Dossier de location : conseils pour monter le dossier parfait

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Louer un logement en France est de plus en plus difficile et il faut donc un dossier de location parfait pour maximiser ses chances d’accĂ©der Ă  la location. Une fois un bien immobilier trouvĂ©, il est effectivement essentiel de pouvoir prĂ©senter un dossier location complet le plus rapidement possible. Ce guide explique comment monter un dossier de location et indique les piĂšces justificatives Ă  prĂ©senter ainsi que les aides au logement facilitant l’accĂšs au parc privĂ© locatif.

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Dossier de location pour un appartement ou une maison

La recherche d’un logement Ă  louer en France peut s’apparenter Ă  un vĂ©ritable parcours du combattant tant la demande immobiliĂšre est supĂ©rieure Ă  l’offre dans certaines villes (notamment celles situĂ©es en zones tendues). 

Avant de pouvoir signer un bail de location, il faut d’abord chercher des logements Ă  un prix raisonnable et correspondant Ă  l’ensemble des critĂšres que le particulier s’est fixĂ© (emplacement, taille, etc.). Une fois le bien immobilier identifiĂ©, le locataire doit prendre contact avec le bailleur afin de visiter ce dernier. Lors des visites, il y a souvent de nombreuses personnes intĂ©ressĂ©es par le logement et il faut donc prĂ©senter un dossier de location sĂ©rieux afin de pouvoir accĂ©der Ă  la location.

Comment constituer un dossier de location ?

dossier location

Pour se démarquer des autres candidats, il faut présenter un dossier de location solide. Ce dossier location doit montrer le sérieux de la candidature et présenter de maniÚre claire la capacité du particulier à assumer le coût de la location.

Le dossier pour location doit ĂȘtre constituĂ© des Ă©lĂ©ments suivants :

  • documents obligatoires demandĂ©s par les bailleurs
  • les piĂšces facultatives prouvant le sĂ©rieux de la candidature
  • les informations concernant un garant ce qui augmente grandement les chances d’ĂȘtre sĂ©lectionnĂ©

Avoir un dossier complet est important mais ce n’est pas suffisant. Ainsi, afin de se diffĂ©rencier, il faut pouvoir prĂ©senter un dossier location soignĂ© le plus rapidement possible.

Il est effectivement important d’ĂȘtre rĂ©actif et de possĂ©der un dossier pour location complet dĂšs la visite de l’appartement. Pour cela, il est conseillĂ© de disposer d’une version papier et d’une version numĂ©rique du dossier de location. Il est Ă©galement recommandĂ© d’emmener la version originale des documents obligatoires.

Par ailleurs, le dossier location doit ĂȘtre clair et mettre en avant les points forts de la candidature. Pour cela, il est intĂ©ressant de soigner la prĂ©sentation du dossier de location avec une page de garde, un sommaire et une bonne mise en page. Enfin, pour faciliter la lecture du dossier location, il est recommandĂ© de rĂ©diger un rĂ©sumĂ© attractif en premiĂšre page reprenant l’ensemble des Ă©lĂ©ments essentiels de la candidature.

Présenter une caution solidaire

Avant de s’intĂ©resser aux documents Ă  intĂ©grer au dossier de location d’appartement ou de maison, il faut comprendre que de nombreux bailleurs privilĂ©gient les candidatures disposant d’une caution (simple ou solidaire), aussi appelĂ©e garant.

Le garant est une personne qui s’engage, auprĂšs du bailleur, Ă  payer le loyer en cas de dĂ©faillance du locataire. MĂȘme si toute personne rĂ©sidant en France peut se porter caution pour un locataire, il est gĂ©nĂ©ralement prĂ©fĂ©rable que le garant soit un membre de la famille.

Ne pas confondre caution et dépÎt de garantieDans le langage courant, on parle trop souvent - et à tort, de caution pour désigner la somme versée au bailleur en début de location. En réalité, il s'agit du dépÎt de garantie. La caution désigne la personne qui se porte garante pour le locataire.

La caution est de plus en plus souvent exigĂ©e par les bailleurs. Elle leur permet effectivement de se prĂ©munir contre les risques de loyer impayĂ© ou de dĂ©gradations locatives. Il est donc important de pouvoir prĂ©senter l’ensemble des documents prouvant la solvabilitĂ© du garant dĂšs la premiĂšre visite afin de se dĂ©marquer des autres candidats.

Les particuliers ne disposant pas de garant peuvent se tourner vers certains dispositifs se portant caution Ă  l’image de la garantie visale, de la caution solidaire bancaire, de la garantie loyers impayĂ©s Cautioneo ou de la garantie SmartGarant.

Quelles piĂšces fournir dans un dossier de location ?

Le dossier de location pour un appartement ou une maison doit ĂȘtre constituĂ© d’un certain nombre de documents obligatoires et peut Ă©galement prĂ©senter des piĂšces justificatives facultatives servant Ă  prouver la solvabilitĂ© des locataires. Les piĂšces justificatives demandĂ©es ne sont Ă©videmment pas les mĂȘmes selon la situation du candidat. Un Ă©tudiant et un salariĂ© n’auront donc pas Ă  prĂ©senter les mĂȘmes documents dans leur dossier pour location.

Depuis l’article 162 de la loi du 17 janvier 2002, les bailleurs n’ont pas le droit de demander la prĂ©sentation de photographie d’identitĂ©, de relevĂ© de compte bancaire, d’attestation de bonne tenue de compte bancaire ou encore d’une carte d’assurĂ© social.

Dossier de location pour un salarié

Les bailleurs demandent généralement aux actifs (salarié, profession libérale, etc.) de pouvoir justifier des revenus au minimum 2 fois supérieur au loyer mensuel du logement.

Cette solvabilitĂ© doit ĂȘtre mise en avant dans le dossier de location qui doit obligatoirement ĂȘtre composĂ© des documents suivants :

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  • copie d’une piĂšce d’identitĂ© en cours de validitĂ©
  • copie du dernier avis d’imposition
  • justificatif de domicile (quittance, facture d'Ă©lectricitĂ©, d'internet, taxe habitation, etc.)
  • copie des trois derniĂšres quittances de loyer ou de l’attestation indiquant que le paiement du loyer et des charges de l’ancien logement est Ă  jour
  • copie du contrat de travail ou attestation employeur prĂ©cisant le type de profession, la date de dĂ©but du contrat et Ă©ventuellement la durĂ©e de la pĂ©riode d’essai
  • copie des trois derniĂšres fiches de paie

L’idĂ©e Ă©tant de prĂ©senter le maximum de documents prouvant que le candidat dispose des revenus nĂ©cessaires pour assumer le montant du loyer mensuel et des charges. Ainsi, il est Ă©galement possible de joindre d’autres documents et notamment des justificatif d’autres types de revenus (foncier, capitaux mobiliers, etc.).

Si le locataire dispose d’un garant, il faut Ă©galement fournir l’ensemble des documents justifiants son identitĂ© et sa solvabilitĂ© : piĂšce d’identitĂ©, justificatif domicile, derniers bulletins de salaire, etc.

Dossier de location pour un Ă©tudiant

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Lorsqu’un Ă©tudiant cherche un logement, il n’a Ă©videmment pas les mĂȘmes documents Ă  fournir qu’un actif, salariĂ© ou non. En effet, un Ă©tudiant ne dispose gĂ©nĂ©ralement pas de revenus ou du moins pas de revenus suffisants pour ĂȘtre en mesure d’assumer seul le montant du loyer et des charges.

Pour les Ă©tudiants, il est donc trĂšs fortement recommandĂ© de disposer d’un garant qui se porte caution en cas de dĂ©faillance de paiement. Il est mĂȘme prĂ©fĂ©rable de se rendre aux visites avec ce dernier afin de rassurer le bailleur.

Le dossier de location pour un Ă©tudiant doit donc se composer des documents suivants :

  • copie d’une piĂšce d’identitĂ©
  • copie d’une carte Ă©tudiante ou Ă  dĂ©faut copie d’un justificatif de scolaritĂ©
  • justificatif de domicile ou attestation d’hĂ©bergement si l’étudiant vit chez ses parents
  • attestation APL si l’étudiant en est bĂ©nĂ©ficiaire

Si l’étudiant possĂšde un garant, il doit Ă©galement fournir les piĂšces justificatives prouvant l’identitĂ© et la solvabilitĂ© de ce dernier :

  • copie piĂšce d’identitĂ© du garant
  • justificatif de domicile du garant
  • trois derniĂšres fiches de paie du garant

Afin de pallier cette difficultĂ© de trouver un logement, de plus en plus d’étudiants se tournent vers la colocation qui se caractĂ©rise par le partage d’un logement et par l’établissement de baux individuels ou d’un bail solidaire incluant une clause de solidaritĂ© ou d’indivisibilitĂ©.

La garantie loyer impayé (GLI)

Comme expliquĂ© ci-dessus, les bailleurs demandent gĂ©nĂ©ralement aux candidats locataires de disposer d’un garant afin de se prĂ©munir des risques de loyer impayĂ© ou de dĂ©gradation locatives.

NĂ©anmoins, de plus en plus de propriĂ©taires se tournent vers la garantie loyer impayĂ© (GLI) qui leur permet d’ĂȘtre intĂ©gralement remboursĂ© par leur assureur en cas de dĂ©faillance de paiement. La compagnie d’assurance se retourne ensuite contre le locataire pour rĂ©gler le litige.

Pour souscrire une garantie loyer impayĂ©, les bailleurs payent gĂ©nĂ©ralement entre 3 et 4% du loyer Ă  une compagnie d’assurance qui exige en retour que les revenus du locataire soient Ă©gaux ou supĂ©rieur Ă  deux mois de loyer. Enfin, les cautions solidaires ne sont pas prises en compte par les bailleurs ayant recours aux assurances loyers impayĂ©s.

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Dispositifs facilitant l’accùs à la location

Louer un logement en France est de plus en plus difficile et les candidats locataires ne disposent pas toujours des ressources ou des garants nĂ©cessaires pour voir leur dossier de location acceptĂ©. Ainsi, il existe de plus en plus de dispositifs pour faciliter l’accĂšs Ă  la location :

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Les APL

L’aide personnalisĂ©e au logement (APL) est une aide destinĂ©e Ă  rĂ©duire le montant du loyer dans le cas d’une location ou d’une sous-location. Ainsi, n’importe quel locataire ou sous-locataire peut faire une demande d’APL qui lui est attribuĂ©e ou non en fonction de critĂšres liĂ©s au logement et aux ressources.

Le montant des APL est calculĂ© en fonction de la situation familiale, des ressources, du patrimoine immobilier et du montant du loyer. La demande d’allocation se fait en ligne sur le site de la CAF. Dans le cas oĂč un locataire a la possibilitĂ© de bĂ©nĂ©ficier des APL, il doit informer le propriĂ©taire en lui fournissant par exemple une copie d’une simulation prouvant le montant auquel il peut prĂ©tendre.

La garantie visale

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La garantie visale est un dispositif gratuit mis en place par Action Logement qui permet Ă  certains types de publics de bĂ©nĂ©ficier d’une couverture des loyers et charges impayĂ©s pendant les 3 premiĂšres annĂ©es de la location.

Action Logement se porte caution pendant les 36 premiers mois du contrat de bail d’un logement non meublĂ© ou d’un bien meublĂ© et s’engage Ă  indemniser le propriĂ©taire en cas de dĂ©faillance de paiement du locataire.

La garantie visale s'adresse :

  • Aux jeunes de moins de 30 ans ;
  • Aux salariĂ©s de plus de 30 ans embauchĂ©s depuis au moins 6 mois ;
  • Aux mĂ©nages accompagnĂ©s par un organisme d'intermĂ©diation locative.

Pour bĂ©nĂ©ficier de la garantie visale, il suffit de vĂ©rifier son Ă©ligibilitĂ© sur le site visale.fr puis de souscrire en renseignant un certain nombre d’informations. En cas de dĂ©faillance de paiement, Action Logement indemnise le bailleur et propose ensuite un procĂ©dĂ© adaptĂ© Ă  la situation du locataire pour le remboursement des frais avancĂ©s.

L’avance Locapass

L’avance Locapass est Ă©galement un dispositif mis en place par Action Logement facilitant l’accĂšs au parc locatif. Ce dispositif, destinĂ©s aux jeunes de moins de 30 ans ainsi qu’aux salariĂ©s ou prĂ©retraitĂ©s du secteur privĂ©, propose de financer le dĂ©pĂŽt de garantie par un prĂȘt sans intĂ©rĂȘt ni frais de dossier.

De la mĂȘme maniĂšre que pour la garantie visale, les locataires souhaitant bĂ©nĂ©ficier de l’avance Locapass doivent tester leur Ă©ligibilitĂ© sur le site d’Action Logement. Bon Ă  savoir : il est possible de cumuler l’avance Locapass et la garantie visale Ă©tant donnĂ© que ces deux dispositifs sont totalement indĂ©pendants.

La caution solidaire bancaire

banque

Enfin, Ă  l’image de la garantie visale, les banques proposent Ă©galement aux Ă©tudiants ainsi qu’aux jeunes actifs une caution solidaire. ConcrĂštement, la banque se porte garant pour le locataire et indemnise le bailleur en cas de dĂ©faillance de paiement.

À la diffĂ©rence de la garantie visale, la caution bancaire n’est pas un dispositif gratuit. En effet, pour en bĂ©nĂ©ficier, les banques demandent gĂ©nĂ©ralement au locataire d’ouvrir un compte bancaire, de s’acquitter de frais de dossier et de verser une cotisation pouvant atteindre 1% du loyer et des charges.

La garantie loyers impayés Cautioneo

La garantie Cautioneo est un dispositif payant mais qui ne nécessite pas de bloquer une somme d'argent sur un compte. Cautioneo offre un service de garant 100% en ligne : le locataire envoie sa demande et reçoit une réponse sous 24h. De nombreux locataires sont éligibles, peu importe leur situation professionnelle et leurs types de revenus, tant qu'ils sont solvables.

Ce dispositif est souscrit directement par le locataire, qui paye une cotisation mensuelle Ă©quivalente Ă  3,5% du loyer. Le propriĂ©taire n'a aucune dĂ©marche Ă  effectuer et aucun frais Ă  dĂ©bourser, la garantie Ă©tant payĂ©e par le locataire uniquement. La caution couvre toute la durĂ©e du bail et assure le propriĂ©taire contre tout loyer impayĂ© et frais de recouvrement, Ă  hauteur de 96 000€.

La garantie loyers impayés SmartGarant

SmartGarant est une sociĂ©tĂ© qui fonctionne selon le mĂȘme modĂšle que Cautioneo. Elle se porte garant pour les locataires qui souhaitent renforcer leur dossier locatif. Tous les types de profils professionnels peuvent ĂȘtre acceptĂ©s (travailleurs indĂ©pendants, intermittents du spectacle, freelance, etc), et il n'est pas nĂ©cessaire de gagner trois fois le loyer.

Une fois le dossier soumis, une rĂ©ponse est donnĂ©e dans les deux heures. Cette garantie est payĂ©e par le locataire, qui s'acquitte d'une cotisation comprise entre 3% et 3,5% du loyer. Le propriĂ©taire n'a aucune dĂ©marche Ă  entreprendre. La caution couvre jusqu'Ă  100 000€ sur toute la durĂ©e du bail, sans carence ni franchise.