Bail commercial : tout ce qu'il faut savoir avant de signer

Modèle de bail commercialTéléchargez un modèle gratuit de bail commercial au format PDF. Modèle actualisé 2020 - Loi Alur.
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Le bail commercial régit la location d’un local commercial entre un bailleur et un locataire exerçant une activité commerciale, industrielle, agricole ou artisanale. D’une durée de 9 ans, le bail commercial est régi par un cadre juridique strict encadrant le contenu du bail, l’état des lieux, les loyers, les modalités de renouvellement ou encore les conditions de résiliation du contrat. Le bail commercial se distingue notamment du bail professionnel par les activités qu’il est possible d’y exercer et la plus grande protection qu’il offre aux locataires.


Bail commercial gratuit

À l’image des locations classiques, il est nécessaire d'utiliser un contrat de bail dans le cas de la location d’un local à usage commercial. En effet, dès lors qu’un commerçant désire louer un local commercial, la rédaction d’un bail commercial est encadré par l’article L 145-1 du Code de commerce.

Voici un modèle de bail commercial, gratuit et à imprimer :

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Le bail commercial nécessite souvent d’être personnalisé pour s’adapter aux caractéristiques des différentes parties prenantes. Il peut donc être utile de passer par un conseil juridique pour éviter toute sorte de risque ou d’oubli lors de sa rédaction.

Qu’est-ce qu’un bail commercial 3 6 9 ?

bail commercial définition

Le bail commercial, également appelée bail commercial 3 6 9 en relation à sa durée (3, 6 ou 9 ans), régit la relation entre un locataire commerçant et le bailleur d’un local commercial. Concrètement, le bail commercial est un contrat de location destiné aux biens immobiliers dans lesquels une activité commerciale, industrielle, agricole ou artisanale est exercée.

Bail commercial définition

D’un point de vue juridique, un bail commercial est un contrat de location destiné à régir les relations entre le bailleur d’un local à usage commercial et un locataire commerçant souhaitant exercer une activité commerciale, industrielle, agricole ou artisanale. Il représente donc un engagement sur le long terme qui protège le locataire en lui offrant un droit de renouvellement mais surtout en lui assurant un loyer plafonné.

Par ailleurs, la durée du bail commercial ainsi que les conditions de résiliation du contrat, à l’avantage du locataire, sont d’autres éléments favorisant la protection de ce dernier. Le bail commercial permet donc à un commerçant de pouvoir exercer son activité et exploiter son fonds de commerce en toute tranquillité.

Définition juridique d’un fonds de commerce Pour bien comprendre le bail commercial, il est essentiel de savoir qu’un fonds de commerce définit l’ensemble des éléments corporels (matériel, marchandise, etc.) et incorporels (clientèle, nom commercial, etc.) essentiels à l’exploitation commerciale.

Loi Pinel : quels impacts sur le bail commercial ?

La rédaction du bail commercial se voit profondément modifiée par la loi Pinel qui :

loi pinel bail commercial
  • rend obligatoire l’état des lieux à l’entrée dans le local et l’état des lieux à la sortie du bien immobilier ;
  • oblige le bailleur à fournir au locataire un inventaire précis des charges, taxes, impôts et redevances en lien avec le local loué ;
  • oblige le bailleur à informer le locataire des travaux à venir et des travaux réalisés dans les 3 années précédentes lors de la signature du contrat, puis, tous les 3 ans ;
  • rallonge à 3 ans la durée du bail dérogatoire (le bail commercial classique ayant en principe une durée de 9 ans) ;
  • limite l’augmentation du loyer à 10% par rapport au loyer de l’année précédente ;
  • oblige les bailleurs à transmettre un avenant permettant de notifier les changements liés au renouvellement du bail ;
  • propose un encadrement des loyers.

En ce qui concerne l’encadrement des loyers, la loi Pinel met l’indice des loyers commerciaux (ILC) et l’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT) en avant à défaut de l’indice du coût de la construction préféré jusque-là.

Bail professionnel ou commercial ?

Le bail commercial et le bail professionnel ne peuvent pas s'appliquer dans les mêmes situations :

  • le bail commercial concerne la location d'un local pour une activité commerciale, industrielle ou artisanale.
  • le bail professionnel ne peut pas être signé si le local est voué aux activités cités ci-dessus. En revance, il peut être signé si le profesionnel exerce une activité libérale.

Le bail professionnel est ainsi principalement destiné aux personnes effectuant une activité libérale ou une activité dégageant des bénéfices non commerciaux au titre des impôts. Concrètement, le bail professionnel est un bail plus souple mais assurant une moins grande protection aux locataires.

Voici un tableau récapitulant les principales différences entre un bail professionnel et un bail commercial.

Bail professionnel ou commercial : principales différences
Caractéristiques Bail commercial Bail professionnel
Accord verbal ou écrit ? Accord verbal et écrit Accord écrit uniquement
Durée minimale du contrat 9 ans 6 ans
Révision du loyer De manière triennale ou annuelle Révision du loyer définie librement dans les contrats
Droit au renouvellement du bail pour le locataire Prévu par la loi Non prévu par la loi
Résiliation du bail par le locataire Tous les 3 ans en respectant un préavis de 6 mois N’importe quand en respectant un préavis de 6 mois

Modalités et fonctionnement

La location d’un bien immobilier à usage commercial possède de nombreuses spécificités liées à l’enregistrement et à la durée du contrat, à l’état des lieux, au dépôt de garantie ou encore aux modalités encadrant le renouvellement du bail commercial.

bail commercial

Validité d’un bail commercial verbal Parmi les spécificités propres aux baux commerciaux, il est important de savoir que la signature du contrat n’est pas obligatoire pour valider ce type de bail. En effet, les baux verbaux sont valables du moment qu’ils peuvent être prouvés par l’encaissement des loyers par le bailleur ou encore par l’immatriculation du locataire au Registre du Commerce.

Enregistrement du bail commercial

Lorsqu’un bailleur loue un local à usage commercial à un commerçant et une fois le contrat de bail commercial signé par les différentes parties prenantes, il est essentiel d’enregistrer ce dernier. On distingue ainsi l’enregistrement du bail commercial à l’aide d’un notaire et l’enregistrement effectué par les parties prenantes auprès du service des impôts.

Le coût que représente l’enregistrement d’un bail commercial varie en fonction de l’usage. Un bail commercial de résidence principale affecté de manière exclusive au logement familial voit son enregistrement gratuit alors qu’il représente un coût de 25€ pour les autres usages.

Quelle est la durée d'un bail commercial ?

bail commercial durée

Les baux commerciaux sont des contrats de bail qui disposent d’une durée ne pouvant pas être inférieure à 9 ans (à l’exception du bail commercial précaire dont la durée ne peut dépasser 3 ans). Il est néanmoins important de comprendre que dans la pratique, le bail commercial n’est pas conclu pour 9 ans mais pour 3, 6 ou 9 ans en fonction de la volonté du locataire.

En effet, tous les 3 ans le locataire a la possibilité de résilier le contrat de location en respectant une période de préavis de 6 mois. C’est pour cela que ce type de contrat est communément appelé bail commercial 3 6 9. Ces dispositions relatives à la durée des baux commerciaux s’appliquent aussi bien pour les baux écrits que pour les baux oraux. Dans le cas des baux oraux, les échéances permettant au locataire de résilier le bail de location sont définies en fonction de la date réelle d’emménagement.

Modalités de résiliation - bailleur et locataireAlors que les locataires peuvent résilier le contrat de bail tous les 3 ans en respectant une période de préavis, les bailleurs sont eux dans l’obligation de respecter la durée initiale de 9 ans sans quoi ils doivent payer des indemnités d’éviction.

Qu'est-ce que le bail commercial précaire ?

Alors que le bail commercial possède en principe une durée de 9 ans, il est également possible de signer un bail précaire, aussi appelé bail dérogatoire, d’une durée inférieure. On parle de bail commercial dérogatoire car c’est un contrat qui déroge au cadre juridique encadrant les baux commerciaux classiques.

bail commercial précaire

Ce bail commercial précaire est le plus souvent souhaité par les jeunes entreprises qui désirent avoir de la flexibilité en fonction de la rentabilité ou non de leur activité. Afin d’être considéré comme un bail commercial précaire, le contrat doit respecter certaines conditions :

  • le contrat doit être signé avant que le locataire n'entre dans les lieux ;
  • le contrat de bail doit avoir une durée de 3 ans ou moins ;
  • le caractère dérogatoire doit être clairement stipulé dans le bail commercial.

Un bail commercial précaire ne peut pas être résilié par le locataire avant la fin de la durée stipulée dans le contrat et prive ce dernier des éventuelles indemnités d’éviction. Par ailleurs, il est possible de renouveler le contrat plusieurs fois du moment que la durée ne dépasse pas 3 ans.

Passer d'un bail précaire à un bail commercialSi le locataire reste dans le local à la fin de la période de location prévue, et en accord avec le bailleur, ou lorsque le renouvellement du bail implique une durée supérieure à 3 ans, le bail dérogatoire se voit requalifié en bail commercial.

Etat des lieux d'un bail commercial

À la différence des locations classiques, l’état des lieux est obligatoire dans le cadre de la location d’un bien immobilier à usage commercial. En effet, la loi Pinel impose la réalisation d’un état des lieux à l’entrée et d’un état des lieux à la sortie du bien immobilier.

Pour faciliter ces étapes et ne rien oublier, il est recommandé d'utiliser un modèle. Retrouvez donc un état des lieux gratuit pour bail commercial (normes 2020) :

Modèle etat des lieux bail commercial - PDF

Dépôt de garantie : quel montant ?

bail commercial dépôt de garantie

Lorsqu’un locataire entre dans un local commercial, il doit verser un dépôt de garantie correspondant à une somme d’argent permettant de couvrir les éventuelles dégradations locatives, les loyers impayés ou encore le paiement des impôts dus par le locataire en fin de location. Ce dépôt de garantie est restitué au locataire suite à l’état des lieux de sortie, si aucun dégât n'est à constaté. Dans le cas contraire, le bailleur peut conserver l'intégralité ou une partie du dépôt pour couvrir les frais de réparation.

Dans le cadre d’un bail commercial, le montant du dépôt de garantie n’est pas limité par la loi. Néanmoins ce dépôt de garantie peut produire des intérêts au profit du locataire et aux taux pratiqués par la Banque de France :

  • s’il dépasse deux termes de loyer dans le cas où le loyer est trimestriel ;
  • s’il dépasse deux mois de loyer dans le cas où le loyer est mensuel.

Actualisation du dépôt de garantieIl est souvent prévu que le dépôt de garantie s’actualise lors de chaque révision de loyer afin de correspondre toujours à la fraction annuelle de loyer convenue.

Bail commercial : quel préavis ?

Dans le cadre d'un bail commercial, le délai de préavis est de 6 mois. Le locataire doit donc avertir le bailleur de sa volonté de quitter le local 6 mois avant son départ. Par exemple si le terme initial du bail est le 10 mai, alors le locataire devra donner son préavis avant le 10 novembre de l'année précédente. Locataire et bailleur peuvent néanmoins convenir d'un délai plus long.

Si le préavis n'est pas respecté, la fin du bail est reporté à la période suivante : par exemple si le locataire d'un bail commercial triennale ne respecte pas le délai de préavis, le congé prendra effet à la fin de la période triennale suivante.

Renouvellement du bail commercial

Le renouvellement du bail commercial pouvant être exercé par le locataire ou par le bailleur doit être spécifié 6 mois avant l’échéance du bail et doit respecter un certain nombre de critères. Les conditions de renouvellement d’un contrat de bail doivent être rédigées dans un avenant conforme loi Pinel qui contient notamment :

  • la durée du bail renouvelé ;
  • le montant du loyer avec l’indexation de l’augmentation ;
  • le montant du dépôt de garantie.
bail commercial renouvellement

Suite à cet avenant, le locataire peut accepter le renouvellement et l’augmentation du loyer qui en découle ou bien accepter le renouvellement mais refuser l’augmentation du loyer. Dans ce deuxième cas, le locataire doit alors saisir la commission départementale de conciliation, puis, le Tribunal de Grande Instance si les négociations n’aboutissent pas.

Il est important de comprendre que le locataire dispose d’un droit au renouvellement du bail commercial ce qui signifie que si le bailleur ne souhaite pas renouveller le bail, il doit justifier sa décision et payer des indemnités d’éviction au locataire (sauf exception). Attention, la non réponse du locataire suite à cet avenant est considérée comme un accord de ce dernier.

Qu'est-ce que le droit de préemption ou de préférence ? Dans le cas où le propriétaire souhaite vendre le local, le locataire est prioritaire pour l’achat de ce dernier. Un bailleur ne peut pas mettre le bien immobilier en vente avant que le locataire notifie son refus de l’acheter.

Qu'est-ce que la cession de bail commercial ?

Même si un locataire ne peut pas résilier un contrat de bail avant la première échéance triennale, il lui est possible de céder le bail commercial à un tiers selon certaines règles spécifiques via :

bail commercial cession
  • une cession de bail ;
  • une cession du fonds de commerce entraînant le transfert du bail commercial ;
  • une cession de la société exploitante.

Afin que la cession soit effective, il faut obtenir l’accord des différentes parties prenantes, à savoir, le bailleur, le locataire cédant et le locataire cessionnaire. Il faut également obtenir un acte de cession permettant d’éviter d’éventuels litiges.

Dans le cas de la cession d’une entreprise, la cession du bail commercial n’est pas automatiquement comprise même si elle est le plus souvent préférée.

Obtenir l'accord du propriétaireDans tous les cas de figure, le locataire doit au préalable obtenir l’accord du propriétaire avant d’envisager toute forme de cession de bail commercial.

Augmenter du loyer d'un bail commercial

Comme pour la plupart des contrats de location, il est possible d'augmenter le loyer d'un bail commercial, en cours de bail ou lors d'un renouvellement.

Comment peut-on augmenter le loyer ?

Le loyer d'un bail commercial peut être revu en cours de bail (révision triennale) ou lors d'un renouvellement de bail.

  1. lors de la révision du bail : le loyer peut être révisé au bout de 3 ans minimum (à la hausse ou à la baisse). Il n'est pas nécessaire de prévoir dans le contrat de bail cette modalité : elle est automatique. La demande ne peut être effectuée qu'au bout de 3 ans, sinon elle est nulle. Elle peut être faite par acte d'huissier ou par lettre recommandée avec accusé de réception, avec le montant du nouveau loyer précisé. La révision du loyer prend effet à la date de demande. Cette hausse est plafonnée et ne peut pas dépasser l'indice de référence (ILC ou ILAT, selon l'acitivité du locataire).
  2. lors du renouvellement du bail : 6 mois avant la fin du bail, le propriétaire doit notifier la proposition de renouvellement au locataire en indiquant le nouveau loyer. Soit le locataire accepte (en gardant le silence ou en répondant par acte d'huissier), soit il accepte le renouvellement mais refuse le nouveau loyer. Auquel cas, il faudra se tourner vers la commission départementale de conciliation puis en dernier recours, vers le tribunal judiciaire. L'agmentation du loyer est libre mais peut être soumise aux mêmes conditions qu'en cours de bail. Néanmoins, le plafond ne s'y applique pas si le local a connu des modifications importantes, la destination du local ou les obligations des parties a changé, ou si le bail a été conclu pour une durée supérieure à 9 ans.
bail commercial augmentation loyer

Depuis septembre 2014, il est impossible d'augmenter le loyer de plus de 10% pour une année par rapport au précédent loyer et ce, pour les nouveaux contrats ou ceux renouvelés.

Le loyer peut être revu à la haussse comme à la baisse selon l'évolution de l'ILC. Cet ajustement se fait à la date d'anniversaire du contrat. La formule est la suivante :

Nouveau loyer = dernier loyer x (ILC en cours / ILC applicable)

ILC ou ILAT ?Il existe deux loyers de référence qui permettent d'augmenter le loyer, selon l'activité du locataire :
- l'ILC (indice des loyers commerciaux) pour les activités commerciales et artisanales ;
- l'ILAT (indice des activités tertiaires) pour les autres activités.

Indice pour un bail commercial (ILC)

L'indice des loyers commerciaux est publié chaque trimestre par l'Insee. Depuis quelques années, il suit une évolution à la hausse. Le dernier indice en date est celui publié le 1er juillet, équivalent à 116,23.

Indice des loyers commerciaux pour un bail commercial (2020-2018)
📌Année 📆 Trimestre 📊 Valeur 📕 Date de parution au journal officiel
2020 1er trimestre 116,23 01/07/2020
2019 4ème trimestre 116,16 21/03/2020
3ème trimestre 115,60 21/12/2019
2ème trimestre 115,21 21/09/2019
1er trimestre 114,64 22/06/2019
2018 4ème trimestre 114,06 23/03/2019
3ème trimestre 113,45 20/12/2018
2ème trimestre 112,59 20/09/2018
1er trimestre 111,87 27/06/2018

Résiliation bail commercial

Un locataire peut décider de résilier un bail commercial de manière triennale en envoyant une lettre de résiliation recommandée avec accusé de réception et dans le respect de la période de préavis de 6 mois. Au-delà de ces périodes, il est également possible pour un locataire de céder le bail à un tiers selon certaines conditions.

bail commercial resiliation

De leur côté les bailleurs sont dans l’obligation de respecter la durée totale du contrat. Il leur est néanmoins possible de résilier le contrat en cas de motifs légitimes et sérieux, avec la clause résolutoire ou dans d’autres cas spécifiques entraînant le plus souvent le paiement d’une indemnité d’éviction.

Quand peut-on résilier un bail commercial ?

En général, le locataire peut résilier le bail à la fin de chaque période de 3 ans, et ce, sans motif particulier : il s'agit d'un congé triennal. Il doit donner son congé 6 mois auparavant.

Néanmoins, il peut exister une convention entre locataire et baileur qui indique des conditions particulières sur la résiliation du bail commercial. Elle peut indiquer que le locataire peut donner congé à un autre moment, comme par exemple chaque année. 

Comment résilier un bail commercial avant le terme ?

1️⃣ Quand on est locataire d'un local commercial

Le locataire d’un local commercial peut décider de résilier le contrat de bail tous les 3 ans en respectant une période de préavis de 6 mois. Cette prise de congé peut être notifiée au bailleur par voie d’huissier ou bien par l’envoi d’une lettre de résiliation en recommandé avec accusé de réception.

bail commercial resiliation

Le locataire peut également résilier un bail commercial en dehors de ces périodes triennales :

  • en cas de manquement aux obligations contractuelles du bailleur via une clause résolutoire ;
  • en cas de retraite ;
  • en cas de mise en invalidité ;
  • en cas d’accord avec le bailleur pour résilier le contrat.

Dans le cas de la prise de congé au terme du bail ou dans le cas d’un bail tacitement reconduit, le congé doit obligatoirement être notifié au bailleur par voie d’huissier.

2️⃣ Quand on est propriétaire d'un local commercial

En ce qui concerne les bailleurs, il n’est logiquement pas possible de résilier un bail commercial avant la fin de ce dernier (à la fin des 9 ans). Dans certains cas particuliers et en respectant un cadre légal strict, le bailleur peut néanmoins résilier le contrat de bail :

  • en cas de travaux de reconstruction ;
  • en cas de travaux de surélévation de l’immeuble ;
  • en cas de travaux prescrits dans le cadre d’une opération de restauration immobilière
  • en cas de démolition de l’immeuble dans le cadre d’un projet de rénovation urbain ;
  • en cas de cessation d’activité.

Dans ces différents cas, le bailleur peut donc résilier le contrat de bail au bout de trois ans et avant le terme. Le bailleur doit néanmoins respecter le préavis de 6 mois et verser une indemnité d’éviction ou proposer une solution de relogement au locataire.

Résilier le bail via une clause résolutoireIl est également possible pour un bailleur de résilier le bail commercial à tout moment en cas de manquement grave aux obligations du locataire et notamment dans le cadre de la clause résolutoire.

Clause résolutoire bail commercial

bail commercial clause résolutoire

La clause résolutoire d’un bail commercial permet au bailleur de sanctionner le manquement aux obligations contractuelles du locataire en résiliant le contrat de location par anticipation. Parmi les principaux éléments sanctionnés par la clause résolutoire, on retrouve notamment les impayés de loyers et de charges ou encore les dégradations locatives. Pour rendre cette clause résolutoire effective, le bailleur doit :

  • prouver le manquement aux obligations contractuelles ;
  • s’assurer que le manquement en question est explicitement stipulé dans la clause résolutoire sur le contrat de bail ;
  • informer le locataire par huissier et laisser s’écouler un délai d’un mois.

Lettre résiliation pour un bail commercial

Un locataire peut donc donner congé au propriétaire tous les 3 ans à l’aide d’une lettre de résiliation envoyée par courrier recommandé avec accusé de réception. Voici un exemple de lettre de résiliation bail commercial type :

[Nom, prénom et coordonnées du locataire]

[Nom, prénom et coordonnées du bailleur]

À [nom de la ville], le [date du jour],

Objet : Résiliation bail professionnel: bien immobilier situé au [adresse des locaux]

Madame, Monsieur,

Locataire des locaux situés au [adresse des locaux], et en vertu du bail commercial n°[référence du contrat] signé entre notre entreprise et l’entreprise [nom du bailleur], je me permets de vous faire part de notre volonté de résilier le contrat de bail.

Par la présente, je vous fait ainsi part de la résiliation du contrat de bail qui nous lie. Conformément aux articles III dudit contrat [référence de l’article sur le préavis], nous respectons le délai de préavis de 6 mois qui débutera dès réception de ce courrier et s’achèvera le [date de prise de congé effective].

Je reste à votre disposition pour convenir d’un rendez-vous afin de réaliser l’état des lieux de sortie.

Veuillez agréer, Madame, Monsieur, l’expression de mes sentiments distingués.

[Signature du locataire]

F.A.Q.

Qu'est-ce que le droit au bail commercial ?

Le droit au bail commercial est la somme versée par le locataire entrant au locataire sortant, lorsqu'il s'agit de la reprise d'un bail commercial. De cette manière, le nouveau locataire s'assure le droit de jouir du local et de reprendre le contrat tel qu'il a été signé entre les précédentes parties prenantes. Il a donc le droit d'occuper les locaux, d'y exercer ses activités, de bénéficier des indemnités d'éviction, de renouveler à terme le contrat, etc.

Qu'est-ce que le pas-de-porte ?

Le pas-de-porte est une somme librement fixée entre le bailleur et le locataire, que ce dernier verse en début de bail. ll peut être perçu comme :

  • un supplément d'un loyer ;
  • une indemnité : il peut représenter une contrepartie financière à des avantages du local commercial.

Quel bail pour un local commercial ?

Les locaux commerciaux sont soumis à une législation particulière, et donc à un contrat de bail propre. Retrouvez un modèle de bail commercial gratuit, aux normes 2020 (loi Alur) :

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Peut-on sous louer avec un bail commercial ?

Il est possible de sous louer un local commercial, uniquement avec l'accord du propriétaire. Cette autorisation peut être inscrite dans le bail ou avoir été donnée à l'oral mais doit résultée d'une attitude claire du propriétaire (il ne peut pas simplement tolérer la sous location déjà existante).

Le locataire doit prévenir le bailleur par acte d'huissier ou par lettre recommandée avec accusé de réception. Le bailleur a 15j pour donner sa réponse. Si aucune réponse n'est donnée, alors l'accord est considéré comme tacite.

Qu'est-ce que l'indemnité d'éviction du bail commercial ?

Lorsque le bailleur refuse le renouvellement d'un contrat de bail commercial, il doit payer une indemnité d'éviction au locataire. Sous quelques conditions :

  1. l'acte informant le refus doit en expliquer les motifs et indiquer que le locataire peut contester cette décision via le tribunal dans les 2 ans qui suivent.
  2. l'indemnité doit couvrir l'intégralité du préjudice causé par le départ du local commercial. Elle est le plus souvent calculée par un expert, dans le cadre d'un procédure officielle.
bail commercial indemnité éviction

Cette indemnité n'est pas due si :

  • le jour du départ du locataire, ce dernier ne remplit pas les conditions pour bénéficier de la propriété commerciale ;
  • l'immeuble est en état d'insalubrité et doit être totalement ou partiellement détruit, ou qu'il représente un danger pour le locataire ;
  • le bailleur peut présenter un motif légitime de refus à l'encontre du locataire.

Tribunal d'instance en cas de litige sur le bail commercial

Seul le tribunal de grande instance est compétent pour traiter les litiges liés aux baux commerciaux. Le tribunal de commerce ne peut en aucun cas statuer sur ces problématiques.

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