Location meublée : contrat, équipements, préavis et fiscalité

La location meublée consiste en la location d’un logement décent disposant de l’ensemble du mobilier nécessaire pour qu’un locataire puisse y vivre (literie, équipements de cuisine, etc.). La location meublée est régie par un cadre légal qui impose un contrat de location type, une durée de préavis de un mois et un dépôt de garantie équivalent à deux mois de loyer hors-charges maximum. Lorsqu’un bailleur loue un logement meublé, il bénéficie également d’un régime fiscal particulier.

Spécificités d’une location meublée

L’ensemble des conditions d’une location meublée sont mentionnées par la loi du 6 juillet 1989 et complétées par la loi Alur du 26 mars 2014 et la loi Elan du 25 novembre 2018.

Contrat de location meublée

Voici un modèle gratuit de contrat de location meublée actualisé aux dernières réglementations 2020 (loi Alur) :

Contrat location meublée  PDF

À l’image de l’ensemble des locations, le contrat de bail doit s’accompagner d’un certain nombre de documents obligatoires tels que le dossier de diagnostic technique ou encore la notice d’information.

Loyer et charges

Loyer d'une location meublée

La fixation des loyers pour les locations meublées dépend notamment de la zone géographique dans laquelle se trouve le logement. En effet, la loi Alur 2014 et la loi Elan de 2018 ont défini des zones tendues afin de lutter contre la pénurie de logement. On retrouve donc deux situations :

• le logement est situé en zone "normale" : le bailleur peut fixer librement le loyer.
• le logement est situé en zone tendue : le bailleur ne peut pas augmenter le loyer entre deux locataires (sauf cas particuliers). En plus d'être concernés par cette obligation, les loyers des logements situés à Paris intra muros et Lille ne peuvent pas dépasser un certain plafond. Celui-ci est revu chaque année par l'OLAP (organisme des loyers de l'agglomération parisienne) et est défini selon plusieurs critères : le type de location, le nombre de pièces, la date de construction du bâtiment et le quartier (à ne pas confondre avec l'arrondissement). Ces deux villes sont donc soumises à un double encadrement des loyers.

Charges d'une location meublée

Un bailleur, propriétaire ou agence en charge d’un logement a deux options :

• fixer les charges au réel : comme dans le cadre d'une location vide, elles correspondent aux frais réels liés à l'utilisation du logement par le locataire.
• fixer des charges forfaitaires : situation la plus courante dans une location meublée, un montant fixe est décidé par le bailleur (de manère raisonnable) et est supposé couvrir l'ensemble des charges locatives. Ce montant peut être revu chaque année si une clause dans le contrat de location le stipule. Dans le cas contraire, si le bailleur constate en cours de location que ce montant ne couvre pas toutes les charges constatées, il ne peut pas en aucun cas se tourner vers le locataire et lui demander un complément.

Exception du bail mobilitéDans le cadre d'un bail mobilité, les charges peuvent uniquement être fixées de manière forfaitaire.

Quelle durée du préavis en location meublée ?

Lorsqu’un locataire ou un propriétaire souhaite résilier un contrat de location meublée, il est obligatoire de respecter une période de préavis permettant de protéger l’autre partie prenante :

• Si le locataire souhaite prendre congé de son domicile, il doit notifier le bailleur en respectant un préavis d’une durée d'un mois
• Si le propriétaire souhaite résilier le contrat de bail, il est essentiel de savoir qu’il ne peut le faire qu’à l’échéance du contrat en respectant une période de préavis de 6 mois.

Dépôt de garantie (caution) pour location meublée

Donné au bailleur à la suite de l’état des lieux d’entrée dans le logement, le dépôt de garantie (appelé à tort la caution) est plafonné à 2 mois de loyers hors charges. Le dépôt de garantie pour les locations vides est quant à lui plafonné à 1 mois de loyer hors charges. En cas de dégradations constatées lors de l'état des lieux de sortie, le bailleur peut retenir une partie voire l'intégralité du dépôt de garantie pour effectuer les travaux nécessaires.

Qui paye la taxe d’habitation en location meublée ?

De la même manière que pour les locations vides, la taxe d’habitation pour les contrats de location meublée doit être payée par la personne disposant du logement au 1er janvier de l’année d’imposition.

Ainsi, si le propriétaire réside dans son habitation au 1er janvier, c’est à lui de payer la taxe d’habitation. Néanmoins, si des locataires occupent l’appartement ou la maison au 1er janvier, ce sont alors à eux de s’acquitter de la taxe d’habitation, et ce, même s’ils quittent le logement seulement quelques mois plus tard. Cependant, le locataire ne doit pas oublier de déclarer les locataires pour la taxe d'habitation aux impôts, sous peine de devoir la payer lui-même.

Résilier un contrat de location meublée

Un locataire peut décider de résilier un bail de location meublée à tout moment dès lors qu’il notifie au bailleur sa prise de congé en respectant la période de préavis d’un mois. Pour résilier le contrat, il est recommandé d’envoyer une lettre de résiliation (ou courrier) en recommandé avec accusé de réception.

Voici un modèle de lettre de résiliation d’un contrat de location meublée :

Il est également possible pour un propriétaire de résilier le contrat de location au moment du renouvellement de ce dernier, et en respectant un préavis de 6 mois, dans plusieurs situations :

• Reprise du logement pour y vivre
• Reprise du bien immobilier pour vente
• Reprise du domicile en cas de motif légitime et sérieux

Conditions liées au logement

Au-delà des conditions propres au contrat de bail, un logement doit également respecter de nombreux critères afin de pouvoir être loué en tant que location meublée.

Location meublée : liste des équipements

La location meublée induit qu’un locataire peut s’y installer immédiatement sans besoin de devoir ajouter du mobilier supplémentaire. Le décret 2015-981 du 31 juillet 2015 de la loi Alur liste l’ensemble des équipements nécessaires à une location meublée :

• une literie (lit ou canapé lit), diposant d'une couette ou d'une couverture
• d'un réfrégirateur et d'un congélateur (ou compartiment à congélation du réfrigérateur d'une température maximale de -6°C)
• de dispositifs permettant d'occulter les fenêtres dans la/les chambre(s) (volets, rideaux)
• des plaques de cuissson 
• d'un four ou four à micro-onde
• d'un ensemble de vaisselle suffisant pour le nombre d'occupants
• d'une table et de chaises
• d'ustensiles de cuisine
• d'étagères de rangement
• de luminaires 
• l’ensemble du matériel d’entretien ménager adapté aux spécificités du logement

Toutes les pièces doivent être meubléesL’ensemble des pièces doit être meublé de manière adéquate : si une pièce reste vide, le bien immobilier ne peut pas faire l’objet d’une location meublée. Voir la liste des meubles en location meublée (obligatoires et facultatifs).

Location meublée : surface du domicile

Le décret sur le logement, renforcé par un arrêt de la cour de Cassation du 17 décembre 2015, prévoit une surface minimale pour qu’une habitation puisse être louée à titre de résidence principale. Le bien immobilier doit donc disposer d'au moins une pièce :

• d'une surface habitable d'au moins 9m²,
• d'une hauteur sous plafond d'au moins 2,20 mètres

Si le bailleur ne respecte pas ces conditions - même si le volume est supérieur à 20m³, le locataire peut exiger une diminution du loyer et ce, à tout moment du bail.

Location meublée : état du bien immobilier

Un logement meublé doit respecter un certain nombre de critères de sécurité et de confort afin de pouvoir être loué à titre de résidence principale. Fixés par décret en 2002, ces critères de décence garantissent que le domicile ne présente pas de risques pouvant porter atteinte à la santé ou à la sécurité physique des locataires. Il est également essentiel que la résidence dispose d’un éclairage naturel suffisant et d’une ouverture dans chacune des pièces principales.

Enfin, le logement doit également être équipé de l’ensemble des équipements nécessaires à savoir :

• chauffage
• espace cuisine
• sanitaires

Les logements d’une pièce (anciennes chambres de bonne) peuvent néanmoins disposer de sanitaires à l’extérieur du logement et ne sont pas dans l’obligation de disposer d’une douche ou d’une baignoire.

Quelle fiscalité pour un meublé ?

Les propriétaires sont dans l’obligation de déclarer les revenus des locations meublées en tant que Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Néanmoins, il est important de comprendre qu’il existe deux types de bailleurs :  loueur meublé professionnel (LMP) et non professionnel (LMNP).

Comment déclarer une location meublée ?

En ce qui concerne les revenus issus d’une location meublée, les propriétaires doivent les déclarer comme des revenus Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). En effet, à la différence des revenus issus des locations vides, les revenus des locations meublées ne sont pas considérés comme des revenus fonciers.

Le régime BIC offre un avantage fiscale non négligeable aux propriétaires en leur permettant de :

• déduire des loyers encaissés une grande partie des charges dont ils doivent s’acquitter
• d’amortir à la fois les meubles et les immeubles

Distinction loueur meublé professionnel et non professionnel

Dans le cadre d'une location meublée, le bailleur peut être soit un loueur meublé professionnel ou non professionnel.

Le loueur meublé non professionnel a deux options concernant sa fiscalité :

• être imposé sur la moitié de ses recettes
• diminuer les recettes en déduisant les charges et les amortissements

Le loueur meublé professionnel est imposé sur les revenus globaux : un choix plus avantageux mais avec des conditions plus strictes.

Pour être considéré comme loueur meublé professionnel (LMP), il faut remplir les deux conditions suivantes :

1. les recettes annuelles de l'activité locative doivent être supérieures à 23 000€ ,
2. les recettes annuelles du loueur doivent excéder les autres revenus d'activité du foyer fiscal comprenant : les salaires (pensions et rentes viagères comprises), les bénéfices agricoles, non commerciaux et les revenus des gérants et associés, et les bénéfices commerciaux et industriels (hors ceux provenant de l'activité de location meublée). 

Avantages de statut de loueur meublé professionnel

Bénéficier du statut de loueur meublé professionnel (LMP) a plusieurs avantages en terme de fiscalité :

• les logements meublés loués ne sont pas soumis à l'IFI (qui remplace l'impôt sur la fortune depuis 2018)
• bénéficier des plus-values professionnelles (au lieu des plus-values des particuliers) : le loueur est exonéré de taxation en cas de vente du bien immobilier, si celui-ci est loué depuis plus de 5 ans et que les recettes locatives sont inférieures à 90 000€. Au-desssus de ce chiffre et jusqu'à 126 000€, l'exonération de taxation n'est que partielle.
• déduire les déficits éventuels sur votre revenu global de l'année : cependant, le déficit ne doit pas provenir des amortissements, qui ne sont pas déductibles fiscalement. Il est toujours possible de bénéficier du système des amortissements, si ceux-ci sont utilisés pour atteindre un bénéfice nul. 

Exonération fiscale et location meublée

Il existe 2 situations où le bailleur est exonéré d'impôt et n'est pas tenu de déclarer ses revenus locatifs :

1. location d'une ou plusieurs pièces de son habitation principale : ces pièces doivent consituter la résidence principale ou temporaire du locataire, il doit être sous contrat saisonnier ou en CDD et le loyer doit être raisonnable.
2. les chambres d'hôtes : les recettes ne doivent pas excéder 760€ / an (si les recettes dépassent ce montant, le loueur est alors imposé sur la totalité de la somme).