Par 23 000 €
Seuil de revenus max pour le statut LMNP
50 %
Abattement forfaitaire en micro-BIC
BIC
Catégorie fiscale des revenus LMNP
Greffe
Inscription obligatoire au tribunal de commerce
Qu'est-ce que le statut LMNP ?
Le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) est un régime fiscal qui s'applique aux propriétaires qui mettent en location un ou plusieurs logements meublés, sans que cette activité constitue leur activité professionnelle principale. Il se distingue du statut de Loueur Meublé Professionnel (LMP) par des seuils de revenus et des conditions spécifiques.
Créé dans les années 1950, le LMNP a été progressivement encadré par le Code général des impôts (articles 35 bis et 39 C notamment). Il reste en 2026 l'un des dispositifs les plus utilisés par les investisseurs immobiliers particuliers, car il permet de réduire - voire d'annuler - l'imposition sur les loyers perçus grâce au mécanisme de l'amortissement.
LMNP vs LMP : quelle différence ?
La distinction entre LMNP et LMP repose sur deux critères cumulatifs. Vous êtes considéré comme LMP si :
- Vos recettes locatives meublées dépassent 23 000 € par an ;
- Ces recettes excèdent les autres revenus d'activité du foyer fiscal (salaires, BNC, BA, etc.).
Si l'une de ces deux conditions n'est pas remplie, vous relevez automatiquement du statut LMNP. Cette distinction a des conséquences majeures sur le traitement fiscal des déficits, des plus-values et des cotisations sociales.
Qui peut bénéficier du LMNP ?
Tout contribuable domicilié en France peut prétendre au statut LMNP, qu'il soit salarié, retraité, fonctionnaire ou profession libérale. Il suffit de :
- Être propriétaire d'un bien meublé conforme au contrat de bail meublé ;
- Louer ce bien à titre de résidence principale du locataire ou en location meublée saisonnière ;
- Ne pas dépasser les seuils de recettes du LMP.
Conditions pour bénéficier du LMNP
Pour bénéficier du statut LMNP en 2026, trois conditions principales doivent être réunies : un seuil de revenus, un logement meublé conforme et une immatriculation administrative.
Seuil de revenus locatifs
Les recettes annuelles tirées de la location meublée doivent rester inférieures à 23 000 € ou représenter moins de 50 % des revenus globaux du foyer fiscal. Si les deux seuils sont dépassés simultanément, le bailleur bascule automatiquement dans le régime LMP, avec des obligations sociales plus contraignantes (cotisations SSI).
Logement meublé : les équipements obligatoires
Le logement doit être meublé conformément au décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015, qui fixe la liste minimale des équipements à fournir au locataire :
- Literie avec couette ou couverture ;
- Dispositifs d'occultation des fenêtres dans les chambres ;
- Plaques de cuisson, four ou micro-ondes ;
- Réfrigérateur avec compartiment congélation ;
- Vaisselle et ustensiles de cuisine en nombre suffisant ;
- Table, sièges, étagères de rangement ;
- Luminaires et matériel d'entretien ménager.
Un logement ne respectant pas cette liste ne peut pas être qualifié de meublé et ne permet donc pas de bénéficier du régime BIC associé au LMNP. Le bien doit également répondre aux critères de performance énergétique (DPE) en vigueur.
Immatriculation au greffe du tribunal de commerce
Tout loueur en meublé doit déclarer le début de son activité dans les 15 jours suivant la mise en location, en remplissant le formulaire P0i (Cerfa n° 11921*05) auprès du guichet unique de l'INPI (ex-greffe du tribunal de commerce). Cette démarche est gratuite et permet d'obtenir un numéro SIRET, indispensable pour les déclarations fiscales.
Régime fiscal : micro-BIC ou réel ?
En tant que LMNP, vous avez le choix entre deux régimes d'imposition pour vos revenus locatifs meublés : le micro-BIC et le réel simplifié. Ce choix, déterminant pour votre fiscalité, dépend principalement du montant de vos charges par rapport à vos recettes.
| Critère | Micro-BIC | Réel simplifié |
|---|---|---|
| Seuil de recettes | ≤ 77 700 €/an | Sans limite (obligatoire au-delà de 77 700 €) |
| Abattement / déduction | Abattement forfaitaire de 50 % | Déduction des charges réelles + amortissement |
| Charges déductibles | Non (incluses dans l'abattement) | Oui : intérêts d'emprunt, travaux, assurance, taxe foncière, frais de gestion, comptable… |
| Amortissement | Non | Oui (bien immobilier + mobilier) |
| Comptabilité | Simple déclaration (formulaire 2042 C PRO) | Liasse fiscale (2031 + 2033) - expert-comptable recommandé |
| Idéal quand | Charges réelles < 50 % des recettes | Charges réelles > 50 % des recettes ou bien à amortir |
Le régime micro-BIC est appliqué par défaut. Pour opter pour le régime réel, il faut en faire la demande auprès du service des impôts des entreprises (SIE) avant la date limite de déclaration de revenus, soit avant le 1er février de l'année concernée pour les activités existantes. L'option est valable pour une période de deux ans, renouvelable tacitement.
L'amortissement en LMNP
L'amortissement est le principal atout fiscal du statut LMNP au régime réel. Il consiste à déduire chaque année une fraction de la valeur du bien immobilier et du mobilier, reflétant leur usure théorique dans le temps. Concrètement, cette charge comptable vient diminuer le résultat imposable sans aucune sortie de trésorerie.
Comment fonctionne l'amortissement ?
L'amortissement se calcule par composants. Le bien est décomposé en plusieurs éléments, chacun amorti sur une durée propre :
- Gros œuvre : 50 à 80 ans (1,25 à 2 % par an) ;
- Toiture : 25 ans (4 % par an) ;
- Installations électriques et plomberie : 25 ans (4 % par an) ;
- Agencements intérieurs : 15 ans (6,67 % par an) ;
- Mobilier et équipements : 5 à 10 ans (10 à 20 % par an).
Le terrain n'est jamais amortissable. Il représente généralement entre 10 % et 20 % de la valeur totale du bien, selon la localisation.
Exemple concret d'amortissement LMNP
Prenons un appartement acheté 200 000 € (dont 20 % de terrain = 40 000 €), meublé pour 10 000 €, générant 10 000 € de loyers annuels :
| Poste | Base amortissable | Durée | Amortissement annuel |
|---|---|---|---|
| Immobilier (hors terrain) | 160 000 € | 30 ans (moyenne) | 5 333 € |
| Mobilier | 10 000 € | 7 ans (moyenne) | 1 429 € |
| Total amortissement | - | - | 6 762 € |
Avec 10 000 € de loyers annuels, un amortissement de 6 762 € et environ 3 000 € de charges déductibles (intérêts d'emprunt, assurance, taxe foncière, frais de gestion), le résultat fiscal est proche de zéro, voire nul. Le propriétaire perçoit ses loyers sans payer d'impôt sur le revenu locatif.
Obligations déclaratives du LMNP
Le statut LMNP implique plusieurs obligations administratives et fiscales, qui varient selon le régime d'imposition choisi.
Déclaration de début d'activité (formulaire P0i)
Lors de la première mise en location meublée, le propriétaire doit déclarer son activité via le guichet unique de l'INPI dans un délai de 15 jours. Cette formalité gratuite génère un numéro SIRET, obligatoire pour toute déclaration fiscale LMNP.
Cotisation Foncière des Entreprises (CFE)
En tant que loueur en meublé, vous êtes redevable de la CFE, un impôt local calculé sur la valeur locative cadastrale du bien. Son montant varie selon la commune (entre 200 € et 2 000 € environ). Vous êtes exonéré la première année d'activité. La déclaration initiale (formulaire 1447-C-SD) doit être déposée avant le 31 décembre de l'année de début d'activité.
Déclarations fiscales annuelles
Les obligations varient selon le régime :
- En micro-BIC : reporter le montant brut des recettes sur la déclaration de revenus complémentaire 2042 C PRO (case 5ND). L'abattement de 50 % est calculé automatiquement par l'administration fiscale ;
- Au régime réel : établir une liasse fiscale (formulaires 2031 et 2033-A à 2033-G) détaillant le compte de résultat, le bilan simplifié, les amortissements et les immobilisations. Cette liasse doit être télétransmise avant le 2e jour ouvré suivant le 1er mai.
Comptabilité
Au régime réel, une comptabilité d'engagement est requise. Il est fortement recommandé de faire appel à un expert-comptable spécialisé en LMNP ou à un service dédié comme Je Déclare Mon Meublé, dont les honoraires (150 à 500 €/an) sont eux-mêmes déductibles des revenus locatifs. L'adhésion à un organisme de gestion agréé (OGA) n'est plus obligatoire depuis 2023 pour éviter la majoration de 25 % du bénéfice imposable.
LMNP et bail meublé
Le statut LMNP est indissociable du contrat de bail meublé. Pour bénéficier de la fiscalité avantageuse du LMNP, le propriétaire doit impérativement conclure un bail de location meublée conforme à la réglementation en vigueur.
Quel bail pour le LMNP ?
Plusieurs types de baux permettent d'exercer une activité LMNP :
- Bail meublé classique : d'une durée minimale d'un an (renouvelable tacitement), c'est le bail le plus courant pour le LMNP ;
- Bail étudiant : durée de 9 mois, non renouvelable automatiquement ;
- Bail mobilité : durée de 1 à 10 mois, pour les locataires en situation de mobilité professionnelle ou d'études ;
- Location saisonnière : bail de courte durée (type Airbnb), soumis à des règles spécifiques et à déclaration en mairie.
Obligations liées au bail
En plus des obligations fiscales du LMNP, le bailleur doit respecter les obligations classiques du bail meublé :
- Réaliser un état des lieux d'entrée et de sortie ;
- Fournir les diagnostics techniques obligatoires (DPE, amiante, électricité, gaz, risques) ;
- Respecter le plafond du dépôt de garantie (2 mois de loyer hors charges maximum) ;
- Remettre une quittance de loyer sur demande du locataire ;
- Annexer un inventaire détaillé du mobilier au contrat de bail.
Questions fréquentes sur le LMNP
Le LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et le LMP (Loueur Meublé Professionnel) se distinguent par les seuils de revenus. Vous êtes LMP si vos recettes locatives meublées dépassent 23 000 € par an et qu'elles excèdent vos autres revenus d'activité professionnelle. Dans le cas contraire, vous relevez du LMNP. Le LMP offre des avantages supplémentaires (imputation des déficits sur le revenu global, exonération d'IFI) mais impose des cotisations sociales (SSI) d'environ 35 à 40 % du bénéfice.
Oui, le statut LMNP est parfaitement compatible avec une activité salariée, une pension de retraite ou tout autre revenu. C'est d'ailleurs la situation la plus courante : la majorité des LMNP sont des salariés ou des retraités qui investissent dans l'immobilier locatif meublé pour compléter leurs revenus. Aucune incompatibilité juridique n'existe entre le LMNP et un contrat de travail.
Non, il n'est pas nécessaire de créer une société pour exercer en LMNP. L'activité s'exerce en nom propre, en tant qu'entrepreneur individuel. Il suffit de s'immatriculer via le guichet unique de l'INPI (ex-formulaire P0i) pour obtenir un numéro SIRET. Toutefois, certains investisseurs choisissent de créer une SCI à l'IS ou une SARL de famille pour des raisons patrimoniales, mais cela relève alors d'un autre cadre juridique et fiscal.
En 2026, le LMNP offre deux options fiscales avantageuses. En micro-BIC, vous bénéficiez d'un abattement forfaitaire de 50 % sur vos recettes (30 % pour les meublés de tourisme non classés depuis 2024). Au régime réel, vous déduisez vos charges réelles et amortissez le bien immobilier et le mobilier, ce qui permet souvent de réduire le résultat fiscal à zéro pendant de nombreuses années. L'amortissement non utilisé est reportable sans limite de durée.
En micro-BIC, reportez le montant brut de vos recettes locatives sur le formulaire 2042 C PRO (case 5ND ou 5PD). L'abattement de 50 % est appliqué automatiquement. Au régime réel, vous devez télétransmettre une liasse fiscale (formulaires 2031 et 2033) détaillant vos revenus, charges, amortissements et bilan. Il est fortement recommandé de recourir à un expert-comptable spécialisé, dont les honoraires sont déductibles.
Pour aller plus loin dans vos démarches de location meublée et d'investissement LMNP :