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La notice d’information : droit et devoir du contrat de bail

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La notice d’information ou notice d’information relative aux droits et obligations des locataires et des bailleurs ainsi qu’aux voies de conciliation et de recours est un document qui doit obligatoirement figurer avec le contrat de bail dans le dossier de location avant la signature du bail. Retrouver toutes les informations en lien avec ce document obligatoire.


La notice d'information : qu'est ce que c'est ?

Définition de la notice d'information

Son but est de mentionner aux différentes parties prenantes, dans un contrat de location, leurs droits et devoirs (obligations du locataire et obligations du bailleur) lors de la mise en location. Les devoirs des parties peuvent être retrouvés dans les mentions obligatoires.

La notice d'information a donc pour objectif de simplifier les rapports entre propriétaire bailleur et locataire (preneur) et faire en sorte que la location soit consentie par les deux parties.

Que contient la notice d'information ?

Femme avec des papiers

Il contient par exemple les différents éléments concernant :

  • Le dépôt de garantie (prix loyer hors charges pour une durée d’un mois, elle est récupérable) ;
  • La durée du préavis (entre un mois avant, la durée minimum, et trois mois avant la date départ souhaitée et la remise des clefs). La durée du bail pour un logement étudiant peut être de neuf mois.
  • Ou ce que peut exiger chaque partie.

Concrètement, il est un document informatif important pour la location de logements qu’il est intéressant pour tout locataire ou propriétaire de lire avant de louer un logement. Il présente aussi certaines démarches à adopter en cas de problème (non paiement du loyer, dégâts à cause de risques naturels, dégât des eaux, …).

La notice d'information : un document obligatoire

Elle est devenue une annexe obligatoire de tous les baux avec l’entrée en vigueur de la loi ALUR et en particulier de l’arrêté du 29 mai 2015 sur l'encadrement des loyers. Dans ce cadre, fournir une notice d'information est une des obligations du propriétaire depuis le 1er Août 2015 pour permettre au contrat d’être établi.

Son contenu est donc strictement prévu par le droit immobilier et le Code civil et ne doit pas être modifié, annoté ou signé par les parties prenantes. Le dossier locatif doit comporter ce document en plus du contrat de bail.

Il est conseillé aux propriétaires d’en garder une copie avec leur exemplaire de bail pour l’avoir à portée de main en cas de doute après la remise des clés.

Le règlement des litiges locatifs

La notice d’information stipule clairement qu’en cas de litige entre locataire et bailleur la solution à privilégier est toujours l’accord à l’amiable. Cependant, cela n’est pas toujours possible.

Dans certains cas, locataire ou bailleur peuvent faire appel à la commission départementale de conciliation (CDC). La CDC a pour fonction de concilier les parties. Elle a un rôle tampon afin de tenter une approche à l’amiable avant un passage devant un juge.

Les droits et les devoirs des signataires d’un contrat de bail locatif

Les devoirs du propriétaire

Le propriétaire s’engage à laisser le locataire habiter un logement décent et régulièrement entretenu afin qu’il ne devienne pas vétuste, pour une durée à déterminer avec un renouvellement de bail possible.

Le logement ne doit présenter aucun risque pour le locataire. Il devra donc s’assurer que les installations électriques ou les équipements sont en bon état de marche et ne présentent aucun péril. Le propriétaire doit par exemple prendre à sa charge l’entretien annuel de la chaudière.

Les droits du locataire

Le locataire est en plein droit d’apporter certaines modifications au logement comme un changement de peinture ou de tapisserie. Il a également la possibilité de choisir les modalités de paiement (le prélèvement automatique n’est pas obligatoire), d’héberger une personne tierce ou d’avoir des animaux de compagnie s’il le désire.

Toute clause d’un contrat de bail allant à l’encontre de ces droits est abusive et les clauses abusives peuvent causer la nullité du contrat.

Les devoirs du locataire

Balance pour ou contre

Le locataire lui aussi fait face à des obligations envers son bailleur. Il doit respecter le voisinage, ne pas générer des impayés de loyers ou encore se plier aux règles de la copropriété. Il s’engage en outre à maintenir le logement en bon état et donc à l’entretenir et y effectuer toutes les réparations légères nécessaires pour que la restitution se passe le mieux possible.

La notice d'information explique comment mettre fin à la location lorsque le contrat est résilié ou à la fin de la durée du bail s’il n’y a pas de renouvellement (ou son expiration).

Les cas particuliers

Cette notice d’information et ses obligations ne font pas partie des clauses contractuelles pour :

  • Un contrat de location saisonnière ou de courte durée ;
  • Un bail commercial ;
  • Une colocation s’il y a un contrat par colocataire ;
  • Un contrat HLM pour les personnes ayant des situations précaires.Dans ce cas, le logement en location est soumis à des règles différentes.

Quels sont les autres annexes à joindre au dossier de location ?

Le diagnostic immobilier

La notice d'information n'est pas le seul document qui doit être joint au contrat d'habitation. La loi impose également la présence du dossier de diagnostic immobilier.

Le dossier immobilier est lui même composé de plusieurs documents obligatoires, parmi eux figure :

  • Le diagnostic de performance énergétique ;
  • Le risque d'exposition au plomb ;
  • Un rapport stipulant s'il y a la présence d'amiante ou non ;
  • Le diagnostic technique pour les installations électriques et gaz de plus de 15 ans ;
  • Un rapport sur l'état de l'assainissement non collectif ;
  • Un rapport sur la présence ou non de thermites ;
  • Un rapport sur le risque de pollution.

Ce dossier de diagnostic immobilier permet au locataire de connaître l'état du logement et les risques que le locataire encourt s'il décide d'y habiter.

L'état des lieux

L'état des lieux n'est pas obligatoire, pourtant il est fortement conseillé d'en réaliser un. Ce document contradictoire doit être rédigé à l'entrée et à la sortie du logement. L'opposition des deux formulaire permet de dire si le locataire à endommagé le logement ou non.

En l'absence d'état des lieux, la loi indique que le logement est considéré comme étant remis neuf au locataire. Ainsi, en fin de bail, le propriétaire peut déduire du dépôt de garantie (caution) le montant des réparations de dégâts antérieur à l'arrivée du locataire.