Diagnostic électrique obligatoire sur l'état de l'installation

Par Antoine Diaz

Obligatoire depuis janvier 2018, le diagnostic electrique doit être réalisé pour toute location vide ou meublée disposant d’une installation électrique de plus de 15 ans. Il a pour but de garantir le bon état de l’installation intérieure d’électricité et doit figurer dans le dossier de diagnostic technique immobilier.

⚡ Qu'est-ce que le diagnostic électrique ?

Lorsqu’un bailleur loue un logement, il doit fournir un certain nombre de documents et d’informations en parallèle du bail de location, comme le diagnostic électrique.

Définition du diagnostic electrique

Défini par l’article R134-10 du Code la construction et de l’habitation, il s’agit d’un diagnostic qui doit informer le locataire de l’installation électrique portant sur les différentes parties composant un logement (salon, chambres, cuisine, salle de bain, garage, terrasse, etc.). Le diagnostic electrique doit donc permettre d’assurer l’existence, l’accessibilité et le bon état :

• du compteur électrique
• d’un dispositif de protection contre les surintensités sur chacun des circuits
• de l’installation électrique appropriée aux locaux à risques (salle de bain, cuisine, etc.)
• d’au minimum un dispositif différentiel de sensibilité adapté aux conditions de mise en terre de l’installation électrique d’origine
• d’une liaison équipotentielle

Ce diagnostic électrique concerne également les équipements fixes et plus particulièrement les conditions de leur installation (en termes de sécurité) et leur adéquation aux spécificités du réseau.

Il doit permettre d’identifier les matériels électriques inaptes à l’utilisation, les matériels électriques présentant des risques de contact avec des éléments sous tension et les conducteurs non protégés. L’objectif est d’assurer la sécurité du locataire et de l’informer de l’état d’ensemble de l’installation électrique du logement en location.

Le diagnostic électrique ne s’intéresse pas aux différents appareils électriques présents dans le logement tels que les petits appareils électroménagers.

Le dossier de diagnostic technique

La liste des diagnostics techniques à transmettre au locataire dans le cadre de la location d’un bien immobilier meublé ou d’un logement nu ne cesse de s’allonger au fil des années et peut varier selon les cas. En effet, selon la date du permis de construire, la date de signature du bail ou encore la date de l’installation électrique, les diagnostics techniques qu’un bailleur doit fournir ne sont pas les mêmes. Parmi les diagnostics techniques requis pour une location, on retrouve :

• l’État des Risques Naturels, Miniers et Technologiques (ERNMT)
• le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)
• le Constat de Risque d’Exposition au Plomb (CREP) : seulement pour les logements ayant un permis de construire antérieur au 1er janvier 1949
• le Diagnostic Termites : seulement pour les logements situés dans des zones à risques
• le Diagnostic de l’état de l’installation intérieure d’électricité et de gaz

Le diagnostic électrique fait partie du diagnostic de l’état de l’installation intérieure d’électricité et de gaz qui est un des derniers diagnostics techniques à avoir été rendu obligatoire par le droit immobilier. D'autres diagnostics comme celui attestant de l'absence d'amiante peuvent être demandés selon le type de contrat (location, vente...) et de logement.

Pour réaliser chacun de ces diagnostics techniques, les bailleurs sont dans l’obligation de contracter des professionnels certifiés.

Comment lire un diagnostic électrique ?

Lorsqu’un locataire reçoit un diagnostic electrique en parallèle du contrat de bail et avant la réalisation de l’état des lieux d’entrée ou du paiement du dépôt de garantie, il est essentiel de pouvoir le lire et le comprendre. Pour cela, il faut savoir qu’un total de 87 points est contrôlé parmi lesquels :

• l’état des prises de terre
• l’état de fonctionnement des interrupteurs
• l’état des sectionneurs
• l’état global du matériel et de son installation
• les distances minimales de protection entre un point d’eau et une installation électrique

Si le diagnostic présente des anomalies, ces dernières sont classées par la lettre B associée à un chiffre allant de 1 à 11. Chaque chiffre met en avant un certain type de dysfonctionnement, la classification B1 se réfère par exemple aux anomalies concernant l’appareil général de commande et de protection.

Depuis quand le diagnostic électrique est-il obligatoire ?

Il faut différencier si le diagnostic est réalisé en cas de :

1. vente : le diagnostic électrique est obligatoire depuis 2009, que la vente concerne un logement vide ou meublé.
2. location : le diagnostic électrique est obligatoire depuis la loi Alur, il doit figurer dans le dossier de diagnostic technique immobilier :
   • depuis le 1er janvier 2017 pour les domiciles situés dans des immeubles collectifs ayant un permis de construire antérieur à 1975
   • depuis le 1er janvier 2018 pour l’ensemble des autres logements

Le diagnostic électrique location est obligatoire au moment de la signature ou du renouvellement d’un contrat de bail uniquement si l’installation électrique a plus de 15 ans.

Quels logements et contrats sont concernés ?

Le diagnostic electrique est obligatoire pour tout type de location d’un bien immobilier, qu'il soit vide ou meublé, lorsque l’installation électrique date de plus de 15 ans.

Cette obligation vaut également pour les contrats de colocation ainsi que pour les contrats de sous-location. En revanche, le bailleur n'est pas dans l'obligation de le fournir pour les baux commerciaux et professionnels.

✅ Comment réaliser un diagnostic electrique ?

Pour faire réaliser un diagnostic electrique, le bailleur doit faire appel à des professionnels certifiés. Concrètement les professionnels pouvant réaliser un diagnostic electrique doivent :

• disposer de la certification Diagnostic Electricité
• être totalement indépendants : le diagnostiqueur ne peut avoir aucun lien pouvant remettre en cause son impartialité et son indépendance
• disposer d’une assurance responsabilité civile professionnelle permettant de couvrir les conséquences éventuelles de son intervention

Il est possible de consulter la liste de l’ensemble des professionnels certifiés sur le site internet du ministère en charge de l’environnement.

💰 Diagnostic électrique prix

La réalisation d’un diagnostic electrique est à l’initiative du bailleur qui en assume donc le coût. Le prix du diagnostic electrique n’est pas réglementé par un cadre légal et peut donc varier d’un professionnel à l’autre. Le prix moyen d’une telle prestation dépend notamment du type de logement, du nombre de pièces et de la superficie du bien immobilier.

Voici une liste des prix moyens pour les diagnostics électriques selon le type de logement et le nombre de pièces :

La réalisation d’un diagnostic électrique ou de tout type de diagnostics techniques immobiliers est considérée comme une dépense d’entretien déductible des impôts.

⏱ Durée de validité

Un diagnostic electrique a une durée de validité :

• dans le cadre de la vente d’un bien immobilier, le diagnostic electrique obligatoire est valide pour 3 ans
• dans le cadre d’une location, le diagnostic electrique dispose d’une durée de validité de 6 ans

Suite à la réalisation d’un diagnostic electrique, le bailleur se voit remettre une attestation de conformité par un organisme agréé par le ministère en charge de l’énergie.

📝 Absence du diagnostic electrique : quels risques pour le bailleur ?

Depuis le 1er janvier 2018, le diagnostic électrique doit obligatoirement être intégré au dossier de diagnostic technique pour toutes les locations comportant une installation électrique datant de plus de quinze ans. Cela permet d’avertir les bailleurs d’une non-conformité éventuelle dans l’installation électrique qu’ils utilisent.

En l’absence de diagnostic electrique, le bailleur n’encourt aucune sanction pénale ou administrative. Il peut néanmoins être attaqué par le locataire devant les juridictions civiles pour défaut de communication du diagnostic électrique obligatoire et risque de devoir payer des dommages et intérêts à ce dernier. Il reste néanmoins au locataire de démontrer le préjudice qu’il a subi du fait de ce défaut de communication.