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Modèle gratuit de bail commercial (PDF)
Téléchargez gratuitement un modèle de bail commercial au format PDF, mis à jour pour 2026 et conforme à la législation en vigueur, notamment aux dispositions de la loi Pinel et du décret du 3 novembre 2014. Le modèle intègre les clauses obligatoires : état des lieux, inventaire des charges, état récapitulatif des travaux et communication du loyer des locaux voisins.
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Contrat de bail commercial
Modèle de bail commercial 3-6-9 conforme à la loi Pinel, mis à jour et remplissable
Le contrat doit être rédigé par écrit et signé par les deux parties. Bien qu'aucune forme particulière ne soit imposée par la loi, il est vivement conseillé de faire appel à un notaire ou à un avocat spécialisé pour sécuriser les clauses, notamment celles relatives à la répartition des charges, aux travaux et aux conditions de renouvellement.
Le bail commercial doit obligatoirement être accompagné de l'état des lieux d'entrée du local commercial, d'un état des risques et pollutions (ERP) ainsi que, dans certains cas, d'un diagnostic technique amiante (DTA). Ces documents constituent des annexes obligatoires à joindre au contrat de bail.
PDF État des lieux local commercial9 ans
Durée minimale
Structurée en périodes triennales de 3, 6 et 9 ans
6 mois
Préavis de résiliation
Délai légal pour résilier à chaque période triennale
ILC / ILAT
Indices de révision
Indice des loyers commerciaux ou des activités tertiaires
Indemnité d'éviction
Droit du locataire
Due par le bailleur en cas de refus de renouvellement
Qu'est-ce qu'un bail commercial 3-6-9 ?
Définition et champ d'application
Le bail commercial 3-6-9 est un contrat de location encadré par les articles L.145-1 à L.145-60 du Code de commerce. Il s'applique aux locaux dans lesquels est exploité un fonds de commerce, artisanal ou industriel. Pour bénéficier du statut des baux commerciaux, le locataire doit être immatriculé au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) ou au Répertoire des Métiers.
Le terme « 3-6-9 » désigne les trois périodes triennales composant le bail : à l'issue de chacune d'elles (3 ans, 6 ans et 9 ans), le locataire peut donner congé à condition de respecter un préavis de 6 mois. À l'inverse, le bailleur est en principe lié pour la durée totale de 9 ans, sauf clauses contractuelles spécifiques.
Certaines activités ne peuvent pas bénéficier du statut des baux commerciaux, notamment les professions libérales (qui relèvent du bail professionnel), les associations à but non lucratif et les activités agricoles (soumises au statut du fermage).
Loi Pinel : principales obligations
La loi Pinel du 18 juin 2014 a profondément réformé le régime des baux commerciaux. Elle a instauré plusieurs obligations majeures pour le bailleur : la réalisation d'un état des lieux contradictoire à l'entrée et à la sortie du locataire, la transmission annuelle d'un inventaire précis des charges et impôts, et la communication d'un état récapitulatif des travaux des 3 dernières années ainsi que de ceux envisagés dans les 3 années à venir.
La loi Pinel a également plafonné l'augmentation annuelle du loyer à 10 % lors des révisions et renforcé les droits du locataire au renouvellement. Elle a par ailleurs imposé que la liste des charges incombant au locataire soit annexée au contrat, limitant ainsi les pratiques abusives de transfert de charges.
Mentions obligatoires du contrat
Un bail commercial doit contenir un certain nombre de clauses obligatoires : l'identité des parties, la désignation précise des locaux, la destination des lieux (activité autorisée), le montant du loyer et les conditions de révision, le montant du dépôt de garantie, la répartition des charges et travaux, ainsi que la durée et les modalités de résiliation.
La clause de destination est particulièrement importante : elle définit l'activité que le locataire est autorisé à exercer dans les locaux. Une clause « tous commerces » offre la flexibilité maximale, tandis qu'une clause restrictive peut limiter ou interdire une extension d'activité, ce que l'on appelle la déspécialisation partielle ou totale.
Durée et résiliation du bail commercial
Durée minimale de 9 ans
La durée minimale d'un bail commercial est fixée à 9 ans par l'article L.145-4 du Code de commerce. Les parties peuvent librement convenir d'une durée supérieure, mais ne peuvent pas descendre en dessous de ce seuil sans recourir au bail précaire (ou dérogatoire), dont la durée est limitée à 3 ans maximum et qui n'ouvre pas droit au statut des baux commerciaux.
À l'expiration du terme de 9 ans, si aucun congé n'est donné, le bail se prolonge tacitement au-delà de son terme. Cette situation peut durer indéfiniment jusqu'à ce que l'une des parties donne congé ou que le locataire demande son renouvellement.
Résiliation triennale par le locataire
Le locataire peut résilier le bail à l'issue de chaque période triennale (à 3 ans, 6 ans ou 9 ans) en respectant un préavis de 6 mois, notifié par acte d'huissier ou par lettre recommandée avec accusé de réception. La résiliation prend effet à la date d'échéance triennale suivant l'expiration du préavis.
Par exception, le locataire peut résilier le bail commercial à tout moment (sans attendre l'échéance triennale) en cas de départ à la retraite ou d'invalidité, avec un préavis de 6 mois. Ces cas de résiliation anticipée sont prévus à l'article L.145-4 alinéa 2 du Code de commerce.
La résiliation anticipée hors cas légaux n'est possible que par accord amiable entre les parties (résiliation conventionnelle) ou par activation d'une clause résolutoire en cas de manquement grave du locataire (défaut de paiement du loyer, sous-location non autorisée, etc.).
Droits du bailleur
Contrairement au locataire, le bailleur est en principe lié pour toute la durée de 9 ans et ne peut pas résilier le bail avant son terme, sauf activation d'une clause résolutoire. Il ne peut donner congé qu'à l'expiration du bail, avec un préavis de 6 mois. Le bailleur peut également, sous conditions, reprendre le local en cours de bail pour y construire ou reconstruire un immeuble, mais doit alors verser une indemnité au locataire.
Loyer et révision : ILC, ILAT et plafonnement
Fixation initiale du loyer
Le loyer initial d'un bail commercial est librement fixé par les parties lors de la conclusion du contrat. Il correspond généralement à la valeur locative de marché, qui tient compte de la localisation du local, de sa superficie, de sa destination et des facteurs locaux de commercialité (flux piétons, proximité des transports, présence de concurrents ou d'enseignes complémentaires).
Le loyer peut être composé d'un loyer fixe, d'un loyer variable indexé sur le chiffre d'affaires du locataire (clause recette), ou d'une combinaison des deux. Dans les centres commerciaux, la clause recette est fréquemment utilisée.
Révision triennale : ILC et ILAT
La révision du loyer intervient tous les 3 ans (révision triennale légale) ou, si le bail le prévoit, chaque année (clause d'échelle mobile). Elle est encadrée par deux indices publiés trimestriellement par l'INSEE :
- Indice des Loyers Commerciaux (ILC) : pour les activités commerciales et artisanales (commerçants immatriculés au RCS ou au Répertoire des Métiers).
- Indice des Loyers des Activités Tertiaires (ILAT) : pour les activités tertiaires non commerciales (bureaux, professions libérales ayant opté pour le statut commercial).
Depuis la loi Pinel, la révision triennale du loyer est plafonnée à 10 % par an, quel que soit l'indice retenu. Cette limite s'applique également lors du renouvellement du bail. Avant la loi Pinel, certains loyers avaient connu des hausses brutales lors des déplafonnements : cette règle vise à les lisser dans le temps.
Déplafonnement du loyer
Le déplafonnement permet au bailleur de fixer le loyer à la valeur locative de marché, sans être limité par les indices. Il peut intervenir lors du renouvellement si la durée du bail dépasse 12 ans (bail prolongé tacitement), ou si des modifications notables des facteurs locaux de commercialité sont constatées (nouveau transport, piétonnisation de la rue, évolution du quartier).
Même en cas de déplafonnement, la loi Pinel impose que la hausse ne dépasse pas 10 % par an du loyer précédemment en vigueur. Le déplafonnement intégral (ancienne règle) ne s'applique plus pour les baux conclus ou renouvelés après le 20 juin 2014.
Renouvellement du bail et indemnité d'éviction
Droit au renouvellement
Le locataire bénéficie d'un droit au renouvellement de son bail commercial à l'expiration de celui-ci, à condition d'exploiter effectivement le fonds de commerce dans les locaux et d'être immatriculé au RCS ou au Répertoire des Métiers. Ce droit est l'une des principales protections du statut des baux commerciaux et constitue la garantie de la propriété commerciale.
Le locataire peut demander son renouvellement dans les 6 mois précédant l'expiration du bail, ou à tout moment après cette expiration (lors de la période de tacite prolongation). Le bailleur dispose alors de 3 mois pour accepter ou refuser le renouvellement. En cas de silence, le renouvellement est réputé accepté.
Refus de renouvellement et indemnité d'éviction
Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail, mais il doit alors verser une indemnité d'éviction au locataire. Cette indemnité vise à compenser le préjudice subi par le locataire contraint de quitter les lieux et de déplacer ou céder son fonds de commerce. Elle est calculée sur la base de la valeur marchande du fonds de commerce, augmentée des frais de déménagement et de réinstallation.
Le bailleur peut refuser le renouvellement sans indemnité d'éviction uniquement dans des cas strictement définis par la loi : inexécution grave des obligations du locataire (défaut de paiement du loyer, exploitation des locaux en violation du bail), ou si le local doit être démoli pour réaliser des constructions présentant un intérêt public. En dehors de ces cas, le refus sans indemnité constitue une faute engageant la responsabilité du bailleur.
Le locataire peut également refuser l'indemnité d'éviction et exiger son maintien dans les lieux si le bailleur ne justifie pas d'un motif légal de refus. Le tribunal pourra alors ordonner le renouvellement forcé du bail.
Bail commercial vs bail professionnel : tableau comparatif
Le choix entre bail commercial et bail professionnel dépend de la nature de l'activité exercée et du niveau de protection souhaité. Le bail commercial offre une protection nettement plus forte pour le locataire, notamment grâce au droit au renouvellement et à l'indemnité d'éviction.
| Critère | Bail commercial | Bail professionnel |
|---|---|---|
| Activités concernées | Commerce, artisanat, industrie | Professions libérales (BNC) |
| Durée minimale | 9 ans | 6 ans |
| Résiliation par le locataire | À chaque triennale (préavis 6 mois) | À tout moment (préavis 6 mois) |
| Droit au renouvellement | Oui (droit d'ordre public) | Non (reconduction tacite uniquement) |
| Indemnité d'éviction | Oui, en cas de refus de renouvellement | Non |
| Révision du loyer | ILC ou ILAT (plafond 10 %/an) | ICC ou ILAT, librement fixé |
| État des lieux | Obligatoire (loi Pinel) | Obligatoire (loi Alur) |
| Dépôt de garantie | Librement fixé (souvent 3 mois) | Non obligatoire, librement fixé |
| Protection du locataire | Forte (propriété commerciale) | Faible |
Un professionnel libéral peut opter volontairement pour un bail commercial s'il le souhaite, à condition de le mentionner explicitement dans le contrat. À l'inverse, un commerçant ne peut pas utiliser un bail professionnel pour son activité commerciale.
Conditions, dépôt de garantie et charges
Dépôt de garantie
Le montant du dépôt de garantie d'un bail commercial est librement fixé par les parties. Il représente généralement l'équivalent de 3 à 6 mois de loyer hors charges. Contrairement au bail d'habitation, aucun plafond légal ne s'applique au bail commercial. Le bailleur le restitue à la fin du bail, déduction faite des sommes dues (loyers impayés, charges, réparations locatives).
Si le dépôt de garantie dépasse deux termes de loyer (soit 6 mois si le loyer est trimestriel), les sommes excédentaires produisent des intérêts au profit du locataire, à un taux fixé par décret (article L.145-40 du Code de commerce).
Répartition des charges et des travaux
Depuis la loi Pinel, la répartition des charges entre bailleur et locataire doit être expressément listée dans une annexe au contrat. Certaines charges restent obligatoirement à la charge du bailleur et ne peuvent pas être transférées au locataire : les grosses réparations relevant de l'article 606 du Code civil (gros murs, voûtes, poutres), les travaux liés à la vétusté ou à la mise en conformité de l'immeuble, et les impôts liés à la propriété de l'immeuble.
En revanche, d'autres charges peuvent être librement réparties par le contrat : les charges de copropriété courantes, les taxes locatives, les frais d'entretien des équipements communs. Un inventaire précis des charges annuelles doit être transmis au locataire dans les 30 jours suivant chaque arrêté des comptes.
État des lieux obligatoire
L'état des lieux d'un local commercial est obligatoire depuis la loi Pinel. Il doit être réalisé contradictoirement à l'entrée et à la sortie du locataire. En l'absence d'état des lieux d'entrée, le local est présumé avoir été remis en bon état, ce qui peut être préjudiciable au bailleur. En l'absence d'état des lieux de sortie, le locataire peut être présumé avoir restitué le local dans l'état où il l'a reçu.
Questions fréquentes sur le bail commercial
Le locataire peut résilier son bail commercial à chaque échéance triennale (3 ans, 6 ans ou 9 ans) avec un préavis de 6 mois. En dehors de ces dates, la résiliation anticipée n'est possible que dans deux cas : départ à la retraite ou invalidité du locataire (avec préavis de 6 mois), ou accord amiable entre les parties. Toute clause contractuelle supprimant le droit triennal est réputée non écrite.
Si le bailleur refuse le renouvellement du contrat de bail, il doit verser une indemnité d'éviction au locataire. Celle-ci est calculée sur la valeur marchande du fonds de commerce, augmentée des frais de réinstallation. Le refus sans indemnité n'est possible que pour motif grave et légitime (inexécution des obligations du locataire) ou dans certains cas de reconstruction d'immeuble.
La révision triennale du loyer est indexée sur l'ILC (Indice des Loyers Commerciaux) pour les commerces et l'artisanat, ou sur l'ILAT pour les activités tertiaires. Depuis la loi Pinel, la hausse annuelle est plafonnée à 10 % du loyer précédemment en vigueur. Le déplafonnement reste possible lors du renouvellement si le bail a été prolongé plus de 12 ans ou si les facteurs locaux de commercialité ont évolué notablement, mais la hausse reste limitée à 10 % par an.
Le bail précaire (ou dérogatoire) a une durée maximale de 3 ans et n'ouvre pas droit au statut des baux commerciaux. Il ne donne pas droit au renouvellement, ni à l'indemnité d'éviction. Il est utile pour tester une activité ou louer temporairement un local. Au-delà de 3 ans, le locataire peut revendiquer le bénéfice du statut des baux commerciaux et obtenir un bail classique de 9 ans.
La sous-location d'un local commercial est en principe interdite sans l'accord exprès et écrit du bailleur. Si le bail ne l'interdit pas expressément, le locataire doit néanmoins obtenir l'accord du bailleur par acte d'huissier ou lettre recommandée. En cas de sous-location autorisée, le loyer de la sous-location ne peut pas dépasser le loyer principal. Le locataire reste seul responsable envers le bailleur de l'exécution du bail principal.
Ce qu'il faut retenir du bail commercial 3-6-9
Le bail commercial 3-6-9 est le contrat de référence pour tout commerçant ou artisan souhaitant s'installer durablement dans un local. Sa durée minimale de 9 ans, son droit au renouvellement et la protection liée à l'indemnité d'éviction en font l'un des statuts les plus protecteurs du droit français en matière de location professionnelle. La loi Pinel a renforcé ces protections en plafonnant les hausses de loyer, en rendant l'état des lieux obligatoire et en imposant une transparence accrue sur les charges.
Avant de signer, vérifiez attentivement la clause de destination (activités autorisées), la répartition des charges et des travaux, les conditions de révision du loyer, et les modalités de renouvellement. En cas de doute, consultez un avocat spécialisé en baux commerciaux ou un notaire pour sécuriser votre installation.
Pour aller plus loin, consultez également notre guide complet de la location et notre comparatif entre bail professionnel et bail commercial, ou téléchargez directement un modèle de contrat de bail adapté à votre situation.