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Modèle d'état des lieux gratuit à télécharger
Nos modèles d'état des lieux sont conformes aux exigences de la loi Alur et mis à jour pour 2026. Ils intègrent toutes les mentions obligatoires : identification des parties, description du logement pièce par pièce, relevés de compteurs, description des clés et équipements. Choisissez le format adapté à votre situation :
PDF
État des lieux meublé
Modèle d'état des lieux conforme à la loi Alur et au décret du 30 mars 2016
Chaque modèle est disponible en PDF (prêt à imprimer, remplissable) et en Word (modifiable librement). Pour un logement meublé, pensez à joindre un inventaire du mobilier en complément de l'état des lieux.
État des lieux : logement vide
Pour les baux de location non meublée. Comprend la description des murs, sols, plafonds, ouvertures et équipements fixes.
État des lieux : logement meublé
Pour les baux meublés. Inclut en plus l'inventaire détaillé du mobilier et des équipements fournis.
État des lieux d'entrée
Réalisé lors de la remise des clés au locataire, annexé au contrat de bail.
État des lieux de sortie
Réalisé lors du départ du locataire. Détermine la restitution du dépôt de garantie.
État des lieux : garage, parking, cave
Pour les annexes louées séparément. Bail de droit commun, non soumis à la loi Alur.
État des lieux en ligne
Réalisez votre état des lieux en ligne sur tablette ou smartphone. Même valeur juridique que le papier.
Gratuit
Lorsqu'il est réalisé à l'amiable entre bailleur et locataire
10 jours
Délai pour modifier l'état des lieux d'entrée après signature
3 €/m²
Plafond de la part locataire si réalisé par une agence immobilière
Contradictoire
Doit exister en exemplaires identiques pour chaque partie
L'essentiel à savoir sur l'état des lieux
L'état des lieux est un document légal dont le contenu est fixé par la loi Alur. Il décrit de façon détaillée l'état du logement à un instant donné, pièce par pièce. En comparant l'état des lieux d'entrée et celui de sortie, bailleur et locataire peuvent identifier les éventuelles dégradations et déterminer si une retenue sur le dépôt de garantie est justifiée. C'est pour cette raison qu'il est considéré comme la pierre angulaire de la relation locative : sans lui, aucune comparaison objective n'est possible entre l'arrivée et le départ du locataire, et les contentieux deviennent vite insolubles.
L'état des lieux est-il obligatoire ?
Juridiquement, l'état des lieux n'est pas obligatoire : la loi Alur a codifié son contenu mais n'impose pas sa réalisation. Toutefois, il est très fortement recommandé d'en établir un, aussi bien à l'entrée qu'à la sortie. Sans état des lieux d'entrée, le locataire est présumé avoir reçu le logement en bon état, et sera donc tenu responsable de toute dégradation constatée au départ.
L'état des lieux doit-il être contradictoire ?
Oui, l'état des lieux doit impérativement être contradictoire pour avoir une valeur juridique. Concrètement, cela signifie qu'il doit être réalisé en présence des deux parties (ou de leurs représentants) et signé par chacune d'elles. Deux exemplaires identiques sont établis : un pour le bailleur, un pour le locataire. Si les deux versions diffèrent, le document est nul.
Peut-on modifier un état des lieux après signature ?
Seul l'état des lieux d'entrée est modifiable, dans un délai de 10 jours suivant l'emménagement, avec l'accord du bailleur. Exception : les éléments liés au chauffage peuvent être modifiés dans les 30 jours suivant le début de la saison de chauffe (typiquement en octobre). L'état des lieux de sortie, en revanche, ne peut jamais être modifié après signature, d'où l'importance d'être rigoureux lors de sa réalisation.
Quel prix pour un état des lieux ?
Le coût dépend de qui le réalise :
- À l'amiable (bailleur + locataire) : gratuit
- Par une agence immobilière : plafonné par la loi, partagé entre bailleur et locataire. La part du locataire ne peut pas dépasser 3 €/m² ni excéder la part du bailleur
- Par un huissier de justice : frais partagés à parts égales entre les deux parties
Faut-il réaliser un pré-état des lieux ?
Le pré-état des lieux n'est pas obligatoire mais fortement conseillé. Cette visite préliminaire, réalisée avant l'état des lieux de sortie, permet d'informer le locataire des réparations à effectuer pour récupérer son dépôt de garantie. Pour le bailleur, elle établit la liste des dégradations et encourage le locataire à les corriger avant le départ.
Concrètement, le pré-état des lieux se tient généralement deux à quatre semaines avant la fin du bail. Le bailleur (ou son mandataire) parcourt le logement avec le locataire et note les points à reprendre : trous de chevilles à reboucher, peintures à rafraîchir, joints à nettoyer, remplacement d'ampoules, etc. Le locataire dispose ensuite du temps nécessaire pour effectuer lui-même ces petits travaux - souvent beaucoup moins coûteux qu'une facture d'artisan retenue sur son dépôt de garantie. Ce dispositif, purement amiable, ne remplace jamais l'état des lieux de sortie officiel mais facilite grandement les choses le jour J.
Comment faire un état des lieux ? Conseils pratiques
Un état des lieux bien réalisé est la meilleure protection contre les litiges. Prenez le temps de décrire chaque pièce en détail : murs, sols, plafonds, ouvertures, équipements. Plus la description est précise, plus le document sera utile en cas de désaccord. Voici les étapes clés :
- Convenir d'une date avec l'autre partie, idéalement par lettre recommandée. Assurez-vous de la présence des deux parties ou prévoyez une procuration
- Vérifier l'accès aux compteurs : apportez les clés pour accéder aux compteurs d'électricité, de gaz et d'eau afin de relever les index
- Inspecter chaque pièce méthodiquement : murs, sols, plafonds, fenêtres, portes, poignées, interrupteurs, prises, robinets, joints des pièces humides
- Tester tous les équipements : vérifiez que chaque élément fonctionne (chauffage, VMC, volets, serrures, prises). Notez tout dysfonctionnement
- Prendre des photos datées : chaque photo doit indiquer la pièce et la date. Les photos complètent la description écrite mais ne la remplacent pas
- Utiliser un modèle conforme : un formulaire aux normes de la loi Alur garantit que toutes les mentions obligatoires sont couvertes
Pour un logement meublé, ajoutez un inventaire détaillé du mobilier avec l'état de chaque meuble et équipement. C'est indispensable pour établir les responsabilités en fin de bail. Si vous préférez une solution dématérialisée, vous pouvez réaliser votre état des lieux en ligne.
Ce que dit la loi Alur sur l'état des lieux
La loi Alur de 2014 a profondément encadré l'état des lieux en définissant les mentions obligatoires et les conditions de réalisation. Un document qui ne respecte pas ces exigences peut être contesté et perdre sa valeur juridique.
Définition de l'état des lieux
L'état des lieux est un document annexé au contrat de bail qui décrit l'état exact du logement loué, pièce par pièce. Il est établi deux fois dans la vie d'un bail : une première fois à l'entrée du locataire (remise des clés) et une seconde fois à sa sortie (restitution des clés). La comparaison de ces deux documents sert de référence unique pour juger d'éventuelles dégradations. Depuis la loi du 6 juillet 1989, renforcée par la loi Alur de 2014, son contenu est strictement encadré.
L'état des lieux doit être daté, signé par les deux parties et établi en autant d'exemplaires originaux que de signataires. Il doit présenter les deux états (entrée et sortie) de manière à permettre la comparaison : pour cette raison, il est courant d'utiliser un document unique comportant deux colonnes distinctes.
Mentions obligatoires
Pour être conforme, l'état des lieux doit contenir :
- L'adresse complète du logement
- La date de réalisation de l'état des lieux
- Les noms et adresses du bailleur et du locataire
- La description des clés remises au locataire (nombre, type, accès)
- Les relevés de compteurs (électricité, gaz, eau)
- La description des installations de chauffage et d'eau chaude
- La description pièce par pièce de l'état des murs, sols, plafonds, fenêtres et équipements
- La signature de toutes les parties
Quand réaliser un état des lieux ?
L'état des lieux se réalise à deux moments clés de la location :
- À l'entrée : lors de la remise des clés au locataire, en même temps que la signature du contrat de bail auquel il est annexé
- À la sortie : lors de la restitution définitive des clés, le dernier jour du bail. Il conditionne la restitution du dépôt de garantie
Dans les deux cas, nous vous conseillons de convenir d'une date à l'avance avec l'autre partie, par lettre recommandée avec accusé de réception.
Comment bien remplir un état des lieux ?
L'objectif d'un état des lieux est, à terme, de pouvoir juger de la façon dont le logement a été entretenu par son occupant. Les mentions obligatoires servent uniquement à légaliser le document : le cœur de l'état des lieux reste la description détaillée, pièce par pièce, des sols, des murs, des plafonds et des équipements. Plus les constats sont précis, plus le document sera solide face à un éventuel litige en fin de bail.
Pour un logement non meublé, l'état des murs peut par exemple être décrit ainsi : « peinture blanche état d'usage avec une marque de 3 cm au-dessus de la prise droite », « deux interrupteurs fonctionnels avec va-et-vient », « plafonnier équipé d'une ampoule », « sol vinyle imitation bois bon état comportant quatre marques rondes d'un centimètre ». Chaque anomalie doit être chiffrée et localisée pour éviter toute interprétation.
Depuis la loi Alur, il est recommandé d'ajouter des photographies datées en annexe du document papier (ou directement dans l'application si vous utilisez l'état des lieux en ligne). Les photos ne sont pas obligatoires et ne remplacent pas la description écrite mais apportent un complément de preuve précieux. Pour un logement meublé, il est par ailleurs indispensable de joindre un inventaire détaillé du mobilier précisant l'état de chaque meuble et équipement mis à disposition.
Au-delà de la description visible, pensez à vérifier l'ensemble des éléments qui nécessitent un test :
- Toutes les ouvertures : portes, poignées, serrures, fenêtres, volets, persiennes
- L'isolation thermique et phonique visible (joints, menuiseries, double vitrage)
- Les robinets, points d'eau et évacuations dans la cuisine et les sanitaires
- Les joints des pièces humides (salle de bain, WC, cuisine)
- Les interrupteurs, prises électriques et luminaires
- Le bon fonctionnement du chauffage, de la VMC et du ballon d'eau chaude
Tous les équipements doivent être testés dans la foulée. Si l'un d'entre eux ne fonctionne pas, il faut impérativement le mentionner dans l'état des lieux d'entrée. Cette étape est cruciale pour le locataire : une panne non signalée à l'arrivée risque de lui être imputée à la sortie. Rigueur et vigilance sont les meilleurs alliés à ce stade.
État des lieux par un huissier : déroulement et tarifs
Lorsque bailleur et locataire ne parviennent pas à se mettre d'accord ou qu'une partie refuse l'état des lieux, il est possible de faire appel à un huissier de justice (commissaire de justice). Ce dernier avertit les parties au moins 7 jours avant sa visite, par lettre recommandée avec accusé de réception. Les frais sont partagés à parts égales entre les deux parties, quelle que soit celle qui a provoqué la situation.
L'huissier se déplace au logement à la date convenue, en présence (ou en l'absence) des parties convoquées. Il décrit minutieusement chaque pièce, photographie les éventuelles dégradations et consigne les relevés de compteurs. Le procès-verbal qu'il rédige a une valeur juridique incontestable : il ne peut être remis en cause que par une procédure judiciaire. C'est généralement la meilleure solution lorsque les relations entre bailleur et locataire se sont dégradées ou quand l'enjeu financier (dépôt de garantie, travaux) est important.
Les tarifs sont fixés par arrêté et dépendent de la surface du logement :
| Surface du logement | Frais d'huissier (TTC) |
|---|---|
| Moins de 50 m² | 158,58 € |
| Entre 50 m² et 150 m² | 180,28 € |
| Plus de 150 m² | 256,89 € |
Tarifs TTC en vigueur, fixés par arrêté ministériel. Frais partagés à parts égales entre bailleur et locataire.
Litiges fréquents et solutions
Par ses enjeux financiers (réparations, restitution du dépôt de garantie), l'état des lieux est souvent source de conflits entre bailleur et locataire. Voici les situations les plus courantes et les recours possibles.
Recours en cas de désaccord
Deux voies de résolution existent, de la plus simple à la plus coûteuse :
1. Conciliation (gratuite)
Saisir la commission départementale de conciliation par lettre recommandée. Composée à parts égales de locataires et de bailleurs, elle tente de trouver un accord amiable et établit un document de conciliation si accord.
2. Tribunal judiciaire
Si aucun accord n'est trouvé, les parties saisissent le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement. Cette voie est coûteuse (avocat, huissier) et longue.
Refus de l'état des lieux : conséquences
Le refus d'un état des lieux a des conséquences juridiques importantes selon qui refuse et à quel moment :
- Le bailleur refuse l'état des lieux d'entrée : le locataire lui adresse une lettre de demande d'état des lieux. En cas de refus persistant, aucun état des lieux n'est réalisé ; le bailleur ne pourra alors pas prouver les dégradations ni retenir le dépôt de garantie
- Le locataire refuse l'état des lieux d'entrée : la loi présume que le logement a été remis en bon état. Le locataire sera tenu responsable de toute dégradation constatée au départ
- Refus de l'état des lieux de sortie (l'une ou l'autre partie) : il faut faire appel à un huissier de justice, frais partagés à parts égales
Vétusté vs dégradations : qui paie quoi ?
La distinction est essentielle pour la restitution du dépôt de garantie :
Avantages
- La vétusté (usure normale) ne peut jamais être imputée au locataire : peintures qui ternissent, moquette usée par le passage, joints qui noircissent naturellement
- Une grille de vétusté peut être annexée au bail pour objectiver l'appréciation
Inconvénients
- Les dégradations (usage anormal) sont à la charge du locataire : trous dans les murs, parquet rayé, taches de peinture, stores cassés
- Le bailleur doit justifier toute retenue par des devis ou factures
Pour objectiver ce qui relève de la vétusté, bailleur et locataire peuvent s'accorder sur l'utilisation d'une grille de vétusté, annexée au bail. Cette grille fixe une durée de vie théorique pour chaque élément (peinture, moquette, équipements) et un coefficient d'usure annuel.
Absence d'état des lieux : conséquences
L'absence d'état des lieux n'est pas sans effet : la loi du 6 juillet 1989 pose une présomption légale qui peut jouer en défaveur de l'une ou l'autre partie selon le moment où le document manque.
- Pas d'état des lieux d'entrée : la loi considère que le logement a été remis au locataire en parfait état, sans aucune dégradation locative. Si des dégâts sont relevés en fin de bail, le locataire aura les plus grandes difficultés à prouver qu'ils étaient antérieurs à son arrivée. Le bailleur pourra alors retenir tout ou partie du dépôt de garantie pour financer les réparations
- Pas d'état des lieux de sortie : la loi estime cette fois que le logement a été restitué en bon état. Si le locataire a causé des dégradations, le bailleur devra apporter la preuve formelle (photos, constats antérieurs, témoignages) pour justifier une retenue - ce qui est rarement simple
Ces situations étant sources quasi-systématiques de conflits, il est fortement recommandé d'établir les deux états des lieux, même si la loi ne les rend pas strictement obligatoires.
État des lieux non remis au locataire
Il arrive qu'un état des lieux de sortie ne soit jamais remis au locataire : départ sans prévenir, refus de signer en cas de désaccord sur l'état du logement, absence le jour du rendez-vous. Dans ce cas, le principe contradictoire n'est pas respecté : un état des lieux signé par une seule partie n'a aucune valeur juridique.
La seule solution consiste à faire appel à un huissier de justice (commissaire de justice). Ce dernier est habilité à dresser un constat même en l'absence du locataire, à condition de l'avoir convoqué au moins sept jours avant la visite par lettre recommandée. Le document qu'il établit est revêtu d'une valeur légale incontestable.
Retenue sur le dépôt de garantie après l'état des lieux
Le bailleur peut conserver tout ou partie du dépôt de garantie si le locataire manque à ses obligations : dégradations constatées à la sortie ou loyers impayés au moment du départ. Cette somme couvre, par exemple, les travaux de remise en état ou solde les arriérés.
Cette retenue doit être systématiquement justifiée par des pièces remises au locataire : comparaison des états des lieux d'entrée et de sortie, photos datées, constat d'huissier, devis d'entreprises, factures de nettoyage ou d'artisans, mises en demeure pour loyers impayés. Sans justificatifs, le locataire peut exiger la restitution intégrale de son dépôt.
Si l'immeuble est en copropriété et que des charges locatives sont récupérables, le bailleur a le droit de conserver jusqu'à 20 % du dépôt de garantie en provision, jusqu'à l'arrêté annuel des comptes de la copropriété. Le solde doit être restitué dans le mois qui suit l'approbation définitive des comptes. Pour tout savoir sur ces délais, consultez notre page dédiée à la restitution du dépôt de garantie.
Procuration pour l'état des lieux
Si le bailleur ou le locataire ne peut pas être présent, il peut mandater un représentant (proche, parent, ami ou professionnel) pour réaliser et signer l'état des lieux à sa place. Une lettre de procuration accompagnée des copies de pièces d'identité du mandant et du mandataire est nécessaire.
En résumé
L'état des lieux est un document essentiel qui protège aussi bien le locataire que le bailleur. Prenez le temps de le réaliser avec soin, en utilisant un modèle conforme à la loi Alur et en décrivant chaque pièce en détail. Les photos datées sont un complément précieux. En cas de désaccord, la commission de conciliation est un recours gratuit avant toute procédure judiciaire.
Consultez nos guides spécialisés :
Questions fréquentes sur l'état des lieux
L'état des lieux doit être signé en autant d'exemplaires qu'il y a de parties : généralement deux (un pour le bailleur, un pour le locataire). La caution (garant) n'a pas à signer l'état des lieux ni le contrat de bail.
Cela dépend du type de bail de colocation. Avec un bail collectif (un seul bail pour tous), tous les colocataires signent l'entrée ; la sortie est signée collectivement ou par le dernier colocataire. Avec un bail individuel, chaque colocataire signe uniquement son propre état des lieux.
Oui, depuis le 1er janvier 2016, les photos sont autorisées en complément de l'état des lieux. Elles doivent être datées et indiquer la pièce concernée. Elles ne remplacent pas la description écrite mais constituent un complément de preuve précieux en cas de litige.
Une fois l'état des lieux de sortie signé, il est très difficile de le contester. Le bailleur qui découvre des dégâts après la signature devra prouver qu'ils existaient avant et n'ont pas été relevés, ce qui est quasi impossible sans photos. C'est pourquoi il est essentiel d'être exhaustif lors de la réalisation.
Pour un locataire non francophone, vous pouvez utiliser une version d'état des lieux en anglais (inventory of fixtures). Ce modèle bilingue reste parfaitement conforme à la loi Alur et aux normes 2026 : il reprend les mentions obligatoires, la description pièce par pièce et l'ensemble des éléments à vérifier. Il protège aussi bien le bailleur que le locataire et évite tout malentendu lié à la barrière de la langue lors de la remise ou de la restitution des clés.
L'article 14 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que la famille prévient le bailleur et transmet un acte de décès. Si le conjoint ne reprend pas le bail, les proches conviennent d'une date pour l'état des lieux de sortie et la remise des clés, généralement un à deux mois après le décès. Ce sont les proches qui signent à la place du défunt.
Vous pouvez télécharger gratuitement nos modèles d'état des lieux conformes à la loi ALUR en PDF et Word : modèle vierge, état des lieux meublé, appartement, maison ou local commercial. Vous pouvez aussi remplir votre état des lieux directement en ligne avec notre outil gratuit.
L'état des lieux d'entrée décrit l'état du logement à l'arrivée du locataire, tandis que l'état des lieux de sortie le décrit au départ. La comparaison des deux documents permet d'identifier les dégradations imputables au locataire (hors usure normale). En cas de différences, le bailleur peut retenir une partie du dépôt de garantie pour financer les réparations.
Oui, depuis la loi ALUR de 2014, l'état des lieux est obligatoire à l'entrée et à la sortie de tout logement loué à titre de résidence principale. Il doit être réalisé de manière contradictoire (en présence des deux parties) et annexé au contrat de bail. En l'absence d'état des lieux d'entrée, le locataire est présumé avoir reçu le logement en bon état.