Par 
1987
Décret de référence
Décret n°87-713 du 26 août 1987, liste limitative des charges récupérables toujours en vigueur
~150 €
Provision mensuelle
Montant moyen d'une provision sur charges en appartement collectif (hors chauffage individuel)
1 fois/an
Régularisation annuelle
Le propriétaire doit régulariser les charges au réel une fois par an, avec envoi du décompte un mois avant
6 mois
Justificatifs obligatoires
Durée pendant laquelle le propriétaire doit tenir les pièces justificatives à disposition du locataire après le décompte
Que sont les charges locatives ?
Définition : charges locatives, récupérables et locatives récupérables
Les expressions « charges locatives », « charges récupérables » et « charges locatives récupérables » désignent exactement la même chose : les dépenses engagées par le propriétaire bailleur pour l'entretien et le fonctionnement de l'immeuble qu'il peut demander à se faire rembourser par son locataire.
Toutes les charges liées à la location ne sont pas récupérables. Pour savoir si une dépense peut être refacturée, il faut se référer à la liste fixée par le décret n°87-713 du 26 août 1987 ; cette liste est limitative : ce qui n'y figure pas ne peut pas être mis à la charge du locataire. Les travaux de rénovation, les grosses réparations ou la prime d'assurance propriétaire restent à la charge exclusive du bailleur.
Base légale : le décret du 26 août 1987
Le décret n°87-713 constitue le texte de référence depuis près de 40 ans. Il a été maintenu par les lois successives - loi ALUR de 2014, loi ELAN de 2018 - qui n'ont pas modifié la liste des charges récupérables mais ont renforcé les obligations de transparence et de délai. Le contrat de location doit préciser le mode de récupération des charges (provision ou forfait) ainsi que leur montant prévisionnel.
Liste complète des charges locatives récupérables par catégorie (2026)
Le décret de 1987 organise les charges récupérables en plusieurs catégories. Le tableau ci-dessous récapitule les principales, avec des exemples concrets pour chacune :
| Catégorie | Ce que couvre la charge | Exemples de dépenses récupérables |
|---|---|---|
| Eau froide & eau chaude | Consommation collective ou individuelle d'eau froide et d'eau chaude sanitaire | Factures d'eau, entretien du chauffe-eau collectif, nettoyage des réservoirs |
| Chauffage collectif | Fourniture d'énergie pour le chauffage des parties communes et des logements | Fuel, gaz, électricité pour la chaudière collective, entretien de la chaufferie |
| Entretien des parties communes | Nettoyage, éclairage et petit entretien des espaces intérieurs et extérieurs | Produits ménagers, électricité des couloirs, entretien des espaces verts, voirie privée |
| Ordures ménagères | Taxe d'enlèvement des ordures ménagères (TEOM) et redevance d'assainissement | TEOM figurant sur l'avis de taxe foncière, redevance eau usée, sacs poubelle collectifs |
| Ascenseur | Fonctionnement, entretien et petites réparations de l'ascenseur de l'immeuble | Contrat de maintenance, électricité de l'ascenseur, remplacement des petites pièces d'usure |
| Gardien / employé d'immeuble | Rémunération partielle du gardien ou concierge assurant l'entretien et la gestion des déchets | 75 % du salaire si entretien + sortie des poubelles, 40 % si entretien seul, 10 % pour les frais d'encadrement |
Ce qui n'est pas récupérable : les travaux d'amélioration ou de gros entretien (ravalement, remplacement de chaudière), les frais de gestion locative, la prime d'assurance du propriétaire, les intérêts d'emprunt et la taxe foncière (hors TEOM). L'électricité privative du locataire ne figure pas non plus dans la liste : seule l'électricité des parties communes est récupérable.
Calcul des charges locatives : provision ou forfait ?
Le contrat de bail doit préciser le mode de récupération des charges. Il en existe deux :
La provision sur charges (charges au réel)
Dans ce système, le locataire verse chaque mois une provision mensuelle estimée par le propriétaire à partir des dépenses de l'année précédente. Une fois par an, le propriétaire procède à la régularisation des charges en comparant les dépenses réelles aux provisions versées :
- Si les dépenses réelles sont supérieures aux provisions, le locataire doit un complément.
- Si les dépenses réelles sont inférieures aux provisions, le propriétaire rembourse le trop-perçu (ou l'impute sur le loyer suivant).
Ce mode de récupération est obligatoire pour les logements vides (non meublés). Il peut aussi être utilisé pour les logements meublés.
Le forfait de charges
Le forfait de charges est un montant fixe, indiqué dans le contrat de bail, qui ne donne lieu à aucune régularisation. Il est réservé aux logements meublés et aux baux mobilité. Son montant peut être révisé à chaque renouvellement selon l'Indice de Référence des Loyers (IRL), mais ne peut pas être modifié en cours de bail.
L'avantage pour le locataire est la prévisibilité ; pour le propriétaire, la simplicité de gestion. En revanche, si les charges augmentent fortement (énergie, travaux), c'est le propriétaire qui supporte l'écart.
Récapitulatif : provision ou forfait selon le type de bail
| Critère | Provision sur charges | Forfait de charges |
|---|---|---|
| Type de bail autorisé | Vide et meublé | Meublé et bail mobilité uniquement |
| Régularisation annuelle | Oui - obligatoire | Non |
| Justificatifs à fournir | Obligatoires (6 mois de consultation) | Non obligatoires |
| Risque de dépassement | Répercuté sur le locataire à la régularisation | Supporté par le propriétaire |
| Révision en cours de bail | Possible chaque année (provision) | Non - seulement au renouvellement |
La régularisation annuelle des charges locatives
Comment procéder à la régularisation ?
La régularisation des charges doit intervenir une fois par an. Le propriétaire calcule les dépenses réelles de l'année écoulée à partir :
- De l'arrêté des comptes de copropriété (pour les immeubles en copropriété) ;
- De l'avis de taxe foncière pour la taxe d'enlèvement des ordures ménagères (TEOM) ;
- Des factures individuelles (eau, entretien, gardiennage…) pour les immeubles hors copropriété.
Un mois avant la date prévue, le propriétaire doit envoyer au locataire un décompte individuel des charges détaillant chaque poste de dépense. À compter de cet envoi, il doit tenir les pièces justificatives à disposition pendant six mois. Le locataire est en droit de les consulter et d'en demander copie.
Quel est le solde de régularisation ?
Le solde se calcule simplement :
- Si les provisions versées sont supérieures aux dépenses réelles → le propriétaire rembourse le trop-perçu (ou le déduit du prochain loyer).
- Si les provisions versées sont inférieures aux dépenses réelles → le propriétaire réclame un complément au locataire.
Il est possible de majorer légèrement la provision de l'année suivante pour tenir compte de la hausse tendancielle des charges et réduire le solde futur.
Délais et prescription
La régularisation doit être effectuée dans un délai de 3 ans à compter de la date à laquelle les charges sont exigibles. Passé ce délai, il y a prescription : ni le propriétaire ni le locataire ne peut réclamer de solde. Si la régularisation est tardive, le locataire peut demander à étaler le paiement du solde sur 12 mois, et le propriétaire ne peut pas refuser.
Lors du départ du locataire, il est fréquent que la régularisation de la dernière année ne soit pas encore faite. Le propriétaire peut alors retenir jusqu'à 20 % du dépôt de garantie dans l'attente de la régularisation. Il devra restituer le solde dans le mois suivant la date de régularisation.
Régularisation de charges abusives : comment se protéger ?
Lorsqu'un propriétaire réclame soudainement plusieurs années de charges non régularisées - souvent une somme importante - on parle de régularisation de charges abusives. Cette pratique est encadrée par la loi ; un tribunal peut refuser la régularisation ou condamner le bailleur à des dommages et intérêts si :
- Le locataire avait demandé par écrit (recommandé) la régularisation et le propriétaire n'avait pas donné suite ;
- La somme réclamée est très importante et arrive tardivement, créant un déséquilibre manifeste.
En tant que locataire : anticipez en demandant la régularisation chaque année par courrier recommandé. Conservez les accusés de réception. Vérifiez les justificatifs communiqués dans les 6 mois suivant le décompte et contestez toute dépense non conforme à la liste légale. En cas de litige, saisissez la commission départementale de conciliation avant tout recours judiciaire.
En tant que propriétaire : régularisez chaque année sans exception, conservez toutes les factures, et adressez le décompte individuel avec les justificatifs un mois avant la date d'échéance. Mentionnez le détail des charges sur chaque quittance de loyer.
Questions fréquentes sur les charges locatives
Les charges récupérables sont celles listées par le décret n°87-713 du 26 août 1987. On y trouve principalement : l'eau froide et chaude, le chauffage collectif, l'entretien des parties communes intérieures et extérieures, la taxe d'enlèvement des ordures ménagères, le fonctionnement de l'ascenseur, et une part du salaire du gardien ou concierge. Cette liste est limitative : tout ce qui n'y figure pas reste à la charge exclusive du propriétaire (travaux, assurance, taxe foncière, gestion locative).
Pour un logement vide, les charges doivent être calculées au réel : le locataire verse une provision mensuelle et le propriétaire régularise une fois par an. Pour un logement meublé, le propriétaire peut choisir entre la provision sur charges (avec régularisation) et le forfait de charges (montant fixe sans régularisation). Dans les deux cas, la base de calcul est constituée par les dépenses réelles de l'année précédente, ventilées par catégorie. Consultez votre contrat de location pour connaître le mode retenu.
En mode provision sur charges, le propriétaire peut ajuster le montant de la provision chaque année lors de la régularisation, pour tenir compte de l'évolution réelle des dépenses. En mode forfait, le montant est fixe pour toute la durée du bail et ne peut être révisé qu'à l'échéance, dans la limite de l'IRL. Dans tous les cas, toute augmentation doit être justifiée et mentionnée dans le relevé de loyer ou la quittance.
En cas de provision sur charges, le propriétaire doit remettre au locataire le décompte individuel détaillé par nature de charges au moins un mois avant la régularisation annuelle. Il doit ensuite tenir les pièces justificatives (factures du syndic, relevés d'eau, avis de taxe foncière, contrat d'entretien…) à la disposition du locataire pendant six mois à compter de l'envoi du décompte. Pour un forfait de charges, aucune justification n'est légalement obligatoire, mais il est conseillé de conserver les documents en cas de litige.
Si le propriétaire tarde à régulariser les charges, le locataire peut lui adresser une mise en demeure par courrier recommandé avec accusé de réception, en lui demandant expressément d'effectuer la régularisation et de lui communiquer les justificatifs. Si le propriétaire ne répond pas, le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation. En cas de régularisation tardive très importante, le locataire peut demander au juge de refuser ou d'étaler le paiement. La dette locative se prescrit en 3 ans, ce qui limite le risque pour le locataire en cas d'inaction prolongée du bailleur.