre de critÚres :

  • Le logement doit ĂȘtre conventionnĂ© APL et se situer en France mĂ©tropolitaine ;
  • Il doit respecter des critĂšres de dĂ©cence ;
  • Il doit ĂȘtre la rĂ©sidence principale du locataire ;
  • Les revenus du demandeur ne doivent pas dĂ©passer un certain plafond.

❔ Comment est fixĂ© un loyer HLM ?

Le montant d'un loyer HLM est fixĂ© par un calcul simple : le prix au mÂČ, fixĂ© par le conseil d'administration de l'organisme HLM concernĂ©, multipliĂ© par la surface du logement louĂ© (mesurĂ©e en m2). Il est ensuite rĂ©visĂ© au 1er janvier chaque annĂ©e en suivant l'Indice de RĂ©fĂ©rence des Loyers.

💳 Qu'est-ce qu'un surloyer en HLM ?

Un foyer locataire d'un HLM dont les revenus dĂ©passent un plafond peut ĂȘtre amenĂ© Ă  payer un surloyer. Ce surloyer est calculĂ© par un coefficient, lui-mĂȘme dĂ©terminĂ© en fonction du pourcentage de dĂ©passement du plafond. Le plafond dĂ©pend de la zone et du type de logement, ainsi que du nombre de personnes logĂ©es. Les habitants de certaines zones telles que les Quartiers Prioritaires des villes ou les Zones de Revitalisation Rurales ne sont cependant pas concernĂ©s par un Ă©ventuel surloyer.

Les habitants d'un logement HLM dont les ressources dĂ©passent le plafond 2 annĂ©es de suite peuvent ĂȘtre contraints de quitter leur logement. Cela ne concerne pas les personnes de plus de 65 ans, les locataires en situation de handicap ou ayant Ă  leur charge une personne en situation de handicap (ils payeront nĂ©anmoins tous un surloyer) ou les habitants de certaines zones.

đŸ“¶ Comment rĂ©duire le loyer de solidarité ?

Un foyer locataire d’un HLM et dont les ressources ne dĂ©passent pas un certain plafond peut bĂ©nĂ©ficier d’une rĂ©duction de loyer. Ce plafond et le montant de la rĂ©duction dĂ©pendent Ă  la fois de la zone du logement et de la composition du foyer.