Statut LMNP, que faut-il savoir avant d'investir en location meublée ?

Le statut Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) permet d'investir dans un ou plusieurs biens meublés et d'augmenter ses revenus fonciers en les louant. Il est souvent difficile de trouver le statut le plus avantageux selon sa situation ou d'optimiser sa fiscalité. Ce guide détaille les conditions et modalités d'obtention du statut LMNP, les avantages et inconvénients des différents régimes fiscaux ainsi que les principales différences avec le régime Loueur Meublé Professionnel (LMP).

Qu'est-ce que le statut LMNP ?

Le statut LMNP (loueur meublé non professionnel) permet de mettre en location un bien meublé et de percevoir des revenus locatifs non imposés. La législation qui l'encadre est complexe, notamment en terme de conditions pour en bénéficier :

Conditions d'obtention du statut LMNP

Pour obtenir le statut LMNP, il est nécessaire de remplir les deux conditions suivantes :

• Le bien en location doit être meublé. La loi Alur détaille les équipements nécessaires pour qu'une location soit qualifiée de meublée et que le locataire puisse s'installer immédiatement. La liste des meubles doit être précisée dans le contrat de bail et dans l'état des lieux signés par le bailleur et le locataire au moment de l'entrée dans le logement.
• Le montant des revenus annuels des biens en location doit être inférieur à 23 000€ ou à 50% des revenus totaux du foyer fiscal.

Biens concernés

Le logement loué, neuf ou ancien, doit impérativement être meublé. Quatre catégories de biens peuvent donner accès au statut loueur meublé non professionnel :

1. Une chambre ou un appartement indépendant loué en tant que résidence principale ou temporaire, pour un salarié en mission pendant plusieurs semaines par exemple.
2. Un appartement en résidence de service (étudiante, senior ou de tourisme).
3. Une partie de la résidence principale du loueur, une chambre d'étudiant par exemple.
4. Une location saisonnière, en chambre d'hôte, en gite rural ou en meublé de tourisme notamment.

Fiscalité LMNP : les différents régimes fiscaux

Les recettes des locations de biens immobiliers sont soumises au régime d'imposition sur les Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Les loueurs peuvent ensuite choisir entre deux régimes fiscaux :

Le régime forfaitaire ou micro-BIC

Il est possible de choisir le régime forfaitaire, aussi appelé régime micro-BIC, lorsque les recettes annuelles de locations sont inférieures à 70 000€.

Pour une location démarrant en court d'année, le plafond est ajusté au pro rata de la durée de location. Par exemple, si la location du bien commence le 1er avril, le plafond pour prétendre au régime micro-BIC est de 52 500€ (70 000*9/12).

Sous ce régime, le loueur bénéficie d'un abattement forfaitaire de 50%, c'est-à-dire que seulement la moitié des bénéfices de location est imposable. Ce régime est donc intéressant si les charges sont inférieures au seuil de 50%.

Cas particulier des locations saisonnière et de tourisme Il existe un cas particulier, celui des locations de chambres d'hôtes, gites ruraux et meublés de tourisme. Le plafond de recettes annuelles pour prétendre au régime micro-BIC est alors de 170 000€. L'abattement forfaitaire est de 71% ce qui signifie que seulement 29% des recettes sont imposables dans ce cas particulier.

Le régime réel

Le régime réel est automatiquement appliqué lorsque le plafond du micro-BIC est dépassé, c'est-à-dire quand les revenus de location annuels du loueur sont supérieurs à 70 000€ mais restent inférieurs à 50% des revenus globaux du foyer fiscal. Le régime réel peut également être choisi par le loueur même si ses recettes sont inférieures à 70 000€. Cela est intéressant notamment si les frais sont supérieurs à 50% des loyers.

Ce régime permet de déduire des recettes locatives toutes les charges (intérêts d'emprunt, taxes, travaux, frais de gestion ou de syndic), et les amortissements du bien c'est-à-dire la perte de valeur du logement due à l'usure du temps ou à l'obsolescence.

Le régimé réel est plus contraignant que le régime micro-BIC en terme de formalités comptables mais il est dans la plupart des cas plus intéressant fiscalement. En effet, si les charges sont supérieures aux recettes, le déficit foncier peut être reporté sur d'autres biens déclarés en Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) ou reporté aux années suivantes. Les charges peuvent être reportées sur durée maximale de 10 ans, et les amortissements peuvent être reportés sans limite de temps. Attention, le déficit ne peut en aucun cas être reporté sur les revenus globaux du foyer fiscal.

C'est la possibilité de générer du déficit avec la déduction des charges et des amortissements qui rend le statut LMNP au régime réel intéressant pour réduire montant de l'impôt foncier.

Changement volontaire de régime Si le loueur souhaite passer du régime micro-BIC au régime réel, le changement doit être fait avant 1er février de l'année souhaitée. Le régime réel est ensuite irrévocable pendant deux ans.

LMP ou LMNP : quel statut choisir ?

Le bailleur au statut Loueur Meublé Professionnel (LMP) déclare, tout comme le bailleur au statut LMNP, ses recettes en tant que Bénéfices Industriels et Commerciaux. Il existe néanmoins de nombreuses différences entre les deux statuts :

Les conditions d'obtention du statut LMP

Le statut LMNP est destiné aux bailleurs dont l'activité principale n'est pas la location. Au contraire, le bailleur doit opter pour le statut LMP si ces recettes de locations représentent au moins 50% des revenus annuels du foyer fiscal. La location du patrimoine immobilier est alors l'activité principale du bailleur.

Inscription au RCSDepuis le 1er janvier 2020, il n'est plus obligatoire de s'inscrire au registre du commerce et des sociétés (RCS) pour obtenir le statut LMP.

Les avantages fiscaux du statut LMP

Le statut LMP présente différents avantages fiscaux par rapport au statut LMNP :

• Le déficit foncier peut être reporté sur le revenu global du foyer fiscal pendant six ans alors qu'il ne peut être reporté que sur les revenus des locations meublées avec le statut loueur meublé non professionnel.
• Une exonération totale des plus-values est possible si les recettes locatives sont inférieures à 90 000€ par an pendant deux ans et si le loueur exerce son activité depuis au moins cinq ans. Avec le statut LMNP, le loueur doit exercer son activité depuis au moins 30 ans pour obtenir cette exonération.
• L'exonération du paiement de l'Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) pour les bailleurs au statut LMP concernés par cette taxe. Le statut LMNP ne confère pas cette exonération.
• Les conditions en cas de transmission de patrimoine sont avantageuses, et permettent notamment une réduction des droits de successions payés par les héritiers, ce qui n'est pas le cas avec le statut LMNP.

Une fiscalité plus élevée dès 2021 en location meubléeLes bailleurs professionnels qui ne figurent pas au Registre des Commerces et des Sociétés payent désormais entre 30% et 40% de cotisations sociales. Auparavant, ils ne payaient que des prélèvements sociaux s'élevant à 17,2% des bénéfices. De plus, s'ils ne payent pas nécessairement d'impôts sur les bénéfices, il faut s'acquitter désormais d'un forfait minimum de cotisations sociales.

La gestion administrative selon le statut

La gestion des formalités administratives est plus simple avec le statut LMNP qu'avec le statut LMP. En effet, les modalités d'inscription sont identiques pour les deux statuts mais les obligations administratives sont plus lourdes et contraignantes pour les loueurs meublés professionnels. Ces derniers doivent gérer leur patrimoine immobilier comme un réelle entreprise avec notamment l'édition d'une liasse fiscale, la planification de l'amortissement des investissements.

Le recours à un expert comptable est très souvent nécessaire pour aider les bailleurs au statut LMP à remplir toutes ces formalités.

Les avantages sociaux conférés par les statuts

Contrairement au statut LMNP, le statut LMP présente de réels avantages sociaux. L'inscription au Registre du Commerce et des Société (RCS) implique l'affiliation du bailleur au régime social des indépendants. Cela lui confère automatiquement une couverture sociale ainsi que la validation de trimestres de cotisation par la caisse des retraites. Ces avantages sociaux ne sont pas conférés au bailleur en statut LMNP car la location n'est pas son activité principale. La couverture sociale et la validation de trimestres cotisés pour la retraite se font via son emploi principal.

Comparatif des deux statuts

Comme expliqué, les statuts LMP et LMNP sont très différents et suivent une législation qui leur est propre.

Comment obtenir le statut LMNP ?

Afin d'obtenir le statut LMNP, et quel que soit le régime fiscal choisi, il faut déclarer le début d'activité au Greffe du Tribunal de Commerce en envoyant le formulaire P0i. Cela permettra au loueur d'obtenir un numéro de Siret, l'autorisant à exercer son activité :

Quand envoyer le formulaire ?

Le formulaire P0i doit être renvoyé dans les 15 jours suivant le début d'activité en tant que loueur meublé. Si ce délai est déjà dépassé, le formulaire doit être complété et envoyé le plus rapidement possible. Il est également conseillé de contacter le Greffe du Tribunal de Commerce afin de les informer de la situation.

Date de début d'activité La date de début d'activité est normalement date de mise en location du bien meublé. Elle peut être la date d'achat du logement si des travaux ont été engagés avant sa mise en location. Cela permet notamment de déduire les frais de rénovation du bénéfice imposable.

Comment remplir le formulaire P0i ?

Afin de remplir correctement le formulaire P0i de déclaration d'activité de location, le loueur doit :

1. Indiquer s'il a déjà exercé une activité non salariée. Si oui, il doit mentionner le numéro de SIRET associé.
2. Renseigner ses coordonnées personnelles.
3. Renseigner le lieu d'activité. Si le loueur a plusieurs biens meublés en location, indiquer le premier loué chronologiquement. Si la location se situe au sein de la résidence principale du bailleur, il n'est pas nécessaire de remplir cette case.
4. Mentionner la date de début d'activité. Il s'agit en principe de la date de mise en location du bien. Elle peut néanmoins être la date d'achat si des travaux ont été engagés dans le logement avant sa mise en location. Cela permet de les déduire du bénéfice imposable.
   Indiquer si l'activité est permanente ou saisonnière.
   Compléter "Activité(s) exercée(s)" en inscrivant Loueur Meublé Non Professionnel.
5. Pour l'origine de l'activité, cocher "Création"
6. Laisser vierge l'encadré "Déclaration relative à l'exploitation en commun" car le formulaire P0i est destiné aux bailleurs seuls ou sous le régime matrimonial de la communauté. Pour déclarer une activité dans le cadre d'une indivision, c'est le formulaire FCMB qui doit être complété et envoyé au Greffe du Tribunal de Commerce.
7. Compléter l'encart "Options fiscales" en choisisant le régime souhaité dans la catégorie "B.I.C" et laisser la catégorie "B.N.C" vierge. Concernant la TVA, la location meublée n'y est pas assujettie et le loueur est donc automatiquement en franchise en base TVA.
8. Renseigner l'adresse de correspondance à laquelle les courriers du Greffe du Tribunal de Commerce seront envoyés. Cocher "déclaré au cadre n°_" afin d'utiliser une adresse mentionnée plus haut ou indiquer une nouvelle adresse.

Formulaire P0i au format PDF Le formulaire P0i au format PDF est disponible sur le site du gouvernement.

Où envoyer le formulaire ?

Le formulaire doit être envoyé au Greffe du Tribunal de Commerce le plus proche. La liste des Greffes est disponible sur le site du gouvernement.

Si un loueur possède plusieurs biens meublés en location, l'adresse du premier bien acheté détermine le Greffe du Tribunal de Commerce auquel envoyer le formulaire P0i.

Quelles démarches effectuer après la déclaration d'activité ?

Après l'envoi du formulaire P0i au Greffe du Tribunal de Commerce le plus proche afin de déclarer le début d'activité, d'autres démarches doivent être effectuées :

• Pour les loueurs ayant opté pour le régime réel, adhérer à un Centre de Gestion Agréé (CGA) afin d'éviter la majoration de 25% des revenus imposables. Cette adhésion doit être effectuée dans les 5 mois suivant le début d'activité et renouvelée tous les ans avant le 31 décembre.
• Après réception de son numéro de SIRET, le loueur recevra un questionnaire concernant son activité à compléter sous 15 jours. Il permettra de définir le montant de la Cotisation Foncière des Entreprises (CFE) à payer par le loueur. Le règlement de cette taxe se fait par virement sur le site du gouvernement avant le 15 décembre. Les loueurs en meublés en sont néanmoins exonérés pour la première année d'activité.