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Quelle assurance loyers impayés choisir ?

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En signant le bail de location, le locataire s'engage à une obligation : payer son loyer. Cependant, si un impayé se présente, la situation sera autant problématique pour le locataire que pour le propriétaire. Afin de trouver le meilleur compromis, les deux parties se doivent d'être réactive afin trouver un accord ou d'engager une procédure. C'est la raison pour laquelle il est important pour le propriétaire de se protéger grâce à une assurance loyer impayé afin d'anticiper ce type de sinistre. Que faire face à un locataire qui ne paie pas son loyer ? Comment choisir la meilleure assurance impayée ? Découvrez toutes les solutions qui s'offrent à vous.


Loyers impayés : que faire en tant que bailleur ?

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Le locataire se doit payer le loyer et les charges dont le montant a été validé lors de la signature du bail. En cas de retard ou de défaut de paiement, le propriétaire doit vite intervenir afin que la situation ne s'installe pas. En effet, que l'appartement soit loué vide ou meublé, il doit agir par étape afin de pouvoir récupérer l'impayé :

  • La phase amiable : par téléphone, mail ou lettre simple, le propriétaire doit s'expliquer avec le locataire. Ensemble, ils doivent trouver un compromis afin de mettre en place le remboursement des impayés comme des facilités de paiement par exemple. Chacun devra noter et signer les accords décidés ensemble dans un document daté.
  • L’appel au garant pour obtenir le paiement des loyers. Le règlement du loyer doit être effectué à la date convenue dans le bail. Le plus souvent, il s'effectue tous les mois. Le paiement peut correspondre au mois passé ou bien se faire d'avance. Tous les éléments et dates doivent être écrits dans le bail, y compris la date où le propriétaire souhaite que le locataire paie le loyer. Souvent cette date correspond au premier jour du mois.

Dans tous les cas, si l'impayé n'est pas résolu et persiste dans dans le temps, vous devez réagir vite et savoir pourquoi le locataire ne règle pas ses impayés. Cherchez également à savoir ce qui se passe. S’il y a une souscription à une assurance loyer impayé, le propriétaire doit vite contacter son assureur afin de signaler le sinistre.

Assurance loyers impayés

Si vous avez souscrit une assurance contre les loyers impayés, vous devez contacter votre assurance rapidement et faire des rappels à votre locataire :

  • Envoyer une relance de loyer impayé par lettre et/ou mail ;
  • Si vous n'avez aucune nouvelle de votre locataire, vous devez transmettre une déclaration de sinistre avec les pièces justificatives à votre assureur dans les délais prévus par votre contrat ;
  • Envoyer une lettre de mise en demeure en courrier recommandé avec accusé de réception.

Si votre contrat n'indique pas de franchise, votre assurance prendra alors normalement en charge la totalité de l'impayé et ceux à partir du premier euro. Le versement de l'indemnité n'est pas immédiat, il est souvent versé 3 mois après le premier défaut de paiement.

Vous devez également informer votre assurance i votre locataire ne règle pas des loyers après la déclaration du sinistre. Votre assureur fera alors le nécessaire à votre place afin d'obtenir le règlement des impayés.

Lisez-le donc attentivement votre contrat d’assurance afin d'identifier les potentiels délais de relance et de carences. Cela vous évitera bien des surprises et des désagréments.

Gérer le plan d'apurement de l'impayé

Si vous n’avez pas d’assurance et que l'impayé de votre locataire augmente toujours un peu tous les mois, vous pouvez mettre en place un plan d’apurement ! C’est un échelonnement de la dette sur une période définie et des fois, cela suffit pour régler le problème. C’est aussi une façon simple d'éviter les procédures longues et coûteuses pour tout le monde.

Si votre locataire touche une aide de la CAF (Caisse d'allocations familiales), vous pouvez demander à toucher cette aide sociale à sa place. Mais dans ce cas, vous devez prévoir un étalement des loyers impayés avec votre locataire et si les paiements sont réglés en temps et en heure, le locataire pourra alors conserver son aide.

Si le plan d'apurement est non concluant, alors que vous avez envoyé relances et mise en demeure, la CAF peut suspendre le paiement de l'allocation ou saisir le fonds local d'aide au logement.

Je n’ai pas d’assurance loyer impayé

D’autres solutions existent pour obtenir le règlement des loyers impayés. Si une garantie (garantie Loca-Pass ou Visale par exemple) a été donnée par Action Logement (ex-1 % logement), elle peut couvrir jusqu'à 18 mois de loyers impayés.

La garantie se mettra en place et votre locataire devra rembourser l'organisme. Si vous ne disposez pas de cette solution alternative, poussez votre locataire à prendre contact avec une assistante sociale qui pourra l'aider à bénéficier d'une aide du FSL (Fonds de solidarité logement). L'aide vous sera alors versée directement.

L'expulsion comme dernier recours

Vous avez tout tenté et l'impayé perdure toujours. Si après les multiples relances, mises en demeure et commandement de payer, vous ne parvenez pas à obtenir les règlements dus, vous pouvez demander au juge l'application de la clause résolutoire.

Qu'est-ce la clause résolutoire ? C'est une clause qui prévoit qu'en cas de manquement à une obligation contractuelle de l'une des parties, le contrat sera résilié de plein droit. Cela permet notamment d'éviter le recours à la justice. Le bénéficiaire de la clause n'a plus à exécuter son obligation.

La trêve hivernale se termine le 31 mars 2019. La loi prévoit qu'un locataire ne peut pas se faire expulser de son logement pendant cette période, même si une mesure d'expulsion a été prononcée par la justice

Qu'est-ce qu'une assurance loyer impayé ?

L’Assurance Loyer Impayé également appelée Garantie Loyers Impayés (GLI). C'est un dispositif réservé aux propriétaires qui louent leur logement et qui souhaitent se protéger contre les éventuels impayés de leurs locataires. Grâce à la souscription d'une assurance loyers impayés, le propriétaire pourra se faire rembourser les loyers impayés de son locataire par sa compagnie d’assurance.

Cette assurance ne remplace pas une assurance habitation et elle ne comprend pas de garantie de responsabilité civile. L’Assurance Loyer Impayé dispose de garanties spécifiques à ce type de sinistre. Elle devient vite une assurance importante à souscrire quand on connaît comment les loyers impayés peuvent pénaliser les propriétaires.

La garantie loyers impayés est-elle obligatoire ?

L’assurance loyers impayés n’est pas une obligation pour le propriétaire, mais elle reste très conseillée. En effet, les conséquences d’un loyer impayé peuvent être très pénalisantes pour les propriétaires bailleurs.

Il est donc fortement recommandé aux propriétaires de souscrire une assurance loyers impayés si le manquement au paiement du loyer peut fortement impacter leur quotidien : si le loyer est une part importante de leurs revenus ou s’il sert à rembourser un emprunt par exemple. La GLI est là pour protéger le propriétaire contre ces sinistres.

Quelles sont les garanties de l’assurance loyer impayé ?

Les garanties généralement proposées dans ces contrats sont :

  • La prise en charge des loyers impayés : en cas de non-paiement du locataire, l'assurance prend en charge les loyers, les charges et les taxes, les indemnités d'occupation, quelle que soit la raison de la défaillance (après le délai de franchise s'il est défini dans le contrat). Le propriétaire perçoit alors le remboursement en moyenne 3 mois après l'incident. Il est important de prévoir une trésorerie pour y faire face. L'indemnisation de votre assurance est limitée dans le temps ou en montant, lisez bien votre contrat ;
  • Les détériorations et dégradations (plus importantes que la valeur du dépôt de garantie) : ces dommages sont de la responsabilité du locataire. S’il refuse de payer, vous pouvez être indemnisé à condition d'avoir souscrit à une garantie loyer impayée. Cette garantie est également soumise à une franchise et à un plafond ;
  • Les frais de contentieux causés par les loyers impayés : s’il y a des frais de recouvrement, des frais de justice ou d'huissier, votre assurance peut les prendre en charge ;
  • Le départ prématuré du locataire : en cas de décès du locataire ou de départ prématuré du locataire (non-respect du délai de préavis par exemple), l'assurance indemnise le propriétaire jusqu'à que ce dernier récupère son logement afin de pouvoir le louer à nouveau. Cette garantie peut-être incluse de base ou optionnelle, veillez à bien vous renseigner auprès de votre assureur.

Certains contrats proposent également en option une garantie « vacances locatives » qui permet de percevoir une indemnisation pour la période entre deux locataires où le bailleur ne perçoit donc pas de loyer. Cette garantie est également soumise à des plafonds et à un délai de carence.

Comparatif assurance loyer impayé

Comparatif de différentes assurances de loyers impayés présents sur le marché pour une maison de 900 € à Toulouse.

Notre sélection des assurances loyer impayé
Assureur Garanties de la formule Prix (TTC) et informations
logo maif
  • Garantie de base* (30 mois de loyers garantis, dans la limite de 69 000 € par sinistre)
  • Autres garanties incluses : Détériorations immobilières locatives (6 fois le loyer mensuel, 8000 € maximum par sinistre), Recours suite aux loyers impayés et détériorations immobilières locatives (frais de procédure, frais d’expulsion du locataire, plafond illimité), Départ prématuré (remboursement des loyers impayés en cas de décès ou départ prématuré du locataire sans respecter les délais, plafond illimité jusqu’à reprise des lieux)
331,56 €/an**
logo April
  • Garantie de base * (3 ans de loyers garantis, dans la limite de 90 000 €)
  • Autres garanties incluses : Dégradations locatives (3500 € pour un bien meublé, 7700 € pour un bien non meublé), Frais de contentieux, Défense et recours.
305 €/an**
logo matmut
  • Garantie de base * (100 000 € maximum par sinistre, sans limites de durée pour les loyers inférieurs à 2 000 € CC, sinon 24 mois maximum)
  • Autres garanties incluses : Dégradations locatives immobilières (jusqu’à 8000 € par sinistre), Recours suite aux loyers impayés ou dégradations, Option Vacance locative (indemnisation jusqu’à l’entrée dans les lieux d’un nouveau locataire, période de 3 mois maximum)
Prix sur devis
logo Groupama

Amassur

  • Garantie de base * (2500 € par mois, sur 30 mois maximum)
  • Autres garanties incluses : Dégradations locatives immobilières (jusqu’à 10 000 €), Garantie départ prématuré, Protection juridique
Prix sur devis

logo insured pro

Formule Basic

  • Garantie de base * (durée illimité, 70 000 € maximum, loyer maximum assurable 3100 €)
209 €/an**

Formule Classic

  • Garantie de base * (durée illimité, 70 000 € maximum, loyer maximum assurable 3100 €)
  • Autres garanties incluses : Dégradations locatives immobilières (jusqu’à 10 000 € par sinistre)
249,80 €/an**

Formule Premium

  • Garantie de base * (durée illimité, 70 000 € maximum, loyer maximum assurable 3100 €)
  • Autres garanties incluses : Dégradations locatives immobilières (jusqu’à 10 000 € par sinistre), Protection juridique (20 000 €)
260 €/an**

Formule Plus

  • Garantie de base * (durée illimité, 90 000 € maximum, loyer maximum assurable 3100 €)
  • Autres garanties incluses : Dégradations locatives immobilières (jusqu’à 10 000 € par sinistre), Protection juridique (20 000 €)
362 €/an**

Devis fait le 03/05/2019, selon conditions.

Comment trouver la meilleure assurance loyer impayé ?

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L’assurance loyer impayé c’est la garantie de pouvoir se faire rembourser les loyers impayés en cas de défaillance du locataire. La qualité d’une assurance spécialisée dépend de plusieurs critères et des garanties présentes dans le contrat de l’assureur. Deux critères majoritaires influent sur le prix de l’assurance loyers impayés :

  • Les frais fixes des assureurs : les frais de dossier et autres frais retenus et fixés librement par les compagnies d’assurance ;
  • Le niveau de garantie : les options proposées font automatiquement augmenter le tarif de la GLI.

Les indemnisations en cas de dégradation immobilière, les départs anticipés ainsi que les frais juridiques ne sont pas toujours dans le contrat de base proposé par les assureurs. En choisissant d'y souscrire, le tarif de votre prime s'assurance va augmenter en conséquence, mais vous serez mieux protégé.

Souscrivez seulement aux garanties dont vous avez besoin et n’hésitez pas à comparer les prix en utilisant un comparateur d’assurance loyer impayé en ligne ou en demandant plusieurs devis en ligne.

La nécessité d’une assurance loyer impayé

Pourquoi souscrire une assurance loyer impayé ? En mettant en location votre bien immobilier, vous vous exposez à un risque : celui de voir votre locataire ne plus payer ses loyers. Cette situation peut être très compliquée et vite devenir ingérable si le sinistre n’est pas réglé à temps.

Les conditions pour bénéficier de l’assurance loyers impayées

Tout propriétaire mettant son bien en location a le droit de souscrire une assurance loyers impayés. Cette souscription peut prendre effet sur un locataire déjà en place ou sur celui qui rentre juste dans le logement. Cette assurance couvre le propriétaire contre les loyers impayés pour 3 ans au maximum et elle est valable quand le locataire n’a pas de caution solidaire ou de garant.

Afin qu’un contrat d’assurance loyer impayé soit valable, le propriétaire doit s’assurer que le locataire est solvable. Un locataire est considéré solvable si ses revenus nets mensuels font au moins trois fois supérieurs au montant de son loyer. Il doit également avoir un contrat de travail à durée indéterminée (CDI). Lors de l’établissement de dossier d’assurance, le locataire doit fournir des pièces justificatives afin que le propriétaire s'assure de ses revenus : bulletins de paie, un certificat de travail et une fiche de renseignement par exemple.

Comment bénéficier de la garantie loyer impayé ?

Afin de pouvoir être indemnisé des loyers impayés, le propriétaire doit suivre certaines démarches. Pour cela, il doit relancer le locataire par un courrier selon les délais indiqués dans le contrat d’assurance. En cas de non-paiement, il doit envoyer de nouveau une lettre de mise en demeure. Dans le cas échéant, il doit aviser la compagnie d’assurance.

Si vos démarches restent sans effet, informez votre assureur du défaut de paiement, toujours dans les délais impartis, en joignant à votre courrier toutes les pièces justificatives nécessaires.

La prise en charge par votre assureur se fera en général au troisième mois après constatation du défaut de paiement de loyer de votre locataire. La garantie loyers impayés est rétroactive, vous serez donc indemnisé de tous les loyers impayés.

Tout propriétaire peut souscrire une assurance loyer impayé pour garantir le paiement de son loyer. Cette assurance ne concerne que les propriétaires qui louent leurs logements à l'année. Les locations saisonnières ne sont pas concernées par cette garantie.

Comment souscrire une assurance loyers impayés ?

Quels justificatifs pour constituer le dossier ?

Les justificatifs d’ordre général : le dossier du locataire doit comporter les justificatifs suivants quel que soit leur situation :

  • Un contrat de bail indiquant la clause résolutoire, une clause de solidarité, paraphé sur toutes les pages et signé par le locataire et le propriétaire ;
  • Une copie du passeport ou de la carte d’identité de chaque locataire en cours de validité pour chaque locataire ou copie de la carte de séjour en cours de validité pour une durée supérieure à 6 mois ou un justificatif de demande de renouvellement ;
  • Une attestation d’assurance habitation du locataire ;
  • Un état des lieux d’entrée paraphé sur toutes les pages, daté et signé par le propriétaire et par tous les locataires ou colocataires.

Ces documents sont les seuls à rassembler si vous souscrivez avec un locataire en place depuis plus de 6 mois pour lequel les critères de solvabilité ne sont pas demandés. Il faudra par contre rassembler les preuves que votre locataire vous a payé sans incident sur les 6 derniers mois, idéalement avec vos relevés bancaires où apparaissent le virement ou le paiement par chèque.

Tableau comparatif des justifications spécifiques par situation

Justificatifs 2019 demandés par les assurances loyer impayé

STATUTS ÉLIGIBLES (locataires ou garants) CDI CDD Fonctionnaire Indépendant Retraité Etudiant
Critères d’éligibilité Hors période d'essai + de 8 mois restants Titulaire 2 ans d'activité NO Avec garant éligible
Revenus pris en compte Salaire net et régulier Salaire net et régulier Salaire net et régulier Revenu imposable Revenu imposable Revenu des garants
Carte d’identité ou passeport            
3 dernières fiches de salaire            
Contrat de travail / Attestation employeur            
Dernier avis d’imposition Recommandé Recommandé Recommandé      
Avant-dernier avis d’imposition            
K-bis ou inscription SIREN            
Attestation comptable sur revenus en cours       Si dirigeant    
Bulletin de pensions / Décompte des caisses de retraite            
Carte d’étudiant ou attestation de scolarité pour l’année en cours            
Justificatifs d’allocations            
Bail signé et paraphé  OBLIGATOIRES 
Etat des lieux signé et paraphé
Attestation d’assurance habitation

Justificatifs au 24/04/2019, selon conditions des différents assureurs.

Certaines compagnies d’assurance permettent de souscrire des garanties optionnelles si vous souhaitez avoir des garanties qui impliquent plus de protections. Le montant de la cotisation annuelle de votre garantie des loyers impayés est déductible de vos revenus fonciers dans votre déclaration d’impôts sur le revenu.

Combien coûte la garantie des loyers impayés ?

Le coût de l’assurance loyers impayés est calculé selon un pourcentage du loyer payé par le locataire. La base de la prime est  toujours différente d’une compagnie à l’autre avec une fourchette allant généralement de 2,30 à 3,70 % du montant annuel du loyer, charges comprises.

Le montant de la prime peut-être plus ou moins élevée suivant qu’il s’agisse d’un contrat individuel ou de groupe (pour un immeuble locatif par exemple).

Certaines compagnies d’assurance donnent la possibilité de souscrire des garanties optionnelles si vous souhaitez avoir des garanties plus étendues. Le montant de la cotisation annuelle de votre garantie des loyers impayés est déductible de vos revenus fonciers dans votre déclaration d’impôts sur le revenu.