Bail commercial : tout ce qu'il faut savoir avant de signer

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ModÚle de bail commercialTéléchargez un modÚle gratuit de bail commercial. ModÚle actualisé 2023 - Loi Alur.
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Le bail commercial rĂ©git la location d’un local commercial entre un bailleur et un locataire exerçant une activitĂ© commerciale, industrielle, agricole ou artisanale. D’une durĂ©e de 9 ans, le bail commercial est rĂ©gi par un cadre juridique strict encadrant le contenu du bail, l’état des lieux, les loyers, les modalitĂ©s de renouvellement ou encore les conditions de rĂ©siliation du contrat. Le bail commercial se distingue notamment du bail professionnel par les activitĂ©s qu’il est possible d’y exercer et la plus grande protection qu’il offre aux locataires.

Bail commercial gratuit

À l’image des locations classiques, il est nĂ©cessaire d'utiliser un contrat de bail dans le cas de la location d’un local Ă  usage commercial. En effet, dĂšs lors qu’un commerçant dĂ©sire louer un local commercial, la rĂ©daction d’un bail commercial est encadrĂ© par l’article L 145-1 du Code de commerce.

Voici un modĂšle de bail commercial gratuit, Ă  remplir en ligne ou Ă  imprimer aux formats PDF et Word:

Qu’est-ce qu’un bail commercial 3 6 9 ?

bail commercial définition

Le bail commercial, Ă©galement appelĂ©e bail commercial 3 6 9 en relation Ă  sa durĂ©e (3, 6 ou 9 ans), rĂ©git la relation entre un locataire commerçant et le bailleur d’un local commercial. ConcrĂštement, le bail commercial est un contrat de location destinĂ© aux biens immobiliers dans lesquels une activitĂ© commerciale, industrielle, agricole ou artisanale est exercĂ©e.

Bail commercial définition

D’un point de vue juridique, un bail commercial est un contrat de location destinĂ© Ă  rĂ©gir les relations entre le bailleur d’un local Ă  usage commercial et un locataire commerçant souhaitant exercer une activitĂ© commerciale, industrielle, agricole ou artisanale. Il reprĂ©sente donc un engagement sur le long terme qui protĂšge le locataire en lui offrant un droit de renouvellement mais surtout en lui assurant un loyer plafonnĂ©.

Par ailleurs, la durĂ©e du bail commercial ainsi que les conditions de rĂ©siliation du contrat, Ă  l’avantage du locataire, sont d’autres Ă©lĂ©ments favorisant la protection de ce dernier. Le bail commercial permet donc Ă  un commerçant de pouvoir exercer son activitĂ© et exploiter son fonds de commerce en toute tranquillitĂ©.

DĂ©finition juridique d’un fonds de commerce Pour bien comprendre le bail commercial, il est essentiel de savoir qu’un fonds de commerce dĂ©finit l’ensemble des Ă©lĂ©ments corporels (matĂ©riel, marchandise, etc.) et incorporels (clientĂšle, nom commercial, etc.) essentiels Ă  l’exploitation commerciale.

Loi Pinel : quels impacts sur le bail commercial ?

La rédaction du bail commercial se voit profondément modifiée par la loi Pinel qui :

loi pinel bail commercial
  • rend obligatoire l’état des lieux Ă  l’entrĂ©e dans le local et l’état des lieux Ă  la sortie du bien immobilier ;
  • oblige le bailleur Ă  fournir au locataire un inventaire prĂ©cis des charges, taxes, impĂŽts et redevances en lien avec le local louĂ© ;
  • oblige le bailleur Ă  informer le locataire des travaux Ă  venir et des travaux rĂ©alisĂ©s dans les 3 annĂ©es prĂ©cĂ©dentes lors de la signature du contrat, puis, tous les 3 ans ;
  • rallonge Ă  3 ans la durĂ©e du bail dĂ©rogatoire (le bail commercial classique ayant en principe une durĂ©e de 9 ans) ;
  • limite l’augmentation du loyer Ă  10% par rapport au loyer de l’annĂ©e prĂ©cĂ©dente ;
  • oblige les bailleurs Ă  transmettre un avenant permettant de notifier les changements liĂ©s au renouvellement du bail.

En ce qui concerne l’encadrement des loyers, la loi Pinel met l’indice des loyers commerciaux (ILC) et l’indice des loyers des activitĂ©s tertiaires (ILAT) en avant Ă  dĂ©faut de l’indice du coĂ»t de la construction prĂ©fĂ©rĂ© jusque-lĂ .

Bail professionnel ou commercial ?

Le bail commercial et le bail professionnel ne peuvent pas s'appliquer dans les mĂȘmes situations :

  • le bail commercial concerne la location d'un local pour une activitĂ© commerciale, industrielle ou artisanale.
  • le bail professionnel ne peut pas ĂȘtre signĂ© si le local est vouĂ© aux activitĂ©s citĂ©s ci-dessus. En revanche, il peut ĂȘtre signĂ© si le profesionnel exerce une activitĂ© libĂ©rale.

Le bail professionnel est ainsi principalement destiné aux personnes effectuant une activité libérale ou une activité dégageant des bénéfices non commerciaux au titre des impÎts. ConcrÚtement, le bail professionnel est un bail plus souple mais assurant une moins grande protection aux locataires.

Voici un tableau récapitulant les principales différences entre un bail professionnel et un bail commercial.

🔍 Bail professionnel ou commercial : principales diffĂ©rences
📋 CaractĂ©ristiques đŸȘ Bail commercial đŸ’ŒÂ Bail professionnel
Accord verbal ou Ă©crit ? Accord verbal et Ă©crit Accord Ă©crit uniquement
Durée minimale du contrat 3, 6 ou 9 ans 6 ans
Révision du loyer De maniÚre triennale ou annuelle Révision du loyer définie librement dans les contrats
Droit au renouvellement du bail pour le locataire Prévu par la loi Non prévu par la loi
RĂ©siliation du bail par le locataire Tous les 3 ans en respectant un prĂ©avis de 6 mois N’importe quand en respectant un prĂ©avis de 6 mois

Modalités et fonctionnement

La location d’un bien immobilier Ă  usage commercial possĂšde de nombreuses spĂ©cificitĂ©s liĂ©es Ă  l’enregistrement et Ă  la durĂ©e du contrat, Ă  l’état des lieux, au dĂ©pĂŽt de garantie ou encore aux modalitĂ©s encadrant le renouvellement du bail commercial.

bail commercial

ValiditĂ© d’un bail commercial verbal Parmi les spĂ©cificitĂ©s propres aux baux commerciaux, il est important de savoir que la signature du contrat n’est pas obligatoire pour valider ce type de bail. En effet, les baux verbaux sont valables du moment qu’ils peuvent ĂȘtre prouvĂ©s par l’encaissement des loyers par le bailleur ou encore par l’immatriculation du locataire au Registre du Commerce.

Enregistrement du bail commercial

Lorsqu’un bailleur loue un local Ă  usage commercial Ă  un commerçant et une fois le contrat de bail commercial signĂ© par les diffĂ©rentes parties prenantes, il est essentiel d’enregistrer ce dernier. On distingue ainsi l’enregistrement du bail commercial Ă  l’aide d’un notaire et l’enregistrement effectuĂ© par les parties prenantes auprĂšs du service des impĂŽts.

Le coĂ»t que reprĂ©sente l’enregistrement d’un bail commercial varie en fonction de l’usage. Un bail commercial de rĂ©sidence principale affectĂ© de maniĂšre exclusive au logement familial voit son enregistrement gratuit alors qu’il reprĂ©sente un coĂ»t de 25€ pour les autres usages.

Quelle est la durée d'un bail commercial ?

bail commercial durée

Les baux commerciaux sont des contrats de bail qui disposent d’une durĂ©e ne pouvant pas ĂȘtre infĂ©rieure Ă  9 ans (Ă  l’exception du bail commercial prĂ©caire dont la durĂ©e ne peut dĂ©passer 3 ans). Il est nĂ©anmoins important de comprendre que dans la pratique, le bail commercial n’est pas conclu pour 9 ans mais pour 3, 6 ou 9 ans en fonction de la volontĂ© du locataire.

En effet, tous les 3 ans le locataire a la possibilitĂ© de rĂ©silier le contrat de location en respectant une pĂ©riode de prĂ©avis de 6 mois. C’est pour cela que ce type de contrat est communĂ©ment appelĂ© bail commercial 3 6 9. Ces dispositions relatives Ă  la durĂ©e des baux commerciaux s’appliquent aussi bien pour les baux Ă©crits que pour les baux oraux. Dans le cas des baux oraux, les Ă©chĂ©ances permettant au locataire de rĂ©silier le bail de location sont dĂ©finies en fonction de la date rĂ©elle d’emmĂ©nagement.

ModalitĂ©s de rĂ©siliation - bailleur et locataireAlors que les locataires peuvent rĂ©silier le contrat de bail tous les 3 ans en respectant une pĂ©riode de prĂ©avis, les bailleurs sont eux dans l’obligation de respecter la durĂ©e initiale de 9 ans sans quoi ils doivent payer des indemnitĂ©s d’éviction.

Qu'est-ce que le bail commercial précaire ?

Alors que le bail commercial possĂšde en principe une durĂ©e de 9 ans, il est Ă©galement possible de signer un bail prĂ©caire, aussi appelĂ© bail dĂ©rogatoire, d’une durĂ©e infĂ©rieure. On parle de bail commercial dĂ©rogatoire car c’est un contrat qui dĂ©roge au cadre juridique encadrant les baux commerciaux classiques.

bail commercial précaire

Ce bail commercial prĂ©caire est le plus souvent souhaitĂ© par les jeunes entreprises qui dĂ©sirent avoir de la flexibilitĂ© en fonction de la rentabilitĂ© ou non de leur activitĂ©. Afin d’ĂȘtre considĂ©rĂ© comme un bail commercial prĂ©caire, le contrat doit respecter certaines conditions :

  • le contrat doit ĂȘtre signĂ© avant que le locataire n'entre dans les lieux ;
  • le contrat de bail doit avoir une durĂ©e de 3 ans ou moins ;
  • le caractĂšre dĂ©rogatoire doit ĂȘtre clairement stipulĂ© dans le bail commercial.

Un bail commercial prĂ©caire ne peut pas ĂȘtre rĂ©siliĂ© par le locataire avant la fin de la durĂ©e stipulĂ©e dans le contrat et prive ce dernier des Ă©ventuelles indemnitĂ©s d’éviction. Par ailleurs, il est possible de renouveler le contrat plusieurs fois du moment que la durĂ©e ne dĂ©passe pas 3 ans.

Passer d'un bail précaire à un bail commercialSi le locataire reste dans le local à la fin de la période de location prévue, et en accord avec le bailleur, ou lorsque le renouvellement du bail implique une durée supérieure à 3 ans, le bail dérogatoire se voit requalifié en bail commercial.

Etat des lieux d'un bail commercial

À la diffĂ©rence des locations classiques, l’état des lieux est obligatoire dans le cadre de la location d’un bien immobilier Ă  usage commercial. En effet, la loi Pinel impose la rĂ©alisation d’un Ă©tat des lieux Ă  l’entrĂ©e et d’un Ă©tat des lieux Ă  la sortie du bien immobilier.

Pour faciliter ces étapes et ne rien oublier, il est recommandé d'utiliser un modÚle. Retrouvez donc un état des lieux gratuit pour bail commercial (normes 2020) :

ModÚle etat des lieux bail commercial PDF

DépÎt de garantie : quel montant ?

bail commercial dépÎt de garantie

Lorsqu’un locataire entre dans un local commercial, il doit verser un dĂ©pĂŽt de garantie correspondant Ă  une somme d’argent permettant de couvrir les Ă©ventuelles dĂ©gradations locatives, les loyers impayĂ©s ou encore le paiement des impĂŽts dus par le locataire en fin de location. Ce dĂ©pĂŽt de garantie est restituĂ© au locataire suite Ă  l’état des lieux de sortie, si aucun dĂ©gĂąt n'est Ă  constatĂ©. Dans le cas contraire, le bailleur peut conserver l'intĂ©gralitĂ© ou une partie du dĂ©pĂŽt pour couvrir les frais de rĂ©paration.

Dans le cadre d’un bail commercial, le montant du dĂ©pĂŽt de garantie n’est pas limitĂ© par la loi. NĂ©anmoins ce dĂ©pĂŽt de garantie peut produire des intĂ©rĂȘts au profit du locataire et aux taux pratiquĂ©s par la Banque de France :

  • s’il dĂ©passe deux termes de loyer dans le cas oĂč le loyer est trimestriel ;
  • s’il dĂ©passe deux mois de loyer dans le cas oĂč le loyer est mensuel.

Actualisation du dĂ©pĂŽt de garantieIl est souvent prĂ©vu que le dĂ©pĂŽt de garantie s’actualise lors de chaque rĂ©vision de loyer afin de correspondre toujours Ă  la fraction annuelle de loyer convenue.

Bail commercial : quel préavis ?

Dans le cadre d'un bail commercial, le délai de préavis est de 6 mois. Le locataire doit donc avertir le bailleur de sa volonté de quitter le local 6 mois avant son départ. Par exemple si le terme initial du bail est le 10 mai, alors le locataire devra donner son préavis avant le 10 novembre de l'année précédente. Locataire et bailleur peuvent néanmoins convenir d'un délai plus long.

Si le préavis n'est pas respecté, la fin du bail est reporté à la période suivante : par exemple si le locataire d'un bail commercial triennale ne respecte pas le délai de préavis, le congé prendra effet à la fin de la période triennale suivante.

Renouvellement du bail commercial

Le renouvellement du bail commercial pouvant ĂȘtre exercé par le locataire ou par le bailleur doit ĂȘtre spĂ©cifiĂ© 6 mois avant l’échĂ©ance du bail et doit respecter un certain nombre de critĂšres. Les conditions de renouvellement d’un contrat de bail doivent ĂȘtre rĂ©digĂ©es dans un avenant conforme loi Pinel qui contient notamment :

  • la durĂ©e du bail renouvelĂ© ;
  • le montant du loyer avec l’indexation de l’augmentation ;
  • le montant du dĂ©pĂŽt de garantie.
bail commercial renouvellement

Suite Ă  cet avenant, le locataire peut accepter le renouvellement et l’augmentation du loyer qui en dĂ©coule ou bien accepter le renouvellement mais refuser l’augmentation du loyer. Dans ce deuxiĂšme cas, le locataire doit alors saisir la commission dĂ©partementale de conciliation, puis, le Tribunal de Grande Instance si les nĂ©gociations n’aboutissent pas.

Il est important de comprendre que le locataire dispose d’un droit au renouvellement du bail commercial ce qui signifie que si le bailleur souhaite un non-renouvellement de bail, il doit justifier sa dĂ©cision et payer des indemnitĂ©s d’éviction au locataire (sauf exception). Attention, la non rĂ©ponse du locataire suite Ă  cet avenant est considĂ©rĂ©e comme un accord de ce dernier.

Qu'est-ce que le droit de prĂ©emption ou de prĂ©fĂ©rence ? Dans le cas oĂč le propriĂ©taire souhaite vendre le local, le locataire est prioritaire pour l’achat de ce dernier : il s'agit du droit de prĂ©emption. Un bailleur ne peut pas mettre le bien immobilier en vente avant que le locataire notifie son refus de l’acheter.

Qu'est-ce que la cession de bail commercial ?

MĂȘme si un locataire ne peut pas rĂ©silier un contrat de bail avant la premiĂšre Ă©chĂ©ance triennale, il lui est possible de cĂ©der le bail commercial Ă  un tiers selon certaines rĂšgles spĂ©cifiques via :

bail commercial cession
  • une cession de bail ;
  • une cession du fonds de commerce entraĂźnant le transfert du bail commercial ;
  • une cession de la sociĂ©tĂ© exploitante.

Afin que la cession soit effective, il faut obtenir l’accord des diffĂ©rentes parties prenantes, Ă  savoir, le bailleur, le locataire cĂ©dant et le locataire cessionnaire. Il faut Ă©galement obtenir un acte de cession permettant d’éviter d’éventuels litiges.

Dans le cas de la cession d’une entreprise, la cession du bail commercial n’est pas automatiquement comprise mĂȘme si elle est le plus souvent prĂ©fĂ©rĂ©e.

Obtenir l'accord du propriĂ©taireDans tous les cas de figure, le locataire doit au prĂ©alable obtenir l’accord du propriĂ©taire avant d’envisager toute forme de cession de bail commercial.

Augmenter le loyer d'un bail commercial

Comme pour la plupart des contrats de location, il est possible d'augmenter le loyer d'un bail commercial, en cours de bail ou lors d'un renouvellement.

Comment peut-on augmenter le loyer ?

Le loyer d'un bail commercial peut ĂȘtre revu en cours de bail (rĂ©vision triennale) ou lors d'un renouvellement de bail.

  1. lors de la rĂ©vision du bail : le loyer peut ĂȘtre rĂ©visĂ© au bout de 3 ans minimum (Ă  la hausse ou Ă  la baisse). Il n'est pas nĂ©cessaire de prĂ©voir dans le contrat de bail cette modalitĂ© : elle est automatique. La demande ne peut ĂȘtre effectuĂ©e qu'au bout de 3 ans, sinon elle est nulle. Elle peut ĂȘtre faite par acte d'huissier ou par lettre recommandĂ©e avec accusĂ© de rĂ©ception, avec le montant du nouveau loyer prĂ©cisĂ©. La rĂ©vision du loyer prend effet Ă  la date de demande. Cette hausse est plafonnĂ©e et ne peut pas dĂ©passer l'indice de rĂ©fĂ©rence (ILC ou ILAT, selon l'acitivitĂ© du locataire).
  2. lors du renouvellement du bail : 6 mois avant la fin du bail, le propriĂ©taire doit notifier la proposition de renouvellement au locataire en indiquant le nouveau loyer. Soit le locataire accepte (en gardant le silence ou en rĂ©pondant par acte d'huissier), soit il accepte le renouvellement mais refuse le nouveau loyer. Auquel cas, il faudra se tourner vers la commission dĂ©partementale de conciliation puis en dernier recours, vers le tribunal judiciaire. L'agmentation du loyer est libre mais peut ĂȘtre soumise aux mĂȘmes conditions qu'en cours de bail. NĂ©anmoins, le plafond ne s'y applique pas si le local a connu des modifications importantes, la destination du local ou les obligations des parties a changĂ©, ou si le bail a Ă©tĂ© conclu pour une durĂ©e supĂ©rieure Ă  9 ans.
bail commercial augmentation loyer

Depuis septembre 2014, il est impossible d'augmenter le loyer de plus de 10% pour une année par rapport au précédent loyer et ce, pour les nouveaux contrats ou ceux renouvelés.

Le loyer peut ĂȘtre revu Ă  la haussse comme Ă  la baisse selon l'Ă©volution de l'ILC. Cet ajustement se fait Ă  la date d'anniversaire du contrat. La formule est la suivante :

Nouveau loyer = dernier loyer x (ILC en cours / ILC applicable)

ILC ou ILAT ?Il existe deux loyers de référence qui permettent d'augmenter le loyer, selon l'activité du locataire :
- l'ILC (indice des loyers commerciaux) pour les activités commerciales et artisanales ;
- l'ILAT (indice des activités tertiaires) pour les autres activités.

Indice pour un bail commercial (ILC)

L'indice des loyers commerciaux est publié chaque trimestre par l'Insee. Depuis quelques années, il suit une évolution à la hausse. Le dernier indice en date est celui publié le 18/12/2020, équivalent à 115,70.

Indice des loyers commerciaux pour un bail commercial (2020-2018)
📌AnnĂ©e 📆 Trimestre 📊 Valeur 📕 Date de parution au journal officiel
2020 3Ăšme trimestre 115,70 18/12/2020
2Ăšme trimestre 115,42 26/09/2020
1er trimestre 116,23 01/07/2020
2019 4Ăšme trimestre 116,16 21/03/2020
3Ăšme trimestre 115,60 21/12/2019
2Ăšme trimestre 115,21 21/09/2019
1er trimestre 114,64 22/06/2019
2018 4Ăšme trimestre 114,06 23/03/2019
3Ăšme trimestre 113,45 20/12/2018
2Ăšme trimestre 112,59 20/09/2018
1er trimestre 111,87 27/06/2018

RĂ©siliation bail commercial

Un locataire peut décider de résilier un bail commercial de maniÚre triennale en envoyant une lettre de résiliation recommandée avec accusé de réception et dans le respect de la période de préavis de 6 mois. Au-delà de ces périodes, il est également possible pour un locataire de céder le bail à un tiers selon certaines conditions.

bail commercial resiliation

De leur cĂŽtĂ© les bailleurs sont dans l’obligation de respecter la durĂ©e totale du contrat. Il leur est nĂ©anmoins possible de rĂ©silier le contrat en cas de motifs lĂ©gitimes et sĂ©rieux, avec la clause rĂ©solutoire ou dans d’autres cas spĂ©cifiques entraĂźnant le plus souvent le paiement d’une indemnitĂ© d’éviction.

Quand peut-on résilier un bail commercial ?

En général, le locataire peut résilier le bail à la fin de chaque période de 3 ans, et ce, sans motif particulier : il s'agit d'un congé triennal. Il doit donner son congé 6 mois auparavant.

Néanmoins, il peut exister une convention entre locataire et baileur qui indique des conditions particuliÚres sur la résiliation du bail commercial. Elle peut indiquer que le locataire peut donner congé à un autre moment, comme par exemple chaque année. 

Comment résilier un bail commercial avant le terme ?

1ïžâƒŁ Quand on est locataire d'un local commercial

Le locataire d’un local commercial peut dĂ©cider de rĂ©silier le contrat de bail tous les 3 ans en respectant une pĂ©riode de prĂ©avis de 6 mois. Cette prise de congĂ© peut ĂȘtre notifiĂ©e au bailleur par voie d’huissier ou bien par l’envoi d’une lettre de rĂ©siliation en recommandĂ© avec accusĂ© de rĂ©ception.

bail commercial resiliation

Le locataire peut également résilier un bail commercial en dehors de ces périodes triennales :

  • en cas de manquement aux obligations contractuelles du bailleur via une clause rĂ©solutoire ;
  • en cas de retraite ;
  • en cas de mise en invaliditĂ© ;
  • en cas d’accord avec le bailleur pour rĂ©silier le contrat.

Dans le cas de la prise de congĂ© au terme du bail ou dans le cas d’un bail tacitement reconduit, le congĂ© doit obligatoirement ĂȘtre notifiĂ© au bailleur par voie d’huissier.

2ïžâƒŁ Quand on est propriĂ©taire d'un local commercial

En ce qui concerne les bailleurs, il n’est logiquement pas possible de rĂ©silier un bail commercial avant la fin de ce dernier (Ă  la fin des 9 ans). Dans certains cas particuliers et en respectant un cadre lĂ©gal strict, le bailleur peut nĂ©anmoins rĂ©silier le contrat de bail :

  • en cas de travaux de reconstruction ;
  • en cas de travaux de surĂ©lĂ©vation de l’immeuble ;
  • en cas de travaux prescrits dans le cadre d’une opĂ©ration de restauration immobiliĂšre ; 
  • en cas de dĂ©molition de l’immeuble dans le cadre d’un projet de rĂ©novation urbain ;
  • en cas de cessation d’activitĂ©.

Dans ces diffĂ©rents cas, le bailleur peut donc rĂ©silier le contrat de bail au bout de trois ans et avant le terme. Le bailleur doit nĂ©anmoins respecter le prĂ©avis de 6 mois et verser une indemnitĂ© d’éviction ou proposer une solution de relogement au locataire.

Résilier le bail via une clause résolutoireIl est également possible pour un bailleur de résilier le bail commercial à tout moment en cas de manquement grave aux obligations du locataire et notamment dans le cadre de la clause résolutoire.

Clause résolutoire bail commercial

bail commercial clause résolutoire

La clause rĂ©solutoire d’un bail commercial permet au bailleur de sanctionner le manquement aux obligations contractuelles du locataire en rĂ©siliant le contrat de location par anticipation. Parmi les principaux Ă©lĂ©ments sanctionnĂ©s par la clause rĂ©solutoire, on retrouve notamment les impayĂ©s de loyers et de charges ou encore les dĂ©gradations locatives. Pour rendre cette clause rĂ©solutoire effective, le bailleur doit :

  • prouver le manquement aux obligations contractuelles ;
  • s’assurer que le manquement en question est explicitement stipulĂ© dans la clause rĂ©solutoire sur le contrat de bail ;
  • informer le locataire par huissier et laisser s’écouler un dĂ©lai d’un mois.

Impayés et confinement Le 12 novembre 2020, suite aux fermetures des commerces non essentiels, le crédit d'impÎt accordé aux bailleurs a été élevé, passant de 30 à 50% pour le mois en cours. Cela permet de protéger les bailleurs du risque d'impayés.

Lettre résiliation pour un bail commercial

Un locataire peut donc donner congĂ© au propriĂ©taire tous les 3 ans Ă  l’aide d’une lettre de rĂ©siliation envoyĂ©e par courrier recommandĂ© avec accusĂ© de rĂ©ception. Voici un exemple de lettre de rĂ©siliation bail commercial type :

[Nom, prénom et coordonnées du locataire] [Nom, prénom et coordonnées du bailleur]

À [nom de la ville], le [date du jour],

Objet : Résiliation bail professionnel: bien immobilier situé au [adresse des locaux]

Madame, Monsieur,

Locataire des locaux situĂ©s au [adresse des locaux], et en vertu du bail commercial n°[rĂ©fĂ©rence du contrat] signĂ© entre notre entreprise et l’entreprise [nom du bailleur], je me permets de vous faire part de notre volontĂ© de rĂ©silier le contrat de bail.

Par la prĂ©sente, je vous fait ainsi part de la rĂ©siliation du contrat de bail qui nous lie. ConformĂ©ment aux articles III dudit contrat [rĂ©fĂ©rence de l’article sur le prĂ©avis], nous respectons le dĂ©lai de prĂ©avis de 6 mois qui dĂ©butera dĂšs rĂ©ception de ce courrier et s’achĂšvera le [date de prise de congĂ© effective].

Je reste Ă  votre disposition pour convenir d’un rendez-vous afin de rĂ©aliser l’état des lieux de sortie.

Veuillez agrĂ©er, Madame, Monsieur, l’expression de mes sentiments distinguĂ©s.

[Signature du locataire]

Renouvellement du bail commercial : modalités et législation

Le bail commercial est un contrat de location de locaux signĂ© entre un bailleur et un locataire. Les modalitĂ©s de conclusions, de fonctionnement et de renouvellement de ce type de contrat de location professionnel sont trĂšs encadrĂ©es par la loi française. Le bail commercial est conclu pour une pĂ©riode de 9 annĂ©es minimum et mĂȘme si le locataire peut demander Ă  prendre congĂ© tous les 3 ans (Ă  l’issu de chaque pĂ©riode triennale), le droit au renouvellement n’existe en principe que lorsque le bail arrive Ă  son terme.

L'ESSENTIEL A SAVOIR

A la fin du contrat de bail commercial, le locataire peut se trouver face à 3 situations différentes :

  1. Le bailleur lui donne congĂ© sans offre de renouvellement : le locataire pourra alors en principe obtenir une indemnitĂ© d’éviction (sauf exception) ;
  2. Le bailleur lui donne congé avec offre de renouvellement : il sera possible de signer un nouveau bail, parfois avec un loyer révisé ;
  3. Le bailleur n’envoie pas de congĂ© : le locataire peut alors faire une demande de renouvellement de son bail par acte d’huissier ou LRAR ou utiliser la clause de tacite reconduction et attendre la fin du contrat de bail et sa prolongation.

Fin du bail commercial : tacite reconduction ou droit au renouvellement ?

Lorsque le bail arrive à son terme tel que celui-ci a été convenu dans le contrat, deux possibilités sont offertes : la tacite reconduction ou le renouvellement.

Pour qu’un bail commercial soit considĂ©rĂ© comme tel, il faut qu’il y ait un contrat de bail signĂ© entre un bailleur et un locataire professionnel, portant sur un local commercial et dans l’objectif d’y installer ou dĂ©velopper un fonds de commerce.

La tacite reconduction du bail commercial

A la fin du bail commercial, soit en pratique, aprĂšs 9 annĂ©es voire 12 (ou plus si cela a Ă©tĂ© convenu ainsi entre les parties), si aucun congĂ© n’est donnĂ© par l’une ou l’autre des parties, le bail est automatiquement reconduit. Il s’agit de la tacite reconduction qui s’applique selon les dispositions de l’alinĂ©a 2 de l’article L. 145-9 du Code de Commerce.

« A dĂ©faut de congĂ© ou de demande de renouvellement, le bail fait par Ă©crit se prolonge tacitement au-delĂ  du terme fixĂ© par le contrat. Au cours de la tacite prolongation, le congĂ© doit ĂȘtre donnĂ© au moins six mois Ă  l'avance et pour le dernier jour du trimestre civil. »

Ainsi, en l’absence de congĂ© signifiant au bailleur ou au preneur la fin du contrat de bail Ă  son terme, le bail commercial est prolongĂ© pour une durĂ©e indĂ©terminĂ©e. Il s’agit donc du mĂȘme contrat, et des mĂȘmes termes qui se retrouvent prolongĂ©s pour une pĂ©riode indĂ©terminĂ©e. Cette tacite reconduction est diffĂ©rente du renouvellement puisque dans ce dernier cas, un nouveau contrat est crĂ©Ă© et il est Ă©ventuellement possible d’y apporter des modifications quant aux conditions de fonctionnement et notamment concernant le loyer.

La pĂ©riode de tacite reconduction est donc une pĂ©riode de moins grande sĂ©curitĂ© juridique pour les deux parties dans la mesure oĂč : le bailleur peut voir son contrat rompu par le locataire Ă  tout moment et le locataire n’est pas titulaire d’un droit au bail Ă  proprement parlĂ© puisque le contrat n’est que tacitement reconduit pour une durĂ©e indĂ©terminĂ©e.

Renouvellement du bail commercial (loi Pinel)

Une fois dans les locaux et une fois le bail arrivĂ© Ă  son terme (9 annĂ©es au moins), le locataire bĂ©nĂ©ficie par principe d’un droit au renouvellement du bail commercial. Ce droit au renouvellement est d’ordre public, c’est-Ă -dire qu’il n’est pas possible d’y dĂ©roger. Toutefois, des conditions existent et doivent ĂȘtre remplies afin que le locataire, preneur Ă  bail, bĂ©nĂ©ficie de ce droit :

renouvellement bail commercial
  • Ce droit ne peut ĂȘtre invoquĂ© que par le propriĂ©taire du fonds commercial qui est exploitĂ© dans les lieux mĂȘme si ce fonds est exploitĂ© par un tiers par exemple en cas de location-gĂ©rance.
  • Le locataire, commerçant ou sociĂ©tĂ©, doit ĂȘtre immatriculĂ© au registre du commerce et des sociĂ©tĂ©s ou au rĂ©pertoire des mĂ©tiers ;
  • Le fonds doit avoir Ă©tĂ© effectivement exploitĂ© au cours des trois annĂ©es prĂ©cĂ©dant la date Ă  laquelle le contrat de bail commercial a expirĂ© ou a Ă©tĂ© prolongĂ©. Cette condition n’est pas exigĂ©e si des motifs lĂ©gitimes justifient la non-exploitation du local.

Dans les faits, le renouvellement ne se matĂ©rialise pas toujours par la signature d’un nouveau bail : il peut s'agir d'un simple avenant.

Loi Pinel (2014): ce qui a changĂ©Depuis la loi Pinel de 2014 et les rĂšgles de renouvellement du bail commercial, la condition selon laquelle le locataire doit ĂȘtre de nationalitĂ© française n’est plus appliquĂ©e, ayant Ă©tĂ© dĂ©clarĂ©e inconventionnelle par la Cour de cassation.

Les modalités et la procédure de renouvellement

Le locataire bĂ©nĂ©ficie donc par principe d’un droit au renouvellement de son bail commercial. Ce renouvellement sera accordĂ© par le bailleur lui-mĂȘme. Toutefois, la demande de renouvellement peut Ă©maner de l’une ou l’autre des parties :

La lettre de demande de renouvellement par le locataire

Ainsi la demande peut ĂȘtre faite et Ă©mise par le locataire au bailleur, 6 mois avant la fin du bail. Elle doit ĂȘtre envoyĂ©e par lettre recommandĂ©e avec accusĂ© de rĂ©ception ou par acte d’huissier. Dans l’hypothĂšse oĂč rien n’aurait Ă©tĂ© proposĂ© ni par le bailleur, ni par le locataire avant le terme du contrat, et que par consĂ©quent le bail commercial est reconduit tacitement, le locataire peut faire cette demande de renouvellement Ă  tout moment.

Une fois la demande rĂ©ceptionnĂ©e par le bailleur, ce dernier dispose de 3 mois pour rĂ©pondre Ă  cette demande. En l’absence de rĂ©ponse, son silence vaudra renouvellement du bail dans les mĂȘme conditions.

Mention obligatoire de la lettre de renouvellementSous peine de nullité, le locataire doit mentionner les éléments suivants dans sa lettre de renouvellement : « Dans les trois mois de la notification de la demande en renouvellement, le bailleur doit, par acte extrajudiciaire, faire connaßtre au demandeur s'il refuse le renouvellement en précisant les motifs de ce refus. »

La demande de renouvellement faite par le bailleur

renouvellement bail commercial par le bailleur

La demande peut Ă©galement ĂȘtre faite par le bailleur par acte d’huissier. En effet, lorsqu’il donne congĂ© au locataire, 6 mois avant la fin du bail, il peut joindre Ă  sa demande de congĂ© une offre de renouvellement avec ou sans condition suspensive. Ces conditions, gĂ©nĂ©ralement des dĂ©marches et travaux demandĂ©s par le bailleur au locataire, devront ĂȘtre rĂ©alisĂ©es par le preneur afin qu’il puisse bĂ©nĂ©ficier de l’offre de renouvellement.

Le congĂ© doit donc ĂȘtre envoyĂ© par acte extrajudiciaire et prĂ©ciser les motifs sur le fondement desquels il est donnĂ©. Une fois la demande rĂ©ceptionnĂ©e par le locataire, celui-ci peut soit accepter la proposition de renouvellement faite par le bailleur, soit la dĂ©cliner.

Le loyer peut-il augmenter lors du renouvellement du bail commercial ?

Lors du renouvellement du bail commercial, le bailleur pourra souhaiter réviser le loyer. Dans ce cas il devra le mentionner :

  • soit dans son offre de renouvellement faite 6 mois avant la fin du bail ;
  • soit lors de sa rĂ©ponse Ă  la proposition du locataire qui demande le renouvellement.
augmentation de loyer renouvellement bail commercial

L'augmentation du loyer est laissĂ©e libre. Cependant, elle peut ĂȘtre contrainte au mĂȘme plafond que celui de la rĂ©vision en cours de bail. Ce plafond ne s'applique pas si :

  • le local a subi d'importantes modifications ;
  • le local change d'usage ;
  • les obligations des parties ou des facteurs locaux de commercialitĂ© changent ;
  • le bail initial a Ă©tĂ© conclu pour une durĂ©e supĂ©rieure Ă  9 ans.

Le locataire peut accepter le renouvellement mais refuser l'augmentation de loyer : le dossier passe alors dans les mains de la commission départementale de conciliation, puis le tribunal judiciaire si aucun accord n'est trouvé.

Refus de renouvellement du bail commercial

refus de renouvellement de bail commercial

Le bailleur pourra refuser le renouvellement s’il existe notamment un des motifs suivants :

  • des motifs graves et lĂ©gitimes ;
  • la reprise de l’immeuble pour dĂ©molition ;
  • la reprise de l’immeuble pour habiter ;
  • la nĂ©cessitĂ© de faire rĂ©aliser des travaux dans les locaux.

S'il ne justifie pas son refus de renouvellement du bail commercial, le bailleur devra verser une indemnitĂ© d’éviction au locataire. Cette indemnitĂ© sera en principe Ă©gale Ă  la valeur marchande du fonds de commerce, ce qui Ă©quivaut en gĂ©nĂ©ral Ă  un pourcentage du chiffre d’affaires sur les 3 annĂ©es prĂ©cĂ©dentes.

Des questions plus générales sur la gestion locative ? Retrouvez notre guide complet sur la location.

F.A.Q.

Qu'est-ce que le droit au bail commercial ?

Le droit au bail commercial est la somme versée par le locataire entrant au locataire sortant, lorsqu'il s'agit de la reprise d'un bail commercial. De cette maniÚre, le nouveau locataire s'assure le droit de jouir du local et de reprendre le contrat tel qu'il a été signé entre les précédentes parties prenantes. Il a donc le droit d'occuper les locaux, d'y exercer ses activités, de bénéficier des indemnités d'éviction, de renouveler à terme le contrat, etc.

Qu'est-ce que le pas-de-porte ?

Le pas-de-porte est une somme librement fixĂ©e entre le bailleur et le locataire, que ce dernier verse en dĂ©but de bail. ll peut ĂȘtre perçu comme :

  • un supplĂ©ment d'un loyer ;
  • une indemnitĂ© : il peut reprĂ©senter une contrepartie financiĂšre Ă  des avantages du local commercial.

Quel bail pour un local commercial ?

Les locaux commerciaux sont soumis à une législation particuliÚre, et donc à un contrat de bail propre. Retrouvez un modÚle de bail commercial gratuit, aux normes 2020 (loi Alur) :

Je télécharge un contrat de bail commercial PDF

Peut-on sous louer avec un bail commercial ?

Il est possible de sous louer un local commercial, uniquement avec l'accord du propriĂ©taire. Cette autorisation peut ĂȘtre inscrite dans le bail ou avoir Ă©tĂ© donnĂ©e Ă  l'oral mais doit rĂ©sultĂ©e d'une attitude claire du propriĂ©taire (il ne peut pas simplement tolĂ©rer la sous location dĂ©jĂ  existante).

Le locataire doit prévenir le bailleur par acte d'huissier ou par lettre recommandée avec accusé de réception. Le bailleur a 15j pour donner sa réponse. Si aucune réponse n'est donnée, alors l'accord est considéré comme tacite.

Qu'est-ce que l'indemnité d'éviction du bail commercial ?

Lorsque le bailleur refuse le renouvellement d'un contrat de bail commercial, il doit payer une indemnité d'éviction au locataire. Sous quelques conditions :

  1. l'acte informant le refus doit en expliquer les motifs et indiquer que le locataire peut contester cette décision via le tribunal dans les 2 ans qui suivent.
  2. l'indemnité doit couvrir l'intégralité du préjudice causé par le départ du local commercial. Elle est le plus souvent calculée par un expert, dans le cadre d'un procédure officielle.
bail commercial indemnité éviction

Cette indemnité n'est pas due si :

  • le jour du dĂ©part du locataire, ce dernier ne remplit pas les conditions pour bĂ©nĂ©ficier de la propriĂ©tĂ© commerciale ;
  • l'immeuble est en Ă©tat d'insalubritĂ© et doit ĂȘtre totalement ou partiellement dĂ©truit, ou qu'il reprĂ©sente un danger pour le locataire ;
  • le bailleur peut prĂ©senter un motif lĂ©gitime de refus Ă  l'encontre du locataire.

Tribunal d'instance en cas de litige sur le bail commercial

Seul le tribunal de grande instance est compétent pour traiter les litiges liés aux baux commerciaux. Le tribunal de commerce ne peut en aucun cas statuer sur ces problématiques.