Le droit de préemption du locataire (congé pour vente)

Actualisé le
min de lecture

📉 ÉCONOMISEZ SUR VOS FACTURES : ÉLECTRICITÉ, GAZ, INTERNET, ASSURANCEComparez les offres et trouvez les meilleurs prix en quelques minutes avec Selectra :
📞 09 70 73 39 95

Service Selectra gratuit notĂ© service notĂ© 4,8/5 (4,8/5)

📉 ÉCONOMISEZ SUR VOS FACTURES : ÉLECTRICITÉ, GAZ, INTERNET, ASSURANCENotre plateforme tĂ©lĂ©phonique est actuellement fermĂ©e
  TĂ©lĂ©charger la checklist dĂ©mĂ©nagement

En situation de location, un bailleur décidant de mettre en vente un bien loué non meublé doit soumettre l'offre au locataire avant de pouvoir la proposer à d'autres acquéreurs : c'est le droit de préemption du locataire. Le bailleur doit alors respecter des modalités précises pour notifier le locataire du congé. En cas de non respect de ce droit de préemption, le propriétaire encourt des sanctions allant jusqu'à la nullité de la vente.

Définition du droit de préemption du locataire

droit de préemption locataire

Lors de la mise en vente d'un bien loué, dans certains cas, le locataire est prioritaire pour l'achat du logement : c'est le droit de préemption.

Qu'est-ce que le droit de prĂ©emption du locataire ?

Instauré par les lois du 31 décembre 1975 et du 6 juillet 1989, le droit de préemption renforce la protection du locataire. Ce dernier est en effet prioritaire pour acheter le logement si l'offre déclinée par le propriétaire dans le congé pour vente lui convient. Le bailleur doit alors attendre la réponse du locataire à son offre avant de pouvoir la proposer à d'autres acquéreurs.

Ce droit de préemption du locataire concerne les locations vides, c'est-à-dire régies par un bail d'habitation non meublé ou un bail commercial pour locaux nus. Ce droit bénéficie au locataire, mais également à son conjoint ou partenaire de PACS.

Droit de prĂ©emption urbain La commune dans laquelle se situe le logement dispose, elle aussi, d'un droit de prĂ©emption : le droit de prĂ©emption urbain (DPU). La mairie est donc Ă©galement prioritaire pour l'achat du logement s'il s'inscrit dans une opĂ©ration d'intĂ©rĂȘt gĂ©nĂ©ral.

Qu'est-ce que le second droit de prĂ©emption du locataire ?

droit de préemption locataire

Si le locataire refuse l'offre ou qu'il ne rĂ©pond pas dans le dĂ©lai imparti, le propriĂ©taire peut mettre le bien sur le marchĂ© et ainsi le proposer Ă  d'autres acquĂ©reurs. L'offre et les conditions de vente doivent alors ĂȘtre identiques Ă  celles proposĂ©es au locataire.

Si le propriĂ©taire ne parvient pas Ă  vendre son bien sous ces conditions de vente, et qu'il dĂ©cide de les modifier, en baissant le prix notamment, le locataire bĂ©nĂ©ficie d'un second droit de prĂ©emption. Il dispose alors d'un mois pour rĂ©pondre au vendeur. Sans rĂ©ponse, ou en cas de refus, le bien peut ĂȘtre remis sur le marchĂ© sous ces conditions plus avantageuses.

Comment notifier le congĂ© au locataire ?

Les modalitĂ©s de notification du congĂ© au locataires ont Ă©tĂ© largement modifiĂ©es par la loi Alur de mars 2014. Cette lĂ©gislation a en effet redĂ©fini l'ensemble des informations clĂ©s qui doivent impĂ©rativement apparaĂźtre dans la lettre de congĂ© envoyĂ©e au locataire par le bailleur. Doivent donc impĂ©rativement ĂȘtre mentionnĂ©s dans le courrier :

  • Le motif du congĂ© : vente du bien ;
  • L'objet de l'offre : le logement occupĂ© par le locataire en tant que rĂ©sidence principale ;
  • La superficie du logement ;
  • Les conditions de vente du bien, notamment le prix proposĂ© ;
  • Les alinĂ©as 1 Ă  5 du II de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 dans leur intĂ©gralitĂ© ;
  • Dans le cas de la vente d'un immeuble de plus de 5 logements, les conditions de vente (notamment le prix) de l'immeuble, en plus de celles du logement occupĂ© par le locataire.
notifier droit de préemption locataire

Je suis locataire : quand faire ma proposition ?

Le locataire dispose ensuite de deux mois Ă  compter de la date de rĂ©ception du courrier pour donner sa rĂ©ponse au propriĂ©taire. Ce dĂ©lai peut nĂ©anmoins ĂȘtre allongĂ© Ă  quatre mois si le locataire souhaite accepter l'offre mais qu'il doit souscrire un prĂȘt afin de financer cette acquisition immobiliĂšre.

L'absence de réponse dans le délai imparti est considérée par la loi comme un refus du locataire d'exercer son droit de préemption. Il devra alors avoir quitté les lieux à l'échéance du contrat de bail.

Voici un modĂšle de lettre de congĂ© pour vente Ă  adresser au(x) locataire(s) actuel(s) :

[Nom, prénom
Adresse du propriétaire
Numéro de téléphone
Adresse e-mail]

[Nom, prénom
Adresse du locataire]

Fait Ă  [Ville], le [Date du jour],

Lettre recommandée avec accusé de réception

Objet : Congé pour vente

Madame, Monsieur,

Je soussigné(e) [Prénom et nom du propriétaire], propriétaire du bien situé [adresse du logement] que vous louez actuellement, vous indique que l'échéance du bail est le [date d'échéance du bail]. Désirant mettre en vente mon bien à cette date, je ne souhaite pas reconduire le bail.

Le/la [type de bien / composition du lot], d'une superficie totale de [superficie du bien] m2, sera mis(e) en vente au prix de [montant du prix de vente initial, en lettres, en euros], selon les conditions suivantes. [Détail des conditions de vente et modalités de paiement]

Le prĂ©sent courrier vous permet d'exercer votre droit de prĂ©emption, et ainsi d'ĂȘtre prioritaire si l'offre ci-dessus vous intĂ©resse. Vous disposez de deux mois pour me donner votre rĂ©ponse. Selon l'article 15 de la loi du 21 juillet 1994, ce dĂ©lai peut ĂȘtre allongĂ© Ă  4 mois si vous devez souscrire un prĂȘt pour financer un tel projet immobilier.

Comme le stipule l'article 15 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, un préavis de 6 mois à compter de la date de réception de ce courrier s'applique. Vous devrez donc avoir libéré le logement au plus tard le [date d'échéance du bail].

Vous trouverez, joints à cette lettre, les alinéas 1 à 5 de l'article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, accordant une valeur légale à cette demande de congé.

Je vous remercie de l'attention portée à cette demande de congé et reste à votre disposition pour répondre à d'éventuelles questions et convenir d'un créneau horaire pour l'état des lieux de sortie.

Je vous prie d'agréer, Madame/Monsieur, l'expression de mes salutations distinguées.

[Prénom, Nom]

[Signature]

__________________

Alinéas 1 à 5 de l'article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989

« Lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l'offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Les dispositions de l'article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bùtis ne sont pas applicables au congé fondé sur la décision de vendre le logement.

À l'expiration du dĂ©lai de prĂ©avis, le locataire qui n'a pas acceptĂ© l'offre de vente est dĂ©chu de plein droit de tout titre d'occupation sur le local.

Le locataire qui accepte l'offre dispose, Ă  compter de la date d'envoi de sa rĂ©ponse au bailleur, d'un dĂ©lai de deux mois pour la rĂ©alisation de l'acte de vente. Si, dans sa rĂ©ponse, il notifie son intention de recourir Ă  un prĂȘt, l'acceptation par le locataire de l'offre de vente est subordonnĂ©e Ă  l'obtention du prĂȘt et le dĂ©lai de rĂ©alisation de la vente est portĂ© Ă  quatre mois. Le contrat de location est prorogĂ© jusqu'Ă  l'expiration du dĂ©lai de rĂ©alisation de la vente. Si, Ă  l'expiration de ce dĂ©lai, la vente n'a pas Ă©tĂ© rĂ©alisĂ©e, l'acceptation de l'offre de vente est nulle de plein droit et le locataire est dĂ©chu de plein droit de tout titre d'occupation.

Dans le cas oĂč le propriĂ©taire dĂ©cide de vendre Ă  des conditions ou Ă  un prix plus avantageux pour l'acquĂ©reur, le notaire doit, lorsque le bailleur n'y a pas prĂ©alablement procĂ©dĂ©, notifier au locataire ces conditions et prix Ă  peine de nullitĂ© de la vente. Cette notification est effectuĂ©e Ă  l'adresse indiquĂ©e Ă  cet effet par le locataire au bailleur ; si le locataire n'a pas fait connaĂźtre cette adresse au bailleur, la notification est effectuĂ©e Ă  l'adresse des locaux dont la location avait Ă©tĂ© consentie. Elle vaut offre de vente au profit du locataire. Cette offre est valable pendant un mois Ă  compter de sa rĂ©ception. L'offre qui n'a pas Ă©tĂ© acceptĂ©e dans le dĂ©lai d'un mois est caduque.

Le locataire qui accepte l'offre ainsi notifiĂ©e dispose, Ă  compter de la date d'envoi de sa rĂ©ponse au bailleur ou au notaire, d'un dĂ©lai de deux mois pour la rĂ©alisation de l'acte de vente. Si, dans sa rĂ©ponse, il notifie son intention de recourir Ă  un prĂȘt, l'acceptation par le locataire de l'offre de vente est subordonnĂ©e Ă  l'obtention du prĂȘt et le dĂ©lai de rĂ©alisation de la vente est portĂ© Ă  quatre mois. Si, Ă  l'expiration de ce dĂ©lai, la vente n'a pas Ă©tĂ© rĂ©alisĂ©e, l'acceptation de l'offre de vente est nulle de plein droit. »

Le locataire est-il toujours prioritaire ?

Le locataire est prioritaire, et son droit de prĂ©emption s'applique donc, dans 4 situations particuliĂšres :

Congé pour vente délivré par le bailleur

Le logement peut ĂȘtre mis en vente par le bailleur Ă  l'Ă©chĂ©ance du bail. Pour cela, le propriĂ©taire doit adresser au locataire un congĂ© pour vente en respectant un prĂ©avis de 6 mois. Le locataire bĂ©nĂ©ficiant d'un droit de prĂ©emption sur le bien, il y a prĂ©fĂ©rence et il est donc prioritaire pour l'acheter s'il le souhaite. Le courrier de congĂ© fait donc Ă©galement office d'offre de vente.

droit de préemption locataire

La lettre de congĂ© pour vente envoyĂ©e au locataire doit alors impĂ©rativement contenir les Ă©lĂ©ments suivants :

  • Le motif du congĂ© ;
  • Les conditions de vente du logement (et de ses Ă©ventuelles annexes), notamment le prix proposĂ© ;
  • La description du bien (et des annexes si nĂ©cessaire), notamment sa superficie totale ;
  • Les alinĂ©as 1 Ă  5 du II de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989.

Ce congĂ© pour vente doit ĂȘtre adressĂ© au locataire par lettre recommandĂ©e avec accusĂ© de rĂ©ception, par acte d'huissier ou remis en main propre contre rĂ©cĂ©pissĂ© ou Ă©margement afin de justifier de sa rĂ©ception.

Le locataire dispose de deux mois Ă  compter de la rĂ©ception de la lettre pour donner sa rĂ©ponse au bailleur. Il peut alors :

  1. Accepter l'offre. Il doit alors en informer le propriétaire pour courrier recommandé avec accusé de réception, en lui indiquant s'il doit recourir ou non à un emprunt.
  2. Refuser l'offre en ne répondant pas, en adressant un courrier de refus ou une contre-proposition au bailleur.

Notice d'information La notice d'information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d'indemnisation du locataire doit obligatoirement ĂȘtre jointe au congĂ© pour vente.

Vente du logement aprĂšs division de l'immeuble

Avant la vente, le propriétaire peut décider de procéder à une division, ou une subdivision de l'immeuble c'est-à-dire le diviser en plusieurs appartements, voire diviser un appartement en plusieurs lots.

Le droit de prĂ©emption du locataire s'exerce alors si les trois conditions suivantes sont respectĂ©es :

  • L'immeuble a effectivement subi une division ou subdivision ;
  • Le logement concernĂ© par l'offre de vente est Ă  usage d'habitation ou Ă  usage mixte (Ă  la fois d'habitation et professionnel) ;
  • Le(s) locataire(s) de ce logement sont des personnes physiques occupant effectivement les lieux.

Le bailleur doit alors adresser un courrier au locataire l'informant des conditions de vente du bien. Celui-ci peut ensuite accepter ou refuser l'offre.En cas de refus de l'offre, ni le bailleur actuel ni le nouvel acquéreur ne peut expulser le locataire du logement avant l'échéance du bail.

Non-application du droit de préemption : vente aprÚs division de l'immeuble Si le locataire est une personne morale, ou si la commune décide d'exercer son droit de préemption au préalable, le droit de préemption du locataire lors de la vente du bien aprÚs division de l'immeuble ne s'applique pas.

Vente en bloc (plus de 5 logements)

Le droit de préemption du locataire s'applique également dans le cadre d'une vente en bloc du bùtiment, c'est-à-dire lorsqu'au moins 5 logements sont vendus simultanément.

Dans ce cas, le bailleur doit adresser au locataire de chacun de ces logements une offre de vente spĂ©cifiant les conditions de vente, notamment le prix, pour :

  1. Le logement occupĂ© par le locataire ;
  2. La totalité du bloc.

Comme dans le cas d'une vente aprÚs division de l'immeuble, ni le bailleur actuel ni le nouvel acquéreur ne peut déloger le locataire du logement avant l'échéance du bail s'il refuse l'offre.

Le décret du 30 janvier 2002 stipule que le droit de préemption du locataire pour ventes en bloc ne s'applique pas dans le cadre de logements impropres à l'habitation.

Vente de plus de 10 logements

La vente simultanĂ©e d'au moins dix logements d'un mĂȘme bĂątiment est encadrĂ©e par les accords collectifs du 9 juin 1988 et du 16 mars 2005. Seules les personnes morales sont concernĂ©es par ce type de vente. Les logements peuvent, quant Ă  eux, ĂȘtre louĂ©s ou inoccupĂ©s, Ă  usage d'habitation ou Ă  usage mixte.

Les dĂ©marches Ă  effectuer pour respecter le droit de prĂ©emption du locataire dans ce cas sont spĂ©cifiques :

  • S'il existe des associations de locataires reprĂ©sentatives, les informer du souhait de vendre l'immeuble ;
  • Adresser Ă  tous les locataires un courrier gĂ©nĂ©ral les informant de la tenue d'une rĂ©union collective d'information. Les modalitĂ©s de vente de l'immeuble y seront dĂ©taillĂ©es ;
  • Adresser Ă  chaque locataire un courrier dĂ©taillant les modalitĂ©s de vente propres Ă  l'appartement qu'il occupe ;
  • Purger successivement deux droits de prĂ©emption du locataire : celui dans le cadre d'une vente aprĂšs division de l'immeuble et celui en cas de congĂ© pour vente.

En cas de vente, et sous certaines conditions, les deux accords collectifs prévoient des possibilités de prorogation ou de renouvellement de bail, d'achat par un proche du locataire actuel ou de relogement de ce dernier.

Exceptions au droit de préemption

Dans le cadre de la vente d'un logement louĂ© entier, il existe 4 situations dans lesquelles le droit de prĂ©emption du locataire ne s'applique pas :

droit de préemption exceptions
  1. La vente entre personnes d'une mĂȘme famille. Cette exception s'applique en cas de vente Ă  des parents ou alliĂ©s jusqu'au troisiĂšme degrĂ© (neveux et niĂšces, oncles et tantes, arriĂšre-grands-parents, cousins germains). Le bailleur est alors dispensĂ© de notifier la vente au locataire.
  2. L'immeuble est vétuste ou insalubre.
  3. La location est meublée ou de courte durée (location saisonniÚre). En effet, le droit de préemption du locataire ne concerne que les locations vides.
  4. Le logement est vendu en cours de bail. Le contrat de location demeure alors inchangé et le nouveau propriétaire devient le bailleur, endossant ainsi les droits et devoirs que ce statut implique.

Sanctions en cas de non-respect du droit de préemption

Si le congĂ© pour vente adressĂ© au locataire n'est pas conforme Ă  la rĂ©glementation instaurĂ©e par la loi Alur, l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 prĂ©voit la condamnation possible du propriĂ©taire Ă  une amende pĂ©nale. Le montant maximal de cette amende s'Ă©lĂšve alors Ă  6 000€ pour une personne physique, et 30 000€ pour une personne morale.

En cas de non-respect du droit de prĂ©emption, ou du second droit de prĂ©emption, ayant portĂ© atteinte aux intĂ©rĂȘts du locataire, ce dernier peut demander la nullitĂ© de la vente.

Demande de nullitĂ© par un tiers Une demande de nullitĂ© de la vente effectuĂ©e par un tiers serait nulle est non avenue. Elle doit impĂ©rativement ĂȘtre rĂ©alisĂ©e par le locataire en personne.

F.A.Q.

đŸȘ Locataire d'un bail commercial : quel droit de prĂ©emption ?

Depuis la loi Pinel du 18 juin 2014, le droit de prĂ©emption du locataire concerne Ă©galement les baux commerciaux. L'article L. 145-46-1 du code du commerce oblige le propriĂ©taire d'un local commercial ou artisanal Ă  informer le locataire de son souhait de mettre le bien en vente via un congĂ© pour vente. Cette notification doit ainsi ĂȘtre adressĂ©e par lettre recommandĂ©e avec accusĂ© de rĂ©ception, acte d'huissier ou remise en main propre contre Ă©margement ou rĂ©cĂ©pissĂ©.

droit de préemption bail commercial

Le locataire dispose ensuite d'un mois à compter de la réception du courrier pour répondre à l'offre du bailleur. L'absence de réponse dans le délai imparti est considérée comme un refus.

Si le locataire dĂ©cide d'accepter l'offre, les deux parties ont deux mois pour finaliser la transaction via l'acte de vente. Ce dĂ©lai peut nĂ©anmoins ĂȘtre allongĂ© Ă  4 mois si le locataire doit contracter un prĂȘt pour financer l'achat. Une fois ce dĂ©lai dĂ©passĂ©, si la vente n'est pas finalisĂ©e, l'acceptation de l'offre par le locataire n'a plus d'effet juridique.

đŸ« La mairie peut-elle exercer son droit de prĂ©emption ?

La mairie dispose Ă©galement d'un droit de prĂ©emption sur les biens de la commune : le droit de prĂ©emption urbain (DPU). Elle est ainsi prioritaire lors de la mise en vente de tout bĂątiment situĂ© sur la commune. L'utilisation du droit de prĂ©emption urbain par la mairie doit nĂ©anmoins ĂȘtre motivĂ©e et participer Ă  la rĂ©alisation d'une opĂ©ration d'intĂ©rĂȘt gĂ©nĂ©ral.

Si le droit de préemption du locataire s'applique également, la mairie doit accepter l'offre du bailleur avant le locataire pour devenir propriétaire.

❓ Comment savoir si le logement est soumis au droit de prĂ©emption ?

Le propriétaire peut savoir si son bien est soumis au droit de préemption urbain en contactant le service urbanisme de la mairie de la commune.

Il peut ensuite déterminer si le logement est soumis au droit de préemption du locataire en vérifiant s'il correspond à l'une des 4 situations dans lesquelles le locataire est prioritaire :

  1. Vente à l'échéance du bail ;
  2. Vente suite Ă  la division de l'immeuble ;
  3. Vente en bloc d'au moins 5 logements ;
  4. Vente de plus de 10 logements.

❌ Comment Ă©viter le droit de prĂ©emption ?

Tout exercice du droit de prĂ©emption urbain par la mairie doit ĂȘtre justifiĂ©. Le bailleur peut donc Ă©tudier le motif d'intĂ©rĂȘt gĂ©nĂ©ral avancĂ©, et le contester s'il ne parait pas suffisant. Le tribunal d'intĂ©rĂȘt gĂ©nĂ©ral statue ensuite, autorisant ou non le droit de prĂ©emption de la mairie.

Certaines situations permettent également au propriétaire d'éviter le droit de préemption urbain :

  • Le logement est reçu en succession ou donation (par un parent jusqu'au 6Ăšme degrĂ©) ;
  • Le bien change de propriĂ©taire suite Ă  la signature d'une convention qui met fin Ă  une indivision ;
  • Le bien change de main sans transfert actĂ© de propriĂ©tĂ©, dans le cas d'une donation d'usufruit notamment ;
  • Le bĂątiment est visĂ© par un contrat de vente d'immeubles Ă  construire ;
  • L'immeuble est cĂ©dĂ© dans le cadre d'un plan de cession, aprĂšs une liquidation judiciaire ou un redressement.

Enfin, les immeubles achevés il y a moins de 4 ans, les copropriétés construites il y a plus de 10 ans ainsi que les cessions de parts de sociétés civiles immobiliÚres (SCI), ne sont pas concernées par le droit de préemption urbain simple.

👹‍👹‍👩‍👩 Que faire en cas de pluralitĂ© des locataires ?

En cas de pluralité des locataires, le bailleur doit adresser un congé pour vente à chacun d'eux. Les modalités de rédaction et d'envoi du congé sont, dans ce cas, identiques à celles en vigueur pour un locataire unique.