Loyer : montant, augmentation, quittance et attestation

Le montant du loyer est un des éléments clés pour définir les conditions de la location. Source de tension entre locataires et propriétaires, la manière et la date pour le payer peuvent aussi faire débat. De nombreux détails liés à sa valeur et à son paiement sont cependant flous voire inconnus de certains : il est par exemple possible d’augmenter le loyer au cours du bail selon certaines conditions, l’envoi des quittances de loyer est gratuit pour le locataire et les propriétaires peuvent s’assurer contre les loyers impayés.

Loyer : quel montant ?

Le montant du loyer est source de débat et de discussions entre propriétaire et locataire mais il est aussi soumis à la législation.

Calcul du loyer : comment fixer le prix d'un loyer ?

Le montant du loyer et la législation qui s'y applique dépendent de la zone dans laquelle se situe le logement : en zone tendue, à Paris intra muros ou dans le reste du territoire français. En zone tendue, le loyer ne peut pas être augmenté entre deux locataires (sauf exceptions). A Paris intra muros, il est en plus soumis à un plafond défini par quartier. Pour le reste de France, le loyer peut être déterminé librement par le bailleur.

1️⃣ Le logement se situe en zone tendue

En zone tendue, il n’est pas possible d’augmenter le loyer à la relocation (c'est à dire, lors d'un changement de locataire). Cela s’explique par le fait que les zones tendues font face à une demande de logements trop forte par rapport à l’offre. Cette mesure vise donc à empêcher une hausse des loyers, déjà élevés dans ces zones. Cependant, il existe des exceptions. Le loyer peut être librement fixé en zone tendue si le logement :

• est loué pour la première fois ;
• est inoccupé depuis plus de 18 mois ;
• a connu des travaux au cours de 6 derniers mois, qui équivalent au moins à un an du précédent loyer.

2️⃣ Le logement se situe à Paris intra muros

Si le logement se situe à Paris intra muros, il est soumis à un double encadrement  :

1. encadrement des loyers à la relocation : comme en zone tendue, il est interdit d'augmenter le loyer entre deux locataires (sauf exceptions, listées plus haut).
2. encadrement des loyers avec plafond : l'OLAP (observatoire des loyers de l'agglomération parisienne) prévoit pour chaque quartier un loyer de référence majoré par m², que le bailleur n'est pas autorisé à dépasser (sauf exceptions). Ce loyer de référence est déterminé par plusieurs critères : le type de location (vide ou meublée), la zone (Paris est découpée en 80 quartiers), la date de construction du logement et le nombre de pièces qui le composent.

A noter que Paris intra muros est divisé en 80 quartiers (et non pas 20 arrondissements) : deux logement situés dans le même arrondissement ne seront pas forcément soumis au même loyer de référence majoré. Pour connaître son loyer de référence majoré, consultez le site du gouvernement.

A compter du 1er juillet 2019L'encadrement des loyers avec plafond est uniquement valable pour tout bail signé après le 1er juillet 2019 (la loi n'est pas rétroactive).

3️⃣ Le logement se situe dans le reste du territoire français

Si le logement est situé sur le reste du territoire français, c'est à dire qu'il n'est ni à Paris intra muros, ni en zone tendue, alors le propriétaire bailleur est libre de fixer le loyer comme il le souhaite.

Loyer et charges locativesUn locataire doit payer chaque mois une somme qui correspond au montant cumulé du loyer et des charges récupérables. Il est important de connaître le montant séparé des deux, notamment pour estimer la valeur du dépôt de garantie (un ou deux mois de loyer hors charges).

Plafond de loyer Pinel 2019-2020

Un propriétaire désirant profiter du dispositif de la loi Pinel doit s’assurer que son ou ses logements, entre autres critères, respectent des plafonds de loyers. Ces plafonds évoluent chaque année et dépendent de la zone dans laquelle se trouve le logement.

Ces plafonds diffèrent pour les DROM (départements et régions d'Outre-Mer).

Quel loyer pour quel salaire ?

Lorsque l’on cherche un logement en location, le loyer est un des critères de sélection essentiels. Pour connaître le montant mensuel que l’on peut se permettre de dépenser pour son logement en fonction de son salaire, il existe une règle générique : la valeur du loyer doit être équivalente à un tiers du salaire du locataire.

Par exemple, pour un salaire de 1500€, il convient de chercher un logement dont le montant du loyer s’élève à 500€ mensuels pour ne pas rencontrer de difficultés financières.

Modalités de paiement

Il est possible de payer son loyer de différentes manières. Il n’existe pas de règle à ce sujet, et à moins que le contrat de bail n’indique une méthode précise, il appartient au locataire et au propriétaire de se mettre d’accord sur le mode de paiement. Les différentes options sont :

• Par prélèvement automatique ;
• Par chèque ;
• En espèces jusqu’à 3 000€.

Quand se paye un loyer ?

Afin de ne créer aucun conflit avec le propriétaire bailleur, le locataire doit respecter certaines échéances concernant le loyer :

Quand payer le premier loyer ?

Le premier loyer doit être payé dès l’entrée dans le logement. Par la suite, le contrat de bail indique si le loyer doit être payé à échoir ou terme échu.

1. Un paiement à échoir signifie que le loyer doit être payé à l’avance, en début de mois ; il s’agit de la pratique la plus courante.
2. Un paiement à terme échu, cas plus rare, signifie que le loyer doit être payé en fin de mois pour la période écoulée.

Un bailleur peut demander un paiement trimestriel, ce qui revient à une période de 3 mois, plutôt que mensuel. Le locataire est cependant en droit de refuser ce mode de paiement, ou peut l’annuler pour passer à un loyer mensuel par l’envoi d’une lettre recommandée.

Quelle est la date limite pour payer son loyer ?

On considère généralement qu’il n’y a pas de retard de paiement jusqu’au 10 de chaque mois. Cependant, certains contrats de bail contiennent une clause définissant une date limite qu’il convient de respecter. Ainsi, il vaut mieux payer son loyer dès que possible pour éviter tout problème avec son propriétaire.

Que risque-t-on si on paye son loyer en retard ?

Un retard sur le paiement du loyer ne présente pas de réel risque pour le locataire s’il s’agit d’un cas rare ou unique. C’est lorsque plusieurs impayés se cumulent et que le propriétaire ne peut pas recevoir l’argent de la caution solidaire (si le locataire en a une) qu’une procédure peut être lancée et mener jusqu’à l’expulsion du locataire. Néanmoins, cette procédure est longue et onéreuse, et surtout n’a généralement pas lieu d’être si les défauts de paiement se limitent à des retards.

Frais pour retard de paiement de loyerIl est strictement interdit à tout bailleur de demander à son locataire des frais en cas de retard dans le paiement du loyer. De plus, toute clause dans le contrat de bail allant dans ce sens est considérée comme abusive et est donc ignorée.

Quittance de loyer / Attestation de loyer

La quittance de loyer (ou attestation de loyer) est un document remis par le propriétaire à son locataire certifiant qu’il a bien payé son loyer pour le mois indiqué.

Modèle de quittance de loyer

Il n’y a pas de différence entre une quittance et une attestation de loyer : ces deux appellations désignent le même document qui a pour but de confirmer que le locataire s’est acquitté de son loyer et des charges locatives pour la période donnée. Voici un modèle de ce document au format PDF :

Je télécharge une quittance/attestation de loyer PDF

Attestation de loyer CAF

Lorsque l’on émet une demande pour obtenir une aide au logement à la CAF, il faut remplir une attestation de loyer spécifique. Ce document se présente en 2 pages : la première doit être remplie par le propriétaire-bailleur ou la famille d’accueil, et la seconde par l’établissement dans lequel loge le locataire (foyer, maison de retraite, résidence étudiante Crous, etc.). Le locataire n'est donc concerné que par une de ses 2 pages, selon sa situation.

Télécharger une attestation de loyer CAF PDF

Comment remplir une quittance de loyer ?

Une quittance de loyer n’est pas un document obligatoire, mais le locataire peut demander que le bailleur lui en fournisse une chaque mois. Cet envoi est toujours gratuit, le bailleur ne peut exiger de frais pour cet acte.

Une quittance doit être réalisée ou remplie par le propriétaire à partir d’un modèle et contenir un certain nombre d’éléments essentiels :

• Le montant du loyer versé ainsi que des charges locatives, en toutes lettres et en chiffres ;
• L’adresse complète du logement ;
• Le mois pour lequel le loyer a été payé ;
• Le nom et les coordonnées du bailleur ;
• Le nom et les coordonnées du locataire ;
• La date d’envoi de la quittance au locataire ;
• Date, lieu de rédaction et signature du bailleur.

Une quittance contenant ces éléments est considérée comme ayant une valeur juridique et atteste donc du bon paiement du loyer pour la période donnée.

Combien de temps garder les quittances de loyer ?

Selon l’article 7-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les quittances de loyer doivent être conservées 3 ans par le locataire, et ce même s’il quitte le logement. En effet, ces documents attestent qu’il est un bon payeur et peuvent lui être demandées par un futur bailleur par exemple, ou servir lors des démarches de demande d’aides à la Caf.

Augmentation de loyer

Bien qu’un loyer soit fixé en début de location et indiqué sur le contrat de bail, il peut être revu à la hausse selon certaines conditions.

Est-ce que le propriétaire peut augmenter le loyer ?

En zone tendue, il existe plusieurs possibilités pour augmenter un loyer en cours de bail :

1. Réévaluer le loyer annuellement via l’Indice de Référence des Loyers ;
2. Revoir le loyer suite à d’importants travaux d’amélioration du logement (aux frais du propriétaire) ou d’économie d’énergie (aux frais du propriétaire et uniquement pour les logement vides construits avant le 1er janvier 1990) ;
3. Revoir unn loyer largement sous-estimé par rapport aux prix locaux de l’immobilier : le bailleur doit justifier cette augmentation en présentant des références de logement similaires à proximité, en précisant date et matériaux de construction, étage, équipements et loyers entre autres. Il doit en présenter 6 dans les communes de plus d'un million d'habitants, et 3 dans les autres.

Si le logement est situé sur le reste du territoire (hors zone tendue), le bailleur est soumis à la même législation s'il souhaite augmenter le loyer en cours de bail. En revanche, il est libre de l'augmenter entre deux locataires.

Une révision du loyer n’est pas rétroactive ; elle ne prend ainsi effet qu’une fois demandée par le propriétaire, par lettre.

Augmenter le loyer avec l’indice de référence loyer

L’Indice de Référence des Loyers, ou IRL, est comme son nom l’indique un indice servant de base légale aux propriétaire pour réévaluer chaque année le loyer de leur logement. Il est publié par l’Insee après chaque trimestre (soit 4 fois par an), généralement en milieu de mois. Pour le premier trimestre de 2020, il est de 130,57, soit une évolution de 0,92% par rapport au précédent. À noter que cet indice est en grande majorité en augmentation.

Si le contrat de bail inclut une clause prévoyant cette augmentation annuelle, alors le bailleur a la possibilité de l'appliquer. Cette révision peut s’effectuer soit à la date anniversaire du bail, soit à la date fixée dans le contrat.

Si le contrat de bail ne contient aucune clause mentionnant l’augmentation du loyer en fonction de l’IRL, alors le bailleur ne peut pas l’appliquer. Retrouvez un modèle de contrat de bail gratuit avec la clause IRL.

Quand le propriétaire a-t-il le droit d’augmenter le loyer ?

Si le propriétaire veut augmenter le loyer en cours de bail, la date ou période à laquelle le propriétaire peut augmenter le loyer dépend du motif qui justifie cette révision. 

• En utilisant l'IRL, la révision du loyer a lieu à la date anniversaire du contrat de bail, sauf indication contraire dans ledit contrat,
• Si l'augmentation du loyer est due à des travaux importants, elle peut être appliquée dès qu'ils se terminent.
• Dans le cas d'un loyer sous-estimé, le propriétaire doit prévenir son locataire au moins 6 mois avant l'échéance du bail par lettre recommandée avec accusé de réception afin de signer un nouveau contrat au lieu de renouveller l'actuel.

Si le propriétaire veut augmenter le loyer entre deux locataires, il ne peut le faire que si son logement est situé hors zone tendue.

Assurance loyer impayé : que faire en cas d’impayé de loyer ?

Lorsqu’un locataire ne paye pas son loyer, il existe plusieurs solutions permettant au propriétaire de recevoir la somme en question.

Qu’est-ce que la garantie loyer impayé ?

La garantie loyers impayés, aussi appelée assurance loyers impayés, est un dispositif permettant aux propriétaires d’être protégés en cas de locataire mauvais payeur. En cas de non-règlement du loyer, le propriétaire pourra se tourner vers la compagnie d’assurance auprès de laquelle il a signé : cette dernière assurera le remboursement du montant dû par le locataire.

Ce type d'assurance propose différentes options supplémentaires, telles que :

• Remboursement des réparations et dégradations du locataire que le dépôt de garantie ne suffit pas à couvrir ;
• Départ prématuré du locataire, que le motif soit impérieux (décès, licenciement, rapatriement, etc) ou pas (non respect de la durée de préavis de départ) ;
• Frais d’huissier ou autre dépensés dans le but de récupérer le montant des loyers impayés auprès du locataire ;
• Garantie ”Vacances locatives” : le propriétaire perçoit une indemnisation durant la période de battement entre deux locataires.

Une garantie loyers impayés n’est pas une assurance habitation : la première protège des loyers impayés comme son nom l’indique, et la seconde des risques locatifs (fuites d’eau, incendies, etc.).

Avis d’échéance du loyer

Un avis d’échéance de loyer est un document non formel envoyé par le propriétaire pour rappeler au locataire qu’il est redevable du loyer. Il indique ainsi son montant ainsi que celui des charges, et la date à laquelle il doit être versé. Il est généralement envoyé en cas de retard dans le paiement du loyer, mais peut aussi être utilisé pour préciser les détails de la répartition du paiement en cas de travaux dans le logement, par exemple.

À l’inverse du commandement de payer, l’avis d’échéance du loyer n’est pas un document obligatoire, et n’engage aucune procédure.

Qu’est-ce qu’un commandement de payer ?

Un commandement de payer est un document envoyé au locataire par le biais d’un huissier de justice. Il s’agit d’un acte juridique réclamant au locataire le paiement de ses loyers en retard. L’huissier est saisi après plusieurs loyers impayés et une absence de réponse du locataire à un courrier recommandé de relance. Son intervention peut aboutir à une procédure d’expulsion s'il n’obtient pas de résultat.

Commandement de payer et injonction de payerUn commandement de payer ne doit pas être confondu avec une injonction de payer, terme qui désigne la procédure destinée à obliger une personne telle qu’un locataire mauvais payeur à régler sa dette.

Caution loyer : se tourner vers le garant

De nombreux propriétaires demandent à leur locataire de présenter une caution solidaire, couramment appelée un garant. Il s’agit d’un proche s’engageant à payer au propriétaire le montant du loyer et des charges en cas de manquement à ses obligations du locataire, quelle qu’en soit la raison.

Le propriétaire peut se tourner vers la caution solidaire dès le premier impayé, et doit également passer par elle avant d’entamer toute procédure d’expulsion afin de trouver une solution à l’amiable.

A noter que la caution peut aussi être un établissement, comme une société bancaire (que le locataire devra rémunérer pour ce service) ou Action Logement via le dispositif de la garantie visale (gratuit).

Ne pas confondre caution et dépôt de garantieLe dépôt de garantie, soit le montant laissé au propriétaire par le locataire en début de la location et rendu à la fin si aucune dégradation n’est à déplorer, est souvent appelé “caution”. Il s’agit d’un abus de langage, la caution désignant en réalité le garant.

Combien de loyer impayé avant l’expulsion ?

Il est possible de lancer une procédure d’expulsion à partir de 2 mois de loyers impayés et après envoi d’une relance. La procédure est néanmoins très longue et un locataire n’est donc pas expulsé immédiatement après le 2ème impayé.

Si la relance est restée sans réponse et que le commandement de payer n’a pas eu d’effet, alors la procédure d’expulsion est mise en oeuvre. Selon que le contrat de bail contienne ou non une clause résolutoire pour loyer impayé, la procédure est différente mais implique nécessairement une assignation en justice du locataire.