Location meublée charges comprises : qui paie l'électricité ?

Dans le cas d'un contrat de bail pour une location meublée charges comprises, la facture d'électricité et d'eau reste à la charge du locataire. Elle est incluse dans les charges et une régularisation annuelle a lieu. La liste des charges comprises est, en effet, théoriquement précisée au moment de la signature du contrat de bail, mais elle est surtout censée suivre un cadre légal qui n'est pas toujours appliqué dans les faits. Cet article revient sur ces règles juridiques, ainsi que sur leur application pratique et les différents cas de figure.

Quelles sont les charges comprises dans une location meublée ?

Que ce soit du point de vue du bailleur ou du locataire, il convient de bien connaître les différentes formules existantes de contrats de bail pour un logement meublé tout compris. Il existe ainsi la possibilité d'inclure les charges via un forfait ou via une provision sur charges. Dans les deux cas, le locataire règle ses charges locatives annuelles en 12 fois, en même temps que le loyer, selon un barème établi à l'avance.

Le cas des charges forfaitaires

Dans le cas d'un paiement forfaitaire des charges locatives pour un contrat de location de logement meublé, les deux parties se mettent d'accord sur un montant représentant l'ensemble des charges comprises à régler dans l'année. Ce montant, inclus au loyer, est donc versé par le locataire au bailleur, qui se charge ensuite de régler les factures.

Immuable, ce forfait ne peut pas être modifié au cours de l'année par l'une des deux parties, même si elle estime qu'il est en sa défaveur. Il convient donc, pour que le montant soit le plus juste et le plus près des dépenses réelles possible, de se baser sur le montant des charges locatives d'occupation de l'appartement sur les dernières années. Cela peut ensuite donner lieu à une négociation du forfait à la fin de l'année, selon l'Indice de Référence des Loyers (IRL).

Ce cas de figure ne concerne que les logements meublés, pour lesquels il est possible de choisir la méthode de récupération des charges. Dans le cas d'un contrat de location de logement non meublé, il n'est en revanche pas possible de fonctionner par forfait, seulement par provision.

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Le cas de la provision sur charges (ou charges réelles)

Dans le cas d'une provision sur charges, en revanche, l'estimation effectuée du montant des charges à régler par le locataire fait l'objet d'une régularisation chaque année. Le locataire peut donc récupérer le surplus qu'il a versé si le montant estimé était surévalué, mais devra payer la différence dans le cas inverse.

Pour le bailleur, surévaluer le montant des charges locatives mensuelles est donc relativement inutile, puisque cela ne lui permet que de gagner du temps. Cette formule présente l'avantage de permettre au deux parties de s'y retrouver en cas de mauvaise estimation initiale des charges à régler.

Quelles sont les charges récupérables par le propriétaire ?

Les charges récupérables constituent l'ensemble des dépenses initialement réglées par le propriétaire d'un logement, et qu'il peut légalement facturer à son locataire. Ces charges récupérables représentent les frais couvrant les différents services liés au logement et à l'usage des parties communes, les dépenses liées à l'entretien du bâtiment, et les taxes locatives. En voici la liste, établie par le décret n°87-713 du 26 août 1987, et non modifiée par la loi ALUR :

• Les frais de fonctionnement et d'entretien de l'ascenseur ;
• L'eau ;
• Le chauffage collectif et dans les parties privatives ;
• Les installations individuelles de chauffage et d'eau chaude ;
• L'entretien et le nettoyage des parties communes ;
• L'entretien des parties extérieures du bâtiment (jardin, parking, etc) ;
• Les dépenses d'hygiène, comme la fourniture de sacs poubelle ou l'entretien des canalisations ;
• Les différents équipements nécessaires à la bonne utilisation du bâtiment, comme les dispositifs de désenfumage ;
• Les taxes d'enlèvement des ordures ménagères ou de balayage.

Il est important de noter que les dépenses d'électricité et de gaz pour l'utilisation d'un logement privé ne font pas partie des charges récupérables par le bailleur (au contraire de l'électricité utilisée pour assurer certains services, comme l'ascenseur ou l'éclairage des parties communes par exemple).

La part des charges récupérables Si nombre de dépenses doivent être prises en compte pour le calcul des charges récupérables par le propriétaire, il faut garder à l'esprit que les montants dépensés ne peuvent pas tous être récupérés dans leur intégralité. Ainsi, le salaire d'un concierge qui assure le nettoyage et l'élimination des déchets n'est récupérable qu'à hauteur de 75% par exemple, quand les frais d'encadrement technique du personnel ne sont eux récupérables qu'à hauteur de 10%.

Qui paie l'électricité dans une location meublée ?

La liste des charges comprises, pourtant établie par la loi, peut varier d'un contrat de location à l'autre. Ainsi, le cas le plus courant est celui où les dépenses d'électricité ne sont pas incluses, mais il peut arriver que le propriétaire règle la facture puis la reporte sur son locataire.

Est-ce possible d'inclure l'électricité dans les charges locatives ?

Le décret du 26 août 1987 fixe la liste des charges locatives récupérables par le propriétaire. Cette liste contient donc toutes les charges qui doivent impérativement figurer dans les charges comprises d'un contrat de bail. Certaines dépenses comme l'électricité, le gaz (Engie) et internet n'en font pas partie. Cette situation est la plus courante. Théoriquement, il est par conséquent illégal pour un propriétaire de facturer l'électricité à son locataire (ou même de la lui fournir à titre gratuit), mais la réalité est un peu plus complexe.

En théorie, un locataire doit souscrire un contrat d'électricité pour sa nouvelle adresse au plus tard 15 jours avant le déménagement pour être certain d'en avoir au moment d'emménager. S'il ne le fait pas, mais qu'il bénéficie du contrat souscrit par le bailleur que ce dernier inclut alors dans les charges, la situation est donc théoriquement illégale. Le contrat d'électricité, généralement EDF, doit donc être mis à son nom par le locataire à son arrivée.

Cependant, la jurisprudence a établi que, le locataire ne pouvant pas rendre l'électricité utilisée, il doit tout de même payer la facture d'électricité. Aujourd'hui, cette situation floue n'est pas la norme, mais elle reste assez répandue.

Comment facturer l'électricité au locataire ?

L'article L-331-1 du code de l'énergie exprime clairement que « Tout client qui achète de l'électricité pour sa propre consommation a le droit de choisir son fournisseur ».

De plus, le décret du 23 décembre 1994, précise que « toute rétrocession d'énergie par un client direct, à quelque titre que ce soit, à un ou plusieurs tiers est interdite, sauf autorisation du concessionnaire donnée par écrit ».

D'un point de vue légal, la situation à privilégier est donc la souscription d'un contrat d'électricité à son nom par le locataire lors de son arrivée dans le logement. Le propriétaire ne peut pas l'en empêcher, car chacun a le droit de choisir son fournisseur d'électricité (et de gaz également).

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Cependant, dans le cas où le bailleur dispose déjà d'un contrat d'électricité auprès d'un fournisseur et que son locataire ne lui signale pas son intention d'en changer, le propriétaire a deux choix pour se faire rembourser :

1. Sous la forme de charges forfaitaires ;
2. Sous la forme de charges réelles (ou provision sur charges).

Dans les faits, même si cette méthode est censée être illégale, un propriétaire a la possibilité d'inclure l'électricité dans ses charges au même titre que celles qui ont été précédemment mentionnées.

Le cas des compteurs communs en copropriétéCertaines copropriétés possèdent encore des compteurs communs, même si cela se fait rare. C'est donc le syndic qui s'occupe de la répartition des charges. Il est fortement conseillé d'installer des compteurs individuels dans chaque logement, mais dans le cas où un logement individuel n'en possède pas, le bailleur n'a donc d'autre choix que d'inclure l'électricité dans les charges locatives.

Le contrat d'électricité en location saisonnière

Le cas des locations saisonnières est particulier. En effet, les personnes signant ce type de contrat de bail ne le font que pour quelques semaines ou quelques mois maximum, et il est donc difficile pour le locataire de souscrire un contrat d'électricité.

Cela ne crée cependant pas de situation d'exception permettant aux propriétaires d'inclure ladite électricité dans le calcul des charges locatives récupérables, même si certains bailleurs s'en arrogent encore le droit.

La solution la plus simple pour le bailleur est donc d'inclure la valeur estimée de la facture EDF dans le montant du loyer que le locataire devra lui verser.

Contrat de bail saisonnier PDF