Priorité d'achat

Le locataire est le premier à qui le bailleur doit proposer la vente du logement occupé

2 mois pour répondre

Délai légal accordé au locataire pour accepter ou refuser l'offre de vente (4 mois avec prêt)

Congé pour vente

Notification obligatoire transmise 6 mois avant la fin du bail, valant offre de vente

LRAR

Lettre recommandée avec accusé de réception ou acte de commissaire de justice obligatoire

Qu'est-ce que le droit de préemption du locataire ?

Institué par la loi du 31 décembre 1975 puis renforcé par la loi du 6 juillet 1989, le droit de préemption du locataire lui confère une priorité d'achat sur le logement qu'il occupe. Concrètement, si le propriétaire souhaite vendre, il doit adresser au locataire un congé pour vente qui vaut offre de vente. Le locataire dispose alors d'un délai pour se prononcer avant que le bien ne soit proposé à d'autres acquéreurs.

Ce droit ne s'applique que dans des conditions précises :

  • Le logement doit être loué vide (non meublé) à titre de résidence principale
  • Le bail doit relever de la loi du 6 juillet 1989
  • La vente doit être initiée par le bailleur (et non dans le cadre d'une vente en cours de bail sans congé)
  • Le locataire doit être une personne physique

Le congé pour vente vaut offre de vente

Le congé pour vente est la notification par laquelle le bailleur informe le locataire de sa décision de vendre le logement et lui soumet l'offre d'achat en priorité. La lettre doit obligatoirement mentionner :

  • Le motif du congé : la vente
  • Le prix de vente et les conditions de la transaction
  • La description complète du bien (superficie, dépendances éventuelles)
  • Les modalités de paiement proposées
  • Les cinq premiers alinéas du II de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 (obligation légale)

À défaut de l'une de ces mentions, le congé est nul et le locataire peut se maintenir dans les lieux. La notification doit être transmise par lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR), par acte de commissaire de justice (anciennement huissier), ou par remise en main propre contre récépissé.

Un préavis de 6 mois pour le logement non meublé

Le bailleur doit adresser le congé pour vente au moins 6 mois avant la date d'échéance du bail. Ce délai court à compter de la réception de la lettre recommandée. Si le congé est délivré trop tard (moins de 6 mois avant l'échéance), il est inopposable au locataire, qui peut rester dans le logement jusqu'au terme du bail suivant.

Pour un logement meublé, le délai de préavis est réduit à 3 mois, mais dans ce cas, le locataire ne bénéficie pas du droit de préemption.

Délais de réponse : combien de temps a le locataire pour décider ?

À compter de la réception du congé pour vente, le locataire dispose de deux mois pour donner sa réponse. Ce délai peut être prolongé :

Situation du locataire Délai de réponse Point de départ
Achat sans recours à un prêt 2 mois Réception de la LRAR
Achat avec recours à un prêt immobilier 4 mois Notification de l'acceptation au bailleur
Absence de réponse dans le délai Vaut refus -

Si le locataire accepte l'offre mais a besoin d'un prêt immobilier, il dispose de 4 mois supplémentaires à compter de son acceptation pour obtenir le financement et conclure la vente. Si le prêt est refusé dans ce délai, la vente est résolue de plein droit, sans pénalité pour le locataire.

Le second droit de préemption du locataire

Si, après avoir notifié le congé pour vente au locataire et reçu son refus (ou son absence de réponse), le propriétaire vend le bien à un tiers à un prix inférieur ou à des conditions plus avantageuses que celles proposées au locataire, celui-ci bénéficie d'un second droit de préemption.

Dans ce cas, le notaire chargé de la vente est tenu d'informer le locataire des nouvelles conditions par lettre recommandée. Le locataire dispose alors d'un mois pour se porter acquéreur aux nouvelles conditions.

Ce mécanisme protège le locataire contre les manœuvres du bailleur qui chercherait à le décourager d'acheter en lui proposant initialement un prix excessif.

Procédure du droit de préemption : chronologie complète

Voici le déroulé chronologique de la procédure, de la décision de vente jusqu'à la conclusion de la transaction :

  1. 1

    J-180 minimum : envoi du congé pour vente

    Le bailleur adresse le congé pour vente par LRAR ou acte de commissaire de justice, au moins 6 mois avant l'échéance du bail. Le congé vaut offre de vente et doit mentionner le prix, les conditions et les 5 alinéas de l'article 15-II.

  2. 2

    Délai de 2 mois : le locataire se prononce

    À compter de la réception, le locataire dispose de 2 mois pour accepter ou refuser. Le silence vaut refus. S'il accepte, il notifie sa décision au bailleur par LRAR.

  3. 3

    En cas d'acceptation avec prêt : 4 mois supplémentaires

    Si le locataire a besoin d'un financement, il dispose de 4 mois après son acceptation pour obtenir son prêt et finaliser la vente chez le notaire. En cas de refus de prêt, la vente est annulée sans indemnité.

  4. 4

    En cas de refus : le bailleur peut vendre à un tiers

    Le bailleur est libre de vendre à tout acquéreur aux conditions proposées au locataire (ou à des conditions plus désavantageuses pour l'acheteur). Si les conditions s'améliorent pour le tiers acquéreur, le second droit de préemption s'active.

  5. 5

    Second droit de préemption : 1 mois pour répondre

    Si le bailleur vend à un prix inférieur ou à des conditions plus favorables, le notaire doit informer le locataire. Celui-ci dispose alors d'1 mois pour se manifester et acheter aux nouvelles conditions.

  6. 6

    Fin du bail : le locataire quitte les lieux

    Que le locataire ait refusé l'offre ou ne se soit pas manifesté, il doit quitter le logement à l'échéance du bail. S'il accepte et finalise l'achat, le bail se dissout par confusion de qualités de bailleur et de preneur.

Dans quels cas le droit de préemption s'applique-t-il ?

Le droit de préemption n'est pas limité à la vente individuelle d'un appartement. Plusieurs situations distinctes peuvent le faire jouer :

1. Congé pour vente classique

C'est le cas le plus fréquent : le propriétaire souhaite vendre son logement libre de toute occupation. Il donne congé au locataire pour vente, 6 mois avant l'échéance du contrat de bail. La lettre de congé vaut offre de vente et déclenche le droit de préemption. En cas d'acceptation, le locataire peut rester dans le logement jusqu'à la signature définitive chez le notaire.

2. Vente après division d'immeuble

Lorsqu'un propriétaire décide de diviser son immeuble en lots et de vendre chaque appartement séparément, chaque locataire concerné bénéficie d'un droit de préemption sur son logement. Ce droit s'applique si :

  • L'immeuble fait l'objet d'une première mise en copropriété
  • L'usage est résidentiel ou mixte (professionnel + résidentiel)
  • Les locataires sont des personnes physiques

3. Vente en bloc (immeuble de plus de 5 logements)

Lorsqu'un propriétaire vend simultanément plus de 5 logements d'un même immeuble à un seul acquéreur, une procédure spéciale s'applique (loi du 13 juin 2006). Les locataires bénéficient d'un droit de préemption collectif. Points clés :

  • Le bailleur doit notifier chaque locataire individuellement par LRAR
  • Le locataire qui refuse ne peut pas être expulsé avant la fin de son bail en cours
  • L'acquéreur doit respecter les baux en vigueur (logement occupé)

4. Vente par une personne morale (plus de 10 logements)

Lorsqu'une société (SCI, bailleur institutionnel) met en vente plus de 10 logements d'un immeuble, des règles spécifiques s'appliquent : obligation de réunions d'information collectives, droits de préemption successifs (d'abord collectif, puis individuel), et délais renforcés. Cette procédure vise à protéger les locataires contre les grandes opérations de vente à la découpe.

Exceptions : quand le droit de préemption ne s'applique-t-il pas ?

Le droit de préemption du locataire n'est pas absolu. La loi prévoit plusieurs exceptions dans lesquelles le bailleur peut vendre sans offrir la priorité au locataire :

Exception Fondement légal Précisions
Vente à un membre de la famille Art. 15-II loi 1989 Parents jusqu'au 3e degré du bailleur ou de son conjoint
Logement meublé Art. 25-8 loi 1989 Aucun droit de préemption pour les locations meublées
Logement vétuste ou insalubre Art. 15-II loi 1989 Arrêté de péril ou d'insalubrité en vigueur
Location de courte durée Hors loi 1989 Bail de mobilité, saisonnier, étudiant (hors résidence principale)
Vente en cours de bail (sans congé) Art. 1743 Code civil Le bail est transféré à l'acquéreur, le locataire reste en place
Droit de préemption urbain (DPU) Code de l'urbanisme Si la commune exerce son droit de préemption en priorité, le locataire est primé

Cas particulier de la vente en cours de bail : si le propriétaire vend le logement occupé sans délivrer de congé pour vente, le locataire n'a pas de droit de préemption mais son bail est automatiquement transféré au nouveau propriétaire. Pour en savoir plus, consultez notre guide sur la vente d'un logement occupé.

Locataires protégés : le congé pour vente est-il toujours possible ?

Certains locataires bénéficient d'une protection renforcée qui limite la faculté du bailleur à donner congé, y compris pour vente. Deux critères cumulatifs définissent le locataire protégé :

  • Être âgé de plus de 65 ans à la date d'échéance du bail
  • Avoir des ressources inférieures au plafond de ressources pour l'accès à un logement social (plafond PLUS)

Si le locataire remplit ces deux conditions, le bailleur ne peut pas lui délivrer un congé pour vente sauf s'il lui propose un logement de remplacement correspondant à ses besoins et à ses possibilités financières, situé dans un périmètre géographique raisonnable.

Cette protection s'applique également lorsque le locataire a à sa charge une personne de plus de 65 ans vivant habituellement dans le logement. Elle ne joue pas si le bailleur lui-même a plus de 65 ans ou si ses revenus sont inférieurs aux plafonds de ressources.

Pour en savoir plus sur la fin du contrat de location, consultez notre guide sur le non-renouvellement de bail.

Sanctions en cas de non-respect du droit de préemption

Le non-respect du droit de préemption du locataire constitue une infraction à la loi du 6 juillet 1989 et expose le bailleur à de lourdes conséquences :

Nullité de la vente

Si le bailleur vend le logement sans avoir informé le locataire ou en ne respectant pas les délais légaux, le locataire peut demander en justice l'annulation de la vente. L'action en nullité doit être intentée dans un délai de 5 ans à compter de la publication de la vente au fichier immobilier (service de la publicité foncière). Le locataire peut également se substituer à l'acheteur en se portant acquéreur aux mêmes conditions.

Sanctions pénales

Des amendes pénales peuvent être prononcées :

  • 6 000 € maximum pour une personne physique
  • 30 000 € maximum pour une personne morale (société, SCI)

Dommages et intérêts

Indépendamment des sanctions pénales, le locataire peut solliciter des dommages et intérêts devant le tribunal judiciaire pour le préjudice subi (perte d'une opportunité d'achat, frais de relogement, etc.). Il peut également mettre en cause la responsabilité du notaire si celui-ci n'a pas vérifié le respect des obligations préalables à la vente.

En pratique, tout bailleur souhaitant vendre son logement occupé a intérêt à respecter scrupuleusement la procédure. Une erreur de forme (mention manquante dans la lettre de congé, délai insuffisant) peut suffire à remettre en cause la validité du congé pour vente.

Pour aller plus loin

Le droit de préemption s'articule avec de nombreuses autres règles relatives à la location. Voici les ressources complémentaires utiles :

Questions fréquentes sur le droit de préemption

Non. Une fois que le locataire a expressément refusé l'offre de vente ou laissé expirer le délai de 2 mois sans répondre, son droit de préemption est éteint. Il ne peut plus se rétracter. La seule exception est le second droit de préemption : si le bailleur vend ensuite à un tiers à un prix inférieur ou à des conditions plus avantageuses, le locataire dispose d'un nouveau délai d'un mois pour se porter acquéreur aux nouvelles conditions.

Non. La loi du 6 juillet 1989 prévoit une exception explicite pour les ventes à des membres de la famille du bailleur jusqu'au 3e degré de parenté (parents, enfants, frères/sœurs, grands-parents, oncles/tantes, neveux/nièces). Dans ce cas, le bailleur peut vendre sans offrir la priorité au locataire. Toutefois, le congé pour vente reste obligatoire avec son délai de 6 mois, mais il ne vaut pas offre de vente.

L'omission des cinq premiers alinéas du II de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 dans la lettre de congé rend ce dernier nul et non avenu. Le locataire peut se maintenir dans le logement et contester le congé devant le tribunal judiciaire. En pratique, il est vivement conseillé au bailleur de faire rédiger la lettre de congé par un notaire ou un commissaire de justice pour éviter toute erreur formelle.

Non. Le droit de préemption est un droit d'achat prioritaire aux conditions proposées par le bailleur, pas un droit de négociation. Le locataire doit accepter ou refuser l'offre telle quelle. S'il souhaite acheter à un prix différent, il peut formuler une contre-offre, mais le bailleur n'est pas tenu de l'accepter. Cependant, si le bailleur vend ensuite à un tiers à un prix inférieur, le second droit de préemption s'enclenche et le locataire peut acheter aux nouvelles conditions.

Non. Le dépôt de garantie locatif est distinct des conditions de la vente. Lorsque le locataire exerce son droit de préemption, il devient acheteur : les conditions financières sont celles mentionnées dans l'offre de vente (prix, modalités de paiement). Le dépôt de garantie versé en début de location est soit restitué lors de l'acte authentique de vente, soit déduit du prix si les parties en conviennent. La vente se déroule ensuite comme n'importe quelle transaction immobilière : avant-contrat, délai de rétractation de 10 jours (s'il est signé), puis acte authentique chez le notaire.