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Encadrement des loyers : que dit la loi ?

Contrat de bail pour encadrement des loyersTéléchargez un modèle gratuit de contrat de bail prévu pour l'encadrement des loyers. Normes 2019 - Loi Alur.
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Depuis le 1er juillet 2019, l’encadrement des loyers avec plafond est de nouveau en vigueur à Paris. Par le biais de la loi ELAN, ce dispositif limite la hausse des loyers dans la capitale pendant 5 ans. Qu’est-ce que cela change concrètement pour les locataires et bailleurs ?


Qu'est-ce que l'encadrement des loyers ?

encadrement des loyers paris

L’encadrement des loyers interdit l’augmentation des prix des loyers dans certaines zones de métropole, dites zones tendues. Le but de cette loi est de favoriser l’accès au logement et de limiter les hausses de prix abusives dans certaines grandes villes.

Qu’est-ce qu’une zone tendue ?

Une zone tendue est une zone où les prix des loyers sont très élevés, à cause d’un déséquilibre entre l’offre et la demande de logement. Ce sont 28 agglomérations en France métropolitaine qui sont concernées dont Bordeaux, Lille, Lyon, Marseille, Nantes, Paris et Toulouse.

Encadrement des loyers à la relocation et avec plafond : quelles différences ?

Les 2 types d'encadrement des loyers en vigueur (relocation et avec plafond)
  Encadrement des loyers à la relocation Encadrement des loyers avec plafond
Zone concernée Toutes les zones tendues (Paris compris) Paris intra muros exclusivement
Application Interdiction d’augmenter le loyer entre deux locataires Prix maximum du m2 fixé pour tout nouveau bail signé à partir du 1er juillet 2019

Créée en 2014 sous Cécile Duflot, alors ministre de l’égalité des territoires et du logement, la loi Alur (accès au logement et urbanisme rénové) imposait la mise en place de l’encadrement des loyers à Paris et à Lille. Durant son application de 2015 à 2017, cette mesure avait permis de stabiliser les prix des loyers dans la capitale, avant d’être abrogée suite à une faille légale. La loi Alur a aussi rendu obligatoire la présence d'une notice d'information et d'un diagnostic immobilier en annexe du contrat de bail. Avec l'accord du locataire, la quittance de loyer peut maintenant être délivrée par internet. 

Avec la loi Elan (évolution du logement, de l’aménagement et du numérique), l’encadrement des loyers est de nouveau en vigueur à Paris intra muros, pour une durée de 5 ans et pour tout bail signé à partir du 1er juillet 2019.

Pour chaque quartier (la loi en prévoit 80 dans Paris intra muros), l’OLAP (organisme du les loyers de l’agglomération parisienne) définit un loyer de référence majoré (prix maximum du m2) que les bailleurs ne sont pas autorisés à dépasser, sauf quelques exceptions.

Paris devient donc la première ville à appliquer à la fois l’encadrement des loyers avec plafond et l’encadrement des loyers à la relocation. Cette mesure a surtout des conséquences sur les petites surfaces (studio, chambre meublée...).

La loi n’est pas rétroactive : seuls les baux signés à partir du 1er juillet 2019 sont concernés.

Une augmentation du loyer avec l’IRL

Dans le cadre d’une relocation, la seule exception permettant une hausse du loyer est d’appliquer l’IRL (indice de référence des loyers). Cet indice fixe le plafond de l’augmentation des loyers que peuvent demander les bailleurs. Revu chaque année par l’INSEE, il s’applique pour les logements meublé et vide. Il se calcule sur la moyenne des 12 derniers mois de l’évolution des prix à la consommation (hors tabac et loyers).

La date de l’IRL à prendre en compte figure sur le contrat de location (suite à un accord entre le bailleur et le locataire). A défaut, on utilise la date du dernier trimestre publiée par l’INSEE au moment de la signature du bail.

Calcul de l'augmentation du loyerNouveau loyer = Loyer en cours x Nouvel IRL du trimestre de référence du contrat / IRL du même trimestre de l’année précédente

Les dernières données de l’IRL sont publiées chaque trimestre sur le site de l’ANIL (agence nationale pour l’information et le logement). L’INC (institut national de la consommation) propose une simulation en ligne pour calculer la hausse du loyer avec l’IRL.

Le bailleur dispose d’un délai d’un an pour en faire la demande auprès du locataire. Passé ce délai, la révision pour l’année passée n’est plus possible.

Calculer le loyer de référence médian, majoré et minoré

Pour l’encadrement des loyers avec plafond, l’OLAP définit un indice de référence médian, majoré et minoré pour une zone donnée et basés sur les critères suivants. Il sont ensuite validés par le préfet et entrent en vigueur pour une durée d’un an.

A Paris, le calcul d’un loyer de référence médian dépend de 4 critères :

  1. Le type de location (vide ou meublée)
  2. La zone (Paris est découpée en 80 quartiers)
  3. La date de construction du logement, selon 4 périodes (avant 1946, de 1946 à 1970, de 1970 à 1990, de 1990 à aujourd’hui)
  4. Le nombre de pièces (du studio à plus de 5 pièces)

Les prix de référence majoré et minoré sont calculés selon le prix de référence médian :

  • le prix de référence majoré = + 20% du prix de référence médian
  • le prix de référence minoré = - 30% du prix de référence médian

Dans la pratique, le prix de référence majoré est le plus utilisé car il fixe le plafond maximum à ne pas dépasser pour un bailleur. C’est lui qui sert de plafond et empêche l’augmentation excessive des loyers.

Ces loyers de référence sont revus chaque année en fonction du marché. Il est possible de connaître le prix maximum du m2 autorisé en se rendant sur la plateforme officielle de la région Ile de France.

Voici un exemple de location et des prix de référence minoré, médian et majoré pour des baux signés à partir du 1er juillet 2019 à Paris intra muros.

Prix de référence minoré, médian et majoré selon le type de logement (prix au m2)
Type de logement (selon le nombre de pièces, location vide ou meublé, localisation et époque du bâtiment) Prix de référence minoré Prix de référence médian Prix de référence majoré
Chambre meublée, dans le 7ème, bâtiment construit avant 1946 24,6€/m2 35,1€/m2 42,1€/m2
Studio meublé, dans le 13ème, bâtiment construit après 1990 18,2€/m2 26€/m2 31,2€/m2
Appartement de plus de 5 pièces vide, dans le 15ème, bâtiment construit après 1990 16,2€/m2 23,2€/m2 27,8€/m2
T1 vide, dans le 10ème, bâtiment construit entre 1946 et 1970 18,5€/m2 26,4€/m2 31,7€/m2
T2 vide, dans le 18ème, bâtiment construit entre 1971 et 1990 15,2€/m2 21,7€/m2 26€/m2
T1 meublé, dans le 2ème, bâtiment construit avant 1946 24,2€/m2 34,6€/m2 41,5€/m2
Studio vide, dans le 5ème, bâtiment construit entre 1946 et 1970 20,4€/m2 29,2€/m2 35€/m2

Quartiers et arrondissementsAttention : pour le calcul des loyers de référence, Paris est divisé en 80 quartiers et non en arrondissements : deux appartements dans le même arrondissement ne seront pas forcément soumis au même loyer de référence majoré. Les données ci-dessus sont fournies à titre d’exemple.

Dans quels cas peut-on dépasser le loyer de référence majoré ?

S’il y a changement de locataire :

Il est normalement interdit d’augmenter le loyer. Néanmoins, le bailleur y est autorisé si :

  • Il a effectué des travaux équivalent à 6 mois ou plus du précédent loyer. Ne sont concernés que les travaux d’amélioration et de mise en conformité de normes. Les travaux d’entretien (comme refaire la peinture) et de réparation ne sont pas pris en compte.
  • Le logement n’a pas été loué lors des 18 derniers mois.
  • Le loyer est très en-dessous des prix du marché dans le quartier (minimum 25% moins cher). Il faut le prouver en fournissant des références de loyer.

Il est obligatoire de faire figurer le montant du précédent loyer dans le contrat de location, pour permettre au nouveau locataire de constater une potentielle évolution. Pour être certain de ne manquer aucune information, retrouvez notre modèle gratuit de contrat de location ici.

Si le loyer est soumis à un plafond (loyer de référence majoré) :

Dans le cadre de l’encadrement des loyers avec plafond, le loyer ne peut pas excéder un certain montant prévu par la loi. Néanmoins, le bailleur a la possibilité d’y ajouter une part supplémentaire, appelée complément de loyer.

Un complément de loyer est envisageable si le logement remplit 2 conditions :

  1. Le loyer est déjà égal au loyer de référence majoré pour ce type de logement et pour ce quartier.
  2. Le logement possède des caractéristiques de confort et de localisation supérieures aux logements de même type et dans le même quartier (jardin, balcon, parking, vue sur un parc ou un monument d’intérêt, etc.). Pour l’instant, la loi ne définit pas de cadre précis pour ces caractéristiques.

Locataire : quels recours si votre loyer est supérieur au loyer de référence majoré ?

Si le loyer dépasse le loyer plafond et ce, sans justification valable (à savoir, des travaux d’amélioration et de mise en conformité des normes, ou un complément de loyer dû à des caractéristiques particulières), le locataire en cours de bail peut contester le prix du loyer.

A partir de la signature du bail, il dispose de 3 mois pour saisir la commission de conciliation qui statuera sur le litige et ce, gratuitement.

Le modèle officiel de fiche de saisie à envoyer à la commission est disponible ici.

Bon à savoirLa commission de conciliation est une instance rendant des avis non exécutoires, ce qui signifie que si le bailleur refuse d’appliquer la décision rendue, le locataire devra saisir le tribunal d’instance.

Bail illégal & sanctions

Les sanctions peuvent aller jusqu’à 5 000€ pour une personne physique et jusqu’à 15 000€ pour une personne morale. A cela s’ajoutent les potentielles sanctions décidées par la justice, tel que l’abaissement du loyer et le remboursement du trop perçu.

Les recours pour contourner l’encadrement des loyers

Pour éviter de se plier à la loi sur l’encadrement des loyers, il faut signer un bail pour un logement qui ne soit pas une résidence principale. Pour cela, il existe 3 options :

  • Louer comme résidence secondaire
  • Louer en saisonnier, via des plateformes comme Airbnb, Abritel, HomeHolidays, etc.
  • Louer à une société pour un logement de fonction

Cette dernière option est la plus avantageuse. Cependant, elle nécessite d’avoir un bien meublé et de passer par des agences immobilières spécialisées dans ce procédé.

Contrat de bail adapté à l'encadrement des loyers

Retrouvez un modèle de contrat de bail gratuit, adapté aux zones tendues et à l'encadrement des loyers :

Contrat de bail (encadrement des loyers) - PDF