Par 
1987
Décret de référence
Décret n°87-713 du 26 août 1987 fixant la liste des charges récupérables
0 €
Électricité privative récupérable
La consommation personnelle du locataire ne figure pas dans la liste des charges légales
2 modes
De récupération possibles
Forfait de charges ou provision sur charges, selon le type de bail meublé
15 j
Avant l'emménagement
Délai recommandé pour ouvrir un contrat d'électricité à son nom avant d'emménager
Quelles sont les charges comprises dans une location meublée ?
Lorsqu'un contrat de bail meublé mentionne la notion de « charges comprises », cela signifie que le locataire verse chaque mois, en plus du loyer principal, une somme couvrant les dépenses récupérables engagées par le propriétaire. Ces charges sont régies par le décret n°87-713 du 26 août 1987, toujours en vigueur malgré les réformes successives, notamment la loi ALUR.
Il existe deux mécanismes distincts pour gérer les charges locatives dans le cadre d'un bail meublé :
Le forfait de charges
Le forfait de charges est une somme fixe, négociée à la signature du bail, qui couvre l'ensemble des charges récupérables pour l'année. Elle est versée en même temps que le loyer chaque mois. Ce montant est définitif pour la durée du bail : ni le propriétaire ni le locataire ne peuvent le contester en cours d'année, même si les dépenses réelles s'écartent de l'estimation.
Pour que le forfait soit équitable, il est conseillé de se baser sur les relevés de charges des deux ou trois dernières années d'occupation. À l'échéance du bail, le montant peut être révisé selon l'Indice de Référence des Loyers (IRL). Cette option est réservée aux logements meublés : elle est interdite pour les locations vides, où seule la provision sur charges est autorisée.
La provision sur charges (charges réelles)
La provision sur charges fonctionne comme une avance mensuelle sur les dépenses réelles. Le propriétaire estime un montant à partir des charges passées, et le locataire le verse chaque mois. Une régularisation annuelle est ensuite effectuée : si les charges réelles sont supérieures à la provision, le locataire paie le solde ; si elles sont inférieures, il est remboursé du trop-perçu.
Ce mécanisme est plus transparent pour les deux parties : il évite que l'une d'elles supporte seule un écart important entre les estimations et la réalité. Il est utilisé aussi bien pour les logements meublés que pour les logements non meublés.
Quelles sont les charges récupérables par le propriétaire ?
La liste des charges récupérables est limitative : le propriétaire ne peut facturer à son locataire que les postes expressément prévus par le décret de 1987. En voici les grandes catégories :
- Frais de fonctionnement et d'entretien de l'ascenseur
- Eau froide, eau chaude et chauffage collectif
- Installations individuelles de chauffage et d'eau chaude
- Entretien et nettoyage des parties communes intérieures
- Entretien des espaces extérieurs (jardin, parking, voirie privée)
- Dépenses d'hygiène (sacs poubelle, canalisations, désinsectisation)
- Équipements collectifs nécessaires à l'usage du bâtiment (désenfumage, interphone…)
- Taxe d'enlèvement des ordures ménagères
L'électricité et le gaz pour usage privatif ne figurent pas dans cette liste. Le propriétaire peut en revanche récupérer l'électricité consommée pour les parties communes (éclairage de couloir, ascenseur, visiophone…), à condition de le justifier par les factures.
À noter : certaines charges ne sont récupérables qu'en partie. Le salaire d'un gardien assurant l'entretien et la gestion des déchets n'est récupérable qu'à hauteur de 75 % ; les frais d'encadrement du personnel de l'immeuble sont eux plafonnés à 10 %.
Forfait ou provision sur charges : tableau comparatif
Le choix entre forfait et provision influence directement la gestion de l'électricité et des autres charges en cours de bail. Voici les principales différences :
| Critère | Forfait de charges | Provision sur charges |
|---|---|---|
| Type de bail concerné | Logement meublé uniquement | Meublé et non meublé |
| Régularisation annuelle | Non - montant fixe | Oui - ajustement au réel |
| Justificatifs à fournir | Non obligatoires | Obligatoires à chaque régularisation |
| Risque de dépassement | Supporté par le propriétaire | Répercuté sur le locataire |
| Révision possible en cours de bail | Non (sauf renouvellement) | Oui, à chaque échéance annuelle |
| Intégration de l'électricité | Possible si parties communes ou accord exprès | Possible si justifiée par factures |
| Lisibilité pour le locataire | Simple - montant prévisible | Variable - dépend des dépenses réelles |
Pour les locations meublées de courte durée (bail mobilité, location saisonnière), le forfait est généralement recommandé car il simplifie la gestion et évite une régularisation sur un bail qui ne dure que quelques mois.
Qui paie l'électricité dans une location meublée ?
La règle de principe est claire : le locataire est responsable de sa propre consommation électrique. Il doit ouvrir un contrat d'électricité à son nom dès son emménagement, idéalement 15 jours à l'avance pour éviter toute interruption. Le propriétaire n'a pas à lui fournir l'électricité ni à avancer la facture.
L'électricité peut-elle être incluse dans les charges ?
Le décret du 26 août 1987 fixe la liste limitative des charges récupérables. L'électricité pour usage privatif (éclairage, électroménager, chauffe-eau individuel électrique…) n'y figure pas. Juridiquement, il est donc interdit pour un propriétaire de facturer à son locataire sa consommation personnelle, même dans le cadre d'un forfait de charges.
En pratique cependant, la jurisprudence a assoupli cette règle : si un locataire a utilisé l'électricité souscrite par le bailleur sans ouvrir son propre contrat, les tribunaux considèrent généralement qu'il doit rembourser la consommation dont il a bénéficié : il ne peut pas rendre l'énergie consommée. Cette situation reste néanmoins une zone grise légale à éviter.
En revanche, l'électricité consommée pour les parties communes (éclairage des couloirs, ascenseur, visiophone, éclairage de la cave) est bien une charge récupérable. Le propriétaire peut donc l'inclure légalement dans ses charges, à condition de justifier le montant par les factures du fournisseur.
Comment facturer l'électricité au locataire légalement ?
L'article L331-1 du code de l'énergie pose le principe du libre choix du fournisseur : tout consommateur final a le droit de choisir son fournisseur d'électricité. Par ailleurs, le décret du 23 décembre 1994 interdit toute rétrocession d'énergie entre particuliers sans autorisation écrite du gestionnaire de réseau.
La seule voie légale pour qu'un propriétaire récupère des frais d'électricité auprès de son locataire est donc de s'en tenir à la consommation des parties communes. Pour la consommation privative, deux options existent dans les cas dérogatoires (compteurs communs, accord exprès) :
- Forfait de charges : montant fixe intégrant une estimation de la consommation électrique, versé chaque mois sans régularisation
- Provision sur charges : avance mensuelle sur la base des factures réelles, avec régularisation annuelle et présentation des justificatifs au locataire
Dans les deux cas, le montant récupéré doit être proportionnel à la consommation réelle et ne peut pas inclure de marge bénéficiaire pour le propriétaire. La transparence sur ce point est particulièrement importante lors de la rédaction du bail meublé et dans le décompte des charges figurant sur la quittance de loyer.
Le cas des compteurs communs en copropriété
Certaines copropriétés - notamment les immeubles anciens - disposent encore d'un compteur électrique collectif plutôt que de compteurs individuels par logement. Dans ce cas, c'est le syndic de copropriété qui gère la répartition des dépenses électriques entre les lots. Le bailleur n'a alors pas d'autre choix que d'inclure la quote-part d'électricité dans les charges locatives, selon le tantième applicable à son lot.
Il est fortement conseillé de faire installer des compteurs individuels (Linky ou autre) pour chaque logement, ce qui clarifie les responsabilités et permet au locataire d'exercer son droit de choisir son fournisseur. Cette individualisation est encouragée par les pouvoirs publics et peut être demandée au syndic lors de l'assemblée générale.
Électricité en location saisonnière et bail mobilité
Les locations de courte durée posent une difficulté pratique : un locataire présent seulement quelques semaines ou quelques mois ne peut pas raisonnablement ouvrir et fermer un contrat d'électricité à son nom pour chaque séjour. Les règles habituelles s'adaptent donc à ces situations particulières.
Location saisonnière (tourisme, vacances)
Pour une location saisonnière, la durée maximale est de 90 jours consécutifs par locataire. Il est d'usage que le propriétaire conserve le contrat d'électricité à son nom et intègre la valeur estimée de la consommation directement dans le montant du loyer. Ce n'est pas une charge séparée mais un élément du prix global de la location.
Attention : certains propriétaires tentent d'ajouter un forfait électricité en sus du loyer. Cette pratique est juridiquement fragile si elle n'est pas clairement prévue et chiffrée dans le contrat de location saisonnière. Il est préférable d'inclure l'ensemble des coûts dans un loyer global affiché « toutes charges comprises ».
Bail mobilité (1 à 10 mois)
Le bail mobilité est destiné aux personnes en formation, en mission professionnelle ou en mutation. Sa durée varie de 1 à 10 mois et il ne peut pas être renouvelé. Pour l'électricité, deux approches coexistent :
- Contrat à son nom : possible pour des durées supérieures à 3 mois, avec un contrat en option base ou heures creuses
- Forfait inclus dans les charges : plus courant pour les baux courts ; le montant doit être mentionné dans le contrat et rester proche de la consommation réelle
Dans tous les cas, l'absence de dépôt de garantie pour le bail mobilité (interdite par la loi ELAN) ne modifie pas les règles applicables aux charges.
Bonnes pratiques pour le bailleur en 2026
Pour éviter tout litige sur les charges d'électricité, voici les réflexes à adopter lors de la rédaction du bail meublé et pendant toute la durée de la location :
- Mentionner explicitement le mode de récupération des charges (forfait ou provision) dans le contrat, en distinguant les charges légales des éventuels frais d'électricité convenues par accord
- Demander au locataire une attestation d'ouverture de contrat à son nom dans les 15 jours suivant l'entrée dans les lieux, pour s'assurer qu'il a bien pris en charge sa consommation
- Conserver tous les justificatifs de charges (factures, décomptes du syndic) pour pouvoir les présenter lors d'une régularisation ou en cas de contestation
- Ne pas surestimer les charges forfaitaires : un forfait manifestement excessif peut être requalifié par le juge, avec remboursement du trop-perçu au locataire
- Faire figurer le détail des charges sur la quittance de loyer, en distinguant loyer principal et charges, conformément à l'article 21 de la loi du 6 juillet 1989
En cas de litige sur les charges, le locataire peut saisir la commission de conciliation du département avant tout recours judiciaire. Cette étape préalable est obligatoire pour les litiges locatifs dans le cadre de la loi du 6 juillet 1989.
Pour aller plus loin
Questions fréquentes
En principe, non : la consommation électrique privative ne figure pas dans la liste des charges récupérables fixée par le décret du 26 août 1987. Le locataire doit ouvrir son propre contrat à son nom. Toutefois, si un compteur commun rend impossible l'individualisation, ou si les deux parties en conviennent expressément dans le bail meublé, le propriétaire peut inclure une estimation de l'électricité sous forme de forfait ou de provision, à condition de ne facturer que le coût réel sans marge.
Le forfait de charges est un montant fixe, non révisable en cours de bail, sans régularisation annuelle : il est réservé aux logements meublés. La provision sur charges est une avance ajustée chaque année selon les dépenses réelles : si la provision était trop haute, le locataire est remboursé ; si elle était insuffisante, il paie le solde. Ce second mécanisme s'applique aussi bien aux meublés qu'aux logements non meublés.
En cas de provision sur charges, oui : le propriétaire doit remettre au locataire le décompte détaillé des charges par nature au moins un mois avant la régularisation annuelle, avec les pièces justificatives (factures, décomptes du syndic). Pour un forfait de charges, aucune justification n'est légalement obligatoire, mais il reste conseillé de conserver les factures en cas de litige. Le locataire peut en tout état de cause consulter les pièces justificatives dans un délai de six mois suivant l'envoi du décompte.
Si le locataire emménage sans transférer le contrat d'électricité à son nom, il bénéficie de facto du contrat souscrit par le bailleur. La jurisprudence admet que, ne pouvant pas restituer l'énergie consommée, le locataire est redevable du remboursement de la facture, soit via le loyer, soit récupéré sur le dépôt de garantie si la situation perdure jusqu'au départ. Pour éviter ce flou juridique, le bailleur doit demander, dès la signature du bail, la preuve d'ouverture d'un contrat à son nom ou d'une demande de transfert.
Oui. Si le locataire estime que le forfait est manifestement disproportionné par rapport à la consommation réelle du logement, il peut saisir la commission départementale de conciliation : étape obligatoire avant tout recours au tribunal. Pour un loyer charges comprises, le juge peut requalifier une part excessive du forfait en supplément de loyer déguisé et ordonner son remboursement. Il est donc dans l'intérêt du propriétaire de fixer un forfait au plus près des charges effectives.