Par Loyer : quel montant ?
Calcul du loyer : comment le fixer ?
Le montant du loyer ainsi que la législation qui s'y applique dépendent de la zone dans laquelle se situe le logement. Les législations diffèrent selon que le logement se situe en zone tendue, à Paris intra muros ou dans le reste du territoire français.
Zone tendue :
En zone tendue, il n'est pas possible d'augmenter le loyer à la relocation (lors d'un changement de locataire). Le loyer peut être librement fixé si le logement :
- Est loué pour la première fois
- Est inoccupé depuis plus de 18 mois
- A connu des travaux au cours des 6 derniers mois équivalent à au moins un an du précédent loyer
Paris intra muros :
À Paris intra muros, il existe un double encadrement des loyers :
- Encadrement des loyers à la relocation (interdiction d'augmentation entre deux locataires, sauf exceptions)
- Encadrement des loyers avec plafond : l'OLAP prévoit pour chaque quartier un « loyer de référence majoré par m² » que le bailleur ne peut dépasser
Paris intra muros est divisée en 80 quartiers, et le plafond peut varier dans un même arrondissement.
Reste du territoire français :
Si le logement ne se situe ni à Paris intra muros ni en zone tendue, le propriétaire bailleur est libre de fixer le loyer comme il le souhaite.
Loyer et charges locatives
Un locataire doit payer le montant cumulé du loyer et des charges récupérables. Il est important de connaître le montant séparé pour estimer la valeur du dépôt de garantie.
Plafond de loyer Pinel 2019-2020
| Zone | Plafond (2022) |
|---|---|
| Zone A Bis | 17,62€/m² |
| Zone A | 13,09€/m² |
| Zone B1 | 10,55€/m² |
| Zone B2 et C | 9,17€/m² |
| Région | Plafond (2022) |
|---|---|
| Guadeloupe, Guyane, Martinique, La Réunion, Mayotte, etc. | 10,74€/m² |
| Polynésie française, Nouvelle-Calédonie, Wallis et Futuna | 12,87€/m² |
Quel loyer pour quel salaire ?
Il existe une règle générique : la valeur du loyer doit être équivalente à un tiers du salaire du locataire. Par exemple, pour un salaire de 1500€, chercher un logement de 500€ mensuels.
Modalités de paiement
Il n'existe pas de règle obligatoire. Les différentes options sont :
- Par prélèvement automatique
- Par chèque
- En espèces jusqu'à 3 000€
Quand se paye un loyer ?
Quand payer le premier loyer ?
Le premier loyer doit être payé dès l'entrée dans le logement. Par la suite, le contrat indique si le loyer est payé à échoir (en début de mois, pratique courante) ou à terme échu (en fin de mois).
Un bailleur peut demander un paiement trimestriel, que le locataire peut refuser ou annuler par lettre recommandée.
Quelle est la date limite pour payer son loyer ?
On considère généralement qu'il n'y a pas de retard de paiement jusqu'au 10 de chaque mois. Certains contrats définissent une date limite spécifique.
Que risque-t-on si on paye son loyer en retard ?
Un retard unique ne présente pas de réel risque. C'est lorsque plusieurs impayés se cumulent qu'une procédure d'expulsion peut être lancée, bien que cette procédure soit longue et onéreuse.
Note : il est strictement interdit à tout bailleur de demander à son locataire des frais en cas de retard dans le paiement du loyer.
Quittance de loyer / Attestation de loyer
Modèle de quittance de loyer
Il n'y a pas de différence entre une quittance et une attestation de loyer : ces deux appellations désignent le même document.
Attestation de loyer CAF
Pour une demande d'aide au logement à la CAF, un document Cerfa spécifique est requis (2 pages) : la première remplie par le propriétaire, la seconde par l'établissement d'accueil.
Comment remplir une quittance de loyer ?
Une quittance de loyer n'est pas un document obligatoire, mais le locataire peut demander que le bailleur lui en fournisse une chaque mois. Cet envoi est toujours gratuit.
Éléments essentiels d'une quittance :
- Le montant du loyer versé ainsi que des charges locatives
- L'adresse complète du logement
- Le mois pour lequel le loyer a été payé
- Nom et coordonnées du bailleur et du locataire
- Date d'envoi de la quittance
- Date, lieu de rédaction et signature du bailleur
Combien de temps garder les quittances de loyer ?
Selon l'article 7-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les quittances de loyer doivent être conservées 3 ans par le locataire, et ce même s'il quitte le logement.
Augmentation de loyer
Est-ce que le propriétaire peut augmenter le loyer ?
En zone tendue, plusieurs possibilités existent :
- Réévaluer le loyer annuellement via l'Indice de Référence des Loyers
- Revoir le loyer suite à d'importants travaux d'amélioration
- Revoir un loyer largement sous-estimé (le bailleur doit justifier avec 3 ou 6 références selon la commune)
Une révision du loyer n'est pas rétroactive ; elle ne prend ainsi effet qu'une fois demandée.
Augmenter le loyer avec l'indice de référence loyer
L'IRL est un indice servant de base légale aux propriétaires pour réévaluer chaque année le loyer de leur logement. Il est publié par l'Insee après chaque trimestre.
Si le contrat inclut une clause prévoyant cette augmentation annuelle, le bailleur peut l'appliquer à la date anniversaire ou celle fixée au contrat. Sans cette clause, l'augmentation par IRL n'est pas possible.
Quand le propriétaire a-t-il le droit d'augmenter le loyer ?
- IRL : à la date anniversaire du contrat
- Travaux : dès leur fin
- Loyer sous-estimé : le propriétaire doit prévenir au moins 6 mois avant l'échéance du bail par lettre recommandée
Assurance loyer impayé : que faire en cas d'impayé de loyer ?
Qu'est-ce que la garantie loyer impayé ?
La garantie loyers impayés, aussi appelée assurance loyers impayés, est un dispositif permettant aux propriétaires d'être protégés en cas de locataire mauvais payeur.
Options supplémentaires :
- Remboursement des réparations et dégradations
- Départ prématuré du locataire
- Frais d'huissier
- Garantie « Vacances locatives »
Note : une garantie loyers impayés n'est pas une assurance habitation.
Avis d'échéance du loyer
Document non formel envoyé par le propriétaire rappelant le montant dû et la date de paiement. À l'inverse du commandement de payer, l'avis d'échéance du loyer n'est pas un document obligatoire.
Qu'est-ce qu'un commandement de payer ?
Un commandement de payer est un document envoyé au locataire par le biais d'un huissier de justice. Il s'agit d'un acte juridique réclamant au locataire le paiement de ses loyers en retard.
Caution loyer : se tourner vers le garant
De nombreux propriétaires demandent une caution solidaire (garant), un proche s'engageant à payer au propriétaire le montant du loyer et des charges en cas de manquement.
Le propriétaire peut se tourner vers la caution dès le premier impayé et doit le faire avant d'entamer une procédure d'expulsion.
Types de caution :
- Personne physique
- Société bancaire (rémunérée)
- Action Logement via garantie Visale (gratuit)
Combien de loyers impayés avant l'expulsion ?
Une procédure d'expulsion peut être lancée à partir de 2 mois de loyers impayés et après envoi d'une relance.
F.A.Q.
Est-ce que la CAF paye le premier mois de loyer ?
La date du premier versement dépend de celle de la demande. Pour en bénéficier au plus tôt, il faut faire la demande dès l'entrée dans le logement. Les aides ne concernent que les mois où le loyer est payé intégralement. Le premier versement a généralement lieu au début du mois M+2 pour le loyer du mois M+1.
Loyer conventionné : comment bénéficier des APL de la CAF ?
Critères requis :
- Le logement doit être conventionné APL en France métropolitaine
- Respecter des critères de décence
- Être la résidence principale
- Les revenus ne doivent pas dépasser un plafond
Comment est fixé un loyer HLM ?
Le montant d'un loyer HLM est fixé par un calcul simple : le prix au m², multiplié par la surface du logement loué. Il est ensuite révisé au 1er janvier chaque année suivant l'Indice de Référence des Loyers.
Qu'est-ce qu'un surloyer en HLM ?
Un foyer dont les revenus dépassent le plafond peut payer un surloyer. Certaines zones (Quartiers Prioritaires, Zones de Revitalisation Rurales) ne sont pas concernées.
Les habitants dont les ressources dépassent le plafond 2 années de suite peuvent être contraints de quitter (sauf personnes de plus de 65 ans, en situation de handicap, ou habitants de certaines zones).
Comment réduire le loyer de solidarité ?
Un foyer dont les ressources ne dépassent pas un plafond peut bénéficier d'une réduction. Ce plafond et le montant de la réduction dépendent à la fois de la zone du logement et de la composition du foyer.