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Qu'est-ce qu'un état des lieux contradictoire ?
Le terme contradictoire signifie, en droit, qu'un acte est établi en présence des parties concernées, qui ont la possibilité de formuler leurs observations avant de le signer. Appliqué à l'état des lieux, il désigne le document dressé contradictoirement entre le bailleur et le locataire, ou leurs représentants munis d'une procuration, lors de la remise des clés à l'entrée dans le logement ou lors de leur restitution à la sortie.
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État des lieux non meublé
Modèle d'état des lieux contradictoire conforme loi Alur, gratuit
C'est la forme de droit commun prévue par la loi Alur du 24 mars 2014 et le décret du 30 mars 2016. Un état des lieux réalisé sans la présence de l'une des parties, ou signé sous contrainte, ne peut pas être qualifié de contradictoire et peut être contesté en justice.
Définition juridique du caractère contradictoire
Le principe du contradictoire repose sur trois conditions cumulatives :
- Présence simultanée des deux parties (ou de leurs mandataires) lors de la rédaction
- Liberté d'observation : chaque partie peut faire inscrire ses réserves sur le document avant de signer
- Signature conjointe du même document, dont des copies identiques sont remises à chacun
La valeur probante d'un état des lieux contradictoire est pleine et entière : en cas de litige sur le dépôt de garantie ou l'état du logement, le document signé des deux parties fait foi jusqu'à preuve du contraire devant le tribunal judiciaire ou la commission départementale de conciliation.
Contradictoire vs. état des lieux unilatéral ou par huissier
L'état des lieux contradictoire réalisé à l'amiable entre les parties est entièrement gratuit. Il se distingue de deux autres formes :
- Par agence immobilière : toujours contradictoire, mais facturé jusqu'à 3 €/m² à la charge du locataire (plafonné au montant payé par le bailleur)
- Par huissier de justice : constat unilatéral ou contradictoire selon les circonstances, aux tarifs réglementés entre 158 € et 257 € TTC partagés à parts égales, utilisé lorsqu'une partie refuse ou est absente
2 exemplaires
L'état des lieux contradictoire doit être remis en autant d'exemplaires que de parties, au minimum deux : un pour le bailleur, un pour le locataire
Signatures des 2 parties
Le caractère contradictoire repose sur la co-signature du document par le bailleur et le locataire lors de la remise ou restitution des clés
Identique
Les exemplaires remis à chaque partie doivent être rigoureusement identiques : même contenu, mêmes observations, mêmes signatures
Huissier si refus
Si l'une des parties refuse de participer, l'autre peut convoquer un huissier pour dresser un constat unilatéral opposable
Ce qui rend un état des lieux « contradictoire »
Plusieurs éléments concrets font qu'un état des lieux est qualifié de contradictoire au sens de la loi. Leur absence peut en affecter la validité juridique.
La présence effective des deux parties
Bailleur et locataire doivent être présents en même temps dans le logement au moment de la rédaction. Si l'une des parties se fait représenter, elle doit remettre une procuration écrite à son mandataire. Un état des lieux signé ultérieurement, sans que les parties aient visité le logement ensemble, n'a pas le caractère contradictoire.
La liberté de formuler des réserves
Chaque partie doit pouvoir, avant de signer, faire inscrire ses observations et réserves sur le document. Par exemple, un locataire qui constate une fissure dans un mur que le bailleur considère comme « bon état » peut exiger que cette fissure soit mentionnée. Un document signé sous pression, sans possibilité de réserve, peut être contesté.
Il est également possible, dans les dix jours suivant la remise des clés, de demander par lettre recommandée des compléments à l'état des lieux d'entrée si un défaut non visible le jour J (problème de chauffage en été, par exemple) est constaté.
La signature conjointe et les exemplaires identiques
Le document doit être signé par les deux parties en bas de chaque page ou dans un espace prévu à cet effet, et chaque signataire reçoit un exemplaire rigoureusement identique. Si des modifications sont apportées après la signature d'une partie, le document perd son caractère contradictoire. En cas de colocation, chaque locataire doit disposer de son propre exemplaire.
Modèle d'état des lieux contradictoire PDF
Pour garantir la validité de votre état des lieux contradictoire, utilisez un modèle conforme à la loi Alur intégrant toutes les rubriques obligatoires. Les modèles disponibles sur BailPDF sont prêts à imprimer ou à remplir numériquement.
Mentions obligatoires selon le décret du 30 mars 2016
Le décret fixe le contenu minimal d'un état des lieux valide. Tout document incomplet peut être contesté en justice. Les rubriques obligatoires sont :
- Le type de document : état des lieux d'entrée ou de sortie
- La date de réalisation et l'adresse complète du logement
- Les noms, prénoms et adresses du bailleur et du locataire (ou de leurs représentants)
- La description pièce par pièce de l'état des murs, sols, plafonds et équipements
- L'inventaire complet des clés et badges d'accès remis
- Les relevés de tous les compteurs individuels (eau, gaz, électricité)
- Les signatures originales de toutes les parties présentes
Il est fortement recommandé d'accompagner l'état des lieux de photos datées et géolocalisées pour disposer d'une preuve visuelle complémentaire. Les photos ne remplacent pas l'état des lieux écrit mais renforcent considérablement sa valeur en cas de litige.
Modèle meublé et modèle non meublé
Le modèle varie selon le type de location :
- Location meublée : le modèle inclut un inventaire détaillé de chaque meuble et équipement (réfrigérateur, literie, luminaires, etc.) avec son état - PDF État des lieux meublé
- Location non meublée (vide) : le modèle se concentre sur l'état des murs, sols, plafonds, menuiseries et équipements fixes (volets, robinetterie, prises, etc.)
Pour les logements non meublés, une grille de vétusté peut être annexée à l'état des lieux d'entrée pour distinguer, dès le début du bail, l'usure normale des éventuelles dégradations imputables au locataire.
Comment faire un état des lieux contradictoire ?
La réalisation d'un état des lieux contradictoire se déroule en plusieurs étapes. Prévoyez suffisamment de temps : au moins une heure pour un appartement de taille standard, davantage pour une maison ou un logement meublé.
Avant la visite
- Imprimez ou téléchargez le modèle d'état des lieux adapté (meublé ou non meublé)
- Préparez un appareil photo ou votre smartphone pour photographier chaque pièce
- Rassemblez les relevés de compteurs du précédent état des lieux (pour l'état des lieux de sortie)
- Prévoyez les clés, badges et télécommandes à remettre ou à restituer
Pendant la visite
- Parcourez le logement pièce par pièce en décrivant l'état de chaque surface (murs, sol, plafond) et équipement
- Testez les équipements : robinetterie, volets, prises électriques, appareils électroménagers si meublé
- Relevez les compteurs (eau froide, eau chaude, électricité, gaz le cas échéant)
- Photographiez les éléments dégradés ou présentant une usure particulière
- Inscrivez toutes les réserves avant de signer
À la signature
- Vérifiez que les deux exemplaires sont rigoureusement identiques avant de signer
- Chaque partie signe et conserve son exemplaire
- En cas de litige sur une observation, reportez-la sur le document avant de signer plutôt que de refuser de signer
- Remettez (ou restituez) les clés en même temps que la signature
Conséquences si l'état des lieux n'est pas contradictoire
L'absence de caractère contradictoire prive l'état des lieux de sa valeur probante pleine et entière. Les conséquences varient selon le moment, entrée ou sortie, et la raison pour laquelle le document n'a pas pu être établi contradictoirement.
Absence d'état des lieux d'entrée : présomption de bon état
Sans état des lieux d'entrée contradictoire, la loi présume que le locataire a reçu le logement en bon état de réparations locatives. Cette présomption est défavorable au locataire : à la sortie, il ne pourra pas prouver que les dégradations constatées préexistaient à son entrée et risque de se voir retenir une part de son dépôt de garantie pour des dégâts qui ne lui sont pas imputables.
Absence d'état des lieux de sortie : présomption de restitution conforme
À l'inverse, sans état des lieux de sortie, la loi présume que le locataire a rendu le logement dans l'état où il l'a reçu. Le bailleur est alors tenu de restituer l'intégralité du dépôt de garantie dans le mois suivant la remise des clés, sans pouvoir effectuer de retenue pour dégradations, même avérées.
Document signé d'une seule partie
Un état des lieux établi en l'absence d'une partie et signé unilatéralement peut être contesté en justice. Il n'a pas la force probante d'un document contradictoire. Toutefois, s'il est établi par un huissier de justice après convocation régulière de l'autre partie (lettre recommandée avec accusé de réception, délai de 7 jours), il bénéficie d'une valeur probante renforcée et devient opposable même sans co-signature.
État des lieux incomplet ou non conforme
Un état des lieux qui ne respecte pas les mentions obligatoires du décret de 2016 (absence de relevés de compteurs, description insuffisante, non-remise d'un exemplaire à une partie) peut être partiellement ou totalement invalidé par un juge. Dans ce cas, les présomptions légales s'appliquent comme en l'absence totale de document. La conformité à la loi Alur est donc indispensable.
Que faire si une partie refuse l'état des lieux ?
Le refus d'une partie de participer à l'état des lieux ne bloque pas la procédure : la loi prévoit un recours spécifique permettant d'établir malgré tout un constat opposable.
Étape 1 : Mise en demeure par lettre recommandée
La partie qui souhaite réaliser l'état des lieux doit d'abord adresser une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception à l'autre partie, en précisant la date, l'heure et le lieu de rendez-vous. Cette démarche constitue la preuve que la partie a tenté de réaliser l'état des lieux contradictoirement.
Étape 2 : Recours à un huissier de justice
En cas de refus ou d'absence persistante après la mise en demeure, la partie lésée peut solliciter l'intervention d'un huissier de justice. Celui-ci convoquera l'autre partie par acte d'huissier au moins 7 jours avant la date de constat et dressera l'état des lieux en présence ou non de l'autre partie.
- Si le bailleur refuse : les frais d'huissier sont intégralement à sa charge
- Si le locataire refuse : les frais sont partagés à parts égales entre les deux parties
- Dans tous les cas : le constat d'huissier est opposable à la partie absente ou refusante
Les tarifs réglementés de l'huissier pour un état des lieux varient entre 158 € et 257 € TTC selon la surface du logement. Consultez la page état des lieux par huissier pour le barème complet.
Combien coûte un état des lieux contradictoire ?
Le coût dépend de la manière dont il est réalisé :
- À l'amiable entre les parties : entièrement gratuit, c'est la forme la plus courante
- Par une agence immobilière : facturable au locataire jusqu'à 3 €/m² de surface habitable, sans pouvoir dépasser ce que paie le bailleur (plafond de la loi Alur)
- Par un huissier : entre 158 € et 257 € TTC selon la surface, partagés à parts égales, sauf si l'une des parties est à l'origine du refus
Rappel : si vous utilisez un modèle BailPDF et réalisez l'état des lieux vous-même avec le bailleur ou le locataire, aucun frais n'est à prévoir. C'est la solution la plus simple et la plus économique pour la grande majorité des locations.
Questions fréquentes sur l'état des lieux contradictoire
Un état des lieux contradictoire est établi en présence des deux parties, bailleur et locataire, qui le signent ensemble après avoir eu la possibilité de formuler leurs observations. Un état des lieux « simple » (unilatéral) est établi par une seule partie, sans la présence ou la signature de l'autre. Ce dernier n'a pas de valeur probante pleine et entière et peut être contesté. Seul l'état des lieux contradictoire, ou celui dressé par un huissier après convocation régulière, est pleinement opposable devant les tribunaux.
Si le locataire refuse de signer l'état des lieux lors de l'entrée ou de la sortie, le bailleur peut mentionner ce refus sur le document. Il doit ensuite adresser une mise en demeure par lettre recommandée, puis faire appel à un huissier de justice qui convoquera le locataire et dressera un constat officiel opposable. Les frais d'huissier seront partagés entre les deux parties.
Oui, par définition, le caractère contradictoire suppose la présence simultanée (ou la représentation par mandataire muni d'une procuration écrite) du bailleur et du locataire. Si l'une des parties ne peut pas être présente, elle peut se faire représenter. En cas d'absence injustifiée, le recours à un huissier est la seule solution pour établir un document opposable. Il est également possible, pour les petits désaccords, de saisir la commission départementale de conciliation après la signature.
Non, un état des lieux signé des deux parties ne peut pas être modifié unilatéralement après la signature. En revanche, si un défaut non visible lors de la visite est découvert dans les jours suivants (problème de chauffage, infiltration), le locataire dispose de 10 jours à compter de la remise des clés pour demander par lettre recommandée un avenant à l'état des lieux d'entrée. Passé ce délai, le document est définitif et les deux parties sont liées par ses termes jusqu'à l'état des lieux de sortie.
Pour aller plus loin sur l'état des lieux et la location :