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Communes classées en zone tendue en France métropolitaine (décret n°2013-392)
1 mois
Préavis réduit du locataire pour quitter un logement vide ou meublé en zone tendue
Encadrement loyers
Loyer plafonné à la relocation : impossible d'augmenter le loyer entre deux locataires
Taxe logement vacant
Taxe sur les logements vacants depuis plus de 12 mois : 17 % la 1ère année, 34 % ensuite
Qu'est-ce qu'une zone tendue ?
Une zone tendue est définie comme une zone d'urbanisation continue de plus de 50 000 habitants où il existe un déséquilibre marqué entre l'offre et la demande de logements. Ce déséquilibre se traduit par des loyers élevés, des délais d'attente importants et des difficultés d'accès au logement pour les ménages modestes.
Ce dispositif a été institué par la loi Alur du 24 mars 2014, qui a modifié et étendu les mesures issues de la loi du 6 juillet 1989 sur les rapports locatifs. Le décret n°2013-392 du 10 mai 2013 liste précisément les communes concernées.
En 2026, 1 149 communes réparties dans 28 agglomérations de France métropolitaine sont classées en zone tendue. Ces communes se situent principalement dans les grandes métropoles et leur périphérie proche, où la pression locative est la plus forte.
Liste des principales villes en zone tendue (2026)
Les 28 agglomérations classées en zone tendue regroupent les grandes métropoles françaises et leurs couronnes périurbaines. Voici les principales villes concernées par agglomération.
| Agglomération | Principales villes concernées | Encadrement loyers de référence |
|---|---|---|
| Paris Île-de-France | Paris, Boulogne-Billancourt, Saint-Denis, Nanterre, Versailles, Montreuil, Argenteuil, Créteil, Vincennes | Oui, Paris intra-muros |
| Lyon | Lyon, Villeurbanne, Vénissieux, Caluire-et-Cuire, Bron, Saint-Fons, Vaulx-en-Velin | Oui, Lyon et Villeurbanne |
| Marseille–Aix-en-Provence | Marseille, Aix-en-Provence, Aubagne, Martigues, Salon-de-Provence | Non |
| Lille | Lille, Roubaix, Tourcoing, Villeneuve-d'Ascq, Hem, Mons-en-Barœul | Oui, Hellemmes, Lomme, Lille |
| Bordeaux | Bordeaux, Mérignac, Pessac, Talence, Bègles, Cenon, Lormont | Oui, Bordeaux Métropole |
| Toulouse | Toulouse, Blagnac, Colomiers, Tournefeuille, Muret, Balma | Non |
| Montpellier | Montpellier, Castelnau-le-Lez, Lattes, Pérols, Mauguio | Oui, Montpellier |
| Nice | Nice, Antibes, Cannes, Cagnes-sur-Mer, Grasse, Vence | Non |
| Nantes | Nantes, Saint-Herblain, Rezé, Orvault, Saint-Sébastien-sur-Loire | Non |
| Strasbourg | Strasbourg, Schiltigheim, Illkirch-Graffenstaden, Hoenheim, Ostwald | Non |
| Rennes | Rennes, Saint-Jacques-de-la-Lande, Cesson-Sévigné, Bruz, Pacé | Non |
| Grenoble | Grenoble, Échirolles, Saint-Martin-d'Hères, Meylan, Fontaine | Non |
| Autres agglomérations | Toulon, Rouen, Metz, Dijon, Clermont-Ferrand, Brest, Le Havre, Nancy, Tours, Reims, Saint-Étienne, Orléans, Angers, Le Mans, Caen, Limoges, Nîmes, Amiens | Non |
Pour vérifier si votre commune est bien classée en zone tendue, vous pouvez consulter le décret n°2013-392 sur légifrance.gouv.fr ou utiliser le simulateur mis à disposition par le gouvernement sur le site service-public.fr.
Conséquences concrètes pour le bail en zone tendue
La classification en zone tendue modifie plusieurs règles du contrat de bail. Ce tableau récapitule les trois impacts principaux pour les locataires et les bailleurs.
| Règle | Hors zone tendue | En zone tendue |
|---|---|---|
| Préavis du locataire - logement vide | 3 mois | 1 mois |
| Préavis du locataire - logement meublé | 1 mois | 1 mois (inchangé) |
| Loyer à la relocation | Librement fixé par le bailleur | Plafonné au loyer du locataire précédent |
| Taxe logement vacant (TLV) | Non applicable | 17 % an 1, 34 % an 2+ |
| Taxe d'habitation résidence secondaire | Taux normal | Majoration possible de 5 à 60 % |
| Encadrement des loyers de référence | Non applicable | Uniquement dans les villes ayant adopté le dispositif complémentaire |
Préavis réduit à 1 mois en zone tendue
En zone tendue, le délai de préavis du locataire est automatiquement réduit de 3 mois à 1 mois pour les logements vides. Cette réduction s'applique :
- Sans condition particulière, ni justificatif de mutation, ni perte d'emploi
- Pour tous les types de logements vides (résidence principale)
- Quelle que soit la date de signature du contrat de bail
- Pour un préavis donné à compter de la réception de la lettre par le bailleur
Pour les logements meublés, le préavis est déjà d'un mois partout en France, la zone tendue n'apporte donc aucune modification sur ce point. Pour donner congé dans les règles, le locataire doit envoyer une lettre de résiliation de bail avec préavis d'un mois en recommandé avec accusé de réception ou la remettre en main propre contre récépissé.
Préavis du bailleur en zone tendue
La réduction à 1 mois ne concerne que le locataire. Le bailleur, qu'il souhaite reprendre le logement pour y habiter ou pour le vendre, doit toujours respecter un préavis de 6 mois avant le terme du bail (3 mois pour un meublé). La zone tendue ne modifie pas ce délai.
Encadrement des loyers à la relocation
En zone tendue, le bailleur ne peut pas augmenter le loyer entre deux locataires. Le loyer proposé au nouveau locataire ne peut pas dépasser le dernier loyer appliqué au locataire précédent, éventuellement révisé selon l'IRL (Indice de Référence des Loyers).
Exceptions permettant de fixer librement le loyer
Certaines situations autorisent le bailleur à fixer librement le loyer malgré la zone tendue :
- Première mise en location : le logement n'a jamais été loué auparavant
- Vacance longue : le logement est vacant depuis plus de 18 mois consécutifs
- Travaux importants : le bailleur a réalisé des travaux d'amélioration ou de mise en conformité d'un montant équivalent à au moins 6 mois de loyer hors charges au cours des 6 derniers mois
Cas où une augmentation limitée est possible
Même en zone tendue, deux situations permettent une augmentation de loyer encadrée entre deux locataires :
- Travaux d'amélioration d'un montant équivalent à au moins 6 mois de loyer : augmentation limitée à 15 % du coût réel TTC des travaux par an
- Loyer manifestement sous-évalué d'au moins 25 % par rapport au marché local : augmentation plafonnée à la moitié de l'écart constaté
Encadrement avec loyers de référence (dispositif renforcé)
Certaines villes en zone tendue ont adopté un encadrement complémentaire des loyers avec des loyers de référence fixés par un observatoire local : Paris, Lyon, Villeurbanne, Bordeaux Métropole, Montpellier, Lille, Hellemmes et Lomme. Dans ces communes, le loyer ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré (loyer médian + 20 %), sauf complément de loyer pour prestations exceptionnelles.
Consultez notre guide dédié sur l'encadrement des loyers par ville pour connaître les montants en vigueur.
Taxe sur les logements vacants (TLV)
En zone tendue, tout logement habitable laissé vacant depuis plus de 12 mois consécutifs est soumis à la taxe annuelle sur les logements vacants (TLV). Cette taxe est calculée sur la valeur locative cadastrale du bien :
- 17 % de la valeur locative la première année de vacance
- 34 % à partir de la deuxième année et les années suivantes
La taxe est émise automatiquement par l'administration fiscale. Si le logement redevient occupé au moins 90 jours consécutifs dans l'année, il sort du champ d'application de la TLV pour cette année.
Exemptions à la taxe logement vacant
Les propriétaires peuvent être exonérés de la TLV dans les cas suivants :
- Le logement est occupé plus de 90 jours consécutifs dans l'année
- La vacance est indépendante de la volonté du propriétaire (bien mis en vente ou en location à un loyer raisonnable, litige juridique, décès, logement en cours de succession)
- Le logement nécessite des travaux d'un montant supérieur à 25 % de la valeur vénale du bien pour être habitable
- Il s'agit d'une résidence secondaire meublée soumise à la taxe d'habitation
Ne pas confondre la TLV (zones tendues) avec la taxe d'habitation sur les logements vacants (THLV), qui s'applique dans certaines communes hors zone tendue et dont le taux est fixé localement.
Majoration de la taxe d'habitation sur les résidences secondaires
Les communes classées en zone tendue sont autorisées à majorer la taxe d'habitation applicable aux résidences secondaires et aux logements meublés non occupés à titre principal. Cette majoration peut aller de 5 % à 60 % du taux normal, selon décision du conseil municipal.
Des dégrèvements peuvent être accordés sur demande motivée si le propriétaire est contraint de maintenir une résidence secondaire pour des raisons professionnelles, de soins ou de contraintes familiales particulières.
Guides connexes
Questions fréquentes sur la zone tendue
Pour vérifier si votre commune est classée en zone tendue, vous pouvez consulter le décret n°2013-392 du 10 mai 2013 sur le site légifrance.gouv.fr, ou utiliser le simulateur de l'administration sur service-public.fr. Les 1 149 communes concernées font toutes partie de l'une des 28 grandes agglomérations de France métropolitaine. Si votre ville fait partie d'une grande métropole (Paris, Lyon, Bordeaux, Marseille, Lille, Nantes, etc.), il y a de fortes chances qu'elle soit en zone tendue, mais vérifiez toujours le décret officiel, car certaines communes périphériques en sont exclues.
Oui, le préavis réduit à 1 mois s'applique automatiquement dès lors que le logement est situé en zone tendue. Le locataire n'a pas à justifier d'une situation particulière (mutation, perte d'emploi, etc.) pour en bénéficier, contrairement à certaines réductions de préavis applicables hors zone tendue. Il lui suffit de mentionner dans sa lettre de résiliation que le logement se trouve en zone tendue et que son préavis est donc d'un mois.
En principe, non. En zone tendue, le bailleur doit proposer au nouveau locataire le même loyer que celui payé par le précédent occupant, éventuellement révisé selon l'IRL. Des exceptions existent toutefois : première mise en location, vacance de plus de 18 mois, ou travaux d'amélioration d'un montant équivalent à 6 mois de loyer. En cas de loyer manifestement sous-évalué (au moins 25 % en dessous du marché), une augmentation encadrée est possible, limitée à la moitié de l'écart constaté.
La taxe annuelle sur les logements vacants (TLV) s'applique aux logements inoccupés depuis plus de 12 mois consécutifs dans toutes les communes classées en zone tendue. Elle représente 17 % de la valeur locative cadastrale la première année, puis 34 % à partir de la deuxième. Certains cas permettent d'en être exonéré : vacance involontaire (bien en vente ou en location à prix raisonnable, succession, litige), logement nécessitant des travaux lourds (plus de 25 % de la valeur du bien), ou occupation effective pendant au moins 90 jours consécutifs dans l'année.
Ce sont deux dispositifs distincts. La zone tendue (décret 2013-392) s'applique à 1 149 communes et entraîne trois conséquences principales : préavis réduit à 1 mois, gel du loyer à la relocation et taxe logement vacant. L'encadrement des loyers avec loyers de référence est un dispositif complémentaire plus strict qui ne concerne que certaines villes ayant fait une demande spécifique : Paris, Lyon, Villeurbanne, Bordeaux Métropole, Montpellier, Lille, Hellemmes et Lomme. Dans ces villes, un loyer de référence majoré est fixé chaque année par un observatoire local, et le bailleur ne peut pas le dépasser, même en première mise en location. Consultez notre guide sur l'encadrement des loyers pour les détails par ville.