Bail commercial : tout ce qu'il faut savoir avant de signer

Modèle de bail commercialTéléchargez un modèle gratuit de bail commercial au format PDF. Modèle actualisé 2021.
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Le bail commercial régit la location d’un local commercial entre un bailleur et un locataire exerçant une activité commerciale, industrielle, agricole ou artisanale. D’une durée de 9 ans, le bail commercial est régi par un cadre juridique strict encadrant le contenu du bail, l’état des lieux, les loyers, les modalités de renouvellement ou encore les conditions de résiliation du contrat. Le bail commercial se distingue notamment du bail professionnel par les activités qu’il est possible d’y exercer et la plus grande protection qu’il offre aux locataires.


Bail commercial gratuit

À l’image des locations classiques, il est nécessaire d'utiliser un contrat de bail dans le cas de la location d’un local à usage commercial. En effet, dès lors qu’un commerçant désire louer un local commercial, la rédaction d’un bail commercial est encadré par l’article L 145-1 du Code de commerce.

Voici un modèle de bail commercial, gratuit et à imprimer :

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Qu’est-ce qu’un bail commercial 3 6 9 ?

bail commercial définition

Le bail commercial, également appelée bail commercial 3 6 9 en relation à sa durée (3, 6 ou 9 ans), régit la relation entre un locataire commerçant et le bailleur d’un local commercial. Concrètement, le bail commercial est un contrat de location destiné aux biens immobiliers dans lesquels une activité commerciale, industrielle, agricole ou artisanale est exercée.

Bail commercial définition

D’un point de vue juridique, un bail commercial est un contrat de location destiné à régir les relations entre le bailleur d’un local à usage commercial et un locataire commerçant souhaitant exercer une activité commerciale, industrielle, agricole ou artisanale. Il représente donc un engagement sur le long terme qui protège le locataire en lui offrant un droit de renouvellement mais surtout en lui assurant un loyer plafonné.

Par ailleurs, la durée du bail commercial ainsi que les conditions de résiliation du contrat, à l’avantage du locataire, sont d’autres éléments favorisant la protection de ce dernier. Le bail commercial permet donc à un commerçant de pouvoir exercer son activité et exploiter son fonds de commerce en toute tranquillité.

Définition juridique d’un fonds de commerce Pour bien comprendre le bail commercial, il est essentiel de savoir qu’un fonds de commerce définit l’ensemble des éléments corporels (matériel, marchandise, etc.) et incorporels (clientèle, nom commercial, etc.) essentiels à l’exploitation commerciale.

Loi Pinel : quels impacts sur le bail commercial ?

La rédaction du bail commercial se voit profondément modifiée par la loi Pinel qui :

loi pinel bail commercial
  • rend obligatoire l’état des lieux à l’entrée dans le local et l’état des lieux à la sortie du bien immobilier ;
  • oblige le bailleur à fournir au locataire un inventaire précis des charges, taxes, impôts et redevances en lien avec le local loué ;
  • oblige le bailleur à informer le locataire des travaux à venir et des travaux réalisés dans les 3 années précédentes lors de la signature du contrat, puis, tous les 3 ans ;
  • rallonge à 3 ans la durée du bail dérogatoire (le bail commercial classique ayant en principe une durée de 9 ans) ;
  • limite l’augmentation du loyer à 10% par rapport au loyer de l’année précédente ;
  • oblige les bailleurs à transmettre un avenant permettant de notifier les changements liés au renouvellement du bail.

En ce qui concerne l’encadrement des loyers, la loi Pinel met l’indice des loyers commerciaux (ILC) et l’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT) en avant à défaut de l’indice du coût de la construction préféré jusque-là.

Bail professionnel ou commercial ?

Le bail commercial et le bail professionnel ne peuvent pas s'appliquer dans les mêmes situations :

  • le bail commercial concerne la location d'un local pour une activité commerciale, industrielle ou artisanale.
  • le bail professionnel ne peut pas être signé si le local est voué aux activités cités ci-dessus. En revanche, il peut être signé si le profesionnel exerce une activité libérale.

Le bail professionnel est ainsi principalement destiné aux personnes effectuant une activité libérale ou une activité dégageant des bénéfices non commerciaux au titre des impôts. Concrètement, le bail professionnel est un bail plus souple mais assurant une moins grande protection aux locataires.

Voici un tableau récapitulant les principales différences entre un bail professionnel et un bail commercial.

🔍 Bail professionnel ou commercial : principales différences
📋 Caractéristiques 🏪 Bail commercial 💼 Bail professionnel
Accord verbal ou écrit ? Accord verbal et écrit Accord écrit uniquement
Durée minimale du contrat 3, 6 ou 9 ans 6 ans
Révision du loyer De manière triennale ou annuelle Révision du loyer définie librement dans les contrats
Droit au renouvellement du bail pour le locataire Prévu par la loi Non prévu par la loi
Résiliation du bail par le locataire Tous les 3 ans en respectant un préavis de 6 mois N’importe quand en respectant un préavis de 6 mois

Modalités et fonctionnement

La location d’un bien immobilier à usage commercial possède de nombreuses spécificités liées à l’enregistrement et à la durée du contrat, à l’état des lieux, au dépôt de garantie ou encore aux modalités encadrant le renouvellement du bail commercial.

bail commercial

Validité d’un bail commercial verbal Parmi les spécificités propres aux baux commerciaux, il est important de savoir que la signature du contrat n’est pas obligatoire pour valider ce type de bail. En effet, les baux verbaux sont valables du moment qu’ils peuvent être prouvés par l’encaissement des loyers par le bailleur ou encore par l’immatriculation du locataire au Registre du Commerce.

Enregistrement du bail commercial

Lorsqu’un bailleur loue un local à usage commercial à un commerçant et une fois le contrat de bail commercial signé par les différentes parties prenantes, il est essentiel d’enregistrer ce dernier. On distingue ainsi l’enregistrement du bail commercial à l’aide d’un notaire et l’enregistrement effectué par les parties prenantes auprès du service des impôts.

Le coût que représente l’enregistrement d’un bail commercial varie en fonction de l’usage. Un bail commercial de résidence principale affecté de manière exclusive au logement familial voit son enregistrement gratuit alors qu’il représente un coût de 25€ pour les autres usages.

Quelle est la durée d'un bail commercial ?

bail commercial durée

Les baux commerciaux sont des contrats de bail qui disposent d’une durée ne pouvant pas être inférieure à 9 ans (à l’exception du bail commercial précaire dont la durée ne peut dépasser 3 ans). Il est néanmoins important de comprendre que dans la pratique, le bail commercial n’est pas conclu pour 9 ans mais pour 3, 6 ou 9 ans en fonction de la volonté du locataire.

En effet, tous les 3 ans le locataire a la possibilité de résilier le contrat de location en respectant une période de préavis de 6 mois. C’est pour cela que ce type de contrat est communément appelé bail commercial 3 6 9. Ces dispositions relatives à la durée des baux commerciaux s’appliquent aussi bien pour les baux écrits que pour les baux oraux. Dans le cas des baux oraux, les échéances permettant au locataire de résilier le bail de location sont définies en fonction de la date réelle d’emménagement.

Modalités de résiliation - bailleur et locataireAlors que les locataires peuvent résilier le contrat de bail tous les 3 ans en respectant une période de préavis, les bailleurs sont eux dans l’obligation de respecter la durée initiale de 9 ans sans quoi ils doivent payer des indemnités d’éviction.

Qu'est-ce que le bail commercial précaire ?

Alors que le bail commercial possède en principe une durée de 9 ans, il est également possible de signer un bail précaire, aussi appelé bail dérogatoire, d’une durée inférieure. On parle de bail commercial dérogatoire car c’est un contrat qui déroge au cadre juridique encadrant les baux commerciaux classiques.

bail commercial précaire

Ce bail commercial précaire est le plus souvent souhaité par les jeunes entreprises qui désirent avoir de la flexibilité en fonction de la rentabilité ou non de leur activité. Afin d’être considéré comme un bail commercial précaire, le contrat doit respecter certaines conditions :

  • le contrat doit être signé avant que le locataire n'entre dans les lieux ;
  • le contrat de bail doit avoir une durée de 3 ans ou moins ;
  • le caractère dérogatoire doit être clairement stipulé dans le bail commercial.

Un bail commercial précaire ne peut pas être résilié par le locataire avant la fin de la durée stipulée dans le contrat et prive ce dernier des éventuelles indemnités d’éviction. Par ailleurs, il est possible de renouveler le contrat plusieurs fois du moment que la durée ne dépasse pas 3 ans.

Passer d'un bail précaire à un bail commercialSi le locataire reste dans le local à la fin de la période de location prévue, et en accord avec le bailleur, ou lorsque le renouvellement du bail implique une durée supérieure à 3 ans, le bail dérogatoire se voit requalifié en bail commercial.

Etat des lieux d'un bail commercial

À la différence des locations classiques, l’état des lieux est obligatoire dans le cadre de la location d’un bien immobilier à usage commercial. En effet, la loi Pinel impose la réalisation d’un état des lieux à l’entrée et d’un état des lieux à la sortie du bien immobilier.

Pour faciliter ces étapes et ne rien oublier, il est recommandé d'utiliser un modèle. Retrouvez donc un état des lieux gratuit pour bail commercial (normes 2020) :

Modèle etat des lieux bail commercial PDF

Dépôt de garantie : quel montant ?

bail commercial dépôt de garantie

Lorsqu’un locataire entre dans un local commercial, il doit verser un dépôt de garantie correspondant à une somme d’argent permettant de couvrir les éventuelles dégradations locatives, les loyers impayés ou encore le paiement des impôts dus par le locataire en fin de location. Ce dépôt de garantie est restitué au locataire suite à l’état des lieux de sortie, si aucun dégât n'est à constaté. Dans le cas contraire, le bailleur peut conserver l'intégralité ou une partie du dépôt pour couvrir les frais de réparation.

Dans le cadre d’un bail commercial, le montant du dépôt de garantie n’est pas limité par la loi. Néanmoins ce dépôt de garantie peut produire des intérêts au profit du locataire et aux taux pratiqués par la Banque de France :

  • s’il dépasse deux termes de loyer dans le cas où le loyer est trimestriel ;
  • s’il dépasse deux mois de loyer dans le cas où le loyer est mensuel.

Actualisation du dépôt de garantieIl est souvent prévu que le dépôt de garantie s’actualise lors de chaque révision de loyer afin de correspondre toujours à la fraction annuelle de loyer convenue.

Bail commercial : quel préavis ?

Dans le cadre d'un bail commercial, le délai de préavis est de 6 mois. Le locataire doit donc avertir le bailleur de sa volonté de quitter le local 6 mois avant son départ. Par exemple si le terme initial du bail est le 10 mai, alors le locataire devra donner son préavis avant le 10 novembre de l'année précédente. Locataire et bailleur peuvent néanmoins convenir d'un délai plus long.

Si le préavis n'est pas respecté, la fin du bail est reporté à la période suivante : par exemple si le locataire d'un bail commercial triennale ne respecte pas le délai de préavis, le congé prendra effet à la fin de la période triennale suivante.

Renouvellement du bail commercial

Le renouvellement du bail commercial pouvant être exercé par le locataire ou par le bailleur doit être spécifié 6 mois avant l’échéance du bail et doit respecter un certain nombre de critères. Les conditions de renouvellement d’un contrat de bail doivent être rédigées dans un avenant conforme loi Pinel qui contient notamment :

  • la durée du bail renouvelé ;
  • le montant du loyer avec l’indexation de l’augmentation ;
  • le montant du dépôt de garantie.
bail commercial renouvellement

Suite à cet avenant, le locataire peut accepter le renouvellement et l’augmentation du loyer qui en découle ou bien accepter le renouvellement mais refuser l’augmentation du loyer. Dans ce deuxième cas, le locataire doit alors saisir la commission départementale de conciliation, puis, le Tribunal de Grande Instance si les négociations n’aboutissent pas.

Il est important de comprendre que le locataire dispose d’un droit au renouvellement du bail commercial ce qui signifie que si le bailleur ne souhaite pas renouveller le bail, il doit justifier sa décision et payer des indemnités d’éviction au locataire (sauf exception). Attention, la non réponse du locataire suite à cet avenant est considérée comme un accord de ce dernier.

Qu'est-ce que le droit de préemption ou de préférence ? Dans le cas où le propriétaire souhaite vendre le local, le locataire est prioritaire pour l’achat de ce dernier : il s'agit du droit de préemption. Un bailleur ne peut pas mettre le bien immobilier en vente avant que le locataire notifie son refus de l’acheter.

Qu'est-ce que la cession de bail commercial ?

Même si un locataire ne peut pas résilier un contrat de bail avant la première échéance triennale, il lui est possible de céder le bail commercial à un tiers selon certaines règles spécifiques via :

bail commercial cession
  • une cession de bail ;
  • une cession du fonds de commerce entraînant le transfert du bail commercial ;
  • une cession de la société exploitante.

Afin que la cession soit effective, il faut obtenir l’accord des différentes parties prenantes, à savoir, le bailleur, le locataire cédant et le locataire cessionnaire. Il faut également obtenir un acte de cession permettant d’éviter d’éventuels litiges.

Dans le cas de la cession d’une entreprise, la cession du bail commercial n’est pas automatiquement comprise même si elle est le plus souvent préférée.

Obtenir l'accord du propriétaireDans tous les cas de figure, le locataire doit au préalable obtenir l’accord du propriétaire avant d’envisager toute forme de cession de bail commercial.

Augmenter le loyer d'un bail commercial

Comme pour la plupart des contrats de location, il est possible d'augmenter le loyer d'un bail commercial, en cours de bail ou lors d'un renouvellement.

Comment peut-on augmenter le loyer ?

Le loyer d'un bail commercial peut être revu en cours de bail (révision triennale) ou lors d'un renouvellement de bail.

  1. lors de la révision du bail : le loyer peut être révisé au bout de 3 ans minimum (à la hausse ou à la baisse). Il n'est pas nécessaire de prévoir dans le contrat de bail cette modalité : elle est automatique. La demande ne peut être effectuée qu'au bout de 3 ans, sinon elle est nulle. Elle peut être faite par acte d'huissier ou par lettre recommandée avec accusé de réception, avec le montant du nouveau loyer précisé. La révision du loyer prend effet à la date de demande. Cette hausse est plafonnée et ne peut pas dépasser l'indice de référence (ILC ou ILAT, selon l'acitivité du locataire).
  2. lors du renouvellement du bail : 6 mois avant la fin du bail, le propriétaire doit notifier la proposition de renouvellement au locataire en indiquant le nouveau loyer. Soit le locataire accepte (en gardant le silence ou en répondant par acte d'huissier), soit il accepte le renouvellement mais refuse le nouveau loyer. Auquel cas, il faudra se tourner vers la commission départementale de conciliation puis en dernier recours, vers le tribunal judiciaire. L'agmentation du loyer est libre mais peut être soumise aux mêmes conditions qu'en cours de bail. Néanmoins, le plafond ne s'y applique pas si le local a connu des modifications importantes, la destination du local ou les obligations des parties a changé, ou si le bail a été conclu pour une durée supérieure à 9 ans.
bail commercial augmentation loyer

Depuis septembre 2014, il est impossible d'augmenter le loyer de plus de 10% pour une année par rapport au précédent loyer et ce, pour les nouveaux contrats ou ceux renouvelés.

Le loyer peut être revu à la haussse comme à la baisse selon l'évolution de l'ILC. Cet ajustement se fait à la date d'anniversaire du contrat. La formule est la suivante :

Nouveau loyer = dernier loyer x (ILC en cours / ILC applicable)

ILC ou ILAT ?Il existe deux loyers de référence qui permettent d'augmenter le loyer, selon l'activité du locataire :
- l'ILC (indice des loyers commerciaux) pour les activités commerciales et artisanales ;
- l'ILAT (indice des activités tertiaires) pour les autres activités.

Indice pour un bail commercial (ILC)

L'indice des loyers commerciaux est publié chaque trimestre par l'Insee. Depuis quelques années, il suit une évolution à la hausse. Le dernier indice en date est celui publié le 18/12/2020, équivalent à 115,70.

Indice des loyers commerciaux pour un bail commercial (2020-2018)
📌Année 📆 Trimestre 📊 Valeur 📕 Date de parution au journal officiel
2020 3ème trimestre 115,70 18/12/2020
2ème trimestre 115,42 26/09/2020
1er trimestre 116,23 01/07/2020
2019 4ème trimestre 116,16 21/03/2020
3ème trimestre 115,60 21/12/2019
2ème trimestre 115,21 21/09/2019
1er trimestre 114,64 22/06/2019
2018 4ème trimestre 114,06 23/03/2019
3ème trimestre 113,45 20/12/2018
2ème trimestre 112,59 20/09/2018
1er trimestre 111,87 27/06/2018

Résiliation bail commercial

Un locataire peut décider de résilier un bail commercial de manière triennale en envoyant une lettre de résiliation recommandée avec accusé de réception et dans le respect de la période de préavis de 6 mois. Au-delà de ces périodes, il est également possible pour un locataire de céder le bail à un tiers selon certaines conditions.

bail commercial resiliation

De leur côté les bailleurs sont dans l’obligation de respecter la durée totale du contrat. Il leur est néanmoins possible de résilier le contrat en cas de motifs légitimes et sérieux, avec la clause résolutoire ou dans d’autres cas spécifiques entraînant le plus souvent le paiement d’une indemnité d’éviction.

Quand peut-on résilier un bail commercial ?

En général, le locataire peut résilier le bail à la fin de chaque période de 3 ans, et ce, sans motif particulier : il s'agit d'un congé triennal. Il doit donner son congé 6 mois auparavant.

Néanmoins, il peut exister une convention entre locataire et baileur qui indique des conditions particulières sur la résiliation du bail commercial. Elle peut indiquer que le locataire peut donner congé à un autre moment, comme par exemple chaque année. 

Comment résilier un bail commercial avant le terme ?

1️⃣ Quand on est locataire d'un local commercial

Le locataire d’un local commercial peut décider de résilier le contrat de bail tous les 3 ans en respectant une période de préavis de 6 mois. Cette prise de congé peut être notifiée au bailleur par voie d’huissier ou bien par l’envoi d’une lettre de résiliation en recommandé avec accusé de réception.

bail commercial resiliation

Le locataire peut également résilier un bail commercial en dehors de ces périodes triennales :

  • en cas de manquement aux obligations contractuelles du bailleur via une clause résolutoire ;
  • en cas de retraite ;
  • en cas de mise en invalidité ;
  • en cas d’accord avec le bailleur pour résilier le contrat.

Dans le cas de la prise de congé au terme du bail ou dans le cas d’un bail tacitement reconduit, le congé doit obligatoirement être notifié au bailleur par voie d’huissier.

2️⃣ Quand on est propriétaire d'un local commercial

En ce qui concerne les bailleurs, il n’est logiquement pas possible de résilier un bail commercial avant la fin de ce dernier (à la fin des 9 ans). Dans certains cas particuliers et en respectant un cadre légal strict, le bailleur peut néanmoins résilier le contrat de bail :

  • en cas de travaux de reconstruction ;
  • en cas de travaux de surélévation de l’immeuble ;
  • en cas de travaux prescrits dans le cadre d’une opération de restauration immobilière
  • en cas de démolition de l’immeuble dans le cadre d’un projet de rénovation urbain ;
  • en cas de cessation d’activité.

Dans ces différents cas, le bailleur peut donc résilier le contrat de bail au bout de trois ans et avant le terme. Le bailleur doit néanmoins respecter le préavis de 6 mois et verser une indemnité d’éviction ou proposer une solution de relogement au locataire.

Résilier le bail via une clause résolutoireIl est également possible pour un bailleur de résilier le bail commercial à tout moment en cas de manquement grave aux obligations du locataire et notamment dans le cadre de la clause résolutoire.

Clause résolutoire bail commercial

bail commercial clause résolutoire

La clause résolutoire d’un bail commercial permet au bailleur de sanctionner le manquement aux obligations contractuelles du locataire en résiliant le contrat de location par anticipation. Parmi les principaux éléments sanctionnés par la clause résolutoire, on retrouve notamment les impayés de loyers et de charges ou encore les dégradations locatives. Pour rendre cette clause résolutoire effective, le bailleur doit :

  • prouver le manquement aux obligations contractuelles ;
  • s’assurer que le manquement en question est explicitement stipulé dans la clause résolutoire sur le contrat de bail ;
  • informer le locataire par huissier et laisser s’écouler un délai d’un mois.

Impayés et confinement Le 12 novembre 2020, suite aux fermetures des commerces non essentiels, le crédit d'impôt accordé aux bailleurs a été élevé, passant de 30 à 50% pour le mois en cours. Cela permet de protéger les bailleurs du risque d'impayés.

Lettre résiliation pour un bail commercial

Un locataire peut donc donner congé au propriétaire tous les 3 ans à l’aide d’une lettre de résiliation envoyée par courrier recommandé avec accusé de réception. Voici un exemple de lettre de résiliation bail commercial type :

[Nom, prénom et coordonnées du locataire] [Nom, prénom et coordonnées du bailleur]

À [nom de la ville], le [date du jour],

Objet : Résiliation bail professionnel: bien immobilier situé au [adresse des locaux]

Madame, Monsieur,

Locataire des locaux situés au [adresse des locaux], et en vertu du bail commercial n°[référence du contrat] signé entre notre entreprise et l’entreprise [nom du bailleur], je me permets de vous faire part de notre volonté de résilier le contrat de bail.

Par la présente, je vous fait ainsi part de la résiliation du contrat de bail qui nous lie. Conformément aux articles III dudit contrat [référence de l’article sur le préavis], nous respectons le délai de préavis de 6 mois qui débutera dès réception de ce courrier et s’achèvera le [date de prise de congé effective].

Je reste à votre disposition pour convenir d’un rendez-vous afin de réaliser l’état des lieux de sortie.

Veuillez agréer, Madame, Monsieur, l’expression de mes sentiments distingués.

[Signature du locataire]

Renouvellement du bail commercial : modalités et législation

Le bail commercial est un contrat de location de locaux signé entre un bailleur et un locataire. Les modalités de conclusions, de fonctionnement et de renouvellement de ce type de contrat de location professionnel sont très encadrées par la loi française. Le bail commercial est conclu pour une période de 9 années minimum et même si le locataire peut demander à prendre congé tous les 3 ans (à l’issu de chaque période triennale), le droit au renouvellement n’existe en principe que lorsque le bail arrive à son terme.

L'ESSENTIEL A SAVOIR

A la fin du contrat de bail commercial, le locataire peut se trouver face à 3 situations différentes :

  1. Le bailleur lui donne congé sans offre de renouvellement : le locataire pourra alors en principe obtenir une indemnité d’éviction (sauf exception) ;
  2. Le bailleur lui donne congé avec offre de renouvellement : il sera possible de signer un nouveau bail, parfois avec un loyer révisé ;
  3. Le bailleur n’envoie pas de congé : le locataire peut alors faire une demande de renouvellement de son bail par acte d’huissier ou LRAR ou utiliser la clause de tacite reconduction et attendre la fin du contrat de bail et sa prolongation.

Fin du bail commercial : tacite reconduction ou droit au renouvellement ?

Lorsque le bail arrive à son terme tel que celui-ci a été convenu dans le contrat, deux possibilités sont offertes : la tacite reconduction ou le renouvellement.

Pour qu’un bail commercial soit considéré comme tel, il faut qu’il y ait un contrat de bail signé entre un bailleur et un locataire professionnel, portant sur un local commercial et dans l’objectif d’y installer ou développer un fonds de commerce.

La tacite reconduction du bail commercial

A la fin du bail commercial, soit en pratique, après 9 années voire 12 (ou plus si cela a été convenu ainsi entre les parties), si aucun congé n’est donné par l’une ou l’autre des parties, le bail est automatiquement reconduit. Il s’agit de la tacite reconduction qui s’applique selon les dispositions de l’alinéa 2 de l’article L. 145-9 du Code de Commerce.

« A défaut de congé ou de demande de renouvellement, le bail fait par écrit se prolonge tacitement au-delà du terme fixé par le contrat. Au cours de la tacite prolongation, le congé doit être donné au moins six mois à l'avance et pour le dernier jour du trimestre civil. »

Ainsi, en l’absence de congé signifiant au bailleur ou au preneur la fin du contrat de bail à son terme, le bail commercial est prolongé pour une durée indéterminée. Il s’agit donc du même contrat, et des mêmes termes qui se retrouvent prolongés pour une période indéterminée. Cette tacite reconduction est différente du renouvellement puisque dans ce dernier cas, un nouveau contrat est créé et il est éventuellement possible d’y apporter des modifications quant aux conditions de fonctionnement et notamment concernant le loyer.

La période de tacite reconduction est donc une période de moins grande sécurité juridique pour les deux parties dans la mesure où : le bailleur peut voir son contrat rompu par le locataire à tout moment et le locataire n’est pas titulaire d’un droit au bail à proprement parlé puisque le contrat n’est que tacitement reconduit pour une durée indéterminée.

Renouvellement du bail commercial (loi Pinel)

Une fois dans les locaux et une fois le bail arrivé à son terme (9 années au moins), le locataire bénéficie par principe d’un droit au renouvellement du bail commercial. Ce droit au renouvellement est d’ordre public, c’est-à-dire qu’il n’est pas possible d’y déroger. Toutefois, des conditions existent et doivent être remplies afin que le locataire, preneur à bail, bénéficie de ce droit :

renouvellement bail commercial
  • Ce droit ne peut être invoqué que par le propriétaire du fonds commercial qui est exploité dans les lieux même si ce fonds est exploité par un tiers par exemple en cas de location-gérance.
  • Le locataire, commerçant ou société, doit être immatriculé au registre du commerce et des sociétés ou au répertoire des métiers ;
  • Le fonds doit avoir été effectivement exploité au cours des trois années précédant la date à laquelle le contrat de bail commercial a expiré ou a été prolongé. Cette condition n’est pas exigée si des motifs légitimes justifient la non-exploitation du local.

Dans les faits, le renouvellement ne se matérialise pas toujours par la signature d’un nouveau bail : il peut s'agir d'un simple avenant.

Loi Pinel (2014): ce qui a changéDepuis la loi Pinel de 2014 et les règles de renouvellement du bail commercial, la condition selon laquelle le locataire doit être de nationalité française n’est plus appliquée, ayant été déclarée inconventionnelle par la Cour de cassation.

Les modalités et la procédure de renouvellement

Le locataire bénéficie donc par principe d’un droit au renouvellement de son bail commercial. Ce renouvellement sera accordé par le bailleur lui-même. Toutefois, la demande de renouvellement peut émaner de l’une ou l’autre des parties :

La lettre de demande de renouvellement par le locataire

Ainsi la demande peut être faite et émise par le locataire au bailleur, 6 mois avant la fin du bail. Elle doit être envoyée par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte d’huissier. Dans l’hypothèse où rien n’aurait été proposé ni par le bailleur, ni par le locataire avant le terme du contrat, et que par conséquent le bail commercial est reconduit tacitement, le locataire peut faire cette demande de renouvellement à tout moment.

Une fois la demande réceptionnée par le bailleur, ce dernier dispose de 3 mois pour répondre à cette demande. En l’absence de réponse, son silence vaudra renouvellement du bail dans les même conditions.

Mention obligatoire de la lettre de renouvellementSous peine de nullité, le locataire doit mentionner les éléments suivants dans sa lettre de renouvellement : « Dans les trois mois de la notification de la demande en renouvellement, le bailleur doit, par acte extrajudiciaire, faire connaître au demandeur s'il refuse le renouvellement en précisant les motifs de ce refus. »

La demande de renouvellement faite par le bailleur

renouvellement bail commercial par le bailleur

La demande peut également être faite par le bailleur par acte d’huissier. En effet, lorsqu’il donne congé au locataire, 6 mois avant la fin du bail, il peut joindre à sa demande de congé une offre de renouvellement avec ou sans condition suspensive. Ces conditions, généralement des démarches et travaux demandés par le bailleur au locataire, devront être réalisées par le preneur afin qu’il puisse bénéficier de l’offre de renouvellement.

Le congé doit donc être envoyé par acte extrajudiciaire et préciser les motifs sur le fondement desquels il est donné. Une fois la demande réceptionnée par le locataire, celui-ci peut soit accepter la proposition de renouvellement faite par le bailleur, soit la décliner.

Le loyer peut-il augmenter lors du renouvellement du bail commercial ?

Lors du renouvellement du bail commercial, le bailleur pourra souhaiter réviser le loyer. Dans ce cas il devra le mentionner :

  • soit dans son offre de renouvellement faite 6 mois avant la fin du bail ;
  • soit lors de sa réponse à la proposition du locataire qui demande le renouvellement.
augmentation de loyer renouvellement bail commercial

L'augmentation du loyer est laissée libre. Cependant, elle peut être contrainte au même plafond que celui de la révision en cours de bail. Ce plafond ne s'applique pas si :

  • le local a subi d'importantes modifications ;
  • le local change d'usage ;
  • les obligations des parties ou des facteurs locaux de commercialité changent ;
  • le bail initial a été conclu pour une durée supérieure à 9 ans.

Le locataire peut accepter le renouvellement mais refuser l'augmentation de loyer : le dossier passe alors dans les mains de la commission départementale de conciliation, puis le tribunal judiciaire si aucun accord n'est trouvé.

Refus de renouvellement du bail commercial

refus de renouvellement de bail commercial

Le bailleur pourra refuser le renouvellement s’il existe notamment un des motifs suivants :

  • des motifs graves et légitimes ;
  • la reprise de l’immeuble pour démolition ;
  • la reprise de l’immeuble pour habiter ;
  • la nécessité de faire réaliser des travaux dans les locaux.

S'il ne justifie pas son refus de renouvellement du bail commercial, le bailleur devra verser une indemnité d’éviction au locataire. Cette indemnité sera en principe égale à la valeur marchande du fonds de commerce, ce qui équivaut en général à un pourcentage du chiffre d’affaires sur les 3 années précédentes.

Des questions plus générales sur la gestion locative ? Retrouvez notre guide complet sur la location.

F.A.Q.

Qu'est-ce que le droit au bail commercial ?

Le droit au bail commercial est la somme versée par le locataire entrant au locataire sortant, lorsqu'il s'agit de la reprise d'un bail commercial. De cette manière, le nouveau locataire s'assure le droit de jouir du local et de reprendre le contrat tel qu'il a été signé entre les précédentes parties prenantes. Il a donc le droit d'occuper les locaux, d'y exercer ses activités, de bénéficier des indemnités d'éviction, de renouveler à terme le contrat, etc.

Qu'est-ce que le pas-de-porte ?

Le pas-de-porte est une somme librement fixée entre le bailleur et le locataire, que ce dernier verse en début de bail. ll peut être perçu comme :

  • un supplément d'un loyer ;
  • une indemnité : il peut représenter une contrepartie financière à des avantages du local commercial.

Quel bail pour un local commercial ?

Les locaux commerciaux sont soumis à une législation particulière, et donc à un contrat de bail propre. Retrouvez un modèle de bail commercial gratuit, aux normes 2020 (loi Alur) :

Je télécharge un contrat de bail commercial PDF

Peut-on sous louer avec un bail commercial ?

Il est possible de sous louer un local commercial, uniquement avec l'accord du propriétaire. Cette autorisation peut être inscrite dans le bail ou avoir été donnée à l'oral mais doit résultée d'une attitude claire du propriétaire (il ne peut pas simplement tolérer la sous location déjà existante).

Le locataire doit prévenir le bailleur par acte d'huissier ou par lettre recommandée avec accusé de réception. Le bailleur a 15j pour donner sa réponse. Si aucune réponse n'est donnée, alors l'accord est considéré comme tacite.

Qu'est-ce que l'indemnité d'éviction du bail commercial ?

Lorsque le bailleur refuse le renouvellement d'un contrat de bail commercial, il doit payer une indemnité d'éviction au locataire. Sous quelques conditions :

  1. l'acte informant le refus doit en expliquer les motifs et indiquer que le locataire peut contester cette décision via le tribunal dans les 2 ans qui suivent.
  2. l'indemnité doit couvrir l'intégralité du préjudice causé par le départ du local commercial. Elle est le plus souvent calculée par un expert, dans le cadre d'un procédure officielle.
bail commercial indemnité éviction

Cette indemnité n'est pas due si :

  • le jour du départ du locataire, ce dernier ne remplit pas les conditions pour bénéficier de la propriété commerciale ;
  • l'immeuble est en état d'insalubrité et doit être totalement ou partiellement détruit, ou qu'il représente un danger pour le locataire ;
  • le bailleur peut présenter un motif légitime de refus à l'encontre du locataire.

Tribunal d'instance en cas de litige sur le bail commercial

Seul le tribunal de grande instance est compétent pour traiter les litiges liés aux baux commerciaux. Le tribunal de commerce ne peut en aucun cas statuer sur ces problématiques.

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