Le droit de préemption du locataire (congé pour vente)

En situation de location, un bailleur décidant de mettre en vente un bien loué non meublé doit soumettre l'offre au locataire avant de pouvoir la proposer à d'autres acquéreurs : c'est le droit de préemption du locataire. Le bailleur doit alors respecter des modalités précises pour notifier le locataire du congé. En cas de non respect de ce droit de préemption, le propriétaire encourt des sanctions allant jusqu'à la nullité de la vente.

Définition du droit de préemption du locataire

Lors de la mise en vente d'un bien loué, dans certains cas, le locataire est prioritaire pour l'achat du logement : c'est le droit de préemption.

Qu'est-ce que le droit de préemption du locataire ?

Instauré par les lois du 31 décembre 1975 et du 6 juillet 1989, le droit de préemption renforce la protection du locataire. Ce dernier est en effet prioritaire pour acheter le logement si l'offre déclinée par le propriétaire dans le congé pour vente lui convient. Le bailleur doit alors attendre la réponse du locataire à son offre avant de pouvoir la proposer à d'autres acquéreurs.

Ce droit de préemption du locataire concerne les locations vides, c'est-à-dire régies par un bail d'habitation non meublé ou un bail commercial pour locaux nus. Ce droit bénéficie au locataire, mais également à son conjoint ou partenaire de PACS.

Droit de préemption urbain La commune dans laquelle se situe le logement dispose, elle aussi, d'un droit de préemption : le droit de préemption urbain (DPU). La mairie est donc également prioritaire pour l'achat du logement s'il s'inscrit dans une opération d'intérêt général.

Qu'est-ce que le second droit de préemption du locataire ?

Si le locataire refuse l'offre ou qu'il ne répond pas dans le délai imparti, le propriétaire peut mettre le bien sur le marché et ainsi le proposer à d'autres acquéreurs. L'offre et les conditions de vente doivent alors être identiques à celles proposées au locataire.

Si le propriétaire ne parvient pas à vendre son bien sous ces conditions de vente, et qu'il décide de les modifier, en baissant le prix notamment, le locataire bénéficie d'un second droit de préemption. Il dispose alors d'un mois pour répondre au vendeur. Sans réponse, ou en cas de refus, le bien peut être remis sur le marché sous ces conditions plus avantageuses.

Comment notifier le congé au locataire ?

Les modalités de notification du congé au locataires ont été largement modifiées par la loi Alur de mars 2014. Cette législation a en effet redéfini l'ensemble des informations clés qui doivent impérativement apparaître dans la lettre de congé envoyée au locataire par le bailleur. Doivent donc impérativement être mentionnés dans le courrier :

• Le motif du congé : vente du bien ;
• L'objet de l'offre : le logement occupé par le locataire en tant que résidence principale ;
• La superficie du logement ;
• Les conditions de vente du bien, notamment le prix proposé ;
• Les alinéas 1 à 5 du II de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 dans leur intégralité ;
• Dans le cas de la vente d'un immeuble de plus de 5 logements, les conditions de vente (notamment le prix) de l'immeuble, en plus de celles du logement occupé par le locataire.

Je suis locataire : quand faire ma proposition ?

Le locataire dispose ensuite de deux mois à compter de la date de réception du courrier pour donner sa réponse au propriétaire. Ce délai peut néanmoins être allongé à quatre mois si le locataire souhaite accepter l'offre mais qu'il doit souscrire un prêt afin de financer cette acquisition immobilière.

L'absence de réponse dans le délai imparti est considérée par la loi comme un refus du locataire d'exercer son droit de préemption. Il devra alors avoir quitté les lieux à l'échéance du contrat de bail.

Voici un modèle de lettre de congé pour vente à adresser au(x) locataire(s) actuel(s) :

Le locataire est-il toujours prioritaire ?

Le locataire est prioritaire, et son droit de préemption s'applique donc, dans 4 situations particulières :

Congé pour vente délivré par le bailleur

Le logement peut être mis en vente par le bailleur à l'échéance du bail. Pour cela, le propriétaire doit adresser au locataire un congé pour vente en respectant un préavis de 6 mois. Le locataire bénéficiant d'un droit de préemption sur le bien, il y a préférence et il est donc prioritaire pour l'acheter s'il le souhaite. Le courrier de congé fait donc également office d'offre de vente.

La lettre de congé pour vente envoyée au locataire doit alors impérativement contenir les éléments suivants :

• Le motif du congé ;
• Les conditions de vente du logement (et de ses éventuelles annexes), notamment le prix proposé ;
• La description du bien (et des annexes si nécessaire), notamment sa superficie totale ;
• Les alinéas 1 à 5 du II de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989.

Ce congé pour vente doit être adressé au locataire par lettre recommandée avec accusé de réception, par acte d'huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement afin de justifier de sa réception.

Le locataire dispose de deux mois à compter de la réception de la lettre pour donner sa réponse au bailleur. Il peut alors :

1. Accepter l'offre. Il doit alors en informer le propriétaire pour courrier recommandé avec accusé de réception, en lui indiquant s'il doit recourir ou non à un emprunt.
2. Refuser l'offre en ne répondant pas, en adressant un courrier de refus ou une contre-proposition au bailleur.

Notice d'information La notice d'information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d'indemnisation du locataire doit obligatoirement être jointe au congé pour vente.

Vente du logement après division de l'immeuble

Avant la vente, le propriétaire peut décider de procéder à une division, ou une subdivision de l'immeuble c'est-à-dire le diviser en plusieurs appartements, voire diviser un appartement en plusieurs lots.

Le droit de préemption du locataire s'exerce alors si les trois conditions suivantes sont respectées :

• L'immeuble a effectivement subi une division ou subdivision ;
• Le logement concerné par l'offre de vente est à usage d'habitation ou à usage mixte (à la fois d'habitation et professionnel) ;
• Le(s) locataire(s) de ce logement sont des personnes physiques occupant effectivement les lieux.

Le bailleur doit alors adresser un courrier au locataire l'informant des conditions de vente du bien. Celui-ci peut ensuite accepter ou refuser l'offre.En cas de refus de l'offre, ni le bailleur actuel ni le nouvel acquéreur ne peut expulser le locataire du logement avant l'échéance du bail.

Non-application du droit de préemption : vente après division de l'immeuble Si le locataire est une personne morale, ou si la commune décide d'exercer son droit de préemption au préalable, le droit de préemption du locataire lors de la vente du bien après division de l'immeuble ne s'applique pas.

Vente en bloc (plus de 5 logements)

Le droit de préemption du locataire s'applique également dans le cadre d'une vente en bloc du bâtiment, c'est-à-dire lorsqu'au moins 5 logements sont vendus simultanément.

Dans ce cas, le bailleur doit adresser au locataire de chacun de ces logements une offre de vente spécifiant les conditions de vente, notamment le prix, pour :

1. Le logement occupé par le locataire ;
2. La totalité du bloc.

Comme dans le cas d'une vente après division de l'immeuble, ni le bailleur actuel ni le nouvel acquéreur ne peut déloger le locataire du logement avant l'échéance du bail s'il refuse l'offre.

Le décret du 30 janvier 2002 stipule que le droit de préemption du locataire pour ventes en bloc ne s'applique pas dans le cadre de logements impropres à l'habitation.

Vente de plus de 10 logements

La vente simultanée d'au moins dix logements d'un même bâtiment est encadrée par les accords collectifs du 9 juin 1988 et du 16 mars 2005. Seules les personnes morales sont concernées par ce type de vente. Les logements peuvent, quant à eux, être loués ou inoccupés, à usage d'habitation ou à usage mixte.

Les démarches à effectuer pour respecter le droit de préemption du locataire dans ce cas sont spécifiques :

• S'il existe des associations de locataires représentatives, les informer du souhait de vendre l'immeuble ;
• Adresser à tous les locataires un courrier général les informant de la tenue d'une réunion collective d'information. Les modalités de vente de l'immeuble y seront détaillées ;
• Adresser à chaque locataire un courrier détaillant les modalités de vente propres à l'appartement qu'il occupe ;
• Purger successivement deux droits de préemption du locataire : celui dans le cadre d'une vente après division de l'immeuble et celui en cas de congé pour vente.

En cas de vente, et sous certaines conditions, les deux accords collectifs prévoient des possibilités de prorogation ou de renouvellement de bail, d'achat par un proche du locataire actuel ou de relogement de ce dernier.

Exceptions au droit de préemption

Dans le cadre de la vente d'un logement loué entier, il existe 4 situations dans lesquelles le droit de préemption du locataire ne s'applique pas :

1. La vente entre personnes d'une même famille. Cette exception s'applique en cas de vente à des parents ou alliés jusqu'au troisième degré (neveux et nièces, oncles et tantes, arrière-grands-parents, cousins germains). Le bailleur est alors dispensé de notifier la vente au locataire.
2. L'immeuble est vétuste ou insalubre.
3. La location est meublée ou de courte durée (location saisonnière). En effet, le droit de préemption du locataire ne concerne que les locations vides.
4. Le logement est vendu en cours de bail. Le contrat de location demeure alors inchangé et le nouveau propriétaire devient le bailleur, endossant ainsi les droits et devoirs que ce statut implique.

Sanctions en cas de non-respect du droit de préemption

Si le congé pour vente adressé au locataire n'est pas conforme à la réglementation instaurée par la loi Alur, l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit la condamnation possible du propriétaire à une amende pénale. Le montant maximal de cette amende s'élève alors à 6 000€ pour une personne physique, et 30 000€ pour une personne morale.

En cas de non-respect du droit de préemption, ou du second droit de préemption, ayant porté atteinte aux intérêts du locataire, ce dernier peut demander la nullité de la vente.

Demande de nullité par un tiers Une demande de nullité de la vente effectuée par un tiers serait nulle est non avenue. Elle doit impérativement être réalisée par le locataire en personne.

F.A.Q.

🏪 Locataire d'un bail commercial : quel droit de préemption ?

Depuis la loi Pinel du 18 juin 2014, le droit de préemption du locataire concerne également les baux commerciaux. L'article L. 145-46-1 du code du commerce oblige le propriétaire d'un local commercial ou artisanal à informer le locataire de son souhait de mettre le bien en vente via un congé pour vente. Cette notification doit ainsi être adressée par lettre recommandée avec accusé de réception, acte d'huissier ou remise en main propre contre émargement ou récépissé.

Le locataire dispose ensuite d'un mois à compter de la réception du courrier pour répondre à l'offre du bailleur. L'absence de réponse dans le délai imparti est considérée comme un refus.

Si le locataire décide d'accepter l'offre, les deux parties ont deux mois pour finaliser la transaction via l'acte de vente. Ce délai peut néanmoins être allongé à 4 mois si le locataire doit contracter un prêt pour financer l'achat. Une fois ce délai dépassé, si la vente n'est pas finalisée, l'acceptation de l'offre par le locataire n'a plus d'effet juridique.

🏫 La mairie peut-elle exercer son droit de préemption ?

La mairie dispose également d'un droit de préemption sur les biens de la commune : le droit de préemption urbain (DPU). Elle est ainsi prioritaire lors de la mise en vente de tout bâtiment situé sur la commune. L'utilisation du droit de préemption urbain par la mairie doit néanmoins être motivée et participer à la réalisation d'une opération d'intérêt général.

Si le droit de préemption du locataire s'applique également, la mairie doit accepter l'offre du bailleur avant le locataire pour devenir propriétaire.

❓ Comment savoir si le logement est soumis au droit de préemption ?

Le propriétaire peut savoir si son bien est soumis au droit de préemption urbain en contactant le service urbanisme de la mairie de la commune.

Il peut ensuite déterminer si le logement est soumis au droit de préemption du locataire en vérifiant s'il correspond à l'une des 4 situations dans lesquelles le locataire est prioritaire :

1. Vente à l'échéance du bail ;
2. Vente suite à la division de l'immeuble ;
3. Vente en bloc d'au moins 5 logements ;
4. Vente de plus de 10 logements.

❌ Comment éviter le droit de préemption ?

Tout exercice du droit de préemption urbain par la mairie doit être justifié. Le bailleur peut donc étudier le motif d'intérêt général avancé, et le contester s'il ne parait pas suffisant. Le tribunal d'intérêt général statue ensuite, autorisant ou non le droit de préemption de la mairie.

Certaines situations permettent également au propriétaire d'éviter le droit de préemption urbain :

• Le logement est reçu en succession ou donation (par un parent jusqu'au 6^ème degré) ;
• Le bien change de propriétaire suite à la signature d'une convention qui met fin à une indivision ;
• Le bien change de main sans transfert acté de propriété, dans le cas d'une donation d'usufruit notamment ;
• Le bâtiment est visé par un contrat de vente d'immeubles à construire ;
• L'immeuble est cédé dans le cadre d'un plan de cession, après une liquidation judiciaire ou un redressement.

Enfin, les immeubles achevés il y a moins de 4 ans, les copropriétés construites il y a plus de 10 ans ainsi que les cessions de parts de sociétés civiles immobilières (SCI), ne sont pas concernées par le droit de préemption urbain simple.

👨‍👨‍👦‍👦 Que faire en cas de pluralité des locataires ?

En cas de pluralité des locataires, le bailleur doit adresser un congé pour vente à chacun d'eux. Les modalités de rédaction et d'envoi du congé sont, dans ce cas, identiques à celles en vigueur pour un locataire unique.