Par 
2018
Année d'adoption
Publication au Journal officiel le 24 novembre 2018
Bail mobilité
Nouveau contrat
Durée 1 à 10 mois, sans dépôt de garantie
Encadrement loyers
Mesure phare
Expérimentation dans les zones tendues
Logement social
HLM réformé
40 000 logements mis en vente chaque année
Qu'est-ce que la loi Élan ?
La loi Élan, pour l'Évolution du Logement, de l'Aménagement et du Numérique, a été présentée au conseil des ministres le 4 avril 2018 et publiée au Journal officiel le 24 novembre 2018. Elle vise à faciliter la construction de logements, simplifier les règles de location et renforcer la protection des locataires les plus fragiles.
Parmi ses principales mesures, on retient :
- La création du bail mobilité, un contrat court durée sans dépôt de garantie
- L'expérimentation de l'encadrement des loyers dans les zones tendues
- La réforme du parc HLM et la mise en vente de logements sociaux
- Le renforcement de la lutte contre les squatteurs
- La création du contrat de cohabitation intergénérationnelle solidaire
La loi Élan s'inscrit dans la continuité de la loi Alur de 2014, qu'elle complète et réforme sur plusieurs points essentiels du droit locatif.
Les mesures principales de la loi Élan
| Domaine | Mesure | Bénéficiaire |
|---|---|---|
| Bail mobilité | Nouveau contrat de 1 à 10 mois, sans dépôt de garantie | Locataires en stage, mutation, apprentissage |
| Encadrement des loyers | Expérimentation dans les villes en zone tendue | Locataires en zones tendues |
| Logement social HLM | Mise en vente de 40 000 logements/an, révision des dossiers tous les 3 ans | Locataires HLM |
| Garantie Visale | Dispositif de cautionnement gratuit étendu | Jeunes, salariés, ménages fragiles |
| Squatteurs | Suppression de la protection par la trêve hivernale | Propriétaires victimes de squat |
| Copropriété | Accès en ligne aux documents, vote par correspondance | Copropriétaires |
| Cohabitation intergénérationnelle | Création d'un contrat spécifique (60 ans+ / moins de 30 ans) | Seniors et jeunes |
| Urbanisme | Simplification des normes, transformation de bureaux en logements | Promoteurs, collectivités |
Bail mobilité loi Élan
Le bail mobilité est l'une des grandes nouveautés introduites par la loi Élan. Ce contrat de location courte durée s'adresse aux personnes en situation de mobilité temporaire :
- Stage professionnel
- Apprentissage
- Service civique
- Mutation professionnelle
- Formation professionnelle
Caractéristiques du bail mobilité
Le bail mobilité présente des spécificités qui le distinguent des autres contrats de bail classiques :
- Durée : de 1 à 10 mois, sans possibilité de renouvellement (uniquement prolongation dans la limite de 10 mois au total)
- Dépôt de garantie : aucun dépôt de garantie ne peut être exigé
- Colocation : pas de clause de solidarité en cas de clause de solidarité
- Résiliation : le bailleur ne peut pas mettre fin au bail avant la date prévue
- Logement meublé : le logement doit obligatoirement être loué meublé
Ce bail est particulièrement adapté aux étudiants en stage ou aux salariés en mission temporaire qui recherchent un logement sans s'engager sur le long terme.
Encadrement des loyers loi Élan
Avant la loi Élan, l'encadrement des loyers avait été instauré par la loi Alur de 2014, mais il avait été suspendu. La loi Élan relance ce dispositif sous forme d'expérimentation volontaire.
Les collectivités situées en zone tendue peuvent désormais choisir d'expérimenter l'encadrement des loyers. Cela signifie que le loyer ne peut pas dépasser un loyer de référence majoré fixé par arrêté préfectoral, calculé en fonction :
- Du type de location (meublée ou vide)
- Du nombre de pièces
- De la date de construction de l'immeuble
- De la localisation dans la ville
Paris, Lille, Lyon, Bordeaux et Montpellier font partie des premières villes à avoir mis en place ce dispositif.
Loi Élan et logement social HLM
Réévaluation périodique du dossier
La loi Élan prévoit que le dossier de chaque locataire d'un logement social est réexaminé tous les 3 ans. Si les revenus du locataire dépassent les plafonds HLM, son loyer peut être augmenté progressivement ou son maintien dans le logement remis en question.
Vente de logements sociaux
Pour faciliter l'accès à la propriété, la loi Élan prévoit la vente de 40 000 logements HLM par an (contre 8 000 en 2018). Le gouvernement estime qu'un logement vendu permet de financer la construction de 2 à 3 logements neufs, contribuant ainsi à augmenter l'offre globale.
Promouvoir la mixité sociale
- Plus de 50 % des attributions dans les quartiers prioritaires de la ville seront réservées aux ménages éligibles aux revenus les plus élevés
- Au moins 25 % des attributions hors quartiers prioritaires iront aux ménages les plus modestes
Garantie Visale et loi Élan
La loi Élan a renforcé la garantie Visale (Visa pour le Logement et l'Emploi), un dispositif de cautionnement gratuit qui permet d'accéder à la location sans garant ni justificatif de salaire trois fois supérieur au loyer.
La garantie Visale est accessible aux :
- Jeunes de moins de 30 ans, quelle que soit leur situation
- Salariés du secteur privé ou agricole entrant dans un nouveau logement
- Ménages accompagnés par des organismes d'intermédiation locative
- Locataires d'un bail mobilité
Ce dispositif facilite l'accès au logement pour les profils considérés comme « risqués » par les bailleurs, notamment les jeunes actifs qui débutent leur carrière.
Loi Élan : urbanisme et construction
Simplification des normes de construction
La loi Élan vise à augmenter le nombre de logements disponibles en France en :
- Simplifiant les normes de construction pour faciliter les nouvelles réalisations
- Luttant contre les recours abusifs qui bloquent environ 30 000 constructions par an
- Facilitant la transformation de bureaux vacants en logements (objectif : 500 000 m²)
Loi Élan et accessibilité handicap
Avant la loi Élan, 100 % des nouveaux logements devaient être accessibles aux personnes en situation de handicap. La loi Élan revient sur cette obligation : les nouveaux logements doivent désormais être évolutifs (facilement adaptables sans travaux lourds) plutôt que totalement accessibles dès la construction.
Carnet numérique du logement
La loi Élan rend obligatoire le carnet numérique du logement, un carnet de santé numérique du bien immobilier, pour tout logement neuf à compter du 1er janvier 2020 et pour les logements existants à compter du 1er janvier 2025.
Rénovation des centres-villes
Un budget de 5 milliards d'euros est alloué à la revitalisation des centres-villes des agglomérations de taille moyenne, avec pour objectifs de réduire la vacance immobilière, lutter contre l'habitat insalubre et favoriser la mixité sociale.
Squatteurs et trêve hivernale
La loi Élan apporte un renforcement important des droits des propriétaires face aux squatteurs :
- Les squatteurs (personnes entrées par effraction) ne sont plus protégés par la trêve hivernale
- Le délai de 2 mois entre le commandement de quitter les lieux et l'intervention des forces de l'ordre est supprimé pour les squatteurs
La loi Élan va plus loin et exige également que le logement soit exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites au début du bail. Si une infestation est constatée lors de l'entrée dans les lieux, le bailleur doit en prendre en charge le traitement.
Loi Élan et copropriété
Accès aux documents en ligne
Le syndic doit désormais mettre à disposition un espace en ligne sécurisé contenant les documents essentiels de la copropriété (règlement, procès-verbaux, contrats d'assurance, diagnostics…).
Délai de réponse et pénalités
Le syndic dispose désormais d'un délai d'un mois pour répondre à toute demande de document formulée par le conseil syndical. Passé ce délai, une pénalité de 15 € par jour est appliquée.
Vote par correspondance
Les copropriétaires peuvent voter par correspondance avant l'assemblée générale. Pour les travaux d'efficacité énergétique, seule la majorité absolue est requise (et non plus l'unanimité), facilitant ainsi la rénovation des immeubles.
La visée sociale de la loi Élan
Contrat de cohabitation intergénérationnelle solidaire
La loi Élan a créé le contrat de cohabitation intergénérationnelle solidaire, permettant à un senior (60 ans ou plus) de sous-louer une partie de son logement à un jeune (moins de 30 ans) contre une participation modeste.
- Le locataire principal doit avoir 60 ans ou plus
- Le sous-locataire doit avoir moins de 30 ans
- Le propriétaire doit être informé mais ne peut pas s'y opposer
- Le délai de préavis est d'un mois
Lutte contre les locations touristiques abusives
La loi Élan durcit les sanctions contre les logements loués exclusivement à des fins touristiques :
- Enregistrement obligatoire auprès de la mairie
- Maximum 120 nuits par an sur les plateformes de location touristique
- De 5 000 € à 10 000 € d'amende pour les propriétaires contrevenants
- De 12 500 € à 50 000 € d'amende pour les plateformes
Violences domestiques et loyer
La loi Élan protège les victimes de violences conjugales : le conjoint qui quitte le domicile n'est plus solidaire du loyer dès la réception de l'ordonnance de protection ou de la condamnation du conjoint violent.