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Convention ANAH
Type principal
Agence Nationale de l'Habitat, déduction fiscale jusqu'à 85 %
17,43 €/m²
Plafond loyer zone A
Plafond APL en zone A bis / A pour 2026
Plafonds CAF
Ressources locataire
Revenus annuels plafonnés selon la composition du ménage
APL éligible
Aide au logement
Versée directement au bailleur par la CAF / MSA
Qu'est-ce qu'un logement conventionné APL ?
Un logement conventionné est un bien immobilier dont le propriétaire a conclu une convention avec l'État (via l'ANAH ou un organisme HLM) s'engageant à respecter un loyer plafonné et à louer en priorité à des ménages aux revenus modestes. En échange, les locataires éligibles peuvent percevoir l'aide personnalisée au logement (APL), versée directement au bailleur par la Caisse d'Allocations Familiales (CAF) ou la MSA.
La convention lie le propriétaire à l'État pour une durée minimale de 6 ans sans travaux ou 9 ans avec travaux. Elle ne peut concerner qu'une résidence principale et interdit de louer à un membre de sa propre famille.
Il ne faut pas confondre le logement conventionné APL avec le dispositif Pinel, qui relève d'un régime fiscal distinct. Le bail signé doit impérativement mentionner la convention pour que le locataire puisse faire valoir ses droits auprès de la CAF.
Les différents types de conventions de logement
Il existe plusieurs catégories de conventions, chacune offrant des avantages distincts au bailleur et au locataire.
| Type de convention | Organisme | Avantage bailleur | Avantage locataire |
|---|---|---|---|
| Convention APL (secteur privé) | État / ANAH | Réduction du risque d'impayés (APL versée directement) | APL déduite directement du loyer |
| Convention ANAH - loyer intermédiaire | ANAH | Déduction fiscale de 15 % | Loyer modéré |
| Convention ANAH - loyer social | ANAH | Déduction fiscale de 35 % | Loyer inférieur au marché |
| Convention ANAH - loyer très social | ANAH | Déduction fiscale de 65 % (jusqu'à 85 % via intermédiation) | Loyer très bas, ménages très modestes |
| Convention HLM (logement social) | Organisme HLM | Financement public et prêts aidés | APL, loyer très encadré |
Les conventions ANAH sont conclues directement avec l'Agence Nationale de l'Habitat. Elles permettent au bailleur de bénéficier d'une déduction fiscale sur ses revenus fonciers en contrepartie de l'encadrement du loyer. Le taux de déduction varie selon le niveau de loyer pratiqué et le recours ou non à une association d'intermédiation locative.
Pour les logements HLM, la convention est automatiquement établie depuis la loi de 1977. Tous les HLM sont donc des logements conventionnés APL depuis 1979, et leurs locataires peuvent bénéficier de l'APL sous réserve de respecter les plafonds de ressources.
Plafonds de loyer conventionné par zone (2026)
Pour qu'un logement en location soit éligible à la convention APL, le loyer ne doit pas dépasser les plafonds fixés par zone géographique. Ces plafonds sont révisés chaque année et varient selon la tension du marché immobilier local.
| Zone | Plafond loyer APL (€/m²) | Principales villes |
|---|---|---|
| Zone A bis | 17,43 €/m² | Paris et 76 communes d'Île-de-France |
| Zone A | 12,95 €/m² | Grande couronne parisienne, Côte d'Azur, Genevois français |
| Zone B1 | 10,44 €/m² | Lyon, Bordeaux, Nantes, Toulouse, Lille, Strasbourg |
| Zone B2 | 9,07 €/m² | Villes moyennes de plus de 50 000 hab. hors zone A/B1 |
| Zone C | 7,97 €/m² | Reste du territoire |
Ces plafonds s'entendent charges comprises pour les logements neufs et hors charges pour les logements anciens. Il est possible de vérifier la zone d'un bien sur le simulateur officiel disponible sur le site du service public. En cas de dépassement du plafond, le contrat de bail ne peut pas ouvrir droit à l'APL, même si toutes les autres conditions sont remplies.
Plafonds de ressources pour accéder à un logement conventionné
Pour louer un logement conventionné APL, les locataires doivent justifier de revenus annuels ne dépassant pas les seuils fixés par décret. Ces plafonds varient selon la zone géographique et la composition du foyer. Le propriétaire est tenu de vérifier les ressources du candidat à l'entrée dans les lieux.
| Composition du ménage | Zone A bis / A | Zone B1 | Zone B2 / C |
|---|---|---|---|
| Personne seule | 43 475 € | 35 435 € | 31 892 € |
| Couple sans enfant | 64 875 € | 47 321 € | 42 588 € |
| Couple avec 1 enfant | 85 103 € | 57 008 € | 51 307 € |
| Couple avec 2 enfants | 101 523 € | 68 093 € | 61 284 € |
| Couple avec 3 enfants | 120 995 € | 80 132 € | 72 120 € |
Ces plafonds correspondent aux revenus fiscaux de référence de l'année N-2 (le revenu imposable de l'avant-dernière année). Ils sont consultables dans leur intégralité sur le site de l'ANAH. Si les ressources du locataire dépassent ces seuils en cours de bail, cela ne remet pas en cause son maintien dans les lieux ni son éventuelle éligibilité à l'aide au logement.
À noter : des plafonds spécifiques s'appliquent aux logements très sociaux (PLAI), inférieurs à ceux des logements sociaux ordinaires (PLUS). Le bailleur doit vérifier les plafonds correspondant exactement au type de convention signée.
Conditions et démarches pour conventionner son logement
Conditions requises pour le propriétaire
- Le bien doit être destiné à la location à titre de résidence principale
- Les loyers ne peuvent pas dépasser les plafonds par zone définis ci-dessus
- Le locataire doit respecter les plafonds de ressources fixés
- Interdiction de louer à un ascendant, descendant ou conjoint
- Le bien doit répondre aux critères de décence (surface, équipements, performance énergétique)
Démarches pour signer une convention APL
Pour un logement du parc privé, le propriétaire dépose un dossier auprès de l'ANAH de son département, qui vérifie la conformité du bien et valide la convention. La procédure comprend :
- Compléter le formulaire de demande de convention (Cerfa n° 12 485)
- Fournir les justificatifs du bien (titre de propriété, diagnostics techniques)
- Signer la convention avec l'ANAH, pour une durée de 6 à 9 ans
- Mentionner la convention sur le contrat de bail remis au locataire
- Transmettre une copie de la convention à la CAF ou à la MSA pour que le locataire puisse faire sa demande d'APL
Comment savoir si un logement est conventionné APL ?
Le bail signé doit comporter une mention expresse de la convention (numéro, date et organisme signataire). Le locataire peut également se renseigner directement auprès du propriétaire ou de l'agence gestionnaire, ou contacter la CAF pour vérifier si le logement est enregistré dans leur système comme conventionné.
Pour les logements HLM, la question ne se pose pas : ils sont conventionnés par définition. Les organismes d'HLM sont soumis à une obligation légale de conventionnement depuis la loi de 1977.
APL et aides complémentaires au logement conventionné
L'aide personnalisée au logement (APL) est la principale aide liée au logement conventionné. Son montant dépend de la composition du foyer, du niveau de ressources, du loyer pratiqué et de la zone géographique. Elle est versée directement au bailleur, qui la déduit du loyer réclamé au locataire.
APL, ALS ou ALF : quelles différences ?
Si le logement n'est pas conventionné, le locataire ne peut pas prétendre à l'APL, mais il peut être éligible à deux autres aides au logement non cumulables entre elles :
- ALS (allocation de logement sociale) : pour les personnes ne bénéficiant ni de l'APL ni de l'ALF
- ALF (allocation de logement familiale) : pour les familles avec enfants ou personnes à charge
Ces trois aides (APL, ALS, ALF) ne sont jamais cumulables. La CAF détermine automatiquement l'aide la plus avantageuse selon la situation du demandeur. La demande d'APL à la CAF se fait en ligne sur le site de la CAF ou de la MSA pour les travailleurs agricoles.
Avantages du conventionnement pour le bailleur
- Réduction du risque d'impayés : une partie du loyer est versée directement par la CAF
- Déduction fiscale (convention ANAH) : de 15 % à 85 % selon le niveau de loyer et le mode de gestion
- Subventions ANAH : possibilité d'obtenir des aides pour rénover le logement si des travaux sont prévus
- Fidélisation du locataire : les ménages bénéficiant de l'APL ont généralement intérêt à rester dans le logement conventionné
Questions fréquentes sur le logement conventionné APL
Un logement conventionné APL ouvre droit à l'aide personnalisée au logement versée directement par la CAF au propriétaire. Un logement conventionné ANAH permet au bailleur de bénéficier d'une déduction fiscale sur ses revenus fonciers. Les deux régimes peuvent parfois se superposer, mais ils sont distincts : l'APL dépend de la situation du locataire, la déduction ANAH dépend du niveau de loyer pratiqué et de la convention signée avec l'ANAH. Dans tous les cas, le contrat de bail doit mentionner la convention pour que les droits soient effectifs.
Non. La réglementation des logements conventionnés APL interdit formellement au propriétaire de louer le bien à un ascendant, descendant ou conjoint. Cette règle vise à éviter les abus liés au versement des aides publiques. Le non-respect de cette condition peut entraîner la résiliation de la convention et le remboursement des sommes indûment versées par la CAF.
Oui. Au-delà de l'aide au logement, le locataire d'un logement conventionné bénéficie d'un loyer encadré qui ne peut pas dépasser les plafonds réglementaires. Par ailleurs, la convention interdit au propriétaire d'augmenter le loyer en dehors des révisions autorisées par l'indice de référence des loyers (IRL). En cas de litige, le locataire peut se référer aux clauses de la convention annexée au bail.
À l'expiration de la convention (après 6 ou 9 ans selon les cas), le propriétaire peut choisir de renouveler la convention ou d'y mettre fin. S'il décide de ne pas renouveler, il peut à nouveau fixer librement son loyer, sous réserve de respecter les règles générales d'encadrement des loyers en vigueur. Le locataire en place conserve ses droits jusqu'à la fin de son bail, mais ne pourra plus percevoir l'APL à la reconduction si le logement n'est plus conventionné.