Par 
Vétusté → bailleur
L'usure normale des peintures avec le temps est toujours à la charge du propriétaire
Dégradation → locataire
Les dommages causés par un usage anormal (trous, traces, brûlures) incombent au locataire
Grille de vétusté
Fixe la durée de vie des peintures (7 à 10 ans) et calcule la part imputable à chaque partie
EDL = preuve
L'état des lieux d'entrée et de sortie est la seule preuve recevable pour trancher un litige
Obligations du propriétaire avant la location
Avant toute mise en location, le propriétaire est tenu par la loi du 6 juillet 1989 de délivrer un logement décent. Cela implique notamment que les peintures, enduits et revêtements muraux soient en bon état général : pas de moisissures importantes, pas de peintures écaillées en grandes surfaces, pas de plâtre décollé.
Le propriétaire n'est en revanche pas tenu de refaire à neuf des peintures simplement parce qu'elles ont vieilli ou que leurs couleurs ne plaisent pas au nouveau locataire. L'obligation porte sur un état décent, pas sur un état parfait.
Un logement « propre et en état d'usage »
La notion de « bon état d'usage et de réparation » implique que les surfaces soient propres, sans traces majeures, et ne présentent pas de défauts compromettant l'habitabilité. Si les peintures sont fanées mais continues et saines, le bailleur n'est pas obligé de les refaire avant l'entrée du locataire.
En revanche, si des peintures au plomb datant d'avant 1949 sont susceptibles de se dégrader, le bailleur doit fournir le diagnostic plomb (CREP) et, si nécessaire, effectuer les travaux de mise en sécurité.
Obligations du locataire pendant la location
Le locataire est tenu d'user paisiblement du logement et de répondre des dégradations qu'il cause. Selon le décret du 26 août 1987 relatif aux réparations locatives, l'entretien courant des surfaces peintes lui incombe.
L'entretien courant des peintures
Concrètement, le locataire doit :
- Nettoyer régulièrement les murs et éviter les taches persistantes
- Reboucher les petits trous laissés par des clous ou chevilles
- Éviter d'endommager les peintures avec des meubles, outils ou produits chimiques
- Ne pas effectuer de travaux de peinture sans autorisation écrite du bailleur
Peut-on repeindre son logement en location ?
Oui, mais sous conditions. Un locataire peut réaliser des travaux de peinture à condition qu'ils soient réversibles et n'altèrent pas le logement. En pratique, peindre dans des couleurs vives ou sombres sans accord préalable du bailleur est risqué : à la sortie, le propriétaire peut exiger une remise en état en couleurs neutres.
Il est donc fortement conseillé d'obtenir une autorisation écrite précisant les couleurs choisies et les conditions de remise en état, voire de la joindre comme avenant au contrat de bail.
Répartition des travaux : vétusté vs dégradation
La distinction entre vétusté (usure normale) et dégradation (usage anormal) est le cœur du sujet. Elle détermine qui paie les travaux de peinture à la fin du bail. La grille de vétusté permet de calculer objectivement la part imputable à chacun.
Avantages
- Peintures qui ternissent ou jaunissent avec le temps : charge du propriétaire
- Décollement de peinture dû à l'humidité structurelle du bâtiment : charge du propriétaire
- Usure normale des zones de passage (couloir, cuisine) : charge du propriétaire
- Peintures dont la durée de vie dépasse 7 à 10 ans (grille de vétusté) : charge du propriétaire
- Défauts antérieurs à l'entrée du locataire non signalés dans l'état des lieux : charge du propriétaire
Inconvénients
- Murs griffés, brûlés ou tachés de façon irréversible : charge du locataire
- Trous nombreux dans les murs (chevilles, tableaux) non rebouchés : charge du locataire
- Peintures réalisées sans autorisation dans des couleurs non neutres : charge du locataire
- Dommages causés par des animaux de compagnie (griffures, projections) : charge du locataire
- Murs recouverts d'autocollants difficiles à décoller : charge du locataire
La grille de vétusté appliquée aux peintures
La grille de vétusté est un tableau annexé au bail qui fixe, pour chaque élément du logement, sa durée de vie théorique et un taux d'abattement annuel. Pour les peintures, les valeurs de référence les plus couramment utilisées sont :
| Élément | Durée de vie | Franchise | Abattement / an |
|---|---|---|---|
| Peintures murales | 7 – 10 ans | 2 ans | 10 – 15 % |
| Papier peint | 7 ans | 2 ans | 15 % |
| Peintures plafond | 10 ans | 2 ans | 10 % |
| Enduits et crépi | 15 ans | 3 ans | 7 % |
Exemple concret : les peintures d'un appartement ont été refaites à l'entrée du locataire. Après 5 ans de location, le locataire quitte les lieux en laissant une grande tache sur un mur. Si la durée de vie est de 10 ans et le taux d'abattement de 10 % par an, la valeur résiduelle des peintures est de 50 %. Le locataire ne pourra donc être tenu que de la moitié du coût de remise en peinture de cette surface.
Pour que la grille soit juridiquement opposable, elle doit être signée par les deux parties et annexée au bail lors de la signature du contrat de location.
Le rôle déterminant de l'état des lieux
L'état des lieux est la pièce maîtresse de tout litige sur les travaux de peinture. Sans état des lieux d'entrée détaillé, le propriétaire ne peut pas prouver que les dégradations constatées à la sortie sont imputables au locataire.
L'état des lieux d'entrée : photographier et décrire
À l'entrée dans les lieux, bailleur et locataire doivent décrire avec précision l'état de chaque surface peinte : couleur, état général (bon, moyen, mauvais), presence de taches, fissures, décollement… Les photos horodatées complètent utilement la description écrite et constituent une preuve solide en cas de litige.
Si l'état des lieux d'entrée mentionne « peintures en bon état », c'est cette référence qui sera comparée à l'état des lieux de sortie. Si au contraire il mentionne « peintures usées, jaunes » dès l'entrée, le propriétaire ne pourra pas reprocher cet état au locataire à la sortie.
L'état des lieux de sortie : comparer sans interpréter
L'état des lieux de sortie consiste à comparer l'état actuel du logement avec l'état décrit à l'entrée, en tenant compte de la vétusté normale. Le bailleur ne peut retenir une somme sur le dépôt de garantie qu'à condition de justifier chaque déduction par des devis ou factures et en déduisant la part de vétusté.
Qui paie les travaux de peinture en cours de bail ?
Pendant la location, la répartition des travaux de peinture obéit aux mêmes règles qu'à la remise des clés : la vétusté est à la charge du bailleur, les dégradations à celle du locataire. Mais la question se pose souvent lorsqu'un locataire demande des travaux au propriétaire.
Le locataire peut-il exiger des travaux de peinture ?
Oui, si les peintures sont dans un état tel qu'elles rendent le logement indécent ou nuisent à l'habitabilité normale. Le locataire peut alors mettre en demeure le bailleur d'effectuer les travaux par lettre recommandée avec accusé de réception. Si le bailleur refuse, le locataire peut saisir la Commission Départementale de Conciliation (CDC) ou le tribunal judiciaire.
En revanche, si les peintures sont simplement vieillies sans nuire à l'habitabilité, le locataire ne peut pas exiger leur refection pendant le bail.
Le propriétaire peut-il faire des travaux pendant le bail ?
Le propriétaire peut faire réaliser des travaux de peinture pendant le bail s'ils sont urgents ou nécessaires à la conservation du logement. Il doit en informer le locataire au préalable et s'assurer que les travaux n'excèdent pas 21 jours consécutifs (au-delà, le locataire peut obtenir une réduction de loyer). Des travaux d'embellissement purs ne peuvent pas être imposés au locataire.
Litiges sur la peinture : comment les éviter ?
Les travaux de peinture sont à l'origine d'une très grande proportion des litiges liés à la restitution du dépôt de garantie. Quelques bonnes pratiques permettent de les prévenir.
Pour le bailleur
- Réaliser un état des lieux d'entrée très détaillé avec photos et descriptions précises de chaque pièce
- Annexer une grille de vétusté au contrat de bail dès la signature
- Conserver les factures des travaux réalisés avant l'entrée du locataire
- Ne pas retenir des sommes disproportionnées sur le dépôt de garantie ; les déductions doivent être justifiées par des devis ou factures
Pour le locataire
- Signer l'état des lieux d'entrée en y faisant noter tous les défauts existants, même mineurs
- Prendre des photos complémentaires le jour de l'entrée et les conserver
- Obtenir une autorisation écrite avant tout travail de peinture ou de décoration
- Reboucher les trous avant de partir et remettre les surfaces dans un état proche de l'état d'entrée
- Contester toute retenue injustifiée sur le dépôt de garantie dans les délais légaux
En cas de litige persistant, le locataire peut saisir la Commission Départementale de Conciliation gratuitement avant tout recours judiciaire. Les droits du locataire prévoient aussi la possibilité de contester une retenue abusive dans un délai de 3 ans.
Obligations comparées : locataire vs propriétaire
En résumé, voici la répartition des obligations de chaque partie en matière de travaux de peinture :
Avantages
- Entretien courant : nettoyage des surfaces peintes et rebouchage des petits trous
- Remise en état en cas de dégradations avérées constatées à l'état des lieux de sortie
- Remise en couleur neutre si des peintures non autorisées ont été réalisées
- Part de la réparation restant après déduction de la vétusté calculée via la grille
Inconvénients
- Délivrer un logement avec des peintures en état décent à l'entrée du locataire
- Assumer le coût de remise en peinture lié à la vétusté normale (usure du temps)
- Financer les travaux de réfection si les peintures dépassent leur durée de vie théorique
- Effectuer les travaux urgents de peinture mettant en cause la décence ou la salubrité
Ressources utiles
Pour aller plus loin sur les droits et obligations en matière de travaux et d'état des lieux :
Questions fréquentes sur la peinture en location
Non, le locataire n'a pas l'obligation légale de repeindre en blanc avant de quitter son logement. Il doit simplement rendre le logement dans un état comparable à celui décrit dans l'état des lieux d'entrée, déduction faite de la vétusté normale. Si l'appartement lui a été remis avec des peintures de couleur, il n'est pas tenu de les remettre en blanc. En revanche, s'il a peint sans autorisation dans des teintes vives, le bailleur peut exiger une remise en couleur neutre à ses frais.
Il n'existe pas de délai légal fixe imposant au propriétaire de refaire la peinture après un certain nombre d'années. Toutefois, selon les grilles de vétusté de référence, la durée de vie théorique des peintures est estimée entre 7 et 10 ans. Au-delà, le coût de remise en peinture est considéré comme entièrement à la charge du bailleur. En deçà, la part imputable au locataire diminue chaque année selon le taux d'abattement prévu dans la grille de vétusté.
Oui, mais uniquement si les dégradations sont avérées et prouvées par comparaison entre l'état des lieux d'entrée et l'état des lieux de sortie. La retenue doit être justifiée par des devis ou factures, et la vétusté normale doit être déduite. Sans état des lieux d'entrée, aucune retenue n'est possible. La restitution du dépôt de garantie doit intervenir dans un délai d'un mois si l'état des lieux de sortie est conforme, ou deux mois en cas de dégradations.
Oui, un locataire peut peindre son logement lui-même, mais il doit respecter deux conditions : obtenir l'accord écrit du propriétaire, et utiliser des couleurs neutres ou conformes à celles définies dans l'accord. Les travaux doivent rester réversibles. À la sortie, si les peintures réalisées correspondent à celles de l'état des lieux d'entrée, aucune remise en état ne sera exigée. En cas de doute, il vaut mieux demander un avenant au bail précisant les conditions.
Si le propriétaire retient une somme que vous estimez injustifiée sur votre dépôt de garantie pour des travaux de peinture, vous pouvez contester cette retenue. Commencez par envoyer une mise en demeure en lettre recommandée. Si le litige persiste, saisissez gratuitement la Commission Départementale de Conciliation de votre département. En dernier recours, le tribunal judiciaire (anciennement tribunal d'instance) peut être saisi pour les montants inférieurs à 5 000 €. La prescription est de 3 ans à compter de la fin du bail.