Location meublé charges comprises : qui paie l'électricité ?

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Il n'est pas toujours clair, dans le cas d'un contrat de bail pour une location meublée charges comprises, de savoir qui doit prendre en charge la facture d'électricité. La liste des charges comprises est en effet théoriquement précisée au moment de la signature du contrat de bail, mais elle est surtout censée suivre un cadre légal qui n'est pas toujours appliqué dans les faits. Cet article revient sur ces règles juridiques, ainsi que sur leur application pratique et les différents cas de figure.


Quelles sont les charges comprises dans une location meublée ?

Que ce soit du point de vue du bailleur ou du locataire, il convient de bien conna√ģtre les diff√©rentes formules existantes de contrats de bail pour un logement meubl√© tout compris. Il existe ainsi la possibilit√© d'inclure les charges via un forfait ou via une provision sur charges. Dans les deux cas, le locataire r√®gle ses charges locatives annuelles en 12 fois, en m√™me temps que le loyer, selon un bar√®me √©tabli √† l'avance.

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Le cas des charges forfaitaires

Dans le cas d'un paiement forfaitaire des charges locatives pour un contrat de location de logement meublé, les deux parties se mettent d'accord sur un montant représentant l'ensemble des charges comprises à régler dans l'année. Ce montant, inclus au loyer, est donc versé par le locataire au bailleur, qui se charge ensuite de régler les factures.

Immuable, ce forfait ne peut pas être modifié au cours de l'année par l'une des deux parties, même si elle estime qu'il est en sa défaveur. Il convient donc, pour que le montant soit le plus juste et le plus près des dépenses réelles possible, de se baser sur le montant des charges locatives d'occupation de l'appartement sur les dernières années. Cela peut ensuite donner lieu à une négociation du forfait à la fin de l'année, selon l'Indice de Référence des Loyers (IRL).

Ce cas de figure ne concerne que les logements meublés, pour lesquels il est possible de choisir la méthode de récupération des charges. Dans le cas d'un contrat de location de logement non meublé, il n'est en revanche pas possible de fonctionner par forfait, seulement par provision.

Modèle de contrat de bail pour un logement meublé

Le cas de la provision sur charges (ou charges réelles)

Dans le cas d'une provision sur charges, en revanche, l'estimation effectuée du montant des charges à régler par le locataire fait l'objet d'une régularisation chaque année. Le locataire peut donc récupérer le surplus qu'il a versé si le montant estimé était surévalué, mais devra payer la différence dans le cas inverse.

Pour le bailleur, surévaluer le montant des charges locatives mensuelles est donc relativement inutile, puisque cela ne lui permet que de gagner du temps. Cette formule présente l'avantage de permettre au deux parties de s'y retrouver en cas de mauvaise estimation initiale des charges à régler.

Quelles sont les charges récupérables par le propriétaire ?

Les charges r√©cup√©rables constituent l'ensemble des d√©penses initialement r√©gl√©es par le propri√©taire d'un logement, et qu'il peut l√©galement facturer √† son locataire. Ces charges r√©cup√©rables repr√©sentent les frais couvrant les diff√©rents services li√©s au logement et √† l'usage des parties communes, les d√©penses li√©es √† l'entretien du b√Ętiment, et les taxes locatives. En voici la liste, √©tablie par le d√©cret n¬į87-713 du 26 ao√Ľt 1987 :

liste des charges locatives récupérables
  • Les frais de fonctionnement et d'entretien de l'ascenseur ;
  • L'eau ;
  • Le chauffage collectif et dans les parties privatives ;
  • Les installations individuelles de chauffage et d'eau chaude ;
  • L'entretien et le nettoyage des parties communes ;
  • L'entretien des parties ext√©rieures du b√Ętiment (jardin, parking, etc) ;
  • Les d√©penses d'hygi√®ne, comme la fourniture de sacs poubelle ou l'entretien des canalisations ;
  • Les diff√©rents √©quipements n√©cessaires √† la bonne utilisation du b√Ętiment, comme les dispositifs de d√©senfumage ;
  • Les taxes d'enl√®vement des ordures m√©nag√®res ou de balayage.

Il est important de noter que les dépenses d'électricité et de gaz pour l'utilisation d'un logement privé ne font pas partie des charges récupérables par le bailleur (au contraire de l'électricité utilisée pour assurer certains services, comme l'ascenseur ou l'éclairage des parties communes par exemple).

La part des charges récupérables Si nombre de dépenses doivent être prises en compte pour le calcul des charges récupérables par le propriétaire, il faut garder à l'esprit que les montants dépensés ne peuvent pas tous être récupérés dans leur intégralité. Ainsi, le salaire d'un concierge qui assure le nettoyage et l'élimination des déchets n'est récupérable qu'à hauteur de 75% par exemple, quand les frais d'encadrement technique du personnel ne sont eux récupérables qu'à hauteur de 10%.

Qui paie l'électricité dans une location meublée ?

La liste des charges comprises, pourtant √©tablie par la loi, peut varier d'un contrat de location √† l'autre. Ainsi, le cas le plus courant est celui o√Ļ les d√©penses d'√©lectricit√© ne sont pas incluses, mais il peut arriver que le propri√©taire r√®gle la facture puis la reporte sur son locataire.

Est-ce possible d'inclure l'électricité dans les charges locatives ?

Le d√©cret du 26 ao√Ľt 1987 fixe la liste des charges locatives r√©cup√©rables par le propri√©taire. Cette liste contient donc toutes les charges qui doivent imp√©rativement figurer dans les charges comprises d'un contrat de bail. Certaines d√©penses comme l'√©lectricit√©, le gaz et internet n'en font pas partie. Cette situation est la plus courante. Th√©oriquement, il est par cons√©quent ill√©gal pour un propri√©taire de facturer l'√©lectricit√© √† son locataire (ou m√™me de la lui fournir √† titre gratuit), mais la r√©alit√© est un peu plus complexe.

En théorie, un locataire doit souscrire un contrat d'électricité pour sa nouvelle adresse au plus tard 15 jours avant le déménagement pour être certain d'en avoir au moment d'emménager. S'il ne le fait pas, mais qu'il bénéficie du contrat souscrit par le bailleur que ce dernier inclut alors dans les charges, la situation est donc théoriquement illégale.

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Cependant, la jurisprudence a établi que, le locataire ne pouvant pas rendre l'électricité utilisée, il doit tout de même payer la facture d'électricité. Aujourd'hui, cette situation floue n'est pas la norme mais elle reste assez répandue.

Comment facturer l'électricité au locataire ?

comment payer l'électricité en location

L'article L-331-1 du code de l'√©nergie exprime clairement que ¬ę¬†Tout client qui ach√®te de l'√©lectricit√© pour sa propre consommation a le droit de choisir son fournisseur¬†¬Ľ.

De plus, le d√©cret du 23 d√©cembre 1994, pr√©cise que ¬ę¬†toute r√©trocession d'√©nergie par un client direct, √† quelque titre que ce soit, √† un ou plusieurs tiers est interdite, sauf autorisation du concessionnaire donn√©e par √©crit¬†¬Ľ.

D'un point de vue légal, la situation à privilégier est donc la souscription d'un contrat d'électricité à son nom par le locataire lors de son arrivée dans le logement. Le propriétaire ne peut pas l'en empêcher, car chacun a le droit de choisir son fournisseur d'électricité (et de gaz également).

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Cependant, dans le cas o√Ļ le bailleur dispose d√©j√† d'un contrat d'√©lectricit√© aupr√®s d'un fournisseur et que son locataire ne lui signale pas son intention d'en changer, le propri√©taire a deux choix pour se faire rembourser :

  1. Sous la forme de charges forfaitaires ;
  2. Sous la forme de charges réelles (ou provision sur charges).

Dans les faits, même si cette méthode est censée être illégale, un propriétaire a la possibilité d'inclure l'électricité dans ses charges au même titre que celles qui ont été précédemment mentionnées.

Le cas des compteurs communs en copropri√©t√©Certaines copropri√©t√©s poss√®dent encore des compteurs communs, m√™me si cela se fait rare. C'est donc le syndic qui s'occupe de la r√©partition des charges. Il est fortement conseill√© d'installer des compteurs individuels dans chaque logement, mais dans le cas o√Ļ un logement individuel n'en poss√®de pas, le bailleur n'a donc d'autre choix que d'inclure l'√©lectricit√© dans les charges locatives.

Le contrat d'électricité en location saisonnière

Le cas des locations saisonnières est particulier. En effet, les personnes signant ce type de contrat de bail ne le font que pour quelques semaines ou quelques mois maximum, et il est donc difficile pour le locataire de souscrire un contrat d'électricité.

Cela ne crée cependant pas de situation d'exception permettant aux propriétaires d'inclure la dite électricité dans le calcul des charges locatives récupérables, même si certains bailleurs s'en arrogent encore le droit.

La solution la plus simple pour le bailleur est donc d'inclure la valeur estimée de la facture d'électricité dans le montant du loyer que le locataire devra lui verser.

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