Entretien et réparations locatives : liste complète 2023

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Que l'on soit le locataire ou le bailleur d'un logement, lorsque vient l'heure d'effectuer de petites réparations ou de gros travaux d'entretien, il peut être ardu de savoir qui en a la charge et quelles sont les procédures à respecter. À l'inverse, si un locataire souhaite faire des travaux d'aménagement dans l'appartement qu'il occupe, en a-t-il le droit ? La loi française est relativement exhaustive sur la question, et prévoit les droits et devoirs des deux parties pour chaque situation. Petit tour d'horizon de ces dernières.


obligations concernant les réparations locatives
  1. Réparations locatives : que dit la loi ?
    1. Liste des réparations locatives à la charge du propriétaire
    2. Liste des réparations locatives à la charge du locataire
  2. Réparations locatives et vétusté : quelle différence ?
  3. Quels travaux peut faire le locataire ?
    1. Travaux réalisables sans l'accord du propriétaire
    2. Travaux réalisables seulement avec l'accord du propriétaire
    3. Travaux réalisables par le propriétaire
  4. F.A.Q.

Réparations locatives : que dit la loi ?

Tel qu'exprim√© dans la loi n¬į89-462 du 6 juillet 1989, c'est a priori tr√®s clair : au moment de la signature du contrat de bail, le propri√©taire mettant son logement en location doit fournir un logement d√©cent et en bon √©tat. Il doit ensuite prendre √† sa charge pendant toute la dur√©e du bail les travaux ayant pour but de le remettre en √©tat et d'en assurer un entretien normal.

Quant au locataire, il prend à sa charge l'entretien courant du logement et des équipements inclus dans le contrat de bail, ainsi que les réparations locatives (réparations mineures liées à un usage normal du bien).

Liste des réparations locatives à la charge du propriétaire

Tout d'abord, le propriétaire doit veiller à ce que le logement qu'il loue respecte en permanence les critères d'un logement décent. Si le locataire lui signale un problème qui sort son appartement de cette catégorie, il doit donc engager des travaux au plus vite. Voici la liste des critères à remplir pour qu'un logement soit considéré décent :

  1. Le logement doit comporter au moins une pièce principale d'une surface de 9 mètres carrés et d'une hauteur de 2,20 mètres minimum ;
  2. Il doit assurer la sécurité et la santé de ses occupants (pas de ruissellement ou de remontée d'eau, d'infiltration d'air, réseau de gaz, de chauffage et d'électricité aux normes, éclairage suffisant, etc) ;
  3. Il ne doit pas être infesté d'animaux nuisibles (rats) ou de parasites (puces de lit ou cafards) ;
  4. Il doit comporter une liste d'équipements indispensables (chauffage, arrivée d'eau, coin cuisine, installations sanitaires, etc).

Ensuite, le propriétaire a la charge des travaux d'entretien suivants :

  • Les travaux ayant pour but l'am√©lioration ou l'entretien des parties communes ou privatives ;
  • Les travaux indispensables pour un usage normal du logement (volets ou tuyaux de canalisations d√©fectueux par exemple) ;
  • Les travaux dont l'objectif est d'am√©liorer les performances √©nerg√©tiques du logement (meilleure isolation, changement de chaudi√®re, etc) ;
  • Les travaux d'entretien des toitures ainsi que les fa√ßades.

Liste des réparations locatives à la charge du locataire

S'il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu'il l'a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.
Article 1730 du Code civil

S'il n'a pas été fait d'état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.
Article 1731 du Code civil

Cela implique certains travaux à la charge du locataire, ou du moins un entretien courant et des réparations pour maintenir le logement dans l'état dans lequel le locataire l'a reçu. Quant aux travaux que peut engager le locataire, ils doivent être réversibles pour remettre le logement dans son état initial, ou alors faire l'objet d'un accord de la part du propriétaire.

Le d√©cret n¬į87-712 du 26 ao√Ľt 1987 fixe la liste des r√©parations locatives incombant au locataire :

  1. Parties extérieures dont le locataire a l'usage exclusif ;
    • Jardins privatifs : entretien courant, notamment des all√©es, pelouses, massifs, bassins et piscines ; taille, √©lagage, √©chenillage des arbres et arbustes ; remplacement des arbustes ; r√©paration et remplacement des installations mobiles d'arrosage,
    • Auvents, terrasses et marquises : enl√®vement de la mousse et des autres v√©g√©taux,
    • Descentes d'eaux pluviales, ch√©neaux et goutti√®res : d√©gorgement des conduits ;
  2. Ouvertures intérieures et extérieures ;
    • Sections ouvrantes telles que portes et fen√™tres : graissage des gonds, paumelles et charni√®res ; Menues r√©parations des boutons et poign√©es de portes, des gonds, cr√©mones et espagnolettes ; remplacement notamment de boulons, clavettes et targettes,
    • Vitrages : r√©fection des mastics ; remplacement des vitres d√©t√©rior√©es,
    • Dispositifs d'occultation de la lumi√®re tels que stores et jalousies : graissage, remplacement notamment de cordes, poulies ou de quelques lames,
    • Serrures et verrous de s√©curit√© : graissage ; remplacement de petites pi√®ces ainsi que des cl√©s √©gar√©es ou d√©t√©rior√©es,
    • Grilles : nettoyage et graissage ; remplacement notamment de boulons, clavettes, targettes ;
  3. Parties intérieures ;
    • Plafonds, murs int√©rieurs et cloisons : maintien en √©tat de propret√© ; menus raccords de peintures et tapisseries ; remise en place ou remplacement de quelques √©l√©ments des mat√©riaux de rev√™tement tels que fa√Įence, mosa√Įque, mati√®re plastique ; rebouchage des trous rendu assimilable √† une r√©paration par le nombre, la dimension et l'emplacement de ceux-ci,
    • Parquets, moquettes et autres rev√™tements de sol : encaustiquage et entretien courant de la vitrification ; remplacement de quelques lames de parquets et remise en √©tat, pose de raccords de moquettes et autres rev√™tements de sol, notamment en cas de taches et de trous,
    • Placards et menuiseries telles que plinthes, baguettes et moulures : remplacement des tablettes et tasseaux de placard et r√©paration de leur dispositif de fermeture ; fixation de raccords et remplacement de pointes de menuiseries ;
  4. Installations de plomberie ;
    • Canalisations d'eau : d√©gorgement : remplacement notamment de joints et de colliers,
    • Canalisations de gaz : entretien courant des robinets, siphons et ouvertures d'a√©ration ; remplacement p√©riodique des tuyaux souples de raccordement,
    • Fosses septiques, puisards et fosses d'aisance : vidange,
    • Chauffage, production d'eau chaude et robinetterie : remplacement des bilames, pistons, membranes, bo√ģtes √† eau, allumage pi√©zo-√©lectrique, clapets et joints des appareils √† gaz ; rin√ßage et nettoyage des corps de chauffe et tuyauteries ; remplacement des joints, clapets et presse-√©toupes des robinets ; remplacement des joints, flotteurs et joints cloches des chasses d'eau,
    • Eviers et appareils sanitaires : nettoyage des d√©p√īts de calcaire, remplacement des tuyaux flexibles de douches ;
  5. √Čquipements d'installations d'√©lectricit√© ;
    • Remplacement des interrupteurs, prises de courant, coupe-circuits et fusibles, des ampoules, tubes lumineux ; r√©paration ou remplacement des baguettes ou gaines de protection.
  6. Autres équipements mentionnés au contrat de location ;
    • Entretien courant et menues r√©parations des appareils tels que r√©frig√©rateurs, machines √† laver le linge et la vaisselle, s√®che-linge, hottes aspirantes, adoucisseurs, capteurs solaires, pompes √† chaleur, appareils de conditionnement d'air, antennes individuelles de radiodiffusion et de t√©l√©vision, meubles scell√©s, chemin√©es, glaces et miroirs,
    • Menues r√©parations n√©cessit√©es par la d√©pose des bourrelets,
    • Graissage et remplacement des joints des vidoirs,
    • Ramonage des conduits d'√©vacuation des fum√©es et des gaz et conduits de ventilation.

Réparations locatives et vétusté : quelle différence ?

Si le locataire doit proc√©der √† l'entretien normal du logement qu'il occupe et de ses √©quipements, il ne peut en revanche pas lui √™tre tenu rigueur de la v√©tust√© des √©quipements qui s'y trouvent. En accord avec le d√©cret n¬į 2016-382 du 30 mars 2016, la v√©tust√© ne peit √™tre reproch√©e √† un locataire, ce qui signifie qu'il ne peut donc pas √™tre demand√© de rembourser un √©quipement rendu en moins bon √©tat si cette d√©t√©rioration est consid√©r√©e comme li√©e √† l'usage normal.

Pour calculer le niveau de détérioration liée à un usage normal, il existe des grilles de vétusté. Celles-ci définissent, pour chaque équipement, la durée de vie estimée qu'il peut avoir si un entretien normal lui est apporté, et la valeur que le locataire devra rembourser lors de l'état des lieux de sortie dans le cas contraire.

Ainsi, si un équipement qui a une durée de vie estimée à 10 ans est neuf lors de l'état des lieux d'entrée, et ne fonctionne plus un an plus tard lorsque le locataire quitte les lieux, il ne devra pas rembourser celui-ci à sa valeur de base, mais à sa valeur dégrévée de la vétusté. Par exemple : pour une durée de vie de 10 ans, l'équipement perd 10% de sa valeur par an, le locataire devra donc dans cette situation rembourser 90% de sa valeur neuve.

Il est possible de télécharger gratuitement une grille de vétusté ainsi qu'un modèle d'état des lieux conforme à la loi Alur et aux normes en vigueur (2023).

Modèle d'état des lieux Grille de vétusté

V√©tust√© ‚Ȇ d√©faut d'entretien La v√©tust√© est l'√©tat d'usure ou de d√©gradation d'un bien qui est provoqu√© par son usage normal sur une certaine dur√©e. Si un entretien correctement r√©alis√© des √©quipements peut retarder l'√©tat de v√©tust√©, celui-ci ne doit pas √™tre confondu avec des d√©gradations dues √† un mauvais entretien.

Quels travaux peut faire le locataire ?

L'occupation d'un logement par un locataire peut également donner lieu à des travaux qui ne sont pas dictés par des besoins d'entretien ou de réparation, mais simplement à l'aménagement ou l'amélioration du logement. Ceux-ci peuvent être à l'initiative du locataire ou du propriétaire.

Travaux réalisables sans l'accord du propriétaire

Le locataire a le droit de faire des travaux mineurs d'aménagement du logement sans avoir besoin de l'accord du propriétaire, ni même sans l'en informer. Ces travaux concernent principalement l'esthétique et la décoration des lieux (changement ou installation de moquette, peinture des murs ou pose de papier peint, ou encore accrochage de tableaux). Le bailleur pourra, au départ du locataire, exiger qu'il remette l'appartement dans l'état dans lequel il était lorsqu'il y a emménagé.

Travaux réalisables seulement avec l'accord du propriétaire

En revanche, les travaux plus lourd, qui modifient r√©ellement l'am√©nagement des lieux, doivent de leur c√īt√© faire l'objet d'une autorisation √©crite du propri√©taire.

Certains travaux mineurs, normalement décrits dans la partie précédente, peuvent parfois entrer dans cette catégorie si le propriétaire estime qu'il perturbent la bonne utilisation des lieux (peinture aux couleurs criardes par exemple). En cas de doute, il est recommandé, même si ce n'est pas obligatoire, de demander en amont l'avis du bailleur pour éviter tout contentieux. Le cas échéant, ceux-ci sont réglés devant un juge des contentieux de la protection.

Travaux réalisables par le propriétaire

S'il existe une liste de travaux de réparations et d'entretien que les propriétaires sont tenus de réaliser, il en existe d'autres que celui-ci a le droit de faire sans en avoir l'obligation. Ces travaux doivent toujours faire l'objet d'une notice d'information à destination du locataire en amont et il peut dans certains cas s'opposer à leur réalisation.

Ainsi, un locataire ne peut s'opposer √† des travaux d'am√©lioration des performances √©nerg√©tiques, mais il peut refuser tout autre travaux d'am√©lioration du logement (agrandissement, changement de certains √©quipements, etc). √Ä noter que la r√©alisation de ces travaux permet ensuite de justifier une hausse du loyer demand√© au locataire suivant pour le cas des logements situ√©s en zones tendues, dans lesquelles la hausse selon sinon tr√®s largement contr√īl√©e par l'encadrement des loyers.

F.A.Q.

‚öĖÔłŹ Qui paye pour les r√©parations en fin de bail ?

Apr√®s l'√©tat des lieux de sortie, le locataire doit payer pour r√©parer les d√©gradations de son fait et qui ne sont pas li√©es √† un usage normal du logement, √©galement appel√© v√©tust√©. La grille de v√©tust√© est normalement d√©finie √† la signature du bail, est doit √™tre accept√©e par le locataire et le bailleur. Dans le cas o√Ļ le locataire doit payer des r√©parations, il ne doit donc pas payer l'int√©gralit√© du devis des travaux mais uniquement la valeur des √©quipements moins leur pourcentage de v√©tust√©.

ūüßĎ‚ÄćūüĒß Qui doit refaire les peintures dans une location ?

Si la d√©gradation des peintures est assimilable √† un usage normal, et donc √† la v√©tust√© des lieux, alors les rafra√ģchir entre deux contrats de bail se fait enti√®rement √† la charge du bailleur. En revanche, si leur √©tat de d√©gradation est d√Ľ √† un d√©faut d'entretien ou surtout √† une faute du locataire, il devra les refaire lui-m√™me ou payer pour cela (le montant qu'il doit verser doit √™tre d√©grev√© du pourcentage li√© √† la v√©tust√©, d√©fini en avance).

ūü™Ď Comment prouver la v√©tust√© d'un √©quipement ?

Pour prouver la vétusté d'un équipement ou d'un aspect d'un logement, il faut comparer les photos ou les descriptions qui sont réalisées lors des états des lieux d'entrée et de sortie. Les différences notables entre les deux doivent être relativisées par la date de mise en service de l'équipement en question et la grille de vétusté définie en avance.