Etat des lieux gratuit modèle 2024 à télécharger - PDF / Word

Par Chloé Déchelotte

Définition : un état des lieux est un document faisant l'inventaire d'un bien avant sa mise en location. L'état des lieux se réalise à l'entrée du locataire dans le logement et à sa sortie. Ces deux versions permettent d'attester de l'évolution de l'état du bien immobilier, et donc de déterminer s'il y a eu dégradations. Auquel cas, le bailleur pourra conserver le dépôt de garantie pour payer les travaux de réparation.

Modèle d'état des lieux gratuit

Pour être certain d'utiliser un document avec une valeur juridique, téléchargez gratuitement un modèle d'état des lieux, conforme à la loi Alur (normes 2024). Ce modèle d'état des lieux numérique est remplissable en ligne ou à imprimer.

État des lieux meublé PDF État des lieux non meublé PDF

État des lieux au format WORD État des lieux local commercial PDF

Comment faire un état des lieux ? Conseils

Nous avons demandé ses conseils à Julien Biscarat-Aymes, co-fondateur de Jelouebien et spécialiste de l'état des lieux. Réalisé en début et en fin de location, l'état des lieux n'est pas une étape à prendre à la légère : de nombreux litiges entre bailleur et locataire peuvent en découler, notamment sur l'utilisation du dépôt de garantie. Voici quelques conseils pour réussir son état des lieux :

1. Convenir d'une date, pour l'état des lieux d'entrée et de sortie. De cette façon, il est plus probable de débuter la location sur des bases saines et de s'assurer de la présence des deux parties. En cas d'indisponibilité du locataire ou du bailleur et sans autre solution, cela leur laisse le temps de trouver un mandataire pour se faire représenter. On évite alors des frais inutiles d'huissier.
2. Apporter les clés des différents compteurs pour les relevés : le bailleur doit penser à se munir des éventuelles clés pour accéder aux compteurs électriques, de gaz et d'eau, afin de reporter les relevés sur l'état des lieux.
3. Penser aux moindres détails : le bailleur doit veiller à ce que la visite puisse se faire de manière optimale, pour attester correctement de l'état du logement. Il doit donc faire en sorte d'éviter toute coupure de courant ou encore présenter un logement propre (surtout si le dernier locataire a quitté les lieux depuis un moment).
4. Ajouter des photos à l'état des lieux pour mettre en évidence certaines anomalies (rayures, trou dans le mur, tache au plafond, etc.). Lors de l'état des lieux entrant, cela permet au locataire de se protéger en fin de location (on ne pourra pas lui reprocher ces anomalies). Lors de l'état des lieux de sortie, cela permet au bailleur d'attester de potentielles dégradations commises par le locataire. Pour chaque photo, il faut préciser la date et la pièce correspondante.
5. Établir un pré-état des lieux avant la sortie du locataire : cela limite au maximum les potentiels litiges, le bailleur montrant ce qui devrait être remis en l'état, nettoyé ou encore réparé. Le locataire a alors le temps de s'en occuper avant l'état des lieux de sortie. Cette étape présente donc des avantages pour les deux parties : cela rajoute une sécurité supplémentaire au bailleur (pour retrouver son logement en bon état) et pour le locataire (pour récupérer son dépôt de garantie).
6. Utiliser un modèle conforme à la législation en vigueur : l'état des lieux doit comporter plusieurs mentions obligatoires pour avoir une valeur juridique. Pour être certain de ne rien oublier, téléchargez un modèle gratuit au format PDF ou Word (normes loi Alur, 2024).

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Que dit la loi Alur sur l'état des lieux et son contenu ?

La loi Alur de 2014 a encadré la réalisation de l'état des lieux sur plusieurs aspects :

Définition de l'état des lieux

Un état des lieux est un document légal, dont le contenu et les modalités de réalisation sont fixés par la loi Alur (loi pour l'accès au logement et à un urbanisme rénové). Cette dernière n'impose pas sa réalisation, mais codifie les mentions obligatoires qui doivent y figurer. Attention donc à ne pas remplir un état des lieux simplifié qui pourrait être considéré comme nul ! Un état des lieux est réalisé à l'arrivée du locataire et un autre lors de son départ du logement : en comparant ces deux fiches, les parties prenantes pourront attester de potentielles dégradations commises.

Document contradictoireL'état des lieux est obligatoirement contradictoire, cela signifie qu'il existe en plusieurs exemplaires signés par le locataire et le bailleur, et que ces versions comportent exactement les mêmes informations.

Le vendeur et l'acheteur peuvent aussi réaliser un état des lieux au terme d'une vente lors de la remise des clés.

Quand réaliser un état des lieux ?

Locataire et bailleur peuvent réaliser un état des lieux à deux moments :

1. Un état des lieux d'entrée, lors de l'arrivée du locataire dans le logement. C'est un rapport de l'état des lieux, réalisé en même temps que la signature du contrat de bail, auquel il est annexé. Les clés du logement sont ensuite remises au locataire.
2. Un état des lieux de sortie, lors du départ du locataire. Il est réalisé au même moment que la remise définitive des clés, le plus souvent le dernier jour du bail.

Dans ces deux situations, il est conseillé de convenir auparavant d'une date avec le bailleur, par lettre recommandée avec accusé de réception.

Les mentions obligatoires de l'état des lieux (loi Alur)

L'état des lieux est réglementé par la loi Alur. Pour être légal, celui-ci doit contenir un certain nombre de mentions obligatoires :

• L’adresse du logement 
• La date du jour de réalisation de l’état des lieux 
• Les noms et adresses des parties prenantes 
• Une description des clés mises à disposition du locataire
• Un relevé du compteur d'électricité, d’eau et de gaz le cas échéant 
• Une description des installations d’eau chaude et de chauffage.

Comment bien remplir un état des lieux ?

Le but d'un état des lieux est à terme de pouvoir rendre compte de la tenue d'un bien immobilier par son locataire, et ce, en comparant en fin de location l'état des lieux d'entrée avec celui de sortie. Les mentions obligatoires à renseigner ne sont là que pour légaliser le document : les principales composantes d'un état des lieux sont en réalité les descriptions pièce par pièce des sols, murs et équipements.

Par exemple, pour un appartement non-meublé, l’état des murs doit figurer avec des qualificatifs du type :

• “Mur blanc, état d’usage. Marque noire de trois centimètres” 
• “Deux interrupteurs en bon état avec va-et-vient” 
• “Plafonnier avec ampoule” 
• “Sol en vinyle imitation bois en bon état avec quatre marques rondes d’un centimètre de diamètre” 
• “Porte peinte en blanc, état d’usage, poignée en métal bon état” 
• “Une fenêtre état d’usage, peinte en blanc, simple vitrage, bonne isolation”

Depuis la loi Alur, il est aussi possible de rajouter des photos à l'état des lieux papier ou de les ajouter directement au document s'il a été réalisé via une application. Elles ne sont pas obligatoires et ne se substituent pas à une description du logement, mais ajoutent un complément d'information.

Dans le cas d'un appartement meublé, il faut ajouter à l'état des lieux des descriptions de tous les équipements mis à disposition du locataire. Cela peut prendre la forme d'un inventaire des meubles.

Je télécharge un inventaire PDF

Il est également conseillé de vérifier :

• Toutes les ouvertures (portes, poignées, fenêtres) 
• L’isolation 
• Les robinets et points d’eau 
• Les joints dans toutes les pièces humides (par exemple, les salles de bains)
• Les interrupteurs et toutes les prises électriques

Il faut s'assurer que tous les équipements fonctionnent correctement et que les meubles sont en bon état. Si ce n'est pas le cas, il faut noter les dysfonctionnements dans l'état des lieux d'entrée. Cette étape est d'autant plus importante pour le locataire : si les problèmes ne sont pas notés à son arrivée, il pourra se voir facturer des réparations à son départ. Mieux vaut donc être vigilant et rigoureux sur cette étape !

Faire une procuration pour son mandataire

Si le bailleur ou le locataire ne peut pas se déplacer en personne, il peut mandater une personne proche pour réaliser et signer l'état des lieux à sa place. Il peut s'agir d'une proche (parent, ami, voisin...) mais aussi d'un professionnel comme une agence immobilière. Il faut alors rédiger une lettre de procuration et y joindre les copies des pièces d'identité du mandataire et de la personne qu'il représente.

Retrouvez un modèle de lettre de procuration contenant toutes les informations obligatoires pour avoir une valeur légale.

Litiges fréquents et solutions

Par ses enjeux monétaires (réparation du logement, non-restitution du dépôt de garantie), l'état des lieux est souvent source de nombreux litiges entre bailleur et locataire :

Quels recours en cas de litiges ?

En cas de litiges sur l'état des lieux d'entrée ou de sortie, locataire et bailleur peuvent se tourner vers la commission départementale de conciliation ou un conciliateur de justice, ou bien passer l'affaire directement devant un tribunal judiciaire.

1️⃣ La conciliation

Bailleur et/ou locataire peuvent saisir la commission départementale de conciliation via une lettre recommandée avec accusé de réception. Cette démarche est toujours gratuite et à la demande du bailleur ou du locataire. La particularité de cette instance est qu'elle est composée à parts égales de locataires et de bailleurs, qui tenteront de trouver une solution à l'amiable pour le problème rencontré. Si un accord est trouvé, elle établira un document de conciliation incluant les termes de l'accord trouvé.

📃 Modèle de lettre commission départementale de conciliation

2️⃣ Le tribunal judiciaire

Si aucun accord n'est trouvé ou si elles ne souhaitent pas passer par la commission, les parties peuvent se tourner vers le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement. Cette étape est souvent très coûteuse (frais d'avocat, d'huissier...) et longue.

⚖️ Je trouve le tribunal judiciaire le plus proche

Peut-on refuser un état des lieux ?

Il est possible de refuser un état des lieux (d'entrée ou de sortie), dans la mesure où la loi n'impose pas sa réalisation. Cependant, ce refus a des conséquences, notamment en fin de location :

• Le locataire demande un état des lieux d'entrée et le bailleur refuse. Dans ce cas, le locataire doit lui adresser une mise en demeure. Si le bailleur persiste dans son refus, aucun état des lieux d'entrée ne sera réalisé. Cependant, cela implique que le bailleur ne pourra pas (ou très difficilement) prouver la culpabilité du locataire en cas de dégradations en fin de location. Il ne pourra alors pas conserver le dépôt de garantie pour couvrir les frais de réparation.
• Le bailleur demande un état des lieux d'entrée et le locataire refuse. La loi considère alors que le logement lui a été remis en bon état : le locataire sera tenu responsable d'éventuelles dégradations observées au terme du contrat de location. Le bailleur conservera alors une partie, voire l'intégralité du dépôt de garantie pour financer les travaux de réparation.
• Le locataire ou le bailleur refuse de faire un état des lieux de sortie. Auquel cas, il faut faire appel à un huissier dont les frais seront répartis équitablement entre locataire et bailleur.

Déroulement de l'état des lieux avec un huissier

Si locataire et bailleur ne parviennent pas à se mettre d'accord sur l'état des lieux, ils peuvent faire appel à un huissier de justice (article 3-2 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989). Ce dernier avertit les parties prenantes au moins 7 jours avant sa visite, par lettre recommandée avec accusé de réception.

Les frais d'un état des lieux avec huissier sont fixés par la loi et évoluent chaque année. Ils sont divisés en parts égales entre locataire et bailleur.

*Tarifs applicables jusqu'au 29 février 2024
Source : Légifrance

Absence d'état des lieux (entrée ou sortie)

L'absence d'état des lieux (entrée ou sortie) n'est pas anodine et a des conséquences sur la location.

1. Absence d'état des lieux d'entrée : la loi considère que le logement a été fourni au locataire en bon état (sans dégradation locative). Ainsi, si des dégradations sont constatées en fin de location et ne sont pas de son fait, le locataire ne pourra que difficilement le prouver. Le bailleur pourra alors plus facilement conserver une partie, voire l'intégralité de son dépôt de garantie pour financer les travaux de réparation.
2. Absence d'état des lieux de sortie : la loi considère que le logement a été rendu au bailleur dans un bon état et ne nécessite pas de travaux de réparation. Si le locataire a pourtant commis des dégradations, le bailleur aura des difficultés à le prouver et à conserver le dépôt de garantie pour réaliser les réparations.

Pour éviter ces situations souvent sources de litiges, il est donc fortement recommandé de réaliser un état des lieux d'entrée et de sortie.

État des lieux non remis au locataire

Il peut arriver que l'état des lieux de sortie ne soit pas remis au locataire, notamment si ce dernier est parti sans prévenir du logement ou s'il refuse de signer le document (en cas de désaccord par exemple). Auquel cas, l'état des lieux devant être contradictoire, si seule une partie le réalise et le signe, il n'a aucune valeur juridique. Il faut alors faire appel à un huissier de justice qui va réaliser l'état des lieux et lui conférera une valeur légale, et ce même en l'absence du locataire.

Retenue sur le dépôt de garantie après l'état des lieux

Le bailleur est en droit de conserver une partie, voire l'intégralité du dépôt de garantie si le locataire manque à ses obligations : en cas de dégradations du logement ou d'impayés de loyers. Cette somme lui permettra, par exemple, de financer les travaux de réparation nécessaires.

Cependant, le bailleur doit justifier cette retenue en remettant divers documents au locataire : état des lieux d'entrée et de sortie, photos de l'état du logement, constat d'huissier, devis, factures de société de nettoyage ou professionnels du bâtiment, lettres de réclamations des impayés de loyer, etc.

Si les charges locatives sont récupérables, le bailleur est en droit de conserver jusqu'à 20% du montant du dépôt de garantie, jusqu'à l'arrêté annuel des comptes de copropriété. Ce montant doit être justifié via divers documents. Le bailleur doit par la suite restituer le montant restant du dépôt de garantie dans le mois suivant l'approbation définitive des comptes.

Ne pas confondre vétusté et dégradationsLa vétusté est l'usage normal du logement, elle ne peut en aucun cas être imputée au locataire. Les dégradations relèvent d'un usage anormal du logement (trou dans les murs, peintures qui jaunissent à cause de la cigarette, parquet rayé, etc.) : ce sont ces dernières qui peuvent justifier d'une retenue sur le dépôt de garantie. Pour définir ce qui relève de la vétusté et des dégradations, bailleur et locataire peuvent se mettre d'accord sur l'utilisation d'une grille de vétusté.