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Le loyer
Revenus nets recommandés pour rassurer le bailleur
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Documents
Pièces minimales exigibles par le décret 2015
Décret 2015
Cadre légal
Fixe la liste limitative des justificatifs autorisés
Visale
Gratuit
Garantie Action Logement sans frais pour locataire et bailleur
Qu'est-ce qu'un dossier de location ?
Le dossier de location regroupe l'ensemble des justificatifs remis au propriétaire ou à l'agence immobilière pour prouver l'identité du candidat, sa situation professionnelle et sa capacité à payer le loyer chaque mois. La liste des documents exigibles est encadrée par le décret n° 2015-1437 du 5 novembre 2015 : un bailleur ne peut demander que les pièces figurant dans cette liste.
Tout candidat a intérêt à préparer à la fois une version papier et une version numérique de son dossier. La plateforme DossierFacile (service public gratuit) permet de le certifier en ligne et de le partager en un lien sécurisé.
Pièces à fournir selon votre statut
Le décret 2015 organise les justificatifs en quatre catégories : identité, domicile actuel, activité professionnelle et ressources. Voici ce qui est exigible pour chaque profil.
| Catégorie | Salarié en CDI | Étudiant / Alternant | Travailleur indépendant |
|---|---|---|---|
| Identité | CNI ou passeport en cours de validité | CNI ou passeport en cours de validité | CNI ou passeport en cours de validité |
| Domicile actuel | 3 dernières quittances de loyer ou attestation hébergement | Justificatif de domicile ou attestation d'hébergement | 3 dernières quittances de loyer ou justificatif de domicile |
| Activité professionnelle | Contrat de travail ou attestation employeur | Carte étudiante ou certificat de scolarité | Kbis ou extrait D1 de moins de 3 mois |
| Ressources | 3 derniers bulletins de salaire + dernier avis d'imposition | Avis d'imposition ou justificatif de bourse + docs du garant | 2 derniers bilans ou avis d'imposition professionnels |
| Garant (si applicable) | Mêmes pièces que le locataire | Fortement recommandé : mêmes pièces que le locataire | Optionnel si revenus suffisants |
Le bailleur ne peut pas exiger d'autres documents : relevé de compte bancaire, extrait de casier judiciaire, attestation de bonne conduite, autorisation de prélèvement automatique, photographie d'identité ou contrat de mariage. Toute demande hors liste est illégale.
Pour le dossier de location pour un appartement spécifiquement, des conseils de présentation complémentaires sont disponibles sur la page dédiée.
Revenus requis : la règle des 3 fois le loyer
Aucune loi n'impose un seuil de revenus minimum pour candidater à une location. En pratique, la grande majorité des propriétaires et agences exigent que les revenus nets mensuels soient au moins 3 fois supérieurs au montant du loyer charges comprises. Cette règle est un usage du marché, non une obligation légale.
Pour comprendre comment ce ratio s'applique à différents niveaux de salaire, consultez notre article sur quel loyer pour quel salaire.
Peut-on cumuler plusieurs revenus ?
Oui. Les bailleurs acceptent généralement de prendre en compte :
- Les salaires de tous les co-locataires ou co-titulaires du bail ;
- Les pensions alimentaires perçues, les rentes et les APL ;
- Les revenus fonciers ou revenus de placements justifiés.
En colocation, les revenus de l'ensemble des colocataires peuvent être additionnés pour atteindre le seuil.
Présenter un garant : caution solidaire et alternatives
Un garant (ou caution) s'engage contractuellement à payer le loyer si le locataire est dans l'incapacité de le faire. Cette garantie est de plus en plus souvent exigée par les bailleurs pour se protéger contre les risques d'impayés.
Caution personne physique
Le garant fournit les mêmes justificatifs que le locataire : pièce d'identité, justificatif de domicile, bulletins de salaire et avis d'imposition. Pour être recevable, ses revenus doivent généralement être eux aussi 3 fois supérieurs au loyer. La caution solidaire est la forme la plus sécurisante pour le bailleur : il peut s'adresser directement au garant dès le premier impayé.
Caution bancaire
Les banques proposent des services de garant via une caution bancaire. Ces dispositifs nécessitent généralement l'ouverture d'un compte dédié, des frais de dossier et une contribution annuelle pouvant atteindre 1 % du loyer annuel.
Garantie Visale : la caution gratuite d'Action Logement
La garantie Visale est un dispositif entièrement gratuit porté par Action Logement. Elle couvre les loyers impayés pendant les 36 premiers mois du bail et s'adresse :
- Aux personnes de moins de 30 ans (hors étudiants non boursiers comptés comme personnes à charge) ;
- Aux salariés du secteur privé ou agricole de plus de 30 ans en poste depuis moins de 6 mois ou en situation précaire ;
- Aux ménages accompagnés par un organisme d'intermédiation locative.
La garantie Visale ne peut pas se cumuler avec une assurance loyers impayés (GLI) ou une autre caution. Elle est en revanche cumulable avec l'avance Loca-Pass pour financer le dépôt de garantie.
Conseils pratiques pour convaincre le bailleur
Soigner la présentation du dossier
Un dossier bien présenté fait la différence sur un marché tendu. Privilégiez :
- Des documents numérisés en haute qualité, lisibles et non tronqués ;
- Un classement logique : identité → domicile → emploi → ressources → garant ;
- Une lettre de motivation courte (5 à 8 lignes) présentant votre situation et votre stabilité ;
- L'utilisation de DossierFacile (service public gratuit) pour certifier votre dossier et le partager par lien.
Anticiper les visites
Apportez systématiquement une version papier du dossier lors des visites : certains propriétaires souhaitent le consulter sur place. Préparez également les originaux de vos pièces d'identité pour les montrer à la demande.
Ne jamais falsifier son dossier
La falsification de documents (faux bulletins de salaire, faux avis d'imposition) constitue un délit pénal passible d'amendes et d'emprisonnement, en plus d'entraîner la résiliation immédiate du bail si la fraude est découverte en cours de location. Les logiciels de détection de fraude documentaire sont aujourd'hui très répandus dans les agences.
Dispositifs facilitant l'accès à la location
Les APL
L'aide personnalisée au logement (APL) est versée par la CAF directement au propriétaire ou déduite du loyer. Elle réduit le reste à charge mensuel du locataire et peut être prise en compte dans le calcul des ressources présentées au bailleur.
L'avance Loca-Pass
Ce prêt à taux zéro, accordé par Action Logement, finance le dépôt de garantie demandé par le bailleur. Il est accessible aux personnes de moins de 30 ans et aux salariés du secteur privé ou agricole. Il est cumulable avec la garantie Visale.
Assurance loyers impayés (GLI)
La garantie loyers impayés est souscrite par le propriétaire (non par le locataire). Les assureurs facturent généralement entre 3 et 4 % du loyer annuel charges comprises et exigent que les revenus du locataire soient au minimum 2 fois supérieurs au loyer. Elle ne peut pas être cumulée avec une caution personne physique sauf pour les étudiants et apprentis.
Questions fréquentes sur le dossier de location
Le décret n° 2015-1437 du 5 novembre 2015 fixe la liste limitative des pièces que le bailleur peut demander. Elle comprend : une pièce d'identité en cours de validité, un justificatif de domicile, un justificatif d'activité professionnelle (contrat de travail, attestation employeur, carte étudiante, extrait Kbis…) et des justificatifs de ressources (3 derniers bulletins de salaire, dernier avis d'imposition). Tout document hors de cette liste est interdit.
Aucune loi n'impose un seuil de revenus minimum. En pratique, la règle du marché veut que les revenus nets mensuels soient 3 fois supérieurs au loyer charges comprises. Pour un loyer de 800 €, il faut donc justifier d'environ 2 400 € nets par mois. Consultez notre article quel loyer pour quel salaire pour des exemples concrets.
Non. La loi interdit de refuser un garant au seul motif que sa résidence se situe à l'étranger. Le bailleur peut toutefois vérifier la solvabilité du garant et lui demander les mêmes justificatifs qu'à un garant résidant en France. Toute discrimination liée à l'origine ou à la nationalité est illégale et peut être signalée au Défenseur des droits.
La garantie Visale s'obtient en faisant une demande sur le site d'Action Logement (visale.fr) avant la signature du bail. Si vous remplissez les conditions d'éligibilité (moins de 30 ans, ou salarié en poste depuis moins de 6 mois), vous recevrez un visa de cautionnement à remettre au bailleur. La démarche est 100 % en ligne et gratuite pour le locataire comme pour le propriétaire.
Oui, si vos revenus sont suffisants (généralement 3 fois le loyer) et que votre situation professionnelle est stable (CDI confirmé, fonctionnaire). Certains propriétaires acceptent aussi un dossier sans garant si le locataire propose une caution bancaire ou la garantie Visale. Dans les marchés tendus, présenter un garant reste un avantage concurrentiel même lorsqu'il n'est pas exigé.