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Qu'est-ce que l'encadrement des loyers ?
L'encadrement des loyers est un mécanisme légal qui plafonne le montant du loyer dans certaines zones tendues afin de limiter les hausses abusives et favoriser l'accès au logement. Il se distingue de l'encadrement à la relocation, qui s'applique dans les 28 agglomérations de zones tendues et interdit simplement d'augmenter le loyer entre deux locataires.
Deux types d'encadrement coexistent :
- À la relocation (toutes les zones tendues) : interdiction d'augmenter le loyer entre deux locataires successifs
- Avec plafond (Paris, Lille, Lyon…) : le loyer ne peut pas dépasser un loyer de référence majoré fixé par arrêté préfectoral
Ce dispositif concerne tous les baux d'habitation à usage de résidence principale, qu'il s'agisse d'un logement meublé ou d'un logement vide signé à partir de la date d'entrée en vigueur de la mesure locale.
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Grandes villes
Paris, Lille, Lyon, Bordeaux et d'autres agglomérations
Loyer de référence
Plafond légal
Médian + 20 % = loyer majoré à ne pas dépasser
Complément exceptionnel
Majoration possible
Autorisé si le logement présente des caractéristiques de localisation ou de confort déterminantes
5 000 €
Amende
Pour une personne physique qui dépasse le loyer plafond
Historique : loi Alur, loi Elan et dispositif actuel
La loi Alur (2014) : premier encadrement avec plafond
La loi Alur du 24 mars 2014 a instauré pour la première fois un encadrement avec plafond à Paris (août 2015) et à Lille (février 2017). Ce dispositif a été annulé par les tribunaux administratifs en 2017 pour vice de procédure, laissant les deux villes sans plafonnement pendant deux ans.
La loi Elan (2018) : réinstauration sur la base du volontariat
La loi Elan du 23 novembre 2018 a réinstauré le dispositif sur la base du volontariat : les agglomérations et communes souhaitant l'appliquer peuvent le faire pour une période de 5 ans. Paris a été la première ville à l'adopter dès le 1er juillet 2019, suivie de Lille. La loi n'est pas rétroactive : seuls les baux signés après la date d'entrée en vigueur locale sont concernés.
Situation en 2026
Le dispositif d'expérimentation prévu par la loi Elan a depuis été pérennisé. De nouvelles agglomérations ont rejoint le mécanisme, portant à plusieurs dizaines le nombre de communes couvertes par un arrêté préfectoral d'encadrement avec plafond. Pour vérifier si votre commune est concernée, consultez le site officiel ou rapprochez-vous de la l'ANIL.
Villes et agglomérations concernées par le plafonnement
Le tableau ci-dessous récapitule les principaux territoires ayant adopté l'encadrement avec plafond, avec la date d'entrée en vigueur de leur arrêté préfectoral.
| Territoire | Communes incluses | Date d'entrée en vigueur |
|---|---|---|
| Paris intra-muros | 1 commune (80 quartiers) | 1er juillet 2019 |
| Lille Métropole | Lille, Hellemmes, Lomme | 1er mars 2020 |
| Plaine Commune | 9 communes (Saint-Denis, Aubervilliers, etc.) | 1er juin 2021 |
| Est Ensemble | 9 communes (Bagnolet, Bobigny, Montreuil, etc.) | 1er décembre 2021 |
| Lyon et Villeurbanne | 2 communes | 1er novembre 2021 |
| Montpellier | 1 commune | 1er juillet 2022 |
| Bordeaux | 1 commune | 15 juillet 2022 |
| Grenoble | 1 commune | 23 mars 2023 |
| Pays basque | 24 communes (Bayonne, Biarritz, etc.) | 1er janvier 2024 |
| Grand Orly Seine Bièvre | 24 communes (Ivry-sur-Seine, Vitry, etc.) | 2024 |
Si votre commune ne figure pas dans ce tableau, vous êtes peut-être malgré tout soumis à l'encadrement à la relocation en zone tendue qui interdit de dépasser le loyer du précédent locataire lors d'un nouveau bail.
Comment fonctionne le plafonnement des loyers ?
Le loyer de référence médian
Dans chaque territoire couvert, un arrêté préfectoral publie chaque année des loyers de référence exprimés en euros par mètre carré de surface habitable. Ces loyers sont calculés à partir des données des observatoires locaux des loyers et tiennent compte de quatre critères :
- Le type de location (meublée ou vide)
- La zone géographique (quartier ou secteur)
- L'époque de construction (avant 1946, 1946–1970, 1970–1990, après 1990)
- Le nombre de pièces (studio, T1, T2, T3, T4 et plus)
Le loyer majoré : le plafond à respecter
Le bailleur ne peut pas fixer un loyer supérieur au loyer de référence majoré, qui est égal au loyer de référence médian augmenté de 20 %. Le loyer de référence minoré correspond quant à lui au médian diminué de 30 %. Ces trois indices servent à caractériser le niveau du loyer :
- En dessous du minoré : loyer très bas, le bailleur peut demander une hausse à la relocation
- Entre minoré et majoré : loyer conforme, aucune démarche requise
- Au-dessus du majoré : loyer illégal, le bailleur doit le réduire
Le complément de loyer exceptionnel
Un bailleur peut appliquer un complément de loyer au-dessus du loyer majoré si le logement présente des caractéristiques de localisation ou de confort déterminantes, par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique. Ce complément doit être mentionné explicitement dans le contrat de location et motivé. Il ne peut pas être appliqué si le logement présente une des caractéristiques listées par décret (performance énergétique insuffisante, sanitaires sur le palier, humidité, etc.).
Exemple de calcul à Paris
Le tableau ci-dessous illustre des loyers de référence parisiens pour l'année en cours. Ces valeurs sont données à titre indicatif ; vérifiez les montants exacts sur le simulateur officiel de la DRIHL.
| Type de logement | Minoré | Médian | Majoré |
|---|---|---|---|
| Studio meublé – 5e, avant 1946 | 24,8 €/m² | 35,4 €/m² | 42,5 €/m² |
| 2 pièces vide – 12e, 1946–1970 | 14,7 €/m² | 21,0 €/m² | 25,2 €/m² |
| 3 pièces vide – 3e, avant 1946 | 17,7 €/m² | 25,3 €/m² | 30,4 €/m² |
| 4 pièces vide – 18e, après 1990 | 14,2 €/m² | 20,3 €/m² | 24,4 €/m² |
Exemple concret : pour un T2 vide de 40 m² dans le 12e arrondissement de Paris, construit entre 1946 et 1970, le loyer majoré est de 25,2 €/m², soit un loyer mensuel hors charges maximum de 1 008 €. Un bailleur qui pratiquerait 1 200 € devrait baisser son loyer sous peine de sanction.
Révision annuelle du loyer avec l'IRL
Même dans les zones soumises à l'encadrement avec plafond, le bailleur peut réviser le loyer une fois par an à la date prévue dans le contrat de bail en s'appuyant sur l'indice de référence des loyers (IRL) publié trimestriellement par l'INSEE.
Formule de calcul :
La révision reste encadrée : même après la révision, le loyer ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré en vigueur à cette date. Le bailleur dispose d'un délai d'un an pour demander cette révision ; passé ce délai, il y renonce pour l'année concernée.
La révision s'applique aux logements meublés comme aux logements vides. Pour les logements qui font l'objet d'une première mise en location ou d'une relocation après plus de 18 mois de vacance, les règles d'encadrement à la relocation s'appliquent également.
Obligations du bailleur et recours du locataire
Mentions obligatoires dans le contrat de location
Dans les zones soumises à l'encadrement avec plafond, le contrat de location doit obligatoirement mentionner :
- Le loyer de référence médian, minoré et majoré correspondant au logement
- Le loyer du précédent locataire (pour l'encadrement à la relocation)
- Le montant et la justification d'un éventuel complément de loyer exceptionnel
Recours si le loyer dépasse le plafond
Si le loyer prévu dans votre bail dépasse le loyer de référence majoré sans complément exceptionnel justifié, vous pouvez engager une action en diminution de loyer. La procédure est la suivante :
- Vérifier le loyer de référence applicable via le simulateur officiel de votre ville
- Adresser une demande écrite de mise en conformité au bailleur (lettre recommandée avec accusé de réception)
- En l'absence de réponse dans un délai de 2 mois, saisir la commission de conciliation de votre département, gratuite et obligatoire avant le tribunal
- Si la conciliation échoue, saisir le juge des contentieux de la protection (ex-tribunal d'instance) pour obtenir la baisse du loyer et le remboursement des trop-perçus
Le locataire dispose de 3 ans pour agir à compter de la date de signature du bail pour contester le loyer initial.
Sanctions pour le bailleur
Un bailleur qui pratique un loyer supérieur au plafond légal s'expose à :
- Une amende administrative de 5 000 € pour une personne physique
- Une amende administrative de 15 000 € pour une personne morale (SCI, entreprise…)
- La mise en conformité du loyer et le remboursement des sommes indûment perçues
Ces sanctions sont prononcées par le préfet de département sur signalement de la commission de conciliation ou du tribunal.
Questions fréquentes sur l'encadrement des loyers
Rendez-vous sur le simulateur officiel de la DRIHL (Paris et proche banlieue), de la mairie de Lille ou de l'observatoire local des loyers de votre ville. Saisissez l'adresse du logement, le nombre de pièces, le type de location (meublée ou vide) et l'époque de construction. Si votre commune fait partie d'un territoire ayant adopté l'encadrement avec plafond, le simulateur vous renverra les trois valeurs de référence (minoré, médian, majoré). Si elle n'est pas couverte, vérifiez si elle se trouve en zone tendue pour l'encadrement à la relocation.
Oui. L'encadrement avec plafond s'applique à toutes les locations à usage de résidence principale, qu'il s'agisse de locations vides ou de locations meublées. Les loyers de référence sont distincts selon le type de location (vide ou meublée) et sont en général plus élevés pour les meublés, car ils intègrent le prix du mobilier. En revanche, les locations saisonnières, les résidences secondaires et certains logements soumis à la loi de 1948 sont exclus du dispositif.
Oui, mais sous conditions strictes. Le complément de loyer exceptionnel n'est autorisé que si le logement présente des caractéristiques de localisation ou de confort déterminantes par comparaison avec les logements de même catégorie dans le même secteur (terrasse privative de grande taille, vue exceptionnelle, double parking, etc.). Ce complément doit être explicitement mentionné et motivé dans le contrat de location. Il est interdit si le logement présente un défaut (performance énergétique classée F ou G, sanitaires sur le palier, etc.).
Si le bailleur ne répond pas à votre courrier recommandé ou refuse de baisser le loyer, vous devez obligatoirement saisir la commission de conciliation de votre département avant de pouvoir aller en justice. La conciliation est gratuite et dure généralement 2 à 3 mois. En cas d'échec, vous pouvez saisir le juge des contentieux de la protection (ancien tribunal d'instance) qui peut ordonner la baisse du loyer et le remboursement des trop-perçus. Vous disposez de 3 ans à compter de la signature du bail pour agir.
Lors du renouvellement du bail, le loyer ne peut en principe pas être augmenté sauf révision annuelle selon l'IRL. Si le loyer en cours est supérieur au loyer de référence majoré, le bailleur ne peut pas l'augmenter davantage et le locataire peut en demander la baisse. Inversement, si le loyer est inférieur au loyer de référence minoré, le bailleur peut proposer une hausse lors du renouvellement, dans la limite du loyer de référence majoré.