Un conseiller spécialisé pour vos démarches au

01 86 26 53 41 Rappel Gratuit

La loi ALUR et l’état des lieux : obligations, modèle

Télécharger un Etat Des LieuxTéléchargez votre modèle d'état des lieux au format PDF. Modèle actualisé 2019 - Loi Alur.
Télécharger PDF

La loi ALUR ou loi n° 2014-366 entre en vigueur le 24 mars 2014 pour l’accès au logement en zone tendue avec l’encadrement des loyers et un urbanisme rénové. Elle vise à simplifier les rapports locataire-bailleur dans la location immobilière par l’encadrement et la normalisation. Elle vient modifier la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 tendant à améliorer les rapports locatifs entre chaque partie. Cette loi fixe le format du contrat de location (ou contrat de bail) pour louer un logement et encadre les états des lieux.


Modèle d'état de lieux (2019) - PDF

Retrouvez un modèle d'état des lieux aux normes 2019 (loi Alur), au format PDF :

 

Etat des lieux pour un logement meublé Etat des lieux pour un logement non-meublé

 

Quels sont les changements apportés par la loi Alur ?

La loi Alur et l'état des lieux

Clés

La loi Alur de 2014 explicite les modalités d’établissement de l'état des lieux (entrée et sortie) et de prise en compte de la vétusté. Si l'état des lieux n'est pas un document obligatoire, la loi prévoit les différents points que doit obligatoirement contenir ce document pour avoir une valeur juridique ainsi que les obligations du bailleur et du locataire dans la réalisation de ce document.

Il doit y figurer certains détails bien spécifiques comme les clés (ou les éléments reçus lors de la remise des clés), ou encore la relève des compteurs d’électricité, de gaz et d’eau. Il est donc important de ne pas prendre cette étape à la légère et n'oublier aucune mention obligatoire, au risque que le document n'ait aucune valeur juridique. Retrouvez tous nos conseils pour remplir un état des lieux dans notre guide pratique.

Bon à savoir, seuls les logements loués à usage de résidence principale sont concernés par cette loi.

Les autres mesures de la loi ALUR

La loi ALUR a réformé en profondeur le droit immobilier et la gestion locative immobilière. En effet, elle touche à beaucoup de sujets : la rédaction du bail, la révision du loyer ou bien encore les diagnostics immobiliers (diagnostic de performance énergétique ou de surface habitable, par exemple).

Quelles sont les modalités de l'état des lieux depuis la loi Alur ?

L’état des lieux est-il obligatoire ?

La loi n'oblige en rien la réalisation d'un état des lieux, qu'il soit à l'arrivée ou à la sortie du locataire. Cependant, il est fortement conseillé d'en réaliser un pour se protéger au maximum, et ce, que l'on soit bailleur ou locataire.

L'article 1731 du Code Civil indique que :

S’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.

Cela signifie qu'en cas d'absence d'état des lieux d'entrée, la loi considère que le logement a été loué au locataire en bon état. Si des dégradations sont constatées en fin de location, le locataire sera considéré comme responsable et le bailleur pourra conserver une partie ou l'intégralité du dépôt de garantie (caution) pour financer les travaux de réparation.

Cependant, la loi Alur ambitionne de protéger davantage le locataire : celui-ci peut exiger du bailleur la réalisation d'un état des lieux d'entrée. Si ce dernier refuse, il ne pourra pas en fin de location conserver le dépôt de garantie pour couvrir les frais des travaux de réparation.

Le montant du dépôt de garantie ne peut pas excéder 1 mois de loyer (hors charges locatives) pour un logement vide et 2 mois de loyer (hors charges locatives) pour un logement meublé.

En l'absence d'une ou des deux parties, l'état des lieux peut être réalisé par des mandataires (famille, amis, voisins...). Il est aussi possible de passer par une agence, ce qui engendrera des frais supplémentaires. Bon à savoir, une agence immobilière peut se charger de nombreuses tâches : remise des clés, restitution du dépît de garantie, gestion des impayés...

L’état des lieux est-il modifiable ?

Feuille déchirée

Une fois un état des lieux d’entrée ou de sortie rédigé et signé par les deux parties, il les engage juridiquement. Cependant il existe des circonstances bien particulières lors desquelles on peut revenir sur un état des lieux.

  • Le locataire dispose de 10 jours à partir de son arrivée dans le logement pour modifier l'état des lieux. Il doit pour cela adresser une lettre recommandée au bailleur en mentionnant le défaut observé.
  • Le chauffage fait exception à ce délai : le locataire peut modifier les informations relatives au chauffage jusqu'à un mois après le début de la période de chauffe. Cela signifie que si le locataire emménage en juillet, il pourra modifier la partie chauffage de l'état des lieux jusqu'à 30 jours après la période de chauffe commencée en automne.

Contrairement à l'état des lieux d'entrée, il est impossible de revenir sur l'état des lieux de sortie une fois signé par les deux parties.

Etat des lieux : régler les conflits et éviter d'être dupé

Que faire en cas de désaccord lors de l'état des lieux de sortie ?

En cas de désaccord, les parties peuvent exiger la réalisation de l’état des lieux par un huissier, dont ils devront alors se partager les frais. Cependant, il y a deux obligations à respecter :

  • le locataire ne peut pas payer plus que le bailleur
  • la prestation de l'huissier ne peut pas dépasser 3€/m2 de surface habitable

Il arrive parfois que locataire et bailleur ne parviennent pas à un accord à l'amiable, même après la venue de l'huissier de justice. Dans ce cas, ils peuvent avoir recours à la commission départementale de conciliation, de manière gratuite. Elle rendra un avis sous deux mois suivant l'audition des deux parties. Si elles ne parviennent toujours pas à un accord, il faudra se tourner vers un juge.

S’il s’agit d’un bail commercial (ou bail professionnel), le litige peut se régler devant le tribunal d’instance.

Comment se protéger des arnaques ?

Tout propriétaire, locataire ou colocataire (dans le cadre d'un bail de colocation) est nerveux lors de la rédaction d’un état des lieux ou avant de le signer. En effet, il peut penser que la partie adverse cache des informations et profite de la situation.

Le meilleur conseil pour éviter toute arnaque lors d’un état des lieux est de prendre son temps et de ne négliger aucun détail. Le locataire doit surtout être vigilant lors de l’état des lieux d’entrée. Maintenant reconnues par la loi Alur, des photos jointes au dossier permettent d'appuyer l'état des lieux, notamment en cas de désaccord. Pour éviter toute mauvaise surprise, il est conseillé de tester :

  • Les fenêtres 
  • Les plomberies 
  • Les joints dans les pièces humides

De même, le propriétaire doit bien rester vigilant lors de l’état des lieux de sortie pour évaluer correctement la tenue du bien.

Télécharger un modèle d'état des lieux respectant la loi Alur

Pour être sur de ne pas faire d'erreur lors de la rédaction de l'état des lieux, il est préférable d'utiliser un modèle aux normes et validé par un avocat. Téléchargez gratuitement un modèle d'état des lieux conforme à la loi Alur :

Etat des lieux pour un logement meublé Etat des lieux pour un logement non-meublé