Encadrement des loyers 2022 : loi, calcul et liste des villes

ModÚle de contrat de bail pour encadrement des loyersTéléchargez un modÚle gratuit de contrat de bail prévu pour l'encadrement des loyers. ModÚle actualisé 2022 - Loi Alur.
Je télécharge PDF

Depuis le 1er juillet 2019, l’encadrement des loyers avec plafond est de nouveau en vigueur à Paris et à Lille. Par le biais de la loi Elan, ce dispositif limite la hausse des loyers dans la capitale pendant 5 ans. Qu’est-ce que cela change concrùtement pour les locataires et bailleurs ?


Qu'est-ce que l'encadrement des loyers ?

encadrement des loyers définition

L’encadrement des loyers interdit l’augmentation des prix des loyers dans certaines zones de mĂ©tropole, dites zones tendues. Le but de cette loi est de favoriser l’accĂšs au logement et de limiter les hausses de prix abusives dans certaines grandes villes.

Une zone tendue est une zone oĂč les prix des loyers sont trĂšs Ă©levĂ©s, Ă  cause d’un dĂ©sĂ©quilibre entre l’offre et la demande de logement. Ce sont 28 agglomĂ©rations en France mĂ©tropolitaine qui sont concernĂ©es dont Bordeaux, Lille, Lyon, Marseille, Nantes, Paris et Toulouse.

Pour savoir si votre logement se situe en zone tendue, indiquez votre ville :

  • AmblĂ©on
  • Ambronay
  • Ambutrix
  • AmbĂ©rieu-en-Bugey
  • AmbĂ©rieux-en-Dombes
 

Encadrement des loyers Ă  la relocation et avec plafond

Les 2 types d'encadrement des loyers en vigueur (relocation et avec plafond)
  đŸ€Â Encadrement des loyers Ă  la relocation 📊 Encadrement des loyers avec plafond
Zone concernée Toutes les zones tendues (Paris compris) Paris intra-muros, Lille, Hellemmes, Lomme, Plaine Commune (9 villes), Lyon, Villeurbanne, Est Ensemble (9 villes)
Application Interdiction d’augmenter le loyer entre deux locataires Interdiction de dĂ©passer un certain loyer plafond (fixation d'un prix maximum du m2)

CrĂ©Ă©e en 2014 sous CĂ©cile Duflot, la loi Alur (accĂšs au logement et urbanisme rĂ©novĂ©) imposait la mise en place de l’encadrement des loyers Ă  Paris et Ă  Lille. Durant son application de 2015 Ă  2017, cette mesure avait permis de stabiliser les prix des loyers dans la capitale, avant d’ĂȘtre abrogĂ©e suite Ă  une faille lĂ©gale. La loi Alur a aussi rendu obligatoire la prĂ©sence d'une notice d'information et d'un diagnostic immobilier en annexe du contrat de bail. Avec l'accord du locataire, la quittance de loyer peut maintenant ĂȘtre dĂ©livrĂ©e par internet. 

encadrement des loyers paris

Avec la loi Elan (Ă©volution du logement, de l’amĂ©nagement et du numĂ©rique), l’encadrement des loyers est de nouveau en vigueur Ă  Paris intra muros et Ă  Lille, pour une durĂ©e de 5 ans et pour tout bail signĂ© Ă  partir du 1er juillet 2019.

Pour chaque quartier (la loi en prĂ©voit 80 dans Paris intra muros), l’OLAP (observatoire les loyers de l’agglomĂ©ration parisienne) dĂ©finit un loyer de rĂ©fĂ©rence majorĂ© (prix maximum du m2) que les bailleurs ne sont pas autorisĂ©s Ă  dĂ©passer, sauf quelques exceptions.

Paris et Lille deviennent donc les premiĂšres villes Ă  appliquer Ă  la fois l’encadrement des loyers avec plafond et l’encadrement des loyers Ă  la relocation. Cette mesure a surtout des consĂ©quences sur les petites surfaces (studio, chambre meublĂ©e...). NĂ©anmoins en pratique, cette loi n'est que peu respectĂ©e par les bailleurs Ă  Paris et ce, malgrĂ© les potentielles sanctions applicables.

La loi n’est pas rĂ©troactive : seuls les baux signĂ©s Ă  partir du 1er juillet 2019 sont concernĂ©s.

Quelles villes appliquent le plafonnement des loyers ?

Fin 2020 puis en 2021, de nombreuses grandes villes ont candidaté pour appliquer le plafonnement des loyers. 

A l'heure actuelle, les villes suivantes appliquent le plafonnement des loyers :

  1. Paris intra-muros ;
  2. Lille, Hellemmes et Lomme ;
  3. Plaine Commune : Aubervilliers, Pierrefitte-sur-Seine, Saint-Denis, L’Île-Saint-Denis, Stains, Villetaneuse, La Courneuve, Saint-Ouen, Épinay-sur-Seine ;
  4. Lyon et Villeurbanne ;
  5. Est Ensemble : Bagnolet, Bobigny, Bondy, Les Lilas, Le Pré St-Gervais, Montreuil, Noisy-le-Sec, Pantin, Romainville.

L'encadrement des loyers à Bordeaux et Montpellier a été accepté, mais la date d'application n'est pas encore connue. Le dispositif sera trÚs certainement mis en place pour fin 2021 / début 2022.

  • Les autres villes candidates au plafonnement des loyers
  • Les villes de Grand Orly Seine BiĂšvre : Choisy-le-Roi, Orly, Villejuif, Gentilly, Arcueil, Ivry-sur-Seine, le Kremlin-BicĂȘtre, Vitry-sur-Seine, Chevilly-Larue, Cachan et Fresnes ;
  • La mĂ©tropole de Grenoble-Alpes : Grenoble et 27 autres villes ;
  • Bordeaux ;
  • Montpellier.

Augmenter le loyer avec l’IRL

Dans le cadre d’une relocation, la seule exception permettant une hausse du loyer est d’appliquer l'l'indice de rĂ©fĂ©rence des loyers (IRL). Cet indice fixe le plafond de l’augmentation des loyers que peuvent demander les bailleurs. Revu chaque annĂ©e par l’INSEE, il s’applique pour les logements meublĂ©s et les logement non meublĂ©s. Il se calcule sur la moyenne des 12 derniers mois de l’évolution des prix Ă  la consommation (hors tabac et loyers).

La date de l’IRL Ă  prendre en compte figure sur le contrat de location (suite Ă  un accord entre le bailleur et le locataire). A dĂ©faut, on utilise la date du dernier trimestre publiĂ©e par l’INSEE au moment de la signature du contrat de bail.

Calcul de l'augmentation du loyerNouveau loyer = Loyer en cours x Nouvel IRL du trimestre de rĂ©fĂ©rence du contrat / IRL du mĂȘme trimestre de l’annĂ©e prĂ©cĂ©dente

Les derniĂšres donnĂ©es de l’IRL sont publiĂ©es chaque trimestre sur le site de l’ANIL (agence nationale pour l’information et le logement). L’INC (institut national de la consommation) propose une simulation en ligne pour calculer la hausse du loyer avec l’IRL.

Le bailleur dispose d’un dĂ©lai d’un an pour en faire la demande auprĂšs du locataire. PassĂ© ce dĂ©lai, la rĂ©vision du loyer pour l’annĂ©e passĂ©e n’est plus possible.

Calcul du loyer de référence avec encadrement des loyers

Pour l’encadrement des loyers avec plafond, l’OLAP dĂ©finit un indice de rĂ©fĂ©rence mĂ©dian, majorĂ© et minorĂ© pour une zone donnĂ©e et basĂ©s sur les critĂšres suivants. Il sont ensuite validĂ©s par le prĂ©fet et entrent en vigueur pour une durĂ©e d’un an.

A Paris, le calcul d’un loyer de rĂ©fĂ©rence mĂ©dian dĂ©pend de 4 critĂšres :

  1. Le type de location (vide ou meublée)
  2. La zone (Paris est découpée en 80 quartiers)
  3. La date de construction du logement, selon 4 pĂ©riodes (avant 1946, de 1946 Ă  1970, de 1970 Ă  1990, de 1990 Ă  aujourd’hui)
  4. Le nombre de piĂšces (du studio Ă  plus de 5 piĂšces)
encadrement des loyers calcul

Les prix de référence majoré et minoré sont calculés selon le prix de référence médian :

  • Le prix de rĂ©fĂ©rence majorĂ© = + 20% du prix de rĂ©fĂ©rence mĂ©dian
  • Le prix de rĂ©fĂ©rence minorĂ© = - 30% du prix de rĂ©fĂ©rence mĂ©dian

Dans la pratique, le prix de rĂ©fĂ©rence majorĂ© est le plus utilisĂ© car il fixe le plafond maximum Ă  ne pas dĂ©passer pour un bailleur. C’est lui qui sert de plafond et empĂȘche l’augmentation excessive des loyers.

Ces loyers de référence sont revus chaque année en fonction du marché. Il est possible de connaßtre le prix maximum du m2 autorisé en se rendant sur la plateforme officielle de la région Ile de France.

Voici un exemple de location et des prix de référence minoré, médian et majoré pour des baux signés à partir du 1er juillet 2019 à Paris intra muros.

Encadrement des loyers avec plafond Ă  Paris - 2022

Type de logement (nombre de piÚces, vide ou meublé, localisation et époque du bùtiment) Prix de référence minoré Prix de référence médian Prix de référence minoré
Studio meublĂ© dans le 5Ăšme, bĂątiment construit avant 1946 24,8€/m2 35,4€/m2 42,5€/m2
2 piùces vide dans le 12ùme, bñtiment construit entre 1946 et 1970 14,7€/m2 21€/m2 25,2€/m2
3 piùces vide dans le 3ùme, bñtiment construit avant 1946 17,7€/m2 25,3€/m2 30,4€/m2
4 piùces et plus vide dans le 18ùme, bñtiment construit aprùs 1990 14,2€/m2 20,3€/m2 24,4€/m2

Loyers applicables Ă  partir du 1er juillet 2021
Source : ArrĂȘtĂ© prĂ©fectoral du 7 juin 2021

Quartiers et arrondissementsAttention : pour le calcul des loyers de rĂ©fĂ©rence, Paris est divisĂ© en 80 quartiers et non en arrondissements : deux appartements dans le mĂȘme arrondissement ne seront pas forcĂ©ment soumis au mĂȘme loyer de rĂ©fĂ©rence majorĂ©. Les donnĂ©es ci-dessus sont fournies Ă  titre d’exemple.

Simulateur d'encadrement des loyers

Plusieurs villes ont mis en place des simulateurs pour aider les locataires et propriétaires à déterminer les loyers de référence minoré, médian, et majoré qui s'appliquent à chaque logement.

Simulation d'encadrement des loyers - Paris   Simulation d'encadrement des loyers - Lyon

Simulation d'encadrement des loyers - Lille

Dans quels cas peut-on dépasser le loyer de référence majoré ?

S’il y a changement de locataire :

encadrement des loyers changement locataire

Il est normalement interdit d’augmenter le loyer. NĂ©anmoins, le bailleur y est autorisĂ© si :

  • Il a effectuĂ© des travaux Ă©quivalent Ă  6 mois ou plus du prĂ©cĂ©dent loyer. Ne sont concernĂ©s que les travaux d’amĂ©lioration et de mise en conformitĂ© de normes. Depuis 2020, ils doivent permettre d'attribuer au logement une Ă©tiquette Ă©nergie comprise entre A et E. Les travaux d’entretien (comme refaire la peinture) et de rĂ©paration ne sont pas pris en compte.
  • Le logement n’a pas Ă©tĂ© louĂ© lors des 18 derniers mois.
  • Le loyer est trĂšs en-dessous des prix du marchĂ© dans le quartier (minimum 25% moins cher). Il faut le prouver en fournissant des rĂ©fĂ©rences de loyer.

Il est obligatoire de faire figurer le montant du prĂ©cĂ©dent loyer dans le contrat de bail, pour permettre au nouveau locataire de constater une potentielle Ă©volution. Pour ĂȘtre certain de ne manquer aucune information, retrouvez nos modĂšles gratuits de contrat de bail :

Contrat de bail meublé PDF  Contrat de bail non meublé PDF

Si le loyer est soumis à un plafond (loyer de référence majoré) :

Dans le cadre de l’encadrement des loyers avec plafond, le loyer ne peut pas excĂ©der un certain montant prĂ©vu par la loi. NĂ©anmoins, le bailleur a la possibilitĂ© d’y ajouter une part supplĂ©mentaire, appelĂ©e complĂ©ment de loyer.

Un complément de loyer est envisageable si le logement remplit 2 conditions :

  1. Le loyer est déjà égal au loyer de référence majoré pour ce type de logement et pour ce quartier.
  2. Le logement possĂšde des caractĂ©ristiques de confort et de localisation supĂ©rieures aux logements de mĂȘme type et dans le mĂȘme quartier (jardin, balcon, parking, vue sur un parc ou un monument d’intĂ©rĂȘt, etc.). Pour l’instant, la loi ne dĂ©finit pas de cadre prĂ©cis pour ces caractĂ©ristiques.

F.A.Q.

❔ Quelle est la diffĂ©rence entre encadrement des loyers et plafonnement ?

Lorsqu'il y a encadrement du loyer, le propriĂ©taire ne peut augmenter le loyer entre deux locataires. Lorsqu'il y a plafonnement, le loyer ne peut dĂ©passer un certain montant maximum. Les mesures peuvent ĂȘtre complĂ©mentaires.

⚖ Locataire : quels recours si votre loyer est supĂ©rieur au loyer de rĂ©fĂ©rence majoré ?

encadrement des loyers recours

Si le loyer dĂ©passe le loyer plafond et ce, sans justification valable (Ă  savoir, des travaux d’amĂ©lioration et de mise en conformitĂ© des normes, ou un complĂ©ment de loyer dĂ» Ă  des caractĂ©ristiques particuliĂšres), le locataire en cours de bail peut contester le prix du loyer.

A partir de la signature du bail, il dispose de 3 mois pour saisir la commission de conciliation qui statuera sur le litige et ce, gratuitement.

Bon Ă  savoirLa commission de conciliation est une instance rendant des avis non exĂ©cutoires, ce qui signifie que si le bailleur refuse d’appliquer la dĂ©cision rendue, le locataire devra saisir le tribunal d’instance.

⚠ Bail illĂ©gal et sanctions

Les sanctions peuvent aller jusqu’à 5 000€ pour une personne physique et jusqu’à 15 000€ pour une personne morale. A cela s’ajoutent les potentielles sanctions dĂ©cidĂ©es par la justice, tel que l’abaissement du loyer et le remboursement du trop perçu.

❓ Comment contourner l’encadrement des loyers ?

Pour Ă©viter de se plier Ă  la loi sur l’encadrement des loyers, il faut signer un bail pour un logement qui ne soit pas une rĂ©sidence principale. Pour cela, il existe 3 options :

  • Louer comme rĂ©sidence secondaire ;
  • Louer en contrat de location saisonniĂšre, via des plateformes comme Airbnb, Abritel, HomeHolidays, etc ;
  • Louer Ă  une sociĂ©tĂ© pour un logement de fonction.

Cette derniĂšre option est la plus avantageuse. Cependant, elle nĂ©cessite d’avoir un bien meublĂ© et de passer par des agences immobiliĂšres spĂ©cialisĂ©es dans ce procĂ©dĂ©.

Actualisé le