Bailleurs : que faire en cas de loyers impayés ?

En tant que propriétaire bailleur, il est possible que vous soyez confronté au risque du loyer impayé par votre locataire. Face à ce phénomène touchant entre 2% et 3% des locations en France, différentes solutions existent pour vous aider. Que faire si un locataire ne paie pas son loyer ? Quels sont les recours à votre portée ? Comment faire pour régler votre loyer impayé si vous êtes locataire en détresse ? Toutes les réponses à vos questions se trouvent ici !

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Locataires : que pouvez-vous faire en cas de loyers impayés ?

En France, la loi exige que tout locataire qui signe un contrat de bail se voit dans l’obligation de payer le montant du loyer et les charges fixées.
Vous êtes considérés en situation d’impayé lorsque vous ne payez le montant total du loyer à votre propriétaire. Cette règle est valable tant dans le secteur privé que le secteur social.

Que faire pour éviter une procédure au tribunal ou de vous faire expulser en cas de loyer impayé ?

La première démarche à effectuer lorsque vous constatez que vous ne disposez plus des ressources financières nécessaires pour régler votre loyer est de prévenir votre propriétaire. Lui expliquer vos difficultés vous permettra de trouver une solution amiable plus facilement.

Vous pouvez ensuite négocier avec votre propriétaire en lui proposant un plan d’apurement. Il s’agit d’étaler votre dette due sur plusieurs mois. Si vous bénéficiez des APL, le plan d’apurement est à transmettre obligatoirement à la CAF afin de conserver vos droits.

Selon les difficultés financières que vous rencontrez, différents dispositifs d’aides sont envisageables. Cela peut être de façon ponctuelle ou pour réduire le coût de votre loyer.

• Aide financière ponctuelles : vers quels organismes se tourner ?
• Avance Loca-Pass : avance de fonds pour payer le fond de garantie exigé par votre propriétaire. Il s’agit d’un prêt à taux zéro proposé par Action Logement dont le montant maximal est de 1 200€.
• Garantie Loca-Pass : vos loyers sont avancés par Action Logement pour une durée maximale de 9 mois. Le montant du loyer ne doit pas excéder 2 000€/mois, charges comprises. Ici également, pas de frais ni d’intérêts à rembourser, seules les sommes empruntées sont dues.
• Garantie Visale : toujours avec Action Logement, il s’agit d’une caution gratuite permettant de faire face aux loyers impayés pour une période de 36 mois. La garantie vise les jeunes de moins de 30 ans et les jeunes salariés précaires.
• Aide MobiliPass : subvention ou prêt à taux réduit pour un déménagement suite à une embauche, une mutation ou location d’un second logement pour raisons professionnelles.
• Aide sur quittance ALES (Association pour le Logement et l’Entraide des Salariés) : une partie de votre loyer est payée par l’organisme si vous êtes en situation d’urgence. Elle est disponible pour les locataires d’organismes HLM.
• Aide à la garantie locative Garantme et Youse : elles permettent de trouver un garant pour les personnes qui ne respectent pas les critères d’éligibilité classiques.
• FASTT (Fond d’Action Social du Travail Temporaire) : à destination des intérimaires, cette garantie permet d’assureur le propriétaire bailleur durant 3 ans en cas de loyers impayés / dégradations immobilières et comprend assistance juridique « étendue » ainsi qu’une assurance « Vacances locative ».

• Réduction de loyer : quels organismes existent ?
• Aide Mobili Jeune : réduction de votre loyer de 10€ à 100€ par mois. Accessible uniquement pour les jeunes de moins de 30 ans.
• CAF (Caisse d’Allocations Familiales) : en fonction de vote profil, vous pouvez obtenir une aide pour payer moins cher votre loyer (APL, ALS, ALF …).

Un dispositif d’aide destinée locataire en détresse pour loyer impayé a été mis en place par le gouvernement français dans le but de lutter contre les expulsions massives. Elle comprend notamment, l’importance de prévenir les bailleurs sociaux et propriétaires sur les procédures et les moyens d’éviter un locataire qui ne paie pas son loyer.
Le locataire, lui, bénéficie d’une aide juridique pour préparer sa défense au tribunal. Une enquête sociale est mise en place par les juges afin d’accorder des délais plus longs aux locataires.

Bailleurs : quels recours avez-vous en cas de loyers impayés ?

Mon locataire ne paie pas son loyer, que puis-je faire ? Il peut vous arriver qu’un locataire soit en situation d’irrégularité et ne vous règle pas ses loyers de façon constante ou plus du tout.

En tant que propriétaire, vous êtes en droit de réclamer les loyers impayés 5 ans après le défaut de paiement.

Locataire qui ne paie pas son loyer : trouver une solution à l’amiable

Si vous constatez que votre locataire ne vous a pas réglé 1 mois de loyer et charges, prenez immédiatement contact avec lui afin de savoir pourquoi il ne vous a pas réglé. À ce stade, il est envisageable de trouver une solution amiable vous permettant de percevoir votre dû : étalement de paiement, baisse du loyer …

Vous êtes également en mesure de lui fournir de l’aide pour gérer son budget ou faire appel à des organismes d’aide.

La CAF et la MSA proposent des solutions de recouvrement si des allocations sont versées au locataire. En ce qui concerne les impayés inférieurs à 100€, une procédure de traitement simplifiée peut être envisagée, sur accord des deux partis.

Mon locataire ne paie pas son loyer : les démarches à entreprendre ?

Si le recours à la solution amiable ne porte pas ses fruits, d’autres démarches sont à entreprendre.

Loyers impayés : quels recours si aucune solution amiable n’est trouvée ?

Commencez par envoyer une lettre de rappel au locataire pour lui signifie son retard de paiement.

Au bout de 15 jours sans réponse, vous devez expédier une mise en demeure par courrier recommandé avec accusé de réception. Le locataire dispose alors de deux mois pour régulariser ses paiements.

Vous n’avez pas de réponse à votre courrier ou le locataire refuse de vous payer ? Envoyez la même lettre recommandée avec accusé de réception au cautionnaire (personne ou organisme) en lui demandant de régler les loyers du locataire.

Si vous avez souscrit à une garantie loyers impayés, informez votre assureur afin qu’il entame les démarches nécessaires.

Même si vous ne répondez pas à vos obligations de propriétaire, comme indiqué dans le contrat de bail, le locataire ne peut stopper le paiement des loyers que sur autorisation d’un juge.

Locataire qui ne paie pas son loyer : la procédure juridique

Dans le cas où le locataire ne paie toujours pas son loyer et que le cautionnaire ne vous le règlera pas non plus, demandez une saisie conservatoire à un huissier.

Celle-ci peut se faire sur :

• Les biens mobiliers. Le locataire s’expose à des sanctions pénales s’il les vend, donne ou les déplace.
• Le compte bancaire du locataire. Ce dernier ne peut alors pas avoir accès à la somme qui vous est réservée.

Les biens mobiliers du locataire ne peuvent être saisis physiquement que sur autorisation du juge.

Pour faire passer la saisie conservatoire en saisie de vente, adressez-vous au tribunal de grande instance (pour un litige de plus de 10 000€) ou tribunal d’instance (litige de moins de 10 000€).

Loyers impayés : l’expulsion du locataire

Vous pouvez aussi assigner votre locataire au tribunal d’instance de votre commune ou celui le plus proche. L’audience se déroule 2 mois après l’assignation, ce qui laisse le temps aux services sociaux de mener une enquête pour connaître la situation financière et sociale de votre locataire.

Lors du jugement, deux scénarios peuvent se produire :

1. Le locataire est estimé en capacité de payer sa dette et dispose d’un allongement des délais de paiement ;
2. Le locataire ne peut pas régler ses loyers : le bail est résilié et l’expulsion est ordonnée. Celle-ci peut être immédiate ou plus longue pour aller jusqu’à 1 an.

Pour pouvoir résilier le bail de votre locataire, il est nécessaire que votre contrat comporte une clause résolutoire. Si elle n’y figure pas, vous devez vous adresser au juge qui pourra décider un étalement de la dette ou une expulsion du locataire.

Loyer Impayé : le remboursement de la dette du locataire

Dans le cas où votre locataire mauvais payeur ou son garant sont solvables, vous pouvez envisager une procédure de paiement des arriérés de loyers ou des charges.

Quelles sont les démarches pour la colocation ?

La colocation est spécifique et demande un traitement différent. Pour anticiper le problème d’un locataire qui ne paie pas son loyer, vous pouvez inclure à votre contrat de bail une clause de solidarité. Celle-ci veut qu’en tant que propriétaire, vous soyez en mesure de réclamer l’intégralité du paiement du loyer à chacun des colocataires, la répartition entre les colocataires n’étant pas obligatoire. Cette clause est limitée à 6 mois, depuis la loi Macron du 6 août 2015.

La clause peut être utilisée même si le colocataire non payant a quitté le logement.
L’indemnité d’occupation n’est pas soumise à la clause de solidarité. Seul le colocataire refusant de quitter le logement doit la payer.

Le cas de la trêve hivernale

En France, une trêve hivernale court chaque année du 1er novembre au 31 mars et peut retarder l’expulsion d’un locataire qui ne paie pas son loyer. La trêve hivernale concerne également les coupures d’eau, gaz et électricité, qui sont interdites même lorsque le locataire ne paie pas ses factures.

Cependant, il existe trois situations pour lesquelles l’expulsion du locataire est possible durant cette période :

• Le locataire dispose d’une autre solution d’hébergement ;
• Le locataire réside dans un immeuble qui est sous arrêté de péril ;
• Le locataire est un squatteur et ne possède pas l’autorisation d’habiter dans votre logement.

Vous avez le droit d’engager une procédure d’expulsion pendant la trêve hivernale. En cas d’acceptation, le locataire devra quitter les lieux après le 31 mars.

Pourquoi la garantie Loyer Impayé peut-elle vous aider ?

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Les frais d’huissier et de justice étant très onéreux, une Garantie Loyer Impayé va prendre en charge ces dépenses à votre place. L’assureur va également effectuer les démarches expliquées ci-dessus en cas de non-paiement récurrent des loyers.

L’assurance loyer impayé comprend le plus souvent d’autres garanties, comme la protection juridique, l’indemnisation des éventuels dégâts mobiliers provoqués par le locataire, le départ prématuré du locataire ou encore les vacances locatives.

N’hésitez pas à effectuer un devis pour trouver l’assurance loyer impayé adaptée à votre besoin et vous prémunir contre les risques d’impayé !