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Qu'est-ce que la loi Alur et que change-t-elle pour l'état des lieux ?
La loi Alur (Accès au Logement et Urbanisme Rénové), promulguée le 24 mars 2014, a instauré un cadre réglementaire strict pour les locations à usage de résidence principale. Avant cette loi, les bailleurs et locataires pouvaient rédiger l'état des lieux librement, sans format imposé.
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État des lieux non meublé
Modèle d'état des lieux conforme à la loi Alur, gratuit et prêt à imprimer
Depuis la loi Alur et son décret d'application du 30 janvier 2016, tout état des lieux doit respecter une liste précise de mentions obligatoires et être réalisé de manière contradictoire. Le non-respect de ces règles peut avoir de lourdes conséquences sur le dépôt de garantie.
Quels logements sont concernés ?
La loi Alur s'applique aux locations à usage de résidence principale, qu'il s'agisse de locations nues ou meublées. Les locations saisonnières, les logements de fonction et les résidences secondaires ne sont pas concernés par ce cadre.
Les autres mesures de la loi Alur
Au-delà de l'état des lieux, la loi Alur a réformé en profondeur la gestion locative : encadrement des loyers, plafonnement des frais d'agence, renforcement de la garantie locative, et introduction de la notice d'information obligatoire annexée au bail. Elle permet également au locataire de demander une grille de vétusté pour déterminer les réparations à sa charge.
2016
Décret d'application
Décret du 30 janvier 2016 fixant les mentions obligatoires
8
Mentions obligatoires
Informations imposées dans tout état des lieux conforme
Contradictoire
Caractère
Réalisé en présence du bailleur et du locataire
10 jours
Délai de modification
Pour modifier l'état des lieux d'entrée par LRAR
Les mentions obligatoires de l'état des lieux selon la loi Alur
Le décret du 30 janvier 2016 fixe la liste exhaustive des informations que doit contenir un état des lieux conforme. L'absence d'une de ces mentions peut rendre le document inopposable.
| Mention obligatoire | Contenu requis | Applicable à |
|---|---|---|
| Type de document | État des lieux d'entrée ou de sortie | Entrée et sortie |
| Date de réalisation | Date précise de la visite | Entrée et sortie |
| Localisation du logement | Adresse complète et numéro de lot | Entrée et sortie |
| Identité des parties | Noms, prénoms et domiciles du bailleur et du locataire | Entrée et sortie |
| Relevés de compteurs | Eau froide, eau chaude, gaz, électricité | Entrée et sortie |
| Détail des clés | Nombre et destination de chaque clé remise | Entrée et sortie |
| Description pièce par pièce | État des murs, sols, plafonds, équipements | Entrée et sortie |
| Signatures des parties | Signatures manuscrites ou électroniques | Entrée et sortie |
| État des lieux d'entrée | Comparaison avec l'état des lieux de sortie précédent si disponible | Sortie uniquement |
Sources : Décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 et article 3-2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.
Quelles sont les modalités de l'état des lieux depuis la loi Alur ?
L'état des lieux est-il obligatoire ?
La loi n'impose pas formellement la réalisation d'un état des lieux, mais l'article 1731 du Code civil dispose : « S'il n'a pas été fait d'état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives. » Sans ce document, le bailleur ne peut pas justifier de retenues sur le dépôt de garantie. Le dépôt est limité à 1 mois de loyer hors charges pour les locations nues et à 2 mois pour les meublées ( PDF État des lieux meublé ).
Le caractère contradictoire imposé par la loi Alur
La loi Alur impose que l'état des lieux soit contradictoire : il doit être réalisé en présence simultanée du bailleur (ou de son mandataire) et du locataire (ou de son représentant). Un document signé par une seule partie n'a pas de valeur juridique opposable à l'autre.
Le délai de modification de 10 jours
Le locataire dispose de 10 jours calendaires à compter de la remise des clés pour demander des modifications à l'état des lieux d'entrée, par lettre recommandée avec accusé de réception. Une exception existe pour le chauffage : ce délai est porté à 30 jours après le début de la saison de chauffe. L'état des lieux de sortie, en revanche, ne peut pas être modifié après signature.
Les photos annexées à l'état des lieux
Depuis la loi Alur, les photos annexées à l'état des lieux sont reconnues juridiquement. Elles doivent être datées, signées et mentionnées dans le corps du document pour être opposables. Il est fortement conseillé de photographier chaque pièce et chaque détail notable.
État des lieux : régler les conflits et éviter d'être dupé
Que faire en cas de désaccord lors de l'état des lieux de sortie ?
En cas de désaccord entre le bailleur et le locataire, chaque partie peut demander l'intervention d'un huissier de justice. Les frais sont partagés à parts égales (le locataire ne paie pas plus que le bailleur) et plafonnés à 3 € par m² de surface habitable. Les litiges non résolus sont portés devant la commission départementale de conciliation (gratuite, délai de 2 mois), puis devant le tribunal judiciaire.
Comment se protéger lors de l'état des lieux ?
Quelques règles pratiques : prenez votre temps lors de la visite, documentez chaque détail avec des photos datées, testez les fenêtres, la plomberie et les joints. Vérifiez le fonctionnement de tous les équipements mentionnés. En cas de doute sur l'état d'un élément, mentionnez-le explicitement dans le document plutôt que de laisser la case vide.
La grille de vétusté : un outil complémentaire
La loi Alur a ouvert la possibilité pour les bailleurs et locataires de s'entendre sur une grille de vétusté annexée au bail. Ce document fixe les durées de vie estimées de chaque composant du logement (peintures, moquettes, équipements) et permet de calculer objectivement la part de dégradation imputable au locataire, déduction faite de l'usure normale.