Etat des lieux contradictoire : définition et modèle PDF 2024
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Un état des lieux doit être réalisé au début et à la fin d'un contrat de bail, afin de dresser de façon précise l'état du bien loué avant et après la location. Ce document doit être établi en présence du locataire et du propriétaire-bailleur (ou de ses représentants, comme une agence ou un mandataire). On l'appelle alors l'état des lieux contradictoire. À quoi sert précisément ce document et est-il obligatoire ?
Qu’est-ce qu’un état des lieux contradictoire ?
Définition de l'état des lieux contradictoire
L'état des lieux contradictoire est un document essentiel qui atteste de l'état du logement au début et à la fin d'un contrat de location, afin d'éviter tout litige entre le locataire et le propriétaire-bailleur. Celui-ci permet alors la comparaison entre l'état du bien locatif avant et après la location.
Concrètement, l'état des lieux décrit précisément toutes les pièces du logement et inclut un inventaire de tous ses équipements. On dit qu'un état des lieux est contradictoire car il est réalisé en la présence des deux parties (le locataire et le propriétaire-bailleur ou son représentant), en deux versions concordantes.
À savoir que, pour avoir une valeur probante, l'état des lieux doit obligatoirement se faire de manière contradictoire. Si le propriétaire établit un état des lieux non contradictoire ou unilatéral, il n'est pas opposable au locataire.
Pourquoi faire un état des lieux contradictoire ?
Établi à l'entrée puis à la sortie du logement, l'état des lieux contradictoire permet de constater et comparer l'état du logement au début et à la fin du contrat de location.
Pour le propriétaire, c'est la garantie d'une protection, car si une dégradation du bien ou des équipements est constatée à la fin du bail, les frais de réparation sont à la charge du locataire (ceux-ci sont généralement déduits du dépôt de garantie). À savoir que tout locataire a pour obligation de rendre le bien loué dans l'état où il l'a trouvé, selon l’article 1730 du Code civil.
Pour le locataire, c'est également un document essentiel car il fait état des défauts éventuels présents dans le logement dès le début de la location. Cela lui permet soit de réclamer des réparations, soit d'être simplement protégé des dégradations antérieures à son entrée dans les lieux.
L'état des lieux contradictoire est-il obligatoire ?
La loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 visant à améliorer les rapports locatifs impose la réalisation d'un état des lieux d'entrée et d'un état des lieux de sortie en présence du propriétaire et du locataire. En théorie, l'état des lieux contradictoire est donc obligatoire.
Cela étant dit, en pratique, même en cas d'absence d'état des lieux, le contrat de bail reste valable. Mais les deux parties ne bénéficient dans ce cas d'aucune protection. C'est pourquoi il est fortement recommandé d'établir ce document. À savoir que lorsqu'un état des lieux est effectué, celui-ci doit être fait de manière contradictoire. Dans le cas contraire, il n'a aucune valeur légale, et il sera considéré qu'aucun état des lieux n'a été réalisé.
Modèle d'état des lieux contradictoire PDF / Word
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Comment faire un état des lieux contradictoire ?
Qui doit faire l'état des lieux contradictoire ?
Comme mentionné plus haut, l'état des lieux contradictoire doit être réalisé par le propriétaire-bailleur et son locataire. Les deux parties doivent constater ensemble l'état du logement à l'entrée, puis à la sortie du bien, d'un commun accord et dans de bonnes conditions d'éclairage selon la loi.
L'état des lieux contradictoire doit par ailleurs être établi par écrit en deux exemplaires (soit un exemplaire pour chaque partie). Généralement, il est réalisé à l'amiable entre le locataire et le propriétaire (ou via une agence immobilière). Mais si cela n'est pas possible, il peut aussi être fait par un huissier de justice.
Il existe différents modèles d'état des lieux, mais en général, la forme du document doit permettre de comparer facilement l'état des lieux d'entrée et l'état des lieux de sortie. Le constat peut donc être fait :
- Soit sur un document unique comportant deux colonnes distinctes ;
- Soit sur deux documents distincts ayant une présentation similaire.
Quand faire l'état des lieux contradictoire ?
L'état des lieux d'entrée est réalisé au moment de la remise des clés au locataire. Un deuxième état des lieux - l'état des lieux de sortie - doit ensuite être réalisé au moment de la libération des lieux par le locataire, ou très peu de temps après.
À savoir que le locataire peut aussi demander la modification de l'état des lieux dans un délai de 10 jours calendaires suivant la date de sa réalisation, s'il constate des dégradations peu après son emménagement. Une demande de modification de l'état des éléments de chauffage est également possible au premier mois de la période de chauffe.
Les mentions obligatoires de l'état des lieux
En France, c'est le décret d’application de la loi Alur n° 2016-382 datant du 30 mars 2016 qui dresse tous les éléments à mentionner obligatoirement dans l'état des lieux. Selon ce décret, les mentions obligatoires sont :
- Le type d'état des lieux : entrée ou sortie ;
- La date d'établissement de l'état des lieux contradictoire ;
- La date de la remise des clés et le nombre de clés remis ;
- L'adresse du logement loué ;
- Les noms, prénoms et coordonnées des parties présentes (locataire et bailleur) ainsi que le domicile ou le siège social du bailleur ;
- Le nom et le domicile ou le siège social des personnes mandatées (s'il y a lieu) ;
- Les relevés de compteur d'eau et d'énergie (si les charges locatives ne sont pas payées au forfait) ;
- Une description précise de chaque pièce du logement (état du revêtement des sols, murs et plafonds, état des équipements, etc.). Des photos peuvent être jointes à l'état des lieux pour illustrer ces descriptions ;
- Les pièces auxquelles le locataire peut accéder ;
- Un inventaire des meubles et équipements fournis dans la location avec un classement selon leur état (très bon état, bon état, état moyen ou mauvais état) ;
- La signature de toutes les parties présentes ;
- L'adresse du nouveau domicile du locataire (dans l'état des lieux de sortie).
Combien coûte un état des lieux contradictoire ?
Etat des lieux contradictoire réalisé par une agence ou régie
Fait d'un commun accord entre les parties, l'état des lieux est entièrement gratuit. Mais le propriétaire peut décider de recourir à une agence pour que le document soit plus formel. Dans ce cas, des frais seront facturés aux deux parties, selon la situation.
Il convient d'abord de préciser que le locataire n'a pas à payer l'état des lieux de sortie, même lorsque celui-ci est réalisé par l'intermédiaire d'une agence. Toute clause qui prévoit le paiement de frais d'état des lieux de sortie par le locataire est abusive. Les frais d'état des lieux d'entrée, en revanche, peuvent être partagés entre le locataire et le bailleur lorsque le document est réalisé par une agence immobilière ou une régie. Mais la part payée par le locataire est limitée :
- Elle ne peut pas dépasser la moitié des frais facturés par l'agence immobilière ;
- Elle est d'un montant maximal de 3 € TTC par mètre carré de surface habitable.
Par exemple : si un logement fait 25m2 et que l'état des lieux est facturé 170 €, la moitié des frais facturés est de 85 €, et le montant maximum imputable au locataire est égal à 75 € (3 € x 25).
Etat des lieux contradictoire réalisé par un huissier
Si l'état des lieux ne peut pas se faire à l'amiable (entre les parties ou via une agence), il est alors effectué par un huissier. Cela est par exemple le cas lorsque l'une des parties refuse de réaliser le constat de façon contradictoire en ne se présentant pas à la date prévue. Dans ce cas, l'autre partie peut faire appel à un commissaire de justice pour réaliser un constat locatif.
Les sommes demandées par le commissaire de justice seront partagées de manière égale entre le propriétaire et le locataire. Ces frais varient essentiellement selon la surface du logement :
| 📏 Surface du logement | 💸 Tarif de l'état des lieux (TTC) |
|---|---|
| Jusqu'à 50 m2 | Frais d'acte : 131,50 € + Lettres de convocation : 17,88 € + Frais de déplacement : 9,20 € |
| De 51 m2 à 150 m2 | Frais d'acte : 153,20 € + Lettres de convocation : 17,88 € + Frais de déplacement : 9,20 € |
| Plus de 150 m2 | Frais d'acte : 229,81 € + Lettres de convocation : 17,88 € + Frais de déplacement : 9,20 € |
*Tarifs applicables jusqu'au 29 février 2024
Source : Légifrance
Litiges et désaccords liés à l'état des lieux contradictoire
Quelles sont les conséquences de l'absence d'état des lieux ?
Comme expliqué plus haut, l'absence d'état des lieux ne rend pas le bail caduque, mais n'est pas sans conséquences, surtout pour le locataire. Sans le constat, le locataire présumé avoir reçu un logement en bon état de réparations locatives selon l'article 1731 du Code Civil. Ainsi, il devra rendre le logement en bon état de réparations locatives, sauf s'il est en mesure de prouver le mauvais état initial du bien.
Cela signifie concrètement qu'il devra payer pour les réparations des dégradations constatées, même si celles-ci étaient déjà présentes avant son entrée dans les lieux.
Que faire si le propriétaire refuse de faire l'état des lieux ?
Dans le cas où le propriétaire refuse de faire l'état des lieux, le locataire doit lui adresser une mise en demeure de le faire. Si le bailleur persiste dans son refus, il est alors possible de faire un état des lieux litigieux (c'est-à-dire par l'intermédiaire d'un huissier).
Sans état des lieux suite au refus du propriétaire, ce dernier devra prouver avoir donné le logement en bon état d'usage pour faire valoir en fin de bail les dégradations causées par le locataire. Il est donc dans l'intérêt des deux parties, y compris du propriétaire, de réaliser un état des lieux d'entrée et de sortie.
Quel est le délai pour contester un état des lieux signé ?
Il est souvent compliqué de contester un état des lieux lorsqu'il a déjà été signé. Toutefois, la loi Alur-Duflot donne au locataire un délai de 10 jours pour demander une modification de l'état des lieux d'entrée s'il relève une anomalie après son emménagement. Ce délai est étendu au premier mois de la période de chauffe pour les éléments de chauffage.
Le locataire dispose aussi d'un délai de 30 jours pour contester un état des lieux de sortie. Les contestations doivent être envoyées au propriétaire par lettre recommandée avec accusé de réception.
Que faire en cas de désaccord sur l'état des lieux ?
En principe, les deux parties ne devraient pas signer l'état des lieux si elles ne sont pas d'accord avec un ou plusieurs éléments indiqués dans le contrat. Mais, même après signature, il faut savoir qu'il est toujours possible de contester un état des lieux. La première étape est d'essayer de résoudre le problème à l'amiable entre le propriétaire et le locataire.
Si cette solution n'aboutit pas, il est possible de porter la contestation devant une commission départementale de conciliation, ou un conciliateur de justice. Il s'agit d'une démarche facultative et entièrement gratuite. Enfin, si les désaccords persistent, le locataire ou le propriétaire peut saisir le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement. Il faut respecter un délai maximal de 3 ans après l'apparition du litige pour effectuer cette démarche.
Comment prendre en compte la vétusté ?
La notion de vétusté est souvent source de confusion et même de litige entre le propriétaire et le locataire, car il n'est pas évident de faire la distinction entre les dégradations d'entretien et celles dues à la vétusté. À savoir que les dégradations dues à la vétusté et l'usage dans le temps sont exclues des réparations locatives à la charge du locataire.
L'article 4 du décret du 30 mars 2016 définit la notion de vétusté comme étant « l’état d’usure ou de détérioration résultant du temps ou de l’usage normal des matériaux et éléments d’équipement ». Pour éviter les litiges, il est conseillé d'établir une grille de vétusté. Celle-ci est facultative, mais la loi Alur précise que le locataire peut demander son établissement.
La grille de vétusté sert alors de référence pour faire une meilleure appréciation de l'état des équipements, en indiquant :
- La durée de vie théorique des équipements du logement ;
- La franchise, qui correspond au laps de temps pendant lequel l'appareil n'est pas censé se détériorer ;
- Le taux d'abattement annuel ;
- La part résiduelle.