2 à 4 %

Du loyer CC

Coût annuel moyen d'une assurance loyer impayé en 2026

3 garanties

Impayés + dégradations + frais

Les trois piliers de couverture d'une GLI complète

100 % déductible

Des revenus fonciers

Au régime réel, la prime est déductible des revenus fonciers

3×

Le loyer

Niveau de revenus exigé du locataire pour être éligible

Qu'est-ce que l'assurance loyer impayé ?

L'assurance loyer impayé est un contrat souscrit par le propriétaire bailleur auprès d'un assureur (compagnie traditionnelle, néo-assureur ou agence immobilière) pour se prémunir contre le risque d'impayés. Elle est le plus souvent désignée sous l'acronyme GLI pour « garantie loyers impayés ». Contrairement à une caution, qui repose sur l'engagement d'un tiers physique, la GLI fait reposer la couverture sur un acteur professionnel solvable, lié par contrat.

Une GLI couvre généralement trois types de sinistres : les loyers et charges non perçus, les dégradations locatives constatées en fin de bail (au-delà du dépôt de garantie), et les frais de contentieux (huissier, avocat, procédure d'expulsion). Certains contrats premium ajoutent une garantie vacance locative ou une protection juridique étendue.

Pour une présentation détaillée du dispositif, consultez notre page dédiée : GLI : garantie loyers impayés, tout comprendre.

Comment fonctionne une assurance loyer impayé ?

Le mécanisme est encadré par un processus en plusieurs étapes, du choix du locataire à l'indemnisation effective en cas de sinistre.

  1. Validation du dossier locataire : avant la signature du bail, l'assureur examine les pièces justificatives transmises par le candidat (contrats de travail, bulletins de salaire, avis d'imposition) et donne ou non son accord de prise en garantie.
  2. Souscription et émission du contrat : une fois le locataire validé, le bailleur signe le contrat GLI et règle la première cotisation. La couverture démarre généralement dès la prise d'effet du bail.
  3. Premier impayé : au premier loyer non payé, le bailleur adresse une mise en demeure au locataire par lettre recommandée avec accusé de réception, puis déclare le sinistre à son assureur dans le délai prévu au contrat (souvent 30 à 90 jours).
  4. Indemnisation : selon le délai de carence, l'assureur prend en charge les loyers à partir du 2e ou 3e mois d'impayé. Les versements se poursuivent jusqu'à la régularisation, au départ du locataire ou jusqu'à l'atteinte du plafond contractuel.
  5. Recouvrement et procédure : en parallèle, l'assureur mandate un prestataire juridique pour engager le recouvrement amiable, puis judiciaire si nécessaire. Les frais d'huissier, d'avocat et de procédure d'expulsion sont pris en charge.
  6. Dégradations : à la restitution des clés, si l'état des lieux de sortie révèle des dégradations supérieures au dépôt de garantie, l'assureur indemnise dans la limite du plafond.

Le bailleur reste l'interlocuteur unique pendant toute la procédure : c'est lui qui déclare le sinistre, transmet les pièces et signe les éventuels actes. L'assureur agit en couverture financière et en appui juridique, mais ne se substitue jamais au propriétaire dans la gestion du bien. Pour simplifier la gestion quotidienne de votre location, des agences de gestion locative en ligne proposent des services complets incluant le suivi des loyers et la gestion des impayés.

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Quelles conditions pour souscrire une assurance loyer impayé ?

Une assurance loyer impayé n'est pas accessible à tous les locataires. L'assureur accepte le risque uniquement si le candidat coche un ensemble de critères de solvabilité, vérifiés sur pièces avant la signature du bail.

Critères de solvabilité du locataire

  • Revenus nets mensuels au moins égaux à 3 fois le loyer charges comprises. Pour un loyer de 900 €, le candidat doit donc justifier d'au moins 2 700 € nets par mois.
  • Stabilité professionnelle : CDI hors période d'essai, fonctionnaire titulaire, retraité, indépendant avec deux ans d'activité minimum. Les CDD et intérimaires sont parfois acceptés sous conditions renforcées.
  • Absence d'incidents de paiement : certains assureurs vérifient les fichiers FICP / FCC ou exigent une attestation sur l'honneur de l'absence de contentieux locatif antérieur.

Conditions du côté du bailleur

  • Le logement doit être loué à titre de résidence principale du locataire. La plupart des contrats GLI ne couvrent pas la location saisonnière ou la résidence secondaire.
  • Le bail doit être conforme à la loi du 6 juillet 1989 (location nue) ou aux articles dédiés à la location meublée. Certains assureurs proposent des contrats spécifiques meublé, avec des plafonds différents.
  • Un état des lieux d'entrée contradictoire est obligatoire pour activer la garantie dégradations.
  • La cumulation GLI + caution solidaire est interdite par la loi, sauf si le locataire est étudiant ou apprenti.

Pour une analyse profil par profil (CDI, CDD, indépendant, étudiant, retraité), consultez le détail dans notre guide GLI : tout comprendre.

Combien coûte une assurance loyer impayé ?

Le coût d'une assurance loyer impayé s'exprime en pourcentage du loyer annuel charges comprises. En 2026, les fourchettes constatées sur le marché sont les suivantes :

  • Contrat individuel : 2,5 % à 4 % du loyer CC, souscrit directement auprès d'un assureur (AXA, Allianz, Groupama, MAIF…).
  • Contrat de groupe via agence immobilière : 1,5 % à 3 %, négocié en volume par le mandataire qui gère le bien.
  • Néo-assureurs en ligne : dès 2 % pour une souscription 100 % digitale (Luko, Cautioneo, Galian).

Exemple chiffré : pour un loyer de 850 € charges comprises, une GLI à 3 % représente une cotisation annuelle de 306 €, soit environ 25 € par mois. Cette prime est intégralement déductible des revenus fonciers au régime réel : pour un bailleur imposé en tranche à 30 %, le coût net descend à 214 € ; en tranche à 41 %, à 181 €.

Pour comparer les tarifs en détail, consultez notre comparateur GLI 2026, qui passe en revue 8 assureurs majeurs sur cinq critères : prix, franchise, plafond, durée de garantie et lien direct vers l'assureur.

Avantages et inconvénients de l'assurance loyer impayé

Les avantages

  • Sécurisation totale des revenus locatifs en cas de défaillance du locataire, sans dépendre d'un tiers.
  • Prise en charge des frais juridiques (huissier, avocat, expulsion), souvent supérieurs à 3 000 € en cas de procédure complète.
  • Couverture des dégradations au-delà du dépôt de garantie, jusqu'à 10 000 € ou plus selon les contrats.
  • Déductibilité fiscale intégrale au régime réel des revenus fonciers.
  • Effet dissuasif : la sélection rigoureuse opérée par l'assureur réduit en amont la probabilité d'impayé.

Les inconvénients

  • Critères de sélection stricts : écarte de fait les locataires en CDD court, intérimaires ou indépendants débutants.
  • Coût récurrent de 2 à 4 % du loyer, qui réduit la rentabilité brute du bien.
  • Délai de carence de 2 à 3 mois avant la première indemnisation sur la plupart des contrats.
  • Plafonds et exclusions : les contrats d'entrée de gamme limitent fortement la garantie dégradations ou les frais juridiques.
  • Interdiction de cumuler avec une caution solidaire (sauf étudiants/apprentis).
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Quelles alternatives à l'assurance loyer impayé ?

La GLI n'est pas la seule manière de sécuriser un bail. Selon le profil du locataire et la sensibilité du bailleur au risque, plusieurs solutions complémentaires ou alternatives existent.

La garantie Visale (Action Logement)

La garantie Visale est un cautionnement public et entièrement gratuit, géré par Action Logement. Elle couvre les loyers impayés et les dégradations dans la limite de 36 mois pour le parc privé. Visale s'adresse en priorité aux locataires de moins de 30 ans, aux salariés en mobilité professionnelle et aux salariés en contrat précaire (CDD, intérim, période d'essai). Pour les bailleurs, le grand atout est l'indemnisation rapide (15 jours après validation du dossier) et l'absence totale de cotisation.

Limites : Visale ne couvre pas les frais de procédure et impose au bailleur un engagement de réversibilité. Comme la GLI, Visale ne peut pas être cumulée avec une caution solidaire.

La caution solidaire

La caution solidaire reste la solution la plus répandue : un proche du locataire (parent, ami) signe un acte d'engagement par lequel il s'oblige à régler les loyers en cas de défaillance. Elle est gratuite pour le bailleur, mais sa solidité dépend entièrement de la solvabilité du garant et de sa bonne volonté. En cas de défaut simultané du locataire et du garant, le bailleur n'a plus que la voie judiciaire pour récupérer son dû.

La caution bancaire

Le locataire dépose des fonds bloqués (généralement 6 à 12 mois de loyer) sur un compte spécifique. En cas d'impayé, le bailleur peut activer le déblocage. Cette solution est très sécurisante mais peu utilisée car elle immobilise un capital important pour le locataire.

Les garants digitaux (Cautioneo, Smart Garant)

Plusieurs services proposent au locataire de souscrire un cautionnement professionnel payant, qui se porte garant à la place d'un proche. Ces solutions s'adressent aux profils non éligibles à la GLI ou à Visale (indépendants, expatriés, CDD courts). Le coût est en principe à la charge du locataire, ce qui en fait une option neutre pour le bailleur.

Pour aider à choisir, le tableau du comparateur GLI 2026 permet de visualiser en un coup d'œil les différences entre les principales offres du marché privé.

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Questions fréquentes sur l'assurance loyer impayé

Non, aucune disposition légale n'oblige le bailleur à souscrire une assurance loyer impayé. C'est un choix de gestion patrimoniale, fortement recommandé pour les bailleurs dont les revenus locatifs représentent une part significative de leurs ressources ou pour ceux qui financent un crédit immobilier avec ces loyers. À l'inverse, un bailleur multipropriétaire avec une assise financière solide peut accepter de mutualiser le risque et préférer la caution solidaire ou la garantie Visale.

Le prix d'une GLI s'exprime en pourcentage du loyer annuel charges comprises. Les tarifs constatés en 2026 vont de 1,5 % (contrats de groupe via agence immobilière) à 4 % (contrats individuels premium). Le tarif moyen se situe autour de 2,5 % à 3 % pour un contrat individuel souscrit en direct. Pour un loyer de 850 € CC, cela représente une cotisation annuelle de 250 € à 300 €, soit environ 25 € par mois.

Non, sauf cas particuliers. L'article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 interdit au bailleur d'exiger simultanément une assurance loyers impayés et un acte de caution personnelle. La seule exception concerne les locataires étudiants ou apprentis : pour ces profils, la double garantie est autorisée. En dehors de ces cas, le bailleur doit choisir entre les deux dispositifs.

La règle commune à la quasi-totalité des contrats GLI est que le locataire doit justifier de revenus nets mensuels au moins égaux à 3 fois le montant du loyer charges comprises. Pour un loyer de 900 € CC, cela représente 2 700 € nets par mois. Certains assureurs assouplissent cette règle à 2,85 fois le loyer ou acceptent un cumul de revenus avec un colocataire ou un conjoint. Les profils les plus facilement acceptés restent les CDI hors période d'essai et les fonctionnaires titulaires.

Oui, la cotisation GLI est intégralement déductible des revenus fonciers au régime réel d'imposition, au titre des frais d'administration et de gestion (article 31 du Code général des impôts). Cette déductibilité réduit la base imposable et donc le montant de l'impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux. Au régime micro-foncier (revenus locatifs inférieurs à 15 000 €/an), la prime n'est pas spécifiquement déductible mais incluse dans l'abattement forfaitaire de 30 %.

La plupart des contrats GLI prévoient un délai de carence de 2 ou 3 mois après le premier loyer impayé. Concrètement, le bailleur perçoit sa première indemnisation à partir du 3e ou 4e mois d'impayé, à condition d'avoir respecté la procédure (mise en demeure du locataire, déclaration de sinistre dans les délais, transmission des justificatifs). Quelques contrats premium proposent une prise en charge dès le 1er mois, moyennant une cotisation plus élevée. Vérifiez systématiquement ce paramètre avant de souscrire.

Souscrire une GLI avec un locataire déjà en place est possible mais soumis à conditions. La plupart des assureurs exigent un délai de carence de 3 mois pendant lequel aucun impayé n'est indemnisé, et conditionnent la prise en charge à la vérification des paiements antérieurs (généralement 6 à 12 mois sans incident). Quelques acteurs comme Mila autorisent une souscription en cours de bail sans délai de carence si le locataire n'a jamais eu d'impayé.

La GLI est une assurance privée payante (2 à 4 % du loyer) souscrite par le bailleur, qui couvre loyers impayés, dégradations et frais de procédure sans limite d'âge du locataire. La garantie Visale est un cautionnement public gratuit géré par Action Logement, accessible principalement aux moins de 30 ans et aux salariés en mobilité professionnelle. Visale ne couvre pas les frais juridiques et plafonne à 36 mois d'impayés. La GLI offre une couverture plus complète mais a un coût ; Visale est gratuite mais plus restrictive sur les profils acceptés.

Cinq critères doivent guider votre comparaison : (1) le prix en pourcentage du loyer ; (2) le plafond mensuel d'indemnisation, particulièrement important pour les loyers élevés ; (3) la franchise et le délai de carence avant prise en charge ; (4) la couverture des dégradations locatives et son plafond ; (5) la prise en charge effective des frais juridiques (huissier, avocat, expulsion). Ne choisissez jamais sur le seul critère du prix : un contrat moins cher peut comporter des plafonds bas ou des exclusions importantes. Notre comparateur GLI 2026 présente ces cinq critères pour 8 assureurs majeurs.