Entretien et réparations locatives : liste complète 2024

Que l'on soit le locataire ou le bailleur d'un logement, lorsque vient l'heure d'effectuer de petites réparations ou de gros travaux d'entretien, il peut être ardu de savoir qui en a la charge et quelles sont les procédures à respecter. À l'inverse, si un locataire souhaite faire des travaux d'aménagement dans l'appartement qu'il occupe, en a-t-il le droit ? La loi française est relativement exhaustive sur la question, et prévoit les droits et devoirs des deux parties pour chaque situation. Petit tour d'horizon de ces dernières.

1. Réparations locatives : que dit la loi ?
   1. Liste des réparations locatives à la charge du propriétaire
   2. Liste des réparations locatives à la charge du locataire
2. Réparations locatives et vétusté : quelle différence ?
3. Quels travaux peut faire le locataire ?
   1. Travaux réalisables sans l'accord du propriétaire
   2. Travaux réalisables seulement avec l'accord du propriétaire
   3. Travaux réalisables par le propriétaire
4. F.A.Q.

Réparations locatives : que dit la loi ?

Tel qu'exprimé dans la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, c'est a priori très clair : au moment de la signature du contrat de bail, le propriétaire mettant son logement en location doit fournir un logement décent et en bon état. Il doit ensuite prendre à sa charge pendant toute la durée du bail les travaux ayant pour but de le remettre en état et d'en assurer un entretien normal.

Quant au locataire, il prend à sa charge l'entretien courant du logement et des équipements inclus dans le contrat de bail, ainsi que les réparations locatives (réparations mineures liées à un usage normal du bien).

Liste des réparations locatives à la charge du propriétaire

Tout d'abord, le propriétaire doit veiller à ce que le logement qu'il loue respecte en permanence les critères d'un logement décent. Si le locataire lui signale un problème qui sort son appartement de cette catégorie, il doit donc engager des travaux au plus vite. Voici la liste des critères à remplir pour qu'un logement soit considéré décent :

1. Le logement doit comporter au moins une pièce principale d'une surface de 9 mètres carrés et d'une hauteur de 2,20 mètres minimum ;
2. Il doit assurer la sécurité et la santé de ses occupants (pas de ruissellement ou de remontée d'eau, d'infiltration d'air, réseau de gaz, de chauffage et d'électricité aux normes, éclairage suffisant, etc) ;
3. Il ne doit pas être infesté d'animaux nuisibles (rats) ou de parasites (puces de lit ou cafards) ;
4. Il doit comporter une liste d'équipements indispensables (chauffage, arrivée d'eau, coin cuisine, installations sanitaires, etc).

Ensuite, le propriétaire a la charge des travaux d'entretien suivants :

• Les travaux ayant pour but l'amélioration ou l'entretien des parties communes ou privatives ;
• Les travaux indispensables pour un usage normal du logement (volets ou tuyaux de canalisations défectueux par exemple) ;
• Les travaux dont l'objectif est d'améliorer les performances énergétiques du logement (meilleure isolation, changement de chaudière, etc) ;
• Les travaux d'entretien des toitures ainsi que les façades.

Liste des réparations locatives à la charge du locataire

S'il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu'il l'a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.
Article 1730 du Code civil

S'il n'a pas été fait d'état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.
Article 1731 du Code civil

Cela implique certains travaux à la charge du locataire, ou du moins un entretien courant et des réparations pour maintenir le logement dans l'état dans lequel le locataire l'a reçu. Quant aux travaux que peut engager le locataire, ils doivent être réversibles pour remettre le logement dans son état initial, ou alors faire l'objet d'un accord de la part du propriétaire.

Le décret n°87-712 du 26 août 1987 fixe la liste des réparations locatives incombant au locataire :

1. Parties extérieures dont le locataire a l'usage exclusif ;
   • Jardins privatifs : entretien courant, notamment des allées, pelouses, massifs, bassins et piscines ; taille, élagage, échenillage des arbres et arbustes ; remplacement des arbustes ; réparation et remplacement des installations mobiles d'arrosage,
   • Auvents, terrasses et marquises : enlèvement de la mousse et des autres végétaux,
   • Descentes d'eaux pluviales, chéneaux et gouttières : dégorgement des conduits ;
2. Ouvertures intérieures et extérieures ;
   • Sections ouvrantes telles que portes et fenêtres : graissage des gonds, paumelles et charnières ; Menues réparations des boutons et poignées de portes, des gonds, crémones et espagnolettes ; remplacement notamment de boulons, clavettes et targettes,
   • Vitrages : réfection des mastics ; remplacement des vitres détériorées,
   • Dispositifs d'occultation de la lumière tels que stores et jalousies : graissage, remplacement notamment de cordes, poulies ou de quelques lames,
   • Serrures et verrous de sécurité : graissage ; remplacement de petites pièces ainsi que des clés égarées ou détériorées,
   • Grilles : nettoyage et graissage ; remplacement notamment de boulons, clavettes, targettes ;
3. Parties intérieures ;
   • Plafonds, murs intérieurs et cloisons : maintien en état de propreté ; menus raccords de peintures et tapisseries ; remise en place ou remplacement de quelques éléments des matériaux de revêtement tels que faïence, mosaïque, matière plastique ; rebouchage des trous rendu assimilable à une réparation par le nombre, la dimension et l'emplacement de ceux-ci,
   • Parquets, moquettes et autres revêtements de sol : encaustiquage et entretien courant de la vitrification ; remplacement de quelques lames de parquets et remise en état, pose de raccords de moquettes et autres revêtements de sol, notamment en cas de taches et de trous,
   • Placards et menuiseries telles que plinthes, baguettes et moulures : remplacement des tablettes et tasseaux de placard et réparation de leur dispositif de fermeture ; fixation de raccords et remplacement de pointes de menuiseries ;
4. Installations de plomberie ;
   • Canalisations d'eau : dégorgement : remplacement notamment de joints et de colliers,
   • Canalisations de gaz : entretien courant des robinets, siphons et ouvertures d'aération ; remplacement périodique des tuyaux souples de raccordement,
   • Fosses septiques, puisards et fosses d'aisance : vidange,
   • Chauffage, production d'eau chaude et robinetterie : remplacement des bilames, pistons, membranes, boîtes à eau, allumage piézo-électrique, clapets et joints des appareils à gaz ; rinçage et nettoyage des corps de chauffe et tuyauteries ; remplacement des joints, clapets et presse-étoupes des robinets ; remplacement des joints, flotteurs et joints cloches des chasses d'eau,
   • Eviers et appareils sanitaires : nettoyage des dépôts de calcaire, remplacement des tuyaux flexibles de douches ;
5. Équipements d'installations d'électricité ;
   • Remplacement des interrupteurs, prises de courant, coupe-circuits et fusibles, des ampoules, tubes lumineux ; réparation ou remplacement des baguettes ou gaines de protection.
6. Autres équipements mentionnés au contrat de location ;
   • Entretien courant et menues réparations des appareils tels que réfrigérateurs, machines à laver le linge et la vaisselle, sèche-linge, hottes aspirantes, adoucisseurs, capteurs solaires, pompes à chaleur, appareils de conditionnement d'air, antennes individuelles de radiodiffusion et de télévision, meubles scellés, cheminées, glaces et miroirs,
   • Menues réparations nécessitées par la dépose des bourrelets,
   • Graissage et remplacement des joints des vidoirs,
   • Ramonage des conduits d'évacuation des fumées et des gaz et conduits de ventilation.

Réparations locatives et vétusté : quelle différence ?

Si le locataire doit procéder à l'entretien normal du logement qu'il occupe et de ses équipements, il ne peut en revanche pas lui être tenu rigueur de la vétusté des équipements qui s'y trouvent. En accord avec le décret n° 2016-382 du 30 mars 2016, la vétusté ne peit être reprochée à un locataire, ce qui signifie qu'il ne peut donc pas être demandé de rembourser un équipement rendu en moins bon état si cette détérioration est considérée comme liée à l'usage normal.

Pour calculer le niveau de détérioration liée à un usage normal, il existe des grilles de vétusté. Celles-ci définissent, pour chaque équipement, la durée de vie estimée qu'il peut avoir si un entretien normal lui est apporté, et la valeur que le locataire devra rembourser lors de l'état des lieux de sortie dans le cas contraire.

Ainsi, si un équipement qui a une durée de vie estimée à 10 ans est neuf lors de l'état des lieux d'entrée, et ne fonctionne plus un an plus tard lorsque le locataire quitte les lieux, il ne devra pas rembourser celui-ci à sa valeur de base, mais à sa valeur dégrévée de la vétusté. Par exemple : pour une durée de vie de 10 ans, l'équipement perd 10% de sa valeur par an, le locataire devra donc dans cette situation rembourser 90% de sa valeur neuve.

Il est possible de télécharger gratuitement une grille de vétusté ainsi qu'un modèle d'état des lieux conforme à la loi Alur et aux normes en vigueur (2024).

Modèle d'état des lieux Grille de vétusté

Vétusté ≠ défaut d'entretien La vétusté est l'état d'usure ou de dégradation d'un bien qui est provoqué par son usage normal sur une certaine durée. Si un entretien correctement réalisé des équipements peut retarder l'état de vétusté, celui-ci ne doit pas être confondu avec des dégradations dues à un mauvais entretien.

Quels travaux peut faire le locataire ?

L'occupation d'un logement par un locataire peut également donner lieu à des travaux qui ne sont pas dictés par des besoins d'entretien ou de réparation, mais simplement à l'aménagement ou l'amélioration du logement. Ceux-ci peuvent être à l'initiative du locataire ou du propriétaire.

Travaux réalisables sans l'accord du propriétaire

Le locataire a le droit de faire des travaux mineurs d'aménagement du logement sans avoir besoin de l'accord du propriétaire, ni même sans l'en informer. Ces travaux concernent principalement l'esthétique et la décoration des lieux (changement ou installation de moquette, peinture des murs ou pose de papier peint, ou encore accrochage de tableaux). Le bailleur pourra, au départ du locataire, exiger qu'il remette l'appartement dans l'état dans lequel il était lorsqu'il y a emménagé.

Travaux réalisables seulement avec l'accord du propriétaire

En revanche, les travaux plus lourd, qui modifient réellement l'aménagement des lieux, doivent de leur côté faire l'objet d'une autorisation écrite du propriétaire.

Certains travaux mineurs, normalement décrits dans la partie précédente, peuvent parfois entrer dans cette catégorie si le propriétaire estime qu'il perturbent la bonne utilisation des lieux (peinture aux couleurs criardes par exemple). En cas de doute, il est recommandé, même si ce n'est pas obligatoire, de demander en amont l'avis du bailleur pour éviter tout contentieux. Le cas échéant, ceux-ci sont réglés devant un juge des contentieux de la protection.

Travaux réalisables par le propriétaire

S'il existe une liste de travaux de réparations et d'entretien que les propriétaires sont tenus de réaliser, il en existe d'autres que celui-ci a le droit de faire sans en avoir l'obligation. Ces travaux doivent toujours faire l'objet d'une notice d'information à destination du locataire en amont et il peut dans certains cas s'opposer à leur réalisation.

Ainsi, un locataire ne peut s'opposer à des travaux d'amélioration des performances énergétiques, mais il peut refuser tout autre travaux d'amélioration du logement (agrandissement, changement de certains équipements, etc). À noter que la réalisation de ces travaux permet ensuite de justifier une hausse du loyer demandé au locataire suivant pour le cas des logements situés en zones tendues, dans lesquelles la hausse selon sinon très largement contrôlée par l'encadrement des loyers.