Loyer impayé : que faire en cas de non paiement, procédure

Devoir faire face à un loyer impayé est l’une des plus grandes angoisses d’un propriétaire ou futur propriétaire bailleur. En effet, en mettant un logement en location, vous vous exposez au risque que votre locataire ne puisse pas (il est en défaut de paiement) ou refuse de payer le loyer (il n’est pas de bonne foi). La procédure d’expulsion est longue et complexe, relouer le bien vous prendra donc du temps.

Cet incident de paiement, réduisant vos revenus locatifs, peut conduire à une procédure judiciaire pour non respect des obligations du locataire. Même après la mise en place depuis 2014 de la loi Alur (aussi loi Duflot II conduite par le Ministère du logement) et l’encadrement des loyers, les situations de loyers impayés sont encore fréquentes. Ainsi, il est important de savoir quelles solutions s’offrent à vous dans ce cas et comment vous prémunir contre les impayés, souscrire une assurance pour être couvert est en général un bon début. Tout propriétaire doit avoir à l’esprit les conseils de cet article dans sa gestion locative.

Loyer impayé, avant de sévir il faut vous prémunir

Avant la signature du bail de location, le locataire a le droit de demander le bulletin de salaire ou l’avis d’imposition de son futur locataire comme pièce justificative pour vérifier sa solvabilité et sa situation financière. Ce document peut être demandé en plus de la garantie locative et permet de se prémunir des locataires avec des situations précaires. Vérifier l’éligibilité du locataire à l’APL (versée par la caisse des allocations familiales) ou à une autre allocation logement est aussi un moyen d’éviter les impayés de loyers et s’assurer que le locataire est solvable.

Pour éviter tout soucis en cas d’impayé vous devez savoir à qui vous adresser. Votre interlocuteur dépend de votre situation et de celle de votre locataire.

• Si vous avez souscrit une assurance contre les loyers impayés pour couvrir ce risque, vous devez avant tout prendre contact avec votre assureur. Le montant du loyer vous sera remboursé en cas de non paiement par votre compagnie d’assurance.
• Si une personne s’est portée caution pour votre locataire, vous devez vous adresser à elle pour récupérer le montant qui vous est dû, l’individu nommé est censé être garant de votre locataire.
• Si votre locataire a souscrit à la garantie visale, vous devrez vous tourner vers Action logement.

BON À SAVOIR : SI VOUS SOUSCRIVEZ UNE GARANTIE DES RISQUES LOCATIFS (GRL), CETTE ASSURANCE POUR IMPAYÉ VOUS EMPÊCHE DE DEMANDER À VOTRE LOCATAIRE UNE CAUTION À MOINS QUE CE DERNIER SOIT ÉTUDIANT OU APPRENTI.

Que faire si l’on ne reçoit pas un loyer ?

Si vous êtes propriétaire et qu’un locataire ne paye pas son loyer, votre logement sera assimilable à une location vide malgré son occupation, durant la durée du bail (ou des baux si vous avez plusieurs logements), et votre investissement locatif ne sera pas rentable malgré la mise en location.

Dans ce cas, il est urgent de trouver une solution, si possible avant que le bail arrive à son échéance (avoir souscrit à une assurance loyer impayé est préférable avant d’en arriver là), une lettre de relance évoquant que le locataire doit payer son loyer peut être une première étape.

La plupart des contrats de bail contiennent une clause de résolution (pour sécuriser le contrat de location). Cette clause implique qu’en cas d’absence de paiement du loyer mensuel, le bail sera résilié automatiquement. Si vous avez signé un contrat ne contenant pas cette clause, vous devrez vous rendre directement devant le tribunal d’instance (TI) pour récupérer les sommes dues et lancer la procédure d’expulsion. Le dépôt de garantie du bail d’habitation ne permet, en général, pas de couvrir les impayés avec un locataire peu scrupuleux. Par ailleurs, la protection juridique est davantage du côté du locataire que du propriétaire dans le droit immobilier français.

Pour obtenir la résiliation d’un bail en cas d’impayé, vous devez envoyer un commandement de payer à votre locataire par acte d’huissier (des frais d’huissier sont à prévoir). Le locataire dispose ensuite d’un délai de six mois pour régulariser sa situation en payant le loyer et les charges dus sinon il perd l’accès au logement. Après deux mois, si vous n’avez pas récupéré la somme en question, vous devrez faire appel au tribunal d’instance pour qu’il lance la résiliation du contrat de bail. Le TI pourra décider de prononcer l’expulsion ou d’accorder un délai supplémentaire au locataire.

BON À SAVOIR : SI LE LOCATAIRE ABANDONNE LE LOGEMENT, LE PROPRIÉTAIRE PEUT LE RÉCUPÉRER EN SUIVANT UNE PROCÉDURE PRÉCISE QUI IMPLIQUE L’INTERVENTION D’UN HUISSIER DE JUSTICE.

Cependant, il ne faut pas oublier le vieux dicton : Un mauvais arrangement vaut mieux qu’un bon procès. En effet, faire appel au TI nécessite d’engager des frais de justice, prend du temps et coûtera de l’argent au locataire et au propriétaire. La conciliation semble donc un bon moyen pour que le propriétaire récupère une partie du montant impayé et que le locataire évite d’être convoqué en justice avec des sanctions financières plus lourdes.

Pour plus d'articles (rédaction d’une quittance de loyer, le ministère du logement, …) sur le secteur de l’immobilier, découvrez nos guides. Vous y trouverez également des modèles d’état des lieux et contrat de bail au format PDF.