Location meublée : contrat, équipements, préavis et fiscalité

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ModÚle de contrat de location meubléTéléchargez un modÚle gratuit de contrat de location meublé. ModÚle actualisé 2023 - Loi Alur.
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La location meublĂ©e consiste en la location d’un logement dĂ©cent disposant de l’ensemble du mobilier nĂ©cessaire pour qu’un locataire puisse y vivre (literie, Ă©quipements de cuisine, etc). La location meublĂ©e est rĂ©gie par un cadre lĂ©gal qui impose un contrat de location type, une durĂ©e de prĂ©avis de un mois et un dĂ©pĂŽt de garantie Ă©quivalent Ă  deux mois de loyer hors-charges maximum. Lorsqu’un bailleur loue un logement meublĂ©, il bĂ©nĂ©ficie Ă©galement d’un rĂ©gime fiscal particulier.

SpĂ©cificitĂ©s d’une location meublĂ©e

location meublée

L’ensemble des conditions d’une location meublĂ©e sont mentionnĂ©es par la loi du 6 juillet 1989 et complĂ©tĂ©es par la loi Alur du 26 mars 2014 et la loi Elan du 25 novembre 2018.

Contrat de location meublée

Voici un modÚle gratuit de contrat de location meublée actualisé aux derniÚres réglementations 2023 (loi Alur) :

Contrat de location meublée PDF  Contrat de location meublée WORD/span>

À l’image de l’ensemble des locations, le contrat de bail doit ĂȘtre complĂ©tĂ© d’un certain nombre de documents obligatoires tels que le dossier de diagnostic technique ou encore la notice d’information.

Loyer et charges

Loyer d'une location meublée

La fixation des loyers pour les locations meublées dépend notamment de la zone géographique dans laquelle se trouve le logement. En effet, la loi Alur 2014 et la loi Elan de 2018 ont défini des zones tendues afin de lutter contre la pénurie de logement. On retrouve donc deux situations :

loyer location meublée
  • Le logement est situĂ© en zone "normale" : le bailleur peut fixer librement le loyer ;
  • Le logement est situĂ© en zone tendue : le bailleur ne peut pas augmenter le loyer entre deux locataires (sauf cas particuliers). En plus d'ĂȘtre concernĂ©s par cette obligation, les loyers des logements situĂ©s Ă  Paris intra muros et Lille ne peuvent pas dĂ©passer un certain plafond. Celui-ci est revu chaque annĂ©e par l'OLAP (organisme des loyers de l'agglomĂ©ration parisienne) et est dĂ©fini selon plusieurs critĂšres : le type de location, le nombre de piĂšces, la date de construction du bĂątiment et le quartier (Ă  ne pas confondre avec l'arrondissement). Ces deux villes sont donc soumises Ă  un double encadrement des loyers.

Pour savoir si votre logement se situe en zone tendue :

  • AmblĂ©on
  • Ambronay
  • Ambutrix
  • AmbĂ©rieu-en-Bugey
  • AmbĂ©rieux-en-Dombes
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Charges d'une location meublée

Un bailleur, propriĂ©taire ou agence en charge d’un logement a deux options :

  • Fixer les charges au rĂ©el : comme dans le cadre d'une location vide, elles correspondent aux frais rĂ©els liĂ©s Ă  l'utilisation du logement par le locataire ;
  • Fixer des charges forfaitaires : situation la plus courante dans une location meublĂ©e, un montant fixe est dĂ©cidĂ© par le bailleur (de manĂšre raisonnable) et est supposĂ© couvrir l'ensemble des charges locatives. Ce montant peut ĂȘtre revu chaque annĂ©e si une clause dans le contrat de location le stipule. Dans le cas contraire, si le bailleur constate en cours de location que ce montant ne couvre pas toutes les charges constatĂ©es, il ne peut pas en aucun cas se tourner vers le locataire et lui demander un complĂ©ment.

Exception du bail mobilitĂ©Dans le cadre d'un bail mobilitĂ©, les charges peuvent uniquement ĂȘtre fixĂ©es de maniĂšre forfaitaire.

Quelle durée du préavis en location meublée ?

durée location meublée

Lorsqu’un locataire ou un propriĂ©taire souhaite rĂ©silier un contrat de location meublĂ©e, il est obligatoire de respecter une pĂ©riode de prĂ©avis permettant de protĂ©ger l’autre partie prenante :

  • Si le locataire souhaite prendre congĂ© de son domicile, il doit notifier le bailleur en respectant un prĂ©avis d’une durĂ©e d'un mois ;
  • Si le propriĂ©taire souhaite rĂ©silier le contrat de bail, il est essentiel de savoir qu’il ne peut le faire qu’à l’échĂ©ance du contrat en respectant une pĂ©riode de prĂ©avis de 6 mois.

DépÎt de garantie (caution) pour location meublée

DonnĂ© au bailleur Ă  la suite de l’état des lieux d’entrĂ©e dans le logement, le dĂ©pĂŽt de garantie (appelĂ© Ă  tort la caution) est plafonnĂ© Ă  2 mois de loyers hors charges. Le dĂ©pĂŽt de garantie pour les locations vides est quant Ă  lui plafonnĂ© Ă  1 mois de loyer hors charges. En cas de dĂ©gradations constatĂ©es lors de l'Ă©tat des lieux de sortie, le bailleur peut retenir une partie voire l'intĂ©gralitĂ© du dĂ©pĂŽt de garantie pour effectuer les travaux nĂ©cessaires.

Qui paye la taxe d’habitation en location meublĂ©e ?

De la mĂȘme maniĂšre que pour les locations vides, la taxe d’habitation pour les contrats de location meublĂ©e doit ĂȘtre payĂ©e par la personne disposant du logement au 1er janvier de l’annĂ©e d’imposition.

Ainsi, si le propriĂ©taire rĂ©side dans son habitation au 1er janvier, c’est Ă  lui de payer la taxe d’habitation. NĂ©anmoins, si des locataires occupent l’appartement ou la maison au 1er janvier, ce sont alors Ă  eux de s’acquitter de la taxe d’habitation, et ce, mĂȘme s’ils quittent le logement seulement quelques mois plus tard. Cependant, le locataire ne doit pas oublier de dĂ©clarer les locataires pour la taxe d'habitation aux impĂŽts, sous peine de devoir la payer lui-mĂȘme.

Résilier un contrat de location meublée

Un locataire peut dĂ©cider de rĂ©silier un bail de location meublĂ©e Ă  tout moment dĂšs lors qu’il notifie au bailleur sa prise de congĂ© en respectant la pĂ©riode de prĂ©avis d’un mois. Pour rĂ©silier le contrat, il est recommandĂ© d’envoyer une lettre de rĂ©siliation (ou courrier) en recommandĂ© avec accusĂ© de rĂ©ception.

Voici un modĂšle de lettre de rĂ©siliation d’un contrat de location meublĂ©e :

[Nom, prénom et coordonnées du locataire]

[Nom, prénom et coordonnées du bailleur]

OBJET : RĂ©siliation du contrat de bail

Madame, Monsieur,

Locataire du bien immobilier situé au [Adresse du logement] depuis le [date de signature du contrat de location], je me permets de vous contacter pour vous annoncer ma volonté de résilier le contrat de location conformément aux articles 12 et 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

Je vous informe ainsi que mon congé prendra effet le [date de congé effective prenant en compte le délai de préavis] compte tenu du délai de préavis de un mois prévu par la loi.

Je me tiens Ă  votre disposition pour organiser un rendez-vous afin de rĂ©aliser l’état des lieux de sortie.

Veuillez agrĂ©er, Madame, Monsieur, l’expression de mes sentiments distinguĂ©s.

[Signature du locataire]

Il est également possible pour un propriétaire de résilier le contrat de location au moment du renouvellement de ce dernier, et en respectant un préavis de 6 mois, dans plusieurs situations :

  • Reprise du logement pour y vivre ;
  • Reprise du bien immobilier pour vente ;
  • Reprise du domicile en cas de motif lĂ©gitime et sĂ©rieux.

Conditions liées au logement

location meublée logement

Au-delĂ  des conditions propres au contrat de bail, un logement doit Ă©galement respecter de nombreux critĂšres afin de pouvoir ĂȘtre louĂ© en tant que location meublĂ©e.

Location meublée : liste des équipements

La location meublĂ©e induit qu’un locataire peut s’y installer immĂ©diatement sans besoin de devoir ajouter du mobilier supplĂ©mentaire. Le dĂ©cret 2015-981 du 31 juillet 2015 de la loi Alur liste l’ensemble des Ă©quipements nĂ©cessaires Ă  une location meublĂ©e :

  • Une literie (lit ou canapĂ© lit) diposant d'une couette ou d'une couverture ;
  • Un rĂ©frĂ©girateur et un congĂ©lateur (ou compartiment Ă  congĂ©lation du rĂ©frigĂ©rateur d'une tempĂ©rature maximale de -6°C) ;
  • Des dispositifs permettant d'occulter les fenĂȘtres dans la/les chambre(s) (volets, rideaux) ;
  • Des plaques de cuissson ;
  • Un four ou four Ă  micro-onde ;
  • Un ensemble de vaisselle suffisant pour le nombre d'occupants ;
  • Une table et de chaises ;
  • Des ustensiles de cuisine ;
  • Des Ă©tagĂšres de rangement ;
  • Des luminaires ;
  • L’ensemble du matĂ©riel d’entretien mĂ©nager adaptĂ© aux spĂ©cificitĂ©s du logement.

Toutes les piĂšces doivent ĂȘtre meublĂ©esL’ensemble des piĂšces doit ĂȘtre meublĂ© de maniĂšre adĂ©quate : si une piĂšce reste vide, le bien immobilier ne peut pas faire l’objet d’une location meublĂ©e. Voir la liste des meubles en location meublĂ©e (obligatoires et facultatifs).

Location meublée : surface du domicile

Le dĂ©cret sur le logement, renforcĂ© par un arrĂȘt de la cour de Cassation du 17 dĂ©cembre 2015, prĂ©voit une surface minimale pour qu’une habitation puisse ĂȘtre louĂ©e Ă  titre de rĂ©sidence principale. Le bien immobilier doit donc disposer d'au moins une piĂšce :

  • D'une surface habitable d'au moins 9m2 ;
  • D'une hauteur sous plafond d'au moins 2,20 mĂštres.

Si le bailleur ne respecte pas ces conditions - mĂȘme si le volume est supĂ©rieur Ă  20m3, le locataire peut exiger une diminution du loyer et ce, Ă  tout moment du bail.

Location meublée : état du bien immobilier

location meublée état du logement

Un logement meublĂ© doit respecter un certain nombre de critĂšres de sĂ©curitĂ© et de confort afin de pouvoir ĂȘtre louĂ© Ă  titre de rĂ©sidence principale. FixĂ©s par dĂ©cret en 2002, ces critĂšres de dĂ©cence garantissent que le domicile ne prĂ©sente pas de risques pouvant porter atteinte Ă  la santĂ© ou Ă  la sĂ©curitĂ© physique des locataires. Il est Ă©galement essentiel que la rĂ©sidence dispose d’un Ă©clairage naturel suffisant et d’une ouverture dans chacune des piĂšces principales.

Enfin, le logement doit Ă©galement ĂȘtre Ă©quipĂ© de l’ensemble des Ă©quipements nĂ©cessaires Ă  savoir :

  • Chauffage ;
  • Espace cuisine ;
  • Sanitaires.

Les logements d’une piĂšce (anciennes chambres de bonne) peuvent nĂ©anmoins disposer de sanitaires Ă  l’extĂ©rieur du logement et ne sont pas dans l’obligation de disposer d’une douche ou d’une baignoire.

Quelle fiscalité pour un meublé ?

location meublée fiscalité

Les propriĂ©taires sont dans l’obligation de dĂ©clarer les revenus des locations meublĂ©es en tant que BĂ©nĂ©fices Industriels et Commerciaux (BIC). NĂ©anmoins, il est important de comprendre qu’il existe deux types de bailleurs : loueur meublĂ© professionnel (LMP) et non professionnel (LMNP).

Comment déclarer une location meublée ?

En ce qui concerne les revenus issus d’une location meublĂ©e, les propriĂ©taires doivent les dĂ©clarer comme des revenus BĂ©nĂ©fices Industriels et Commerciaux (BIC). En effet, Ă  la diffĂ©rence des revenus issus des locations vides, les revenus des locations meublĂ©es ne sont pas considĂ©rĂ©s comme des revenus fonciers.

Le régime BIC offre un avantage fiscal non négligeable aux propriétaires en leur permettant de :

  • DĂ©duire des loyers encaissĂ©s une grande partie des charges dont ils doivent s’acquitter ;
  • Amortir Ă  la fois les meubles et les immeubles.

Distinction loueur meublé professionnel et non professionnel

Dans le cadre d'une location meublĂ©e, le bailleur peut ĂȘtre soit un loueur meublĂ© professionnel ou non professionnel.

location meublée lmnp lmp

Le loueur meublé non professionnel a deux options concernant sa fiscalité :

  • Être imposĂ© sur la moitiĂ© de ses recettes ;
  • Diminuer les recettes en dĂ©duisant les charges et les amortissements.

Le loueur meublé professionnel est imposé sur les revenus globaux : un choix plus avantageux mais avec des conditions plus strictes.

Pour ĂȘtre considĂ©rĂ© comme loueur meublĂ© professionnel (LMP), il faut remplir les deux conditions suivantes :

  1. Les recettes annuelles de l'activitĂ© locative doivent ĂȘtre supĂ©rieures Ă  23 000€ ;
  2. Les recettes annuelles du loueur doivent excéder les autres revenus d'activité du foyer fiscal comprenant : les salaires (pensions et rentes viagÚres comprises), les bénéfices agricoles, non commerciaux et les revenus des gérants et associés, et les bénéfices commerciaux et industriels (hors ceux provenant de l'activité de location meublée).

Avantages de statut de loueur meublé professionnel

Bénéficier du statut de loueur meublé professionnel (LMP) a plusieurs avantages en terme de fiscalité :

  • Les logements meublĂ©s louĂ©s ne sont pas soumis Ă  l'IFI (qui remplace l'impĂŽt sur la fortune depuis 2018) ;
  • BĂ©nĂ©ficier des plus-values professionnelles (au lieu des plus-values des particuliers) : le loueur est exonĂ©rĂ© de taxation en cas de vente du bien immobilier, si celui-ci est louĂ© depuis plus de 5 ans et que les recettes locatives sont infĂ©rieures Ă  90 000€. Au-desssus de ce chiffre et jusqu'Ă  126 000€, l'exonĂ©ration de taxation n'est que partielle ;
  • DĂ©duire les dĂ©ficits Ă©ventuels sur votre revenu global de l'annĂ©e : cependant, le dĂ©ficit ne doit pas provenir des amortissements, qui ne sont pas dĂ©ductibles fiscalement. Il est toujours possible de bĂ©nĂ©ficier du systĂšme des amortissements, si ceux-ci sont utilisĂ©s pour atteindre un bĂ©nĂ©fice nul.

Exonération fiscale et location meublée

Il existe 2 situations oĂč le bailleur est exonĂ©rĂ© d'impĂŽt et n'est pas tenu de dĂ©clarer ses revenus locatifs :

  1. Location d'une ou plusieurs piĂšces de son habitation principale : ces piĂšces doivent consituter la rĂ©sidence principale ou temporaire du locataire, il doit ĂȘtre sous contrat saisonnier ou en CDD et le loyer doit ĂȘtre raisonnable ;
  2. Les chambres d'hĂŽtes : les recettes ne doivent pas excĂ©der 760€ / an (si les recettes dĂ©passent ce montant, le loueur est alors imposĂ© sur la totalitĂ© de la somme).