Par Spécificités d'une location meublée
L'ensemble des conditions d'une location meublée sont mentionnées par la loi du 6 juillet 1989 et complétées par la loi Alur du 26 mars 2014 et la loi Elan du 25 novembre 2018.
Contrat de location meublée
À l'image de l'ensemble des locations, le contrat de bail - ou bail de location meublée - doit être complété d'un certain nombre de documents obligatoires tels que le dossier de diagnostic technique ou encore la notice d'information.
PDF Contrat de bail meubléLoyer et charges
Loyer d'une location meublée
La fixation des loyers pour les locations meublées dépend notamment de la zone géographique dans laquelle se trouve le logement. En effet, la loi Alur 2014 et la loi Elan de 2018 ont défini des zones tendues afin de lutter contre la pénurie de logement.
- Le logement est situé en zone « normale » : le bailleur peut fixer librement le loyer ;
- Le logement est situé en zone tendue : le bailleur ne peut pas augmenter le loyer entre deux locataires (sauf cas particuliers).
En plus d'être concernés par cette obligation, les loyers des logements situés à Paris intra muros et Lille ne peuvent pas dépasser un certain plafond. Celui-ci est revu chaque année par l'OLAP (organisme des loyers de l'agglomération parisienne) et est défini selon plusieurs critères : le type de location, le nombre de pièces, la date de construction du bâtiment et le quartier. Ces deux villes sont donc soumises à un double encadrement des loyers.
Charges d'une location meublée
Un bailleur a deux options :
- Fixer les charges au réel : comme dans le cadre d'une location vide, elles correspondent aux frais réels liés à l'utilisation du logement par le locataire ;
- Fixer des charges forfaitaires : situation la plus courante dans une location meublée, un montant fixe est décidé par le bailleur (de manière raisonnable) et est supposé couvrir l'ensemble des charges locatives. Ce montant peut être revu chaque année si une clause dans le contrat de location le stipule. Dans le cas contraire, si le bailleur constate en cours de location que ce montant ne couvre pas toutes les charges constatées, il ne peut en aucun cas se tourner vers le locataire et lui demander un complément.
Dans le cadre d'un bail mobilité, les charges peuvent uniquement être fixées de manière forfaitaire.
Quelle durée du préavis en location meublée ?
Lorsqu'un locataire ou un propriétaire souhaite résilier un contrat de location meublée, il est obligatoire de respecter une période de préavis permettant de protéger l'autre partie prenante :
- Si le locataire souhaite prendre congé : préavis d'une durée d'un mois ;
- Si le propriétaire souhaite résilier : ne peut le faire qu'à l'échéance du contrat en respectant une période de préavis de 6 mois.
Dépôt de garantie (caution) pour location meublée
Donné au bailleur à la suite de l'état des lieux d'entrée dans le logement, le dépôt de garantie (appelé à tort la caution) est plafonné à 2 mois de loyers hors charges. Le dépôt de garantie pour les locations vides est quant à lui plafonné à 1 mois de loyer hors charges.
En cas de dégradations constatées lors de l'état des lieux de sortie, le bailleur peut retenir une partie voire l'intégralité du dépôt de garantie pour effectuer les travaux nécessaires.
Qui paye la taxe d'habitation en location meublée ?
De la même manière que pour les locations vides, la taxe d'habitation pour les contrats de location meublée doit être payée par la personne disposant du logement au 1er janvier de l'année d'imposition.
Ainsi, si le propriétaire réside dans son habitation au 1er janvier, c'est à lui de payer la taxe d'habitation. Néanmoins, si des locataires occupent l'appartement ou la maison au 1er janvier, ce sont alors à eux de s'acquitter de la taxe d'habitation, et ce, même s'ils quittent le logement seulement quelques mois plus tard. Cependant, le locataire ne doit pas oublier de déclarer les locataires pour la taxe d'habitation aux impôts, sous peine de devoir la payer lui-même.
Résilier un contrat de location meublée
Un locataire peut décider de résilier un bail de location meublée à tout moment dès lors qu'il notifie au bailleur sa prise de congé en respectant la période de préavis d'un mois. Pour résilier le contrat, il est recommandé d'envoyer une lettre de résiliation (ou courrier) en recommandé avec accusé de réception.
Il est également possible pour un propriétaire de résilier le contrat de location au moment du renouvellement de ce dernier, et en respectant un préavis de 6 mois, dans plusieurs situations :
- Reprise du logement pour y vivre ;
- Reprise du bien immobilier pour vente ;
- Reprise du domicile en cas de motif légitime et sérieux.
Conditions liées au logement
Location meublée : liste des équipements
La location meublée induit qu'un locataire peut s'y installer immédiatement sans besoin de devoir ajouter du mobilier supplémentaire. Le décret 2015-981 du 31 juillet 2015 de la loi Alur liste l'ensemble des équipements nécessaires à une location meublée :
- Une literie (lit ou canapé lit) disposant d'une couette ou d'une couverture ;
- Un réfrigérateur et un congélateur (ou compartiment à congélation du réfrigérateur d'une température maximale de -6°C) ;
- Des dispositifs permettant d'occulter les fenêtres dans la/les chambre(s) (volets, rideaux) ;
- Des plaques de cuisson ;
- Un four ou four à micro-onde ;
- Un ensemble de vaisselle suffisant pour le nombre d'occupants ;
- Une table et des chaises ;
- Des ustensiles de cuisine ;
- Des étagères de rangement ;
- Des luminaires ;
- L'ensemble du matériel d'entretien ménager adapté aux spécificités du logement.
L'ensemble des pièces doit être meublé de manière adéquate : si une pièce reste vide, le bien immobilier ne peut pas faire l'objet d'une location meublée.
Location meublée : surface du domicile
Le décret sur le logement, renforcé par un arrêt de la cour de Cassation du 17 décembre 2015, prévoit une surface habitable minimale pour qu'une habitation puisse être louée à titre de résidence principale. Le bien immobilier doit donc disposer d'au moins une pièce :
- D'une surface habitable d'au moins 9 m² ;
- D'une hauteur sous plafond d'au moins 2,20 mètres.
Si le bailleur ne respecte pas ces conditions, même si le volume est supérieur à 20 m³, le locataire peut exiger une diminution du loyer et ce, à tout moment du bail. Il est conseillé de réaliser une estimation immobilière comme Kadran pour fixer un loyer cohérent avec la valeur du bien.
Location meublée : état du bien immobilier
Un logement meublé doit respecter un certain nombre de critères de sécurité et de confort afin de pouvoir être loué à titre de résidence principale. Fixés par décret en 2002, ces critères de décence garantissent que le domicile ne présente pas de risques pouvant porter atteinte à la santé ou à la sécurité physique des locataires.
Il est également essentiel que la résidence dispose d'un éclairage naturel suffisant et d'une ouverture dans chacune des pièces principales. Les équipements obligatoires incluent : chauffage, espace cuisine, sanitaires.
Les logements d'une pièce (anciennes chambres de bonne) peuvent néanmoins disposer de sanitaires à l'extérieur du logement et ne sont pas dans l'obligation de disposer d'une douche ou d'une baignoire.
Quelle fiscalité pour un meublé ?
Comment déclarer une location meublée ?
En ce qui concerne les revenus issus d'une location meublée, les propriétaires doivent les déclarer comme des revenus Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). En effet, à la différence des revenus issus des locations vides, les revenus des locations meublées ne sont pas considérés comme des revenus fonciers.
Le régime BIC offre un avantage fiscal non négligeable aux propriétaires en leur permettant de :
- Déduire des loyers encaissés une grande partie des charges dont ils doivent s'acquitter ;
- Amortir à la fois les meubles et les immeubles.
Distinction loueur meublé professionnel et non professionnel
Dans le cadre d'une location meublée, le bailleur peut être soit un loueur meublé professionnel ou non professionnel.
Le loueur meublé non professionnel (LMNP) a deux options : être imposé sur la moitié de ses recettes, ou diminuer les recettes en déduisant les charges et les amortissements.
Le loueur meublé professionnel est imposé sur les revenus globaux : un choix plus avantageux mais avec des conditions plus strictes. Les conditions pour être loueur meublé professionnel (LMP) :
- Les recettes annuelles de l'activité locative doivent être supérieures à 23 000 € ;
- Les recettes annuelles du loueur doivent excéder les autres revenus d'activité du foyer fiscal comprenant : les salaires (pensions et rentes viagères comprises), les bénéfices agricoles, non commerciaux et les revenus des gérants et associés, et les bénéfices commerciaux et industriels (hors ceux provenant de l'activité de location meublée).
Avantages du statut de loueur meublé professionnel
Bénéficier du statut de loueur meublé professionnel (LMP) a plusieurs avantages en termes de fiscalité :
- Les logements meublés loués ne sont pas soumis à l'IFI (qui remplace l'impôt sur la fortune depuis 2018) ;
- Bénéficier des plus-values professionnelles (au lieu des plus-values des particuliers) : le loueur est exonéré de taxation en cas de vente du bien immobilier, si celui-ci est loué depuis plus de 5 ans et que les recettes locatives sont inférieures à 90 000 €. Au-dessus de ce chiffre et jusqu'à 126 000 €, l'exonération de taxation n'est que partielle ;
- Déduire les déficits éventuels sur votre revenu global de l'année : cependant, le déficit ne doit pas provenir des amortissements, qui ne sont pas déductibles fiscalement.
Exonération fiscale et location meublée
Il existe 2 situations où le bailleur est exonéré d'impôt et n'est pas tenu de déclarer ses revenus locatifs :
- Location d'une ou plusieurs pièces de son habitation principale : ces pièces doivent constituer la résidence principale ou temporaire du locataire, il doit être sous contrat saisonnier ou en CDD et le loyer doit être raisonnable ;
- Les chambres d'hôtes : les recettes ne doivent pas excéder 760 € / an (si les recettes dépassent ce montant, le loueur est alors imposé sur la totalité de la somme).