Zone tendue (loi Alur) : liste des villes et législation

Par Clémence Nannini

De nombreuses communes et agglomérations sont dites en zone tendue. Si elle doit figurer sur le bail, cette appellation est souvent assez obscure : quelles villes sont concernées et qu’implique-t-elle pour le bailleur et le locataire, en termes de prix du loyer, de condition de location et de préavis de départ ?

Définition d'une zone tendue

Les zones dites tendues sont des grandes agglomérations et communes où les prix des loyers sont très élevés et où il est donc difficile de se loger. Ces zones ont été définies par la loi Alur (loi pour l’accès au logement et à l’urbanisme rénové) de 2014. Sont concernées les zones de plus de 50 000 habitants où il existe un fort déséquilibre entre l’offre et la demande de logements, qui entraîne une hausse des prix de l’immobilier.

Les zones tendues concernent 1149 communes réparties dans 28 agglomérations en France métropolitaine, dont Bordeaux, Paris, Lyon, Lille, Marseille ou encore Toulouse. La liste des villes en zone tendue est fixée par le décret n°2013-392 du 10 mai 2013.

Classer une zone urbaine en zone tendue entraîne des conséquences juridiques importantes, notamment sur le contrat de bail.

Si une ville est classée zone tendue, elle l’est intégralement : il n’y a pas d’exception de quartiers.

Zone tendue loi Alur : quelles conséquences sur le bail ?

Qu'un bien immobilier se situe en zone tendue n'est pas sans conséquence pour le bail :

Encadrement des loyers à la relocation

Grande contrainte pour le bailleur, le classement en zone tendue implique un encadrement des loyers à la relocation : il est impossible d'augmenter le loyer entre deux locataires. Cette obligation concerne tous les logements considérés comme résidence principale du locataire, qu’ils soient vides ou meublés.

Préavis zone tendue

Normalement d'une durée de 3 mois, le préavis est réduit à un mois en zone tendue. Cela concerne tout type de logement (vide comme meublé) et ce, peu importe la date de signature du contrat de location.

La date de préavis est celle à laquelle le propriétaire signe l’avis de réception du courrier de résiliation de bail informant du départ du locataire.

Taxe sur logement vacant

Une autre spécificité des zones tendues est que le bailleur peut être assujetti à la taxe sur les logements vacants. Mise en place pour lutter contre la crise du logement caractéristique des grandes agglomérations, cette taxe touche les logements mis en vacance volontaire pour une durée d'au moins un an. Le but est de sanctionner les bailleurs qui laissent volontairement leur bien immobilier inoccupé. 

Bon à savoir : les logements de fonction et les résidences secondaires meublées (soumises à la taxe d'habitation) ne sont pas impactés. La taxe sur les logements vacants est fixée à :

1. 12,5% de la valeur locative la première année ;
2. 25% de la valeur locative à partir de la 2ème année.

Majoration de la taxe d'habitation (surtaxe d'habitation)

La loi permet de majorer la taxe d'habitation pour lutter contre la crise du logement. Mesure à visée politique, le taux de cette taxe est voté par chaque commune et peut varier de 5% à 60% de la taxe d’habitation. Elle ne s'applique que sur les logements meublés et à usage de résidence secondaire.

Toutefois, une exonération de cette taxe est possible si :

• Il est plus pratique d’habiter dans la résidence secondaire que dans celle principale car elle est plus proche de votre lieu de travail ;
• Vous êtes dans un établissement de soin qui est devenu votre résidence principale, et votre résidence principale est devenue une résidence secondaire ;
• La résidence ne peut pas avoir comme usage celui de résidence principale pour une cause étrangère à votre volonté (à cause de travaux par exemple).

Modèle de contrat de bail pour zone tendue

Pour être certain que votre contrat de bail soit conforme à la législation en zone tendue, téléchargez notre modèle gratuit et aux normes 2023 :

Contrat de bail zone tendue PDF

Retrouvez également nos guides pour vous accompagner dans la location d'un bien immobilier : les diagnostics immobiliers, la notice d'information, la quittance de loyer, l'attestation d'hébergement, la garantie visale (en cas de loyer impayé).

Dans quels cas peut-on fixer librement ou augmenter un loyer en zone tendue ?

Fixer librement le loyer en zone tendue

En zone tendue, le loyer peut être fixé librement si le logement :

• Est loué pour la première fois ;
• Est inoccupé depuis plus de 18 mois ;
• A fait l'objet au cours des 6 derniers mois de travaux équivalents à au moins un an du précédent loyer.

Augmenter le loyer en zone tendue

Il existe deux situations où le bailleur peut légalement augmenter le loyer entre deux locataires : en cas d'importants travaux et de sous-évaluation du loyer.

Le logement a subi d'importants travaux

Le bailleur est en droit d'augmenter le loyer s'il a réalisé d'importants travaux dans le bien immobilier, équivalent à au moins 6 mois du précédent loyer. Cette hausse est néanmoins encadrée : elle ne peut excéder 15% du loyer précédent.

Attention : ne sont pris en compte que les travaux d’amélioration et de mise en conformité aux normes. Par exemple, refaire la peinture ou le parquet ne justifie pas une augmentation du loyer.

Le loyer est sous-évalué

Le bailleur peut aussi justifier une hausse du loyer s'il parvient à prouver qu'il a été très largement sous-évalué. Pour cela, il doit être minimum 25% moins cher que les autres logements du quartier. Auquel cas, le nouveau montant du loyer ne peut pas dépasser la moitié de la différence entre le précédent loyer et le montant moyen du loyer du voisinage. 

Néanmoins, prouver qu'un loyer est sous-évalué n’est pas simple car il faut présenter des références de voisinage.

Comment éviter la taxe d'habitation sur le logement vacant en zone tendue ?

Il existe plusieurs moyens pour le bailleur de ne pas être assujetti à la taxe sur les logements vacants, notamment si le logement :

• Est habité plus de 90 jours d’affilée dans l’année
• Est considéré comme résidence secondaire
• Est inhabitable car nécessite d'importants travaux qui dépassent 25% de sa valeur
• Est en vacance pour une raison indépendante de la volonté du propriétaire : par exemple, s'il est en vente, en location au prix du marché mais ne trouve pas acquéreur, en passe d'être démoli ou de faire l'objet de travaux d'urbanisme, etc.

Augmentation du loyer en zone tendue : quel recours pour le locataire ?

Si le bailleur a augmenté le loyer sans que sa situation ne fasse partie des exceptions citées plus haut, le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation. Si aucun accord n’est trouvé, il devra saisir le tribunal d’instance qui s’appuiera sur l’avis de la commission de conciliation et fixera alors un nouveau loyer.

Encadrement des loyers à Paris, Lyon, Lille

Paris a fait partie avec Lille des premières zones à figurer à la fois en zone tendue et à être concernées par l’encadrement des loyers avec plafond. Cela signifie que toute la réglementation propre aux zones tendues s’y applique, à laquelle s’ajoute l’encadrement des loyers.

L’encadrement des loyers avec plafond concerne tout bail signé à partir du 1er juillet 2019, pour un logement dans Paris intra muros. Les mêmes règles s'appliquent pour l'encadrement des loyers à Lille, Hellemmes, Lomme, Plaine Commune (9 villes), Lyon, Villeurbanne, Est Ensemble (9 villes), Montpellier et Bordeaux. Un arrêté fixe un loyer de référence minoré, médian et majoré pour chaque zone et définis selon 4 critères :

1. La zone dans laquelle figure le logement ;
2. Le type de logement, meublé ou vide ;
3. Le nombre de pièces, du T1 à plus de 4 pièces ;
4. La date de construction du bâtiment selon 4 périodes : avant 1946, de 1946 à 1970, de 1971 à 1990, après 1991.

Ces montants sont revus chaque année par l’OLAP (organisme des loyers de l’agglomération de Paris).

Calcul de l'encadrement des loyers à Paris

Calcul du loyer de référence majoré et minoré :

• Le prix de référence majoré = + 20% du prix de référence médian
• Le prix de référence minoré = - 30% du prix de référence médian

Loyers applicables pour la période du 1er juillet 2022 au 30 juin 2023
Source : Simulateur d'encadrement des loyers à Paris

Concrètement, le loyer de référence majoré est celui le plus utilisé puisqu'il fixe le prix du m² que le bailleur ne peut pas dépasser (sauf certaines exceptions).

Bon à savoirDans le cadre de l’encadrement des loyers, Paris est divisé en 80 quartiers, et non pas en 20 arrondissements. Cela signifie que deux logements aux caractéristiques similaires et se trouvant dans le même arrondissement ne seront pas forcément soumis au même loyer de référence majoré. Les chiffres ci-dessus sont donnés à titre d’exemple.