Diagnostic immobilier ERNMT : ce qu'il faut savoir

Par Manon Debureau

L'ERNMT ou État des Risques Naturels, Miniers et Technologiques, est l'un des diagnostics à réaliser avant la location ou la vente d'un bien. Il a été instauré par la loi du 30 juillet 2003 traitant de la prévention des risques naturels, technologiques et des pollutions et à la réparation des dommages. L'objectif du diagnostic est de garantir la sécurité des futurs acquéreurs ou locataires des biens concernés par ces risques.

📝 Définition du diagnostic ERNMT

Obligatoire pour assurer la sécurité des acheteurs ou des locataires, l'ERNMT atteste de l'état de dangerosité de la zone dans laquelle se situe un bien :

Qu’est-ce que le diagnostic ERNMT ?

L'ERNMT ou État des Risques Naturels, Miniers et Technologiques est l'examen des risques et pollutions auxquels un bien bâti ou non bâti est exposé afin d'en informer l'acquéreur ou le futur locataire. Depuis sa création en juillet 2003, ce diagnostic doit être joint au contrat de vente ou de location de tout bien situé dans les zones délimitées par la préfecture afin de prévenir les risques et de faciliter la réparation d'éventuels dommages.

Changement de nom du diagnostic Le diagnostic ERNMT a changé de nom le 3 août 2018 pour devenir l'État des Riques et Pollutions (ERP).

Le diagnostic ERNMT est-il obligatoire ?

Le diagnostic est obligatoire pour toutes les biens se situant dans les zones à risque définies par la préfecture. Le document attestant du diagnostic doit être signé par le propriétaire et l'acquéreur dans le cadre d'une vente, et par le bailleur et le locataire dans le cadre d'une location.

Pour que le dossier d'information sur les risques soit valide légalement, une déclaration des sinistres doit également être jointe au contrat de location ou de vente. Elle mentionne toutes les catastrophes naturelles ou technologiques pour lesquelles le propriétaire du bien a été indemnisé depuis 1982 et complète les informations présentes dans l'ERNMT. Si elle n'est pas vierge, cette déclaration de sinistres doit être ajoutée au dossier, même lorsque le bien se situe en dehors des zones à risque délimitées par la préfecture.

Les logements concernés

Le diagnostic concerne tous les biens immobiliers bâtis ou non bâtis (terrains ou parcelles), qu'ils soient à usage d'habitation ou à tout autre usage, se situant dans une zone où les géorisques et les risques de pollution sont élevés.

La réalisation d'un diagnostic ERNMT est obligatoire pour les biens se situant dans :

1. le périmètre d'exposition aux risques défini par la préfecture dans un plan de prévention des risques technologiques (PPRt), des risques naturels prévisibles (PPRn) ou des riques miniers résiduels (PPRm)
2. le périmètre mis à l'étude lors de l'élaboration de l'un des trois plans de prévention : des risques technologiques, risques naturels prévisibles et risques miniers résiduels
3. une zone ayant un niveau de sismicité supérieur à 2
4. une zone dont le potentiel radon est de niveau 3

La liste des communes concernées par département est disponible sur le site de la mairie ou de la préfecture concernée.

Le dossier de diagnostic technique

Le diagnostic ERNMT s'inscrit dans le dossier de diagnostic technique (DDT) à joindre obligatoirement au bail de location ou à la promesse de vente. L'ensemble de ces diagnostics est obligatoire pour des locaux d'habitation ou utilisés comme résidence principale, c'est-à-dire habités au moins 8 mois par an.

Les différents diagnostics qui composent le DDT sont :

• Le diagnostic gaz (DG) pour les constructions de plus de 15 ans ;
• Le diagnostic électricité (DE) pour les constructions de plus de 15 ans ;
• Le diagnostic de performance énergétique (DPE) ;
• Le constat de risque d'explosion au plomb ;
• Le diagnostic amiante ;
• Le diagnostic termites ;
• Le diagnostic d'assainissement ;
• L'état des risques naturels, miniers et technologiques (ERNMT) ;
• Le diagnostic loi Carrez.

✅ Réalisation du diagnostic

Afin que le diagnostic ait une valeur juridique, sa réalisation est encadrée :

Qui peut réaliser un diagnostic ERNMT ?

Contrairement aux autres diagnostics immobiliers obligatoires, l'ERNMT peut être réalisé directement par le propriétaire ou le bailleur. Il est également possible de soliciter un diagnostiqueur certifié, spécialisé dans la réalisation des examens du dossier de diagnostic technique (DDT) obligatoire dans le cadre d'un contrat de bail ou d'une vente afin de s'assurer de l'exactitude des informations renseignées.

La liste complète des diagnostiqueurs certifiés est disponible sur le site du gouvernement.

Comment remplir un ERNMT ?

Des documents attestant des risques consultables dans les maries, préfèctures ou sur les sites internet de ces institutions contiennent toutes les informations nécessaires au remplissage du formulaire de diagnostic.

Pour compléter l'ERNMT, le propriétaire ou le bailleur doit :

1. Mentionner la date de publication et le numéro de l'arrêté préfectoral IAL (Information Acquéreur-Locataire) de la commune
2. Renseigner l'adresse exacte du bien en vente ou en location
3. Détailler les procédures et les risques concernant le bien au vu des plans de prévention des risques naturels, miniers et technologiques de la commune
4. Mentionner si des travaux sont prescits au bien afin de limiter les risques ou de dépolluer les sols
5. Renseigner le niveau de sismicité de la commune, consultable sur le site gouvernemental des géorisques, les informations relatives à la polution des sols et à la présence de radon
6. Noter que la déclaration de sinistres est bien jointe au diagnostic
7. Indiquer les noms des parties prenantes, la date et le lieu de réalisation de l'ERNMT

💰 Prix du diagnostic ERNMT

Si le propriétaire ou le bailleur choisit de réaliser seul le diagnostic, celui-ci est gratuit.

En cas de recours à un diagnostiqueur certifié, le coût de l'ERNMT seul est compris entre 40 et 100€. Il est parfois offert par le diagnostiqueur lorsqu'il réalise simultanément plusieurs examens du Dossier de Diagnostic Technique obligatoires pour la vente ou la location d'un bien.

L'ERNMT est à la charge du propriétaire ou du bailleur dans le cadre de la vente ou de la location de son bien.

⌛ Validité du diagnostic

Le diagnostic doit être réalisé moins de six mois avant la signature du bail ou de la promesse de vente. Dans le cadre d'une location, il est ensuite valable durant toute la durée du bail, même en cas de reconduction de celui-ci.

Sans rupture du contrat de bail, les diagnostics réalisés avant le 2 août 2018 restent valides malgré le changement de nom de l'ERNMT en ERP (État des Risques et Pollutions).

L'ERNMT doit être à jour au moment de la signature du contrat. En cas d'évolution des risques après la réalisation du document, le diagnostic doit être réajusté avant la signature définitive par les différentes parties prenantes.

🚫 Que faire en cas d’absence de diagnostic ?

En cas d'absence de diagnostic et si le bien se situe effectivement dans une zone à risque, acquéreur et locataire peuvent engager la responsabilité du vendeur ou du bailleur pour vice-cachés.

Pour ce faire, acquéreur et locataire doivent saisir le tribunal d'instance. Le juge décidera alors du montant de la baisse du prix de vente ou de celui des dommages et intérêts versés au locataire :

• l'acquéreur peut faire annuler la vente ou faire diminuer le prix du bien.
• le locataire peut faire annuler le contrat de bail ou demander au bailleur des dommages et intérêts.