Si le carnet numérique du logement existe déjà depuis plusieurs années, son fonctionnement est très mal connu. Pour cause, aucun décret n'avait rendu son application obligatoire. Avec la loi Elan, le carnet numérique du logement deviendra une pièce obligatoire pour les logements neufs dès janvier 2020 et en 2025 pour les logements existants. Mais en quoi consiste-il et quelles informations clés doit-il contenir ?
Qu'est-ce que le carnet numérique du logement ?
De nombreuses interrogations subsistent quant au carnet numérique du logement :
Carnet numérique du logement loi Elan
Le carnet numérique de suivi et d'entretien du logement, plus communément appelé carnet numérique du logement, a été créé en 2015 sous l'impulsion de la loi sur la transition énergétique pour la croissance verte. Pourtant il n'a jamais été appliqué puisqu'aucun décret n'imposait son usage.
Il faudra attendre la loi Elan (évolution du logement, de l'aménagement et du numérique) en 2018 pour que le carnet numérique du logement devienne une obligation légale. Il concerne alors :
- tous les logements voués à être habités (résidence principale ou secondaire, meublé ou vide)
- leurs annexes (logements de gardien, chambres de service, logement de fonction, etc.)
On retrouvera donc un carnet numérique de la maison, un carnet numérique d'un appartement, un carnet numérique d'un studio, etc. Son but est de mieux informer le propriétaire-bailleur, le locataire ou le futur acheteur sur l'état du logement. A terme, il doit aider et accompagner ces acteurs dans leurs démarches de rénovation, notamment énergétiques (isolation, par exemple). Pour cela, il a été surnommé le carnet de santé numérique du logement.
A travers ce carnet numérique d'entretien du logement, la loi sur la transition énergétique de 2015 avait pour ambition de lutter contre les logements trop énergivores. Le carnet a donc pour vocation de suivre les performances énergétiques du logement tout au long de sa "vie". Pour ce faire, il contiendra tout le dossier des diagnostics techniques déjà existants.
La loi Elan impose que le carnet soit tenu à jour et transmis à chaque nouveau propriétaire, et ce, jusqu'à la destruction complète du bâtiment.
Carnet numérique du logement obligatoire : quelles dates ?
Avec la loi Elan de 2018, le carnet numérique d'entretien du logement devient enfin obligatoire :
- A compter du 1er janvier 2020 pour toute construction neuve
- A compter du 1er janvier 2025 pour tout logement existant
Pourquoi a-t-il été créé ?
Le carnet numérique du logement a été pensé afin de répondre aux enjeux environnementaux et énergétiques liés à l'habitat. Le but de ce projet est de pouvoir lutter efficacement contre les logements énergivores.
Pour comprendre l'importance de cet enjeu, il est primordial de rappeler qu'en 2016, selon le rapport de l'observatoire national de la précarité énergétique (ONPE), 12 millions de français éprouvaient des difficultés importantes à payer leurs factures de gaz et d'électricité. En suivant et en améliorant au fil des années l'état du logement, l'Etat espère ainsi diminuer la part de logement énergivore et les pertes d'énergie. Et de facto, permettre aux ménages les plus démunis de réduire leurs factures d'électricité et de gaz. Cette précarité énergétique touche surtout les ménages qui consacrent plus de 10% de leurs budgets à payer les factures d'énergie et qui reconnaissent avoir froid en continu. Le carnet numérique du logement n'a donc pas qu'une ambition environnementale mais aussi économique et sociale.
Il avait été évoqué lors du Plan Bâtiment de 2014, avec une volonté de créer une véritable "carte vitale" du logement : le but était de mettre en place un dispositif pour mutualiser les informations, notamment sur le plan énergétique (gaz, électricité, fioul, propane, butane...).
Phase de test du carnet numérique du logement
Avant de rendre obligatoire le carnet numérique du logement, le gouvernement avait choisi de mener une phase de test en 2017. Un appel à projet a été lancé et 11 lauréats ont été retenus dont Qualitel et EDF, pour tester sur une durée d'un an (janvier à décembre 2017) différents types de carnet du logement.
Ainsi, plus de 3 000 carnets ont été déployés et ont concerné tout type de logements (neuf, existant) et plusieurs catégories d'acteurs (propriétaire occupant, locataire particulier, professionnel). Les solutions ont été déployées dans l'ensemble du territoire français et 150 000 particuliers ont été sensibilisés à l'utilisation du carnet. Au total et à l'issue de cette phase d'expérimentation, 500 acteurs ont pu donner leur opinion sur ce dispositif et transmettre leur retour d'expérience.
La phase de test a notamment mis en valeur que plus de la moitié des utilisateurs ne se sont pas connectés à l'outil après leur inscription. Pour ceux ayant pris en main l'outil, leur utilisation de l'outil s'est souvent limité à quelques visites peu fréquentes de la plateforme et l'intégration des documents de base.
Carnet numérique du logement : quels avantages ?
Le carnet numérique du logement a plusieurs avantages :
- proposer une plateforme en ligne où toutes les informations du logement sont regroupées, mises à jour et stockées sur une interface responsive (visible depuis un ordinateur, tablette, smartphone)
- des rappels automatiques sur l'entretien des équipements (chaudière, alarme incendie, etc.)
- une meilleure vision des travaux à réaliser pour améliorer la performance énergétique du logement
- connaître le fonctionnement de tous les équipements du logement et du bâtiment
Pour un acheteur potentiel, le carnet numérique permet de mieux connaître le logement dans lequel il s'apprête à investir. Côté vendeur, il rajoute un argument supplémentaire à la vente : pas de mauvaise surprise sur la vétusté d'une installation ou sur la consommation énergétique de l'habitation. Il y a plus de transparence sur l'état du bien et donc un avantage supplémentaire pour conclure la vente. Dans le cadre d'une location, il permet au locataire de connaître avec précision l'état du logement et de pouvoir le mettre à jour au fur et à mesure.
Comment fonctionne le carnet numérique du logement ?
Projet relativement nouveau, le carnet numérique du logement possède son propre fonctionnement :
Contenu du carnet numérique
Il doit contenir toutes les informations utiles à la bonne utilisation et entretien du logement. Techniquement, il doit aussi permettre à terme d'améliorer progressivement la performance énergétique. Cependant, les éléments du carnet ont seulement un valeur informative : ils ne contraignent pas à la rénovation ou à l'amélioration.
Le carnet prendra la forme d'un service en ligne sécurisé et se doit d'être tenu à jour par les propriétaires et les professionnels. Il sera accessible en ligne de manière sécurisée pour les propriétaires, locataires ou futurs acheteurs afin qu'ils puissent se renseigner sur l'état du bien.
Le carnet de santé numérique du logement doit impérativement contenir l'ensemble des diagnostics techniques immobiliers.
En cas de coproprieteLes parties communes sont aussi concernées par le carnet numérique d'entretien du logement lorsqu'il s'agit d'une copropriété.
Qui établit le carnet numérique du logement ?
Il faut distinguer deux situations, selon l'ancienneté du logement :
- Dans le cas de constructions neuves, le vendeur ou le promoteur immobilier se charge de créer le carnet. Il est ensuite transmis à l'acquéreur qui devra au fil des ans le mettre lui-même à jour.
- Pour les logements existants, le propriétaire du logement est responsable de la tenue du carnet. Dans le cas d'une copropriété, le syndicat de copropriétaires se charge de faire parvenir les informations relatives aux parties communes.
Certains professionnels seront néanmoins amenés à directement modifier le carnet, en y ajoutant des types particuliers de documents (par exemple, l'entretien de la chaudière).
La loi prévoit que le locataire puisse avoir accès aux données du carnet, dans un but de consultation mais aussi de mise à jour : il doit pouvoir ajouter des informations sur la tenue et l'entretien du logement et des équipements dont il a la charge. Néanmoins, les données relatives au locataire devront être supprimées à la fin de son contrat de location.
Carnet de suivi numérique de la maison et de l'appartement
Le carnet de suivi numérique s'applique pour tout type de logement, résidence principale comme secondaire et pour tout type d'habitation : maison, appartement, studio... Les bâtiments annexes comme les logements de gardien et chambres de services doivent aussi y figurer.
Peu importe que le logement se situe en zone tendue ou soit concerné par l'encadrement des loyers : le carnet de suivi est obligatoire sans distinction.
Carnet numérique du logement coût
La mise en place du carnet de santé numérique du logement ne devrait pas entraîner de coût supplémentaire pour le locataire. Le potentiel coût serait alors supporté par les propriétaires ou bien les promoteurs immobiliers et devrait se situer entre 2 et 12 euros par an, selon les solutions.
La loi prévoit précise qu'un unique service en ligne dédié au carnet numérique du logement n'existera pas mais bien une multitude, proposée par des acteurs indépendants. Ainsi, une solution gérée par l'Etat ne devrait pas être proposée. Dans cette optique, les données du carnet devront être extractibles et pouvoir être transférées vers n'importe quel fournisseur du choix du propriétaire. Et ce, sans frais de gestion supplémentaire et dans un délai d'un mois.
Lors de la phase de test, le coût du carnet s'élevait à 6 100€ pour environ 3 000 logements. Pour financer ce coût, plusieurs pistes sont envisagées :
- un abonnement mensuel à parti d'1€
- une licence, qui ne serait facturée qu'une seule fois lors de son acquisition (lors de la construction du bien par exemple)
- un système freemium, c'est à dire un système gratuit qui permettrait l'accès à toutes les fonctionnalités basiques puis qui deviendrait payant pour des fonctionnalités plus poussées (par exemple, la liaison entre le carnet et les compteurs connectés Linky et Gazpar, l'augmentation de l'espace de stockage)
Rien n'est vraiment défini et il faudra sans doute attendre quelques mois pour une décision officielle.
Quels enjeux au carnet numérique du logement ?
La création d'un tel outil soulève de nombreuses interrogations, auxquelles aucune solution n'a pour l'instant été apportée :
- des enjeux techniques : la plateforme du carnet doit être évolutive et capable de s'adapter au fur et à mesure aux besoins des utilisateurs et aux différents types de logements. En effet, l'habitat collectif (appartement, locaux d'entreprise dans un immeuble...) présente ses propres spécificités, différentes de celles des logements individuels (maison).
- des enjeux de sécurité : l'utilisation des données personnelles du locataire ou propriétaire ainsi que celles relatives au logement est un source de préoccupation majeure, comme l'a montrée la phase de test. Le fait que plusieurs acteurs aient accès au même carnet (locataire, propriétaire et futur acheteur par exemple) soulève aussi la question de la gestion des données et des autorisations d'utilisation et de partage. L'Etat pourra aussi les utiliser à des fin de big data mais devra alors anonymiser le contenu.
- des enjeux sociologiques : afin d'être accessible à tous, le carnet numérique du logement doit être simple d'utilisation et ergonomique. Il doit pouvoir être facilement compréhensible par des personnes peu familières avec des outils numériques (personnes sans accès internet, personnes âgées, logement social).
Copropriété et carnet numérique du logement
Le carnet de santé numérique du logement concerne aussi les logements en copropriété. Auquel cas, il doit intégrer les informations relatives aux parties communes et à leur fonctionnement, conformément à l'article L. 721-2 du code de la construction et de l'habitation. Parmi les documents qui doivent figurer dans le carnet, on retrouve : le règlement de copropriété, l'état descriptif de division (les actes le modifiant, le cas échéant) et les procès verbaux des assemblées générales des trois dernières années.
Certaines associations privées et à but non lucratif proposent des carnets numériques du logement dédiés aux copropriétés comme Qualitel avec leur solution Gisele.
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