Loi Pinel en location : conditions, plafond et défiscalisation

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La loi Pinel a été introduite en 2014 (après la loi Duflot) et a pour objectif de favoriser l’investissement locatif via une réduction d’impôt. Elle a été adoptée dans le but de soutenir la construction immobilière et augmenter l’offre de logements. C’est un des dispositifs idéaux pour se lancer dans la constitution d’un patrimoine foncier. Comment en bénéficier, quelles sont les conditions à remplir et réductions d’impôt possibles ?


Ce qui change en 2021A partir du 1er janvier 2021, l'investissement locatif Pinel sera supprimé pour les maisons. Il ne sera plus possible de faire construire sa maison éligible au dispositif Pinel.

Loi Pinel : explication

La loi Pinel permet de réaliser des investissements locatifs, sous certaines conditions :

Qu'est-ce que la loi Pinel pour la location ?

Introduite en 2014 pour succéder à la loi Duflot, la loi Pinel a la même finalité globale : permettre et favoriser l’investissement locatif en offrant une réduction d’impôt sur le revenu et ce, dans le cadre de l’acquisition ou la construction d’un logement neuf.

loi pinel législation

En contrepartie, le propriétaire s’engage à mettre le bien nouvellement acquis en location pour un loyer inférieur à celui du marché et ce pour au moins une durée de 6 années.

Les règles et dispositions légales ont été spécifiquement introduites dans le Code général des impôts à l’article 199 novovicies. Selon les dispositions de cet article, un particulier peut faire l’acquisition ou faire construire un logement neuf ou en l’état futur d’achèvement entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2021 et bénéficier de réductions d’impôts sur le revenu.

Ces réductions sont de l’ordre de 12%, 18% ou 21% du prix d’achat du logement et s’étalent sur 6, 9 ou 12 années. Il existe toutefois une limite double à savoir que la réduction d’impôt ne peut dépasser :

  • 300 000 euros au total ;
  • 5 500 euros du m2 du logement acquis.

Simulation de la loi Pinel

La plateforme de simulation mise en place par le gouvernement permet d'avoir un premier aperçu de son éligibilité au dispositif Pinel

🔍 Je teste mon éligibilité au dispositif Pinel

Ce simulateur, en vérifiant quelques critères principaux de la loi Pinel, permet de connaître :

  • Si la commune dans laquelle on envisage d'investir est éligible au dispositif Pinel ;
  • Quel est le plafond de revenus maximums autorisés pour les futurs locataires ;
  • Quel est le loyer maximum possible pour le logement à louer ;
  • Quel est le montant de réduction d’impôts qu’il serait possible d’obtenir.

Il est important de remplir toutes les conditions pour pouvoir prétendre bénéficier des dispositifs de la loi Pinel.

Quelles conditions respecter ?

Pour bénéficier des avantages fiscaux offerts par la loi Pinel, il est donc nécessaire de respecter certaines conditions relatives notamment à l’investisseur mais aussi au logement et au locataire.

Qui peut investir en Pinel ?

Il existe des conditions pour bénéficier du dispositif de la loi Pinel et notamment des conditions relatives à l’investisseur. En effet ce dernier doit :

loi pinel investir
  • Être imposable en France ;
  • Être majeur ;
  • Être solvable et s’il veut prétendre à un prêt immobilier, le taux d’endettement ne devra pas dépasser un tiers (33%) ;
  • Investir à hauteur maximum de 300 000 euros par an sans que cela dépasse 5 500 euros par mètre carré ;
  • Ne pas investir dans plus de deux biens par an.

Toutefois, il est possible d’investir en Pinel en étant non seulement un particulier mais également en indivision ou encore au travers d’une SCI (Société Civile Immobilière) ou d’une Société Civile de Placement Immobilier.

En offrant une réduction d’impôts, la loi Pinel bénéficie aux investisseur qui payent des impôts sur le revenu. Ainsi à partir de 2 5000 euros d’impôts sur le revenu par an, la loi Pinel peut être envisagée comme un investissement attractif.

Loi Pinel et location : quel type de logement ?

La loi Pinel n’est pas ouverte à tous ni à tous les types de logements. Voici les critères à remplir quant au logement et au loyer :

Critères du logement

Les critères relatifs au logement ont pour but de permettre l’investissement dans des logements neufs ou réhabilités. Ainsi, pour que le logement soit accessible à la loi Pinel, il doit s’agir :

loi pinel logement
  • D’un logement neuf achevé mais n’ayant jamais été habité ou utilisé ;
  • D’un logement que le propriétaire fait construire (qui doit être achevé dans les 30 mois à partir de la date d'obtention du permis de construire) ;
  • D’un logement en l’état futur d’achèvement (vente en l’état futur d’achèvement qui doit être achevé dans les 30 mois de la signature de l’acte authentique d’acquisition) ;
  • D’un logement ancien qui fera l’objet d’une réhabilitation complète amenant le logement bénéficiant des travaux dans un état proche du neuf et dont les travaux représentent au moins 25% du coût total de l’investissement (qui doivent être achevés le 31 décembre de la seconde année suivant l’acquisition) ;
  • D’un local transformé en logement accessible loi Pinel (local commercial, professionnel, entrepôt…) ;
  • Le logement doit faire l’objet d’une acquisition entre le 1er janvier 2015 (avec un effet rétroactif au 1er septembre 2014) et le 31 décembre 2021 ;
  • Le logement doit être mis en location vide et la location doit être faite à titre de résidence principale du locataire ;
  • Le logement doit remplir et respecter les normes concernant la performance énergétique et être labellisé BBC 2005 ou RT 2012 ;
  • Le bien doit être situé dans une des zones Pinel, à savoir une zone A bis, zone A et zone B1. En effet, sauf dérogation particulière, les zones B2 et C ne sont plus éligibles depuis le 1er janvier 2018.
  • La durée minimale de l'engagement de location doit être de 6 ans. 
  • Le logement doit être loué avec un loyer de ne dépassant pas les plafonds de loyer Pinel.

Le loyer avec la loi Pinel

Le loyer doit se situer en-dessous du prix du marché habituel dans la zone en question afin d’ouvrir et élargir le marcher d’accès au logement.

📌 Plafond du loyer pour bénéficier de la loi Pinel, en France métropolitaine (2020)
  Zone A Bis Zone A Zone B1 Zone B2 et C, si dérogation
Plafond du loyer mensuel 17,43€/m2 12,95€/m2 10,44€/m2 9,07€/m2

 

🌏 Plafond du loyer pour bénéficier de la loi Pinel, en Outre-Mer (2020)
  Guadeloupe, Guyane, Martinique, La Réunion, Mayotte, Saint Barthélémy, Saint Martin et Saint-Pierre-et-Miquelon Polynésie française, Nouvelle-Calédonie, Îles Wallis et Futuna
Plafond du loyer mensuel 10,48€/m2 12,81€/m2

Loi Pinel et locataire : quelles conditions ?

loi pinel locataire

Pour bénéficier du dispositif Pinel, le bailleur doit faire en sorte que le locataire réponde à certains critères, et ce avant la signature du contrat de location :

Qui peut être locataire ?

Pour pouvoir entrer dans le cadre des dispositions légales, il est nécessaire que le locataire choisi pour habiter dans le logement :

  • N’appartienne pas au foyer fiscal du propriétaire (ce qui n’exclut pas la possibilité pour le propriétaire de pouvoir louer le bien à ses proches) ;
  • N’ait pas des ressources supérieures aux plafonds définis par la loi ;
  • Fasse du logement son habitation principale.

DOCUMENTS A FOURNIR AU BAILLEUR

Pour prouver son identité et ses revenus, un décret de novembre 2015 a instauré une liste de documents que le locataire devra présenter au propriétaire bailleur afin que ce dernier bénéficie des dispositions de la loi Pinel :

  • Un justificatif d’identité avec photos et signature et qui soit valide au moment de la signature du bail (carte d’identité, passeport ou permis de conduire en cours de validité) ;
  • Un justificatif d’activité attestant des capacités financières du futur locataire (contrat de travail, carte professionnelle…) ;
  • Un justificatif de domicile comme une quittance de loyer, facture d’électricité… Ce justificatif permettra de prouver le sérieux du locataire dans le cadre de la location d’un logement ;
  • Un justificatif de ressources afin de prouver que le futur locataire ne dépasse pas les plafonds prévus par la loi Pinel en ce qui concerne les revenus fiscaux de référence (avis d’imposition en N-1 et N-2 ainsi que les fiches de paie)

Ces documents doivent prendre en compte les revenus du couple si tel est le cas.

Plafond de ressources de la loi Pinel

La loi Pinel impose le respect des certaines conditions quand aux ressources du futur locataire. Au-delà d’un certain plafond, le locataire ne remplirait plus les conditions pour que le bailleur bénéficie du dispositif Pinel.

📌 Plafond de ressources pour la loi Pinel, en métropole (2020)
Composition du foyer Zone A bis Zone A Zone B1 Zone B2 et C si dérogation
Personne seule 38 465€ 38 465€ 31 352€ 28 217€
Couple 57 489€ 57 489€ 41 868€ 37 681€
Couple + 1 personne à charge 75 361€ 69 105€ 50 349€ 45 314€
Couple + 2 personnes à charge 89 976€ 82 776€ 60 783€ 54 705€
Couple + 3 personnes à charge 107 053€ 97 991€ 71 504€ 64 354€
Couple + 4 personnes à charge 120 463€ 110 271€ 80 584€ 72 526€
Majoration par personne à charge supplémentaire +13 421€ +12 286€ +8 990€ +8 089€

 

🌏 Plafond de ressources pour la loi Pinel, dans les DROM (2020)
Composition du foyer Guadeloupe, Guyane, Martinique, La Réunion, Mayotte, Saint Barthélémy, Saint Martin et Saint-Pierre et Miquelon Polynésie française, Nouvelle-Calédonie et Îles Wallis et Futuna
Personne seule 28 408€ 31 042€
Couple 37 938€ 41 452€
Couple +1 personne à charge 45 623€ 49 850€
Couple +2 personnes à charge 55 077€ 60 180€
Couple +3 personnes à charge 64 790€ 70 794€
Couple +4 personnes à charge 73 018€ 79 783€
Majoration par personne à charge supplémentaire +8 149€ +8 903€

Loi Pinel dans l'ancien

Depuis le 1er janvier 2019, il est également possible de profiter des avantages offerts par la loi Pinel lors d’un investissement dans l’ancien. La condition première est donc que l’appartement acquis fasse l’objet de travaux de rénovation pour transformer le bien en logement neuf. Il convient de respecter les critères de performances énergétiques (Haute Performance Énergétique et BBC rénovation).

Pour bénéficier de la loi Pinel, les mêmes conditions que pour un logement récent s'appliquent : conditions de mise en location, de zonage, de ressources du locataires, durée de la mise en location, etc.

Ici également, afin de profiter du dispositif, il est important que les travaux soient finis et réalisés au plus tard le 31 décembre de la seconde année qui suit l’investissement immobilier et la signature de l’acte authentique.

Quelles sont les zones de la loi Pinel ?

Selon la zone dans laquelle se situe le logement (A, Abis, B1, B2 ou C), le dispositif Pinel peut s'appliquer ou non.

loi pinel zones

Pour savoir dans quelle zone se situe votre logement, indiquez votre ville :

  • Ambléon
  • Ambronay
  • Ambutrix
  • Ambérieu-en-Bugey
  • Ambérieux-en-Dombes
 
📍 Zone loi Pinel - Métropole & Outre Mer
Zone A bis Paris
76 communes de la région parisienne et des départements des Hauts-de-Seine, Yvelines, Seine-Saint-Denis, Val-de-Marne, Val d’Oise
Zone A Agglomération de l’Île-de-France
Certaines agglomérations de la Côte d’Azur
Lille, Lyon, Montpellier, Marseille
Zone B1 Grandes agglomérations françaises (plus de 250 000 habitants) ou agglomérations où les loyers et les prix des logements sont élevés : certaines villes de la région parisienne non comprises dans la zone A ou Abis, les départements d’Outre-Mer.
Zone B2 Centre-ville de certaines grandes agglomérations non situées en zone Abis, A ou B1 mais aussi certaines communes où les loyers sont élevés comme certaines communes de Corse
Zone C Reste du territoire français

Seuls les logements se situant dans la zone A, A bis ou B1 sont éligibles au dispositif et aux avantages de loi Pinel. Sauf dérogations, la zone B2 et la zone C ne sont pas éligibles aux avantages de loi Pinel.

Loi Pinel zone A bis

La zone A bis est éligible à la loi Pinel et est composée de Paris ainsi que 76 communes d’Île de France : 

  • le loyer mensuel ne doit pas dépasser 17,43€/m2,
  • le plafond de ressources du locataire est de 38 465€ pour une personne vivant seule et de 57 489€ pour un couple (consulter les plafonds de ressources en zone A bis).

Loi Pinel zone A

La zone A est éligible à la loi Pinel et est notamment composée de l'agglomération de l'Île-de-France ainsi que de Lille, Lyon, Montpellier et Marseille :

  • le loyer mensuel ne doit pas dépasser 12,95€/m2,
  • le plafond de ressources du locataire est de 38 465€ pour une personne vivant seule et de 57 489€ pour un couple (consulter les plafonds de ressources en zone A).

Loi Pinel zone B1

La zone B1 est également éligible à la loi Pinel et se compose notamment des grandes agglomérations françaises et l'Outre Mer :

  1. en métropole :
    • en métropole, le loyer mensuel plafond est de 12,95€/m2.
    • en métropole, le plafond de ressources du locataire est de 31 352€ pour une personne vivant seule et de 41 868€ pour un couple (consulter les plafonds de ressources en zone B1)
  2. en Outre Mer :
    • dans les DOM, Saint-Martin, Saint-Pierre et Miquelon, le loyer mensuel plafond est de 10,48€/m2.
    • dans les DOM, Saint Martin et Saint-Pierre et Miquelon, le plafond de ressources est de 28 408€ pour une personne vivant seule et de 37 938€ pour un couple.
    • en Polynésie française, Nouvelle-Calédonie et sur les Îles Wallis et Futuna, le plafond de ressources est de 31 042€ pour une personne vivant seule et de 41 452€ pour un couple.

Zone B2 et Zone C- loi Pinel

Les zones B2 et C ne sont plus éligibles aux dispositifs de la loi Pinel et représentent tout le reste du territoire français.

Exemple d'application de la loi Pinel

Voici un exemple illustratif d’une situation dans laquelle la loi Pinel et son dispositif de réduction d’impôts s’appliquent :

EXEMPLE CONCRET - LOI PINEL

Sébastien est gérant d’un magasin de jardinage et Samia est avocate. Ils sont mariés, ont 40 ans tous les deux et sont propriétaires de leur appartement en région de Lille. Ayant mis de l’argent de côté et disposant d’un apport, ils souhaitent réaliser un investissement immobilier dans le but de louer le bien et ainsi permettre un auto-financement de leur crédit. Sur le long terme, ils souhaitent pouvoir tirer des bénéfices de cette location puis pourquoi pas y loger d’ici une vingtaine d’années, lors de leur retraite.

Ils se tournent vers le dispositif Pinel qui leur permettrait de répondre à tous leurs objectifs.

Ils trouvent un appartement de 50m2 dans une résidence en cours de construction à Antibes, ville située en zone A. Le prix de l’appartement s’élève à 200 000€ et afin de planifier un investissement et un amortissement maximal, il décide d’opter pour un engagement de location de 12 ans ce qui induit donc une réduction de l’ordre de 21% du montant de leur investissement.

Cette réduction d’impôt se répartit comme suit :

  1. 2 % par an les 9 premières années, soit 4 000€ par an de réduction sur l’impôt dû ;
  2. 1 % pour les 3 dernières années, soit 2 000€ par an.

Ainsi ils pourront profiter d’une déduction d’impôt d’un montant total de 42 000€ s’ils louent leur bien.

En outre, les revenus des locataires ne doivent pas dépasser un certain plafond qui est de 38 465€ pour une personne seule et 57 489€ pour un couple (69 105€ avec un enfant).

Le loyer qu’ils proposeront ne devra pas dépasser un certain montant, à savoir 12,95€/m2, logement étant en zone A, auquel s’applique un coefficient multiplicateur :

[ loyer plafond au m2 x (0,7 + 19 / surface utile) ] x surface utile

Soit : (12,95 x (0,7 + 19 / 50)) x 50

(12.95 x 1.08) x 50

= 699.50€

Leurs revenus locatifs annuels s’élèveront alors à 8 394€, desquels seront déduits soit un abattement forfaitaire de 30 %, soit les charges réelles de l’opération.

Avis sur la loi Pinel

Si la loi Pinel présente de nombreux avantages notamment en terme de fiscalité, elle contraint néanmoins les bailleurs sur plusieurs aspects :

Avantages et inconvénients

La loi Pinel présente incontestablement des réductions d’impôts intéressantes. Toutefois, il ne faut pas perdre de vue certains points spécifiques qui contraignent son utilisation.

✅ Avantages ❌ Inconvénients

1️⃣ Investir dans un bien sur un marché de la location porteur et se constituer un patrimoine immobilier

2️⃣ Avantages fiscaux variables selon la durée d’engagement dans le processus de location

3️⃣ Possibilité de louer à ses proches (à l’exception des membres du même foyer fiscal)

4️⃣ Avoir des compléments de revenus grâce aux revenus locatifs et réduction d’impôts

5️⃣ Investir sans avoir un gros apport (certaines banques acceptent un prêt pour un investissement Pinel même sans apport)

1️⃣ Un investissement limité à 300 000 euros pour bénéficier du dispositif Pinel

2️⃣ Un loyer plafonné et en deçà du marché ce qui limite la rentabilité de l’investissement

3️⃣ Un bien indisponible puisque loué pour au minimum 6 années.

4️⃣ Un dispositif prévu jusqu’au 31 décembre 2021 à ce jour.

5️⃣ Investir dans une zone spécifiquement délimitée : zone A, zone Abis ou B1

Avis positifs sur la loi Pinel

La loi Pinel est une solution pour les personnes qui souhaitent opter pour un investissement locatif et dans le même temps devenir propriétaire d’un bien immobilier dans une zone attractive.

Ainsi le dispositif Pinel permet donc :

  • Investir dans un appartement dans une zone recherchée ;
  • Profiter d’une réduction d’impôts qui soit proportionnelle à la durée d’engagement de location du bien et allant de 12% à 21% (selon que l’on loue pendant 6 ou 12 ans) ;
  • Avoir la possibilité de louer le bien à ses proches, ascendants ou descendants pour peu que ces derniers ne soient pas dans le même foyer fiscal ;
  • Devenir propriétaire avec un faible ou peu d’apport puisque certaines banques accordent des prêts pour un investissement Pinel même en l’absence d’apport ;
  • Se constituer un patrimoine immobilier, ce qui peut être utile pour préparer sa retraite.

Avis négatif sur la loi Pinel

Toutefois, il ne faut pas perdre de vue que le dispositif Pinel présente des inconvénients :

loi pinel avis négatif
  • La réduction d’impôt est plafonnée à un investissement à hauteur de 300 000 € par an et à 5 500 € par mètre carré de surface habitable ;
  • Il est obligatoire de s’engager et proposer son bien à la location ;
  • Il faut que le futur locataire réponde à des conditions de revenus ;
  • Il est nécessaire que le loyer ne dépasse pas un certain plafond fixé par l’Etat selon les régions ;
  • Il faut investir dans une des régions ouvertes à l’investissement Pinel, à savoir en zone A, Abis ou B1 (les B2 et C étant accessibles sur dérogations seulement) ;
  • Il ne faut pas avoir envie d’occuper son bien immédiatement, celui étant loué pour minimum 6 ans, il en devient de fait indisponible.

Comment défiscaliser avec la loi Pinel ?

La loi Pinel offre certains avantages fiscaux avec des montants variables et des plafonds à ne pas perdre de vue.

Plafond à respecter

La loi Pinel a pour but de permettre et inciter les investissements locatifs et ce, en permettant des réductions d’impôt sur le revenu. Toutefois, il convient de ne pas oublier que le taux de réduction d'impôt est plafonné :

  1. l'investissement ne doit pas dépasser 300 000€ ;
  2. l'investissement ne doit pas dépasser 5 500€ par m2 habitable.

Loi Pinel en location : quelle réduction d'impôt ?

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Les avantages fiscaux de la loi Pinel se déclinent selon différentes formes. En effet, le montant de la réduction d’impôt sera fonction de l’engagement de location dudit bien. La loi Pinel permet de déduire entre 12% et 21% du montant total de l’investissement décliné ainsi :

  • Possibilité de déduire jusqu’à 12% du montant d’achat du logement travaux inclus si la location porte sur 6 ans ;
  • Possibilité de déduire jusqu’à 18% du montant d’achat du logement travaux inclus si la location porte sur 9 ans ;
  • Possibilité de déduire jusqu’à 21% du montant d’achat du logement travaux inclus si la location porte sur 12 ans.

MONTANT MAXIMUM DEFISCALISATION PINEL

Par conséquent, la défiscalisation Pinel peut atteindre au maximum :

  • 36 000€ sur 6 ans d’engagement locatif ;
  • 54 000€ sur 9 ans d’engagement locatif ;
  • 63 000€ sur 12 ans de location.
Taux de réduction d'impôt loi Pinel - engagement initial de 6 ans
📆 Engagement / prolongation 📈 Taux 💰 Répartition de la réduction d'impôt au fil des années
Période initiale de 6 ans 12 % 2 % par an
1re prolongation de 3 ans 6 % 2 % par an
2e prolongation de 3 ans 3 % 1 % par an

 

Taux de réduction d'impôt loi Pinel - engagement initial de 9 ans
📆 Engagement / prolongation 📈 Taux 💰 Répartition de la réduction d'impôt au fil des années
Période initiale de 9 ans 18 % 2 % par an
Prolongation de 3 ans 3 % 1 % par an

Comment déclarer ses revenus avec la loi Pinel ?

Le principe de déclaration annuel

Le propriétaire qui investit dans le dispositif Pinel doit indique la réalisation de l’opération lors de sa déclaration de revenus. Cette déclaration doit être faite l’année suivant la livraison du bien neuf ou l’année suivant la fin de la réalisation des travaux en cas de vente en l’état futur d’achèvement ou de remise à neuf d’un logement ancien. Il est obligatoire de réitérer cette déclaration tous les ans.

Les modalités de déclaration

La déclaration du dispositif Pinel se fait ainsi :

loi pinel déclaration revenus
  • Sur l’imprimé 2044 EB il faut indiquer les caractéristiques du bien ainsi que la durée d’engagement.
  • Sur le formulaire 2044 ou 2044 SPE, il faut établir un bilan fonction du dispositif de la loi Pinel en déduisant des revenus locatifs les charges d’investissement telles que la taxe foncière ou les charges de copropriété.
  • Sur le formulaire 2042 de déclaration des revenus annuels, dans la section « revenus fonciers », reporter le bilan foncier précédemment établi.
  • Sur le formulaire 2042 C (revenus complémentaires) : déclarer le montant de la réduction d’impôts à la section « charges ouvrant droit à réduction d’impôt » : 2% du prix de l’investissement en cas de location de 6 ou 9 ans et 1% lors de la 10ème, 11ème et 12ème année.
Actualisé le