Loi Elan 2018 : ce qui change pour le logement et la location

Par Chloé Déchelotte

Adoptée au Sénat en automne 2018, la loi Elan (loi sur l'évolution du logement, de l'aménagement et du numérique) a profondément bouleversé le secteur immobilier et touché de nombreux acteurs privés et publics. Six ans après, en 2024, quelles ont été les nouveautés sur la location et l'urbanisme et quel a été l'impact sur les propriétaires-bailleurs et les locataires ?

Qu'est-ce que la loi Elan ?

Projet multifacette du logement, la loi sur l'évolution du logement, de l'aménagement et du numérique, a fait beaucoup parler d'elle par la diversité de ses mesures :

Loi Elan résumé

La loi élan (évolution du logement de l'aménagement et du numérique) a été présentée au conseil des ministres le 4 avril 2018 et voté par le Parlement en automne de la même année. Il a été adopté suite à sa publication au journal officiel, le 24 novembre 2018.

La loi Elan a introduit le bail mobilité. C'est un nouveau contrat de location idéal pour les locations de courte durée (1 à 10 mois). Il vise à faciliter la mobilité des étudiants et jeunes actifs : stage, apprentissage, mutation professionnelle…

En touchant au secteur immobilier, la loi Elan ambitionne de modifier plusieurs aspects économiques et sociaux. Un des projets phares est de faciliter la construction de nouveaux logements, tout particulièrement dans les zones tendues où le déséquilibre entre l'offre et la demande de logement empêche de trouver une habitation décente. La loi Elan cherche aussi à protéger les populations les plus fragiles, à travers des mesures liées à la location.

Son champ d'application est très large, elle impacte pour cela de nombreux acteurs : propriétaires, locataires, bailleurs sociaux, urbanistes, promoteurs, professionnels de l'immobilier…

Loi Elan legifrance

Retrouvez le texte de la loi Elan au format PDF sur Legifrance.

Loi Elan & urbanisme

La loi Elan a profondément modifié certains aspects de l'urbanisme :

Augmenter le nombre de logements disponibles

1. La loi Elan a vocation à bouleverser le secteur de l'immobilier. Une des principales mesures consiste à augmenter le nombre de nouveaux logements, en simplifiant les normes de construction. En agrandissant le parc immobilier, le gouvernement souhaite lutter contre la crise du logement, que connaissent surtout les grandes agglomérations dites en zone tendue. Ces zones connaissent une forte croissance démographique, que la construction de nouveaux logements ne parvient pas à suivre. S'en suit un fort déséquilibre entre l'offre et la demande de logement, et donc une difficulté grandissante à se loger. En simplifiant les normes de construction, la loi Elan permettrait de construire plus et plus vite et ainsi d'endiguer la pénurie de logement.
2. La deuxième mesure concerne la lutte contre les recours abusifs dans le secteur de l'immobilier : en 2018, le gouvernement estimait que 30 000 constructions étaient bloquées à cause de recours abusifs. Dans un contexte de pénurie du logement, ce chiffre a incité l'Etat à une prise de décision : la loi Elan ambitionne d'accélérer les procédures lors de recours abusifs contre les permis de construire et de réduire la gestion du problème de 24 à 10 mois.
3. La dernière mesure vise à faciliter la transformation d'anciens bureaux vides en logement. Pour ce faire, la loi Elan prévoit l'instauration d'un bonus qualité pour inciter à la reconversion de ces locaux en logement fonctionnel pour les particuliers. Objectif ? Reconvertir 500 000m² de bureaux en logement, d'ici 2020.

Loi Elan & handicap

Avant la loi Elan, 100% des nouveaux logements devaient être accessibles aux personnes en situation de handicap. Si cette mesure a facilité l'accès au logement à une minorité, elle a eu des conséquences sur l'aménagement des habitations : en effet, les salles de bain et cuisine se sont trouvées agrandies, au détriment des pièces à vivre comme le salon. 

La loi Elan revient sur cette mesure : les nouveaux logements n'ont dorénavant plus l'obligation d'être 100% accessibles mais évolutifs. Cela signifie qu'ils devront pouvoir devenir facilement accessibles grâce à quelques travaux. Les personnes visées à travers ce dispositif sont bien sûr les personnes en situation de handicap mais aussi les personnes âgées et en perte d'autonomie.

Le gouvernement prévoit de rénover chaque année 30 000 logements anciens afin de les rendre accessibles. Cette transition sera rendue possible par une augmentation du financement de l'Anah.

Création du carnet numérique du logement

Créé en 2015 avec la loi sur la transition énergétique, le carnet numérique se veut être être un véritable carnet de santé du logement. Cependant, il ne devient obligatoire qu'avec la loi Elan en 2018, aucun décret n'obligeant son utilisation avant.

L'objectif de ce carnet est de contenir toutes les informations clés sur l'état du logement, il contient notamment le dossier de diagnostics techniques. A terme, il doit accompagner et aiguiller les propriétaires dans leurs démarches de rénovation et ainsi améliorer la performance énergétique du logement.

Ce carnet est obligatoire pour tout logement neuf à compter du 1er janvier 2020 et pour tout logement existant à compter du 1er janvier 2025. Pour tout savoir sur les obligations du carnet numérique du logement, retrouvez notre guide :

Carnet numérique du logement - loi Elan

Rénovation des centres-villes

La rénovation des centres-villes, principalement ceux des agglomérations de taille moyenne, est une préoccupation de la loi Elan. Un budget de 5 milliards d'euro est alloué pour ce projet, nommé "revitalisation des centres-villes". Le but est de créer un contrat unique entre l'Etat, ses opérateurs et les collectivités afin de répondre aux différents enjeux de développement : transport, services, logement, croissance économique...

En repensant le parc de logements et de commerces, la loi ambitionne de :

• donner plus d'attractivité au tissu urbain
• valoriser le patrimoine local
• diminuer la vacance des logements et locaux
• lutter contre l'habitat indigne
• promouvoir la mixité sociale
• se développer grâce au développement durable
• soutenir l'innovation dans les secteurs de l'artisanat et du commerce

Achat sur plan

Du changement aussi du côté des futurs propriétaires : la loi Elan donne désormais plus de flexibilité aux acheteurs dans le choix des travaux. En effet, lors d'un achat sur plan (appartement, studio ou maison), l'acquéreur peut maintenant décider de s'occuper des travaux de finition du logement. Il peut donc se charger de l'installation d'une baignoire, de poser le parquet, de faire la peinture, etc. 

Dans la pratique, la personne responsable de la vente devra notifier sur le contrat de réservation les travaux dont se chargera le futur propriétaire, ainsi que leurs montants.

Loi Elan : HLM

En réformant le logement, la loi Elan n'a pas oublié de repenser l'aspect social : elle prévoit l'augmentation du nombre de logements sociaux, notamment grâce à une réorganisation des organismes se chargeant des HLM. On retrouve 3 mesures phares :

Réevaluer du dossier du locataire

Tous les 3 ans, le dossier du locataire d'un logement social sera étudié à nouveau. L'objectif est de pouvoir proposer une logement plus adapté à ses besoins, si sa situation a évolué (naissance d'un enfant, par exemple).

Faciliter l'accès à la propriété

La loi Elan prévoit aussi de faciliter l'accès à la propriété pour les locataires de logements sociaux. 40 000 logements (soit 1% du parc locatif) seront mis en vente, contre 8 000 en 2018. Cette mesure a deux buts :

1. Permettre aux locataires qui le souhaitent d'acheter le logement qu'ils louent
2. Financer la construction de nouveaux logements ou des rénovations d'anciens logements, grâce aux recettes des ventes. Le gouvernement estime qu'un logement vendu permettrait de construire 2 à 3 logements neufs. Ainsi, même en vendant une partie des logements, le parc locatif continuera de s'agrandir.

Assez opaque, le système d'attribution des logements sociaux devrait aussi gagner en transparence et le système de cotation sera généralisé dans les grandes agglomérations.

Promouvoir la mixité sociale

A travers l'attribution des HLM, la loi Elan vise à instaurer une mixité sociale :

• plus de 50% des logements sociaux dans les quartiers prioritaires de la ville seront attribués aux demandeurs éligibles aux revenus les plus élevés
• à l'inverse, au moins 25% des logements sociaux hors quartiers prioritaires de la ville seront attribués aux ménages les plus modestes.

Le but de cette mesure est d'assurer une mixité sociale aussi bien dans des quartiers modestes que dans ceux avec une population plus aisée.

Loi Elan : quels changements sur la location ?

La loi Elan a repensé la location, à travers plusieurs mesures : 

Contrat de bail

Le bailleur n'a dorénavant plus l'obligation de recopier à la main le contrat de location mot pour mot mais seulement d'y apposer sa signature à la fin. Il est donc possible d'utiliser un modèle de contrat de bail (aux normes de 2020) :

Je télécharge un contrat de bail PDF

Bail mobilité loi Elan

La loi Elan vient agrandir le choix de contrat de bail disponibles : on retrouve désormais le contrat de bail mobilité, voué aux locations courte durée. Il se destine aux :

• personnes en stage
• personnes en alternance
• personnes en apprentissage
• volontaires du service civique

Néanmoins, si ce nouveau type de contrat vise à concurrencer les locations saisonnières entre particulier (Airbnb, HomeAway), il n'est pas sans contrainte :

• durée : il peut aller de 1 à 10 mois, sans renouvellement possible.
• dépôt de garantie : le bailleur ne peut pas demander de dépôt de garantie. Si cela peut représenter un avantage pour le locataire, cela peut être problématique pour le bailleur : en cas de dégradations du logement en fin de location, il ne pourra pas financer les travaux de réparation avec l'argent du locataire.
• colocation : impossible d'inclure une clause de solidarité entre les locataires (même s'il s'agit d'un couple non marié). Si un des colocataires arrête de payer (loyer impayé), le bailleur ne pourra pas demander aux autres colocataires ou à leurs cautions (simple ou solidaire) de payer sa part.
• rupture du contrat : si le locataire peut donner congé à tout moment (en respectant le préavis d'un mois obligatoire), le bailleur ne peut aucunement résilier le contrat de location avant la date de fin prévue.

Encadrement des loyers loi Elan

Les collectivités qui le souhaitent et qui se situent en zone tendue pourront expérimenter l'encadrement des loyers. En 2019, seul Paris intra-muros était concerné. Pour accompagner cette mesure, des observatoires dédiés à l'étude des loyers privés seront créés pour chaque zone, afin de définir le loyer de référence. D'autres villes ont ensuite rejoint le dispositif, telles que Lille, Lyon, et bientôt Bordeaux et Montpellier.

Garantie visale

La loi Elan a permis de créer la garantie Visale (visa pour le logement et l'emploi) : dispositif gratuit, il permet d'avoir accès à la location, sans être obligé de présenter un salaire trois fois supérieur au loyer et sans avoir de garant. Ce dispositif se porte caution pour le locataire et s'engage à protéger le bailleur des loyers impayés.

La garantie visale est accessible :

• aux jeunes de moins de 30 ans
• aux salariés du privé et du secteur agricole
• aux ménages accompagnés par des organismes d'intermédiation locative

La garantie visale est cumulable avec la garantie Locapass.

Contrat de cohabitation intergénérationnelle solidaire

En 2018, la loi Elan a crée le contrat de cohabitation intergénérationnelle solidaire. L'objectif est double : permettre aux jeunes de se loger et aux personnes âgées d'arrondir les fins de mois et d'avoir de la compagnie.

Ce nouveau contrat présente plusieurs spécificités :

• le locataire doit être âgé de plus de 60 ans
• le sous-locataire doit avoir moins de 30 ans
• le bailleur doit être informé de ce contrat mais ne peut en cas s'y opposer
• la durée du contrat est établie entre le locataire et le sous-locataire
• la durée du préavis de départ est d'un mois

La loi ne précise pas le montant maximum du loyer qui peut être demandé, seulement qu'il doit d'être "modeste". En plus du loyer, quelques petits services peuvent être demandés au sous locataire (courses, petit bricolage...).

Charte de cohabitation intergénérationnelle solidaireL'arrêté du 13 janvier 2020 dresse une charte des engagements du bailleur et locataire dans un contrat de cohabitation intergénérationnelle solidaire. Les parties prenantes sont obligées de respecter cette charte.

Loi Elan copropriété

Demande de documents et pénalités

Le conseil syndical de copropriété fait le lien entre les copropriétaires et le syndic, il est chargé d'assister ce dernier. Dorénavant, la loi Elan impose un délai d'un mois au syndic pour répondre à une demande de documents faite par le conseil syndical. Passé ce délai, une pénalité de 15€ par jour sera appliquée.

Accès aux documents en ligne

Si l'intranet est obligatoire pour les syndics professionnels depuis 2015, rien n'indiquait le contenu à faire figurer en ligne. La loi Elan fixe maintenant une liste de documents obligatoires à mettre à disposition en ligne et relatifs à la gestion de la copropriété. Cette liste sera valable à compter du 1er juillet 2020.

• Liste des documents obligatoires en copropriété
• le règlement de la copropriété et l'état descriptif de la division
• la dernière fiche synthétique de la copropriété, réalisée par le syndic
• le carnet d'entretien
• le dossier de diagnostics techniques des parties communes
• les contrats d'assurance de l'immeuble
• les contrats et marchés en cours (sauf contrat de travail du syndicat)
• les contrats d'entretien et de maintenance des équipements communs
• les procès verbaux des 3 dernières assemblées générales
• le contrat de syndic en cours

Vote en copropriété

Les copropriétaires peuvent maintenant voter par correspondance avec un formulaire, avant que l'assemblée générale ait lieu.

Pour les travaux d'économie d'énergie, la majorité de l'article 25 est désormais la seule requise : il s'agit de la majorité absolue, c'est à dire celle tenant compte des copropriétaires présents, représentés et absents. 

Squatteurs et trêve hivernale

La loi Elan tend à protéger davantage les propriétaires contre les squats illégaux :

1. Dorénavant, si les squatteurs sont entrés par effraction, ils ne sont plus protégés par la trêve hivernale. Cela signifie que le propriétaire avec le recours de la police n'aura pas à attendre la fin de la trêve au printemps pour récupérer son logement.
2. Dans la continuité, la loi Elan a supprimé le délai de deux mois qui devait être appliqué entre le commandement de quitter les lieux et l'expulsion effective du logement. 

Nuisibles et parasites

La loi du 6 juillet 1989 indique que le logement doit être fourni décent et salubre. La loi Elan va plus loin et requiert que le logement soit exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites. Derrière cette mesure, s'inscrit la volonté du gouvernement de lutter contre les punaises de lit, qui prolifèrent depuis quelques années dans l'hexagone.

A noter qu'aucune preuve de la salubrité n'est demandée dans le contrat de location. Néanmoins, si le locataire détecte des nuisibles ou parasites lors du début de sa location, ce sera au bailleur de payer pour l'éradication. Si le problème survient au cours de location, le bailleur pourra plus aisément prouver que l'invasion est due au style de vie et au comportement du locataire et n'aura donc rien à payer. 

Quelle visée sociale à la loi Elan ?

A travers ses différentes mesures liées au logement, la loi Elan a une visée sociale :

Faciliter l'hébergement des sans-abri

Dans ce cas-ci, la loi Elan s'inscrit dans une démarche sociale : le but est de faciliter la réquisition de locaux vacants pour accueillir provisoirement des sans-abri. Le loi réforme le système de réquisition pour pouvoir accéder à des locaux vides depuis plus d'un an et ce, à des fins d'hébergement d'une durée maximale de 2 ans.

Cette mesure est d'autant plus importante face à l'ampleur de ce phénomène : en Ile de France, 3,5 millions de m² de bureaux étaient vacants en 2018. Autant d'espace qui pourraient servir aux personnes les plus démunies, surtout lors des mois d'hiver.

Durcissement de la lutte contre les locations touristiques abusives

La loi Elan prévoit un renforcement des sanctions contre les logements loués exclusivement dans un but touristique. L'objectif n'est pas de lutter contre le système de location entre particuliers mais de limiter le nombre de logements dédiés seulement aux touristes. 

En effet, de plus en plus de villes rentrent en conflit avec les sites de location entre particulier type Airbnb ou HomeAway : en cause, la pénurie de logements pour les habitants et l'envolée des loyers dans ces zones. Certains centres-villes situés dans des zones tendues comme Paris, Bordeaux ou encore Lyon sont particulièrement touchés.

Pour lutter contre les locations abusives, l'Etat a donc décidé de durcir les sanctions auprès des bailleurs. Ils ont dorénavant l'obligation de s'enregistrer à la mairie et de respecter le nombre de maximum de 120 nuitées par an, vendues via ces plateformes. Les amendes pour non-respect de ces réglementations pourront aller de :

• 5 000 à 10 000€ pour les bailleurs (particuliers)
• 12 500€ à 50 000€ pour les plateformes de location entre particulier (Airbnb, HomeAway, etc.)

Violences domestiques et loyer

Dans le cas de violences domestiques, le conjoint fuyant le domicile n'est désormais plus solidaire du loyer : en d'autres termes, il n'est pas redevable du montant du loyer et le bailleur ne peut pas non plus exiger de paiement auprès de la personne se portant caution pour lui.

Cependant, il faut attendre la réception de l'ordonnance de protection du juge ou de la condamnation de l'auteur des violences : toute dette de loyer créée avant cette date est due.