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Fin 2024
Le dispositif Pinel a définitivement fermé aux nouvelles acquisitions le 31 décembre 2024
Zones A / A bis / B1
Seules ces trois zones géographiques étaient éligibles au dispositif Pinel en France métropolitaine
6, 9 ou 12 ans
Durées d'engagement de location ouvrant droit à la réduction d'impôt, avec des taux croissants
Plafonds loyer/m²
Les loyers Pinel sont plafonnés par zone : 17,62 €/m² en zone A bis, 13,09 € en A, 10,55 € en B1
Qu'est-ce que la loi Pinel ?
Définition et objectifs du dispositif
La loi Pinel, instaurée en 2014 en remplacement de la loi Alur et du dispositif Duflot, visait à encourager l'investissement locatif dans les zones tendues. Elle offrait une réduction d'impôt sur le revenu aux propriétaires qui acquéraient ou construisaient un logement neuf et s'engageaient à le louer, pendant une durée minimale de 6 ans, à un loyer inférieur au marché et à des locataires respectant des plafonds de ressources.
L'article 199 novovicies du code général des impôts a régi les acquisitions réalisées entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2024. Depuis le 1er janvier 2025, aucune nouvelle acquisition n'ouvre droit au dispositif Pinel. Les investisseurs ayant souscrit avant cette date poursuivent néanmoins leurs engagements et continuent de bénéficier des réductions d'impôt jusqu'au terme choisi.
Simulation et vérification d'éligibilité
Pour les engagements en cours, la plateforme de simulation du gouvernement permet de vérifier l'éligibilité de la commune, les plafonds de ressources des locataires applicables, les plafonds de loyer par zone et le montant annuel de réduction d'impôt restant. Ces informations restent utiles pour gérer correctement un contrat de bail Pinel en vigueur.
Conditions à respecter pour l'investisseur
Qui pouvait investir en Pinel ?
Pour bénéficier du dispositif Pinel, les investisseurs devaient remplir les conditions suivantes :
- Être résident fiscal en France
- Être majeur et financièrement solvable (taux d'endettement inférieur à 33 %)
- Investir au maximum 300 000 € par an, sans dépasser 5 500 € par m²
- Ne pas dépasser deux acquisitions éligibles par an
Il était possible d'investir en indivision, via une SCI (société civile immobilière) ou via des parts de SCPI, à condition que 95 % des parts soient investies dans des logements éligibles. La réduction d'impôt restait plafonnée à 300 000 €. Le dispositif attire principalement les investisseurs payant plus de 25 000 € d'impôt sur le revenu par an.
Quel type de logement était éligible ?
Les logements devaient répondre aux critères suivants :
- Respecter les normes de performance énergétique (certification BBC 2005 ou RT 2012)
- Être situé dans une zone éligible (A bis, A ou B1)
- Faire partie d'un bâtiment d'habitation collectif (depuis 2021)
- Être un logement neuf, en VEFA, ou réhabilité à neuf
Sont considérés comme « neufs » : les logements neufs non habités, les constructions achevées dans les 30 mois suivant le permis, les achats sur plan (achevés dans les 30 mois suivant l'acte authentique), les logements anciens entièrement rénovés (travaux représentant au moins 25 % du coût total d'investissement) et les locaux transformés en logements.
Les locations devaient impérativement être non meublées et le logement devait constituer la résidence principale du locataire.
Zones Pinel : A bis, A et B1
Seules les zones A, A bis et B1 étaient éligibles au dispositif Pinel. Les zones B2 et C n'étaient pas éligibles sauf dérogation spécifique accordée avant 2018. Le zonage est identique à celui utilisé pour le logement conventionné APL.
| Zone | Communes concernées | Plafond loyer (France métro.) |
|---|---|---|
| Zone A bis | Paris intra-muros et 76 communes d'Île-de-France (Boulogne-Billancourt, Versailles…) | 17,62 €/m² |
| Zone A | Grandes agglomérations : Île-de-France hors A bis, Côte d'Azur, Lille, Lyon, Marseille, Montpellier, Genevois français | 13,09 €/m² |
| Zone B1 | Agglomérations de plus de 250 000 habitants (Bordeaux, Nantes, Strasbourg, Toulouse…) et DOM | 10,55 €/m² |
| Zones B2 et C | Reste du territoire français | Non éligibles (sauf dérogation antérieure) |
Ces zones correspondent à celles de l'encadrement des loyers et des aides personnelles au logement. Les plafonds de loyer varient en fonction de la zone et sont révisés chaque année. Les chiffres indiqués correspondent aux plafonds appliqués pour les baux signés en 2024.
Plafonds de loyer Pinel
Les loyers Pinel doivent rester inférieurs aux prix du marché dans la zone concernée. Le loyer mensuel maximal est calculé en multipliant le plafond au m² par la surface utile du logement, selon une formule réglementaire intégrant un coefficient multiplicateur.
Plafonds en France métropolitaine (2024)
| Zone | Plafond mensuel au m² |
|---|---|
| Zone A bis | 17,62 €/m² |
| Zone A | 13,09 €/m² |
| Zone B1 | 10,55 €/m² |
| Zone B2 et C (dérogation) | 9,17 €/m² |
Plafonds en Outre-Mer (Pinel Outre-Mer)
| Territoire | Plafond mensuel au m² |
|---|---|
| Guadeloupe, Guyane, Martinique, La Réunion, Mayotte, Saint-Barthélemy, Saint-Martin, Saint-Pierre-et-Miquelon | 10,74 €/m² |
| Polynésie française, Nouvelle-Calédonie, Wallis-et-Futuna | 12,87 €/m² |
Conditions imposées aux locataires
Les locataires ne doivent pas appartenir au foyer fiscal du propriétaire. Ils doivent occuper le logement en tant que résidence principale et justifier de revenus inférieurs aux plafonds réglementaires. Les documents exigés sont identiques à ceux d'un dossier de location classique : pièce d'identité, justificatifs de revenus (avis d'imposition et bulletins de salaire), justificatif de domicile et attestation d'emploi.
À titre d'exemple, en zone A bis (2024), les plafonds de ressources annuels s'élèvent à 38 363 € pour une personne seule, 58 831 € pour un couple et 77 120 € pour un couple avec une personne à charge. Chaque personne à charge supplémentaire ajoute 13 734 €.
Ces plafonds sont comparables à ceux du logement conventionné APL, autre dispositif encadrant les loyers et les ressources des locataires.
Réduction d'impôt selon la durée d'engagement
La réduction d'impôt Pinel est calculée en pourcentage du prix de revient du logement (plafonné à 300 000 € et 5 500 €/m²). Le taux varie selon la durée d'engagement choisie. Attention : les taux ont évolué chaque année depuis 2022. Seuls les taux applicables à l'année de la première mise en location s'appliquent pour toute la durée de l'engagement.
| Durée d'engagement | Taux 2022 | Taux 2023 | Taux 2024 | Réduction maximale (2022) |
|---|---|---|---|---|
| 6 ans | 12 % | 10,5 % | 9 % | 36 000 € |
| 9 ans | 18 % | 15 % | 12 % | 54 000 € |
| 12 ans | 21 % | 17,5 % | 14 % | 63 000 € |
Pour les investisseurs ayant opté pour le Pinel+ (Super Pinel), qui exigeait des critères de qualité environnementale renforcés (RE2020 dès 2022, surface habitable minimale), les taux de 2022 étaient maintenus jusqu'en 2024, sans dégressivité. Ce dispositif constituait une exception au barème dégressif standard.
Comment déclarer les revenus Pinel ?
La déclaration s'effectue l'année suivant la livraison du bien ou l'achèvement des travaux. Une déclaration annuelle est obligatoire avec les formulaires suivants :
- Formulaire 2044 EB : caractéristiques du bien et durée de l'engagement
- Formulaire 2044 ou 2044 SPE : bilan foncier en déduisant les charges (taxe foncière notamment)
- Formulaire 2042 : déclaration annuelle de revenus avec report du bilan foncier
- Formulaire 2042 C : demande de réduction d'impôt (2 % par an les premières années, 1 % pour les années 10 à 12)
Pour faciliter la gestion du dossier fiscal, il est conseillé de conserver une copie du contrat de bail, les quittances de loyer et les justificatifs de ressources des locataires pendant toute la durée de l'engagement.
Pinel dans l'ancien et exemple concret
Loi Pinel dans l'ancien
Depuis le 1er janvier 2019, les investissements dans des logements anciens pouvaient bénéficier du dispositif Pinel, à condition que des travaux de rénovation importants transforment le bien en un logement de qualité quasi neuve, respectant les normes de Haute Performance Énergétique (HPE rénovation) et BBC rénovation. Les travaux devaient représenter au moins 25 % du coût total d'investissement.
Les mêmes plafonds de loyer, plafonds de ressources des locataires et conditions de zonage s'appliquaient que pour les logements neufs. Les travaux de rénovation devaient être achevés au 31 décembre de la deuxième année suivant l'acquisition du bien. Pour en savoir plus sur les conditions d'un logement digne de location, voir notre guide sur le logement décent.
Exemple d'application
Sébastien et Samia, mariés et salariés, achètent un appartement de 50 m² en construction à Antibes (zone A) pour 200 000 €. En choisissant un engagement de 9 ans (taux 2022 : 18 %), ils obtiennent une réduction d'impôt totale de 36 000 €, soit 4 000 € par an. Le loyer mensuel maximum, calculé selon la formule réglementaire pour la zone A, s'élève à environ 700 €, générant un revenu locatif annuel d'environ 8 400 € avant déduction de l'abattement forfaitaire de 30 % ou des charges réelles.
Les revenus du locataire ne peuvent pas dépasser, selon la composition du foyer, les plafonds de ressources de la zone A (38 465 € pour une personne seule, 57 489 € pour un couple). Le propriétaire doit vérifier ces ressources chaque année lors du renouvellement du bail ou à chaque changement de locataire.
Bilan du dispositif Pinel
Avantages
- Réduction d'impôt substantielle (jusqu'à 21 % de l'investissement)
- Constitution d'un patrimoine immobilier avec financement partiel par le locataire
- Possibilité de louer à des proches (hors foyer fiscal)
- Revenus locatifs complémentaires sur toute la durée de l'engagement
- Dispositif compatible avec l'investissement via SCI ou SCPI
Inconvénients et précautions
- Engagement minimal de 6 ans difficile à rompre sans perdre l'avantage fiscal
- Loyers plafonnés parfois inférieurs au marché, limitant la rentabilité
- Restrictions géographiques (zones A, A bis et B1 uniquement)
- Dispositif fermé aux nouvelles acquisitions depuis le 1er janvier 2025
- Taux de réduction dégressifs entre 2022 et 2024, réduisant l'attractivité
Pour les propriétaires en cours d'engagement, l'essentiel est de respecter scrupuleusement les plafonds de loyer et de ressources à chaque renouvellement du dossier locataire. Tout manquement peut entraîner la reprise de la réduction d'impôt par l'administration fiscale.
Aller plus loin
Questions fréquentes sur la loi Pinel
Non. Le dispositif Pinel a définitivement fermé aux nouvelles acquisitions le 31 décembre 2024. Aucun achat réalisé à partir du 1er janvier 2025 n'ouvre droit à la réduction d'impôt Pinel. En revanche, les investisseurs ayant souscrit avant cette date poursuivent leurs engagements et continuent de bénéficier des réductions d'impôt jusqu'au terme choisi (6, 9 ou 12 ans). Si vous êtes dans cette situation, veillez à bien respecter les plafonds de loyer et de ressources des locataires à chaque renouvellement de contrat de bail.
Le dispositif Pinel concernait les zones A bis, A et B1. La zone A bis couvre Paris et 76 communes d'Île-de-France. La zone A regroupe les grandes agglomérations (Lyon, Marseille, Lille, Côte d'Azur, Île-de-France hors A bis). La zone B1 comprend les agglomérations de plus de 250 000 habitants (Bordeaux, Nantes, Toulouse, Strasbourg…) et les DOM. Pour vérifier le zonage précis d'une commune, le simulateur du gouvernement disponible sur le site impots.gouv.fr permet d'effectuer la recherche par code postal. Les zones B2 et C ne sont pas éligibles sauf dérogation antérieure à 2018.
Le loyer mensuel maximal Pinel est calculé en appliquant la formule suivante : Loyer max = Plafond zone × Surface utile × Coefficient multiplicateur. La surface utile correspond à la surface habitable majorée de 50 % des surfaces annexes (balcon, terrasse, cave…) dans la limite de 8 m². Le coefficient multiplicateur est égal à 0,7 + 19/S (S étant la surface utile), plafonné à 1,2. Par exemple, pour un appartement de 50 m² en zone A, le loyer maximum est environ 13,09 × (50 × 0,7 + 19/50) × coefficient, soit environ 700 €/mois. Ces plafonds sont comparables à ceux de l'encadrement des loyers dans les villes concernées.
Oui, sous conditions. Il est possible de louer un logement Pinel à un ascendant ou descendant (parent, enfant, etc.), à condition que ce membre de la famille ne fasse pas partie du foyer fiscal du propriétaire. Il doit également respecter les plafonds de ressources réglementaires et occuper le logement à titre de résidence principale. En revanche, louer à son conjoint ou à toute personne rattachée au même foyer fiscal est interdit et entraînerait la perte de la réduction d'impôt. Ces règles s'appliquent aussi au logement conventionné APL où des restrictions similaires existent.
La revente du bien avant le terme de l'engagement entraîne la reprise de la réduction d'impôt par l'administration fiscale, avec remboursement des sommes perçues majorées des intérêts de retard. Cette règle s'applique sauf dans certains cas de force majeure prévus par la loi : invalidité de catégorie 2 ou 3, licenciement, décès du contribuable ou de son conjoint. En cas de divorce, le juge peut autoriser la cession sans remise en cause de l'avantage fiscal si l'acquéreur reprend l'engagement. Avant toute cession, il est indispensable de consulter un conseiller fiscal pour évaluer les conséquences précises sur votre situation.