Dossier de location : conseils pour monter le dossier parfait

Par Clémence Nannini

Responsable contenus déménagement et location

Louer un logement en France est de plus en plus difficile et il faut donc un dossier de location parfait pour maximiser ses chances d’accéder à la location. Une fois un bien immobilier trouvé, il est effectivement essentiel de pouvoir présenter un dossier location complet le plus rapidement possible. Ce guide explique comment monter un dossier de location et indique les pièces justificatives à présenter ainsi que les aides au logement facilitant l’accès au parc privé locatif.

Dossier de location pour un appartement ou une maison

La recherche d’un logement à louer en France peut s’apparenter à un véritable parcours du combattant tant la demande immobilière est supérieure à l’offre dans certaines villes (notamment celles situées en zones tendues). 

Avant de pouvoir signer un bail de location, il faut d’abord chercher des logements à un prix raisonnable et correspondant à l’ensemble des critères que le particulier s’est fixé (emplacement, taille, etc.). Une fois le bien immobilier identifié, le locataire (modèle de bail à télécharger) doit prendre contact avec le bailleur afin de visiter ce dernier. Lors des visites, il y a souvent de nombreuses personnes intéressées par le logement et il faut donc préparer en amont un dossier de location sérieux afin de pouvoir accéder à la location.

Comment constituer un dossier de location ?

Pour se démarquer des autres candidats, il faut présenter un dossier de location solide. Ce dossier location doit montrer le sérieux de la candidature et présenter de manière claire la capacité du particulier à assumer le coût de la location.

Le dossier pour location doit être constitué des éléments suivants :

• documents obligatoires demandés par les bailleurs
• les pièces facultatives prouvant le sérieux de la candidature
• les informations concernant un garant ce qui augmente grandement les chances d’être sélectionné

Avoir un dossier complet est important mais ce n’est pas suffisant. Ainsi, afin de se différencier, il faut pouvoir présenter un dossier location soigné le plus rapidement possible.

Il est effectivement important d’être réactif et de posséder un dossier pour location complet dès la visite de l’appartement. Pour cela, il est conseillé de disposer d’une version papier et d’une version numérique du dossier de location. Il est également recommandé d’emmener la version originale des documents obligatoires.

Par ailleurs, le dossier location doit être clair et mettre en avant les points forts de la candidature. Pour cela, il est intéressant de soigner la présentation du dossier de location avec une page de garde, un sommaire et une bonne mise en page. Enfin, pour faciliter la lecture du dossier location, il est recommandé de rédiger un résumé attractif en première page reprenant l’ensemble des éléments essentiels de la candidature.

Présenter une caution solidaire

Avant de s’intéresser aux documents à intégrer au dossier de location d’appartement ou de maison, il faut comprendre que de nombreux bailleurs privilégient les candidatures disposant d’une caution (simple ou solidaire), aussi appelée garant.

Le garant est une personne qui s’engage, auprès du bailleur, à payer le loyer en cas de défaillance du locataire. Même si toute personne résidant en France peut se porter caution pour un locataire, il est généralement préférable que le garant soit un membre de la famille.

Ne pas confondre caution et dépôt de garantieDans le langage courant, on parle trop souvent - et à tort, de caution pour désigner la somme versée au bailleur en début de location. En réalité, il s'agit du dépôt de garantie. La caution désigne la personne qui se porte garante pour le locataire.

La caution est de plus en plus souvent exigée par les bailleurs. Elle leur permet effectivement de se prémunir contre les risques de loyer impayé ou de dégradations locatives. Il est donc important de pouvoir présenter l’ensemble des documents prouvant la solvabilité du garant dès la première visite afin de se démarquer des autres candidats.

Les particuliers ne disposant pas de garant peuvent se tourner vers certains dispositifs se portant caution à l’image de la garantie visale, de la caution solidaire bancaire, de la garantie loyers impayés Cautioneo ou de la garantie SmartGarant.

Quelles pièces fournir dans un dossier de location ?

Le dossier de location pour un appartement ou une maison doit être constitué d’un certain nombre de documents obligatoires et peut également présenter des pièces justificatives facultatives servant à prouver la solvabilité des locataires. Les pièces justificatives demandées ne sont évidemment pas les mêmes selon la situation du candidat. Un étudiant et un salarié n’auront donc pas à présenter les mêmes documents dans leur dossier pour location.

Depuis l’article 162 de la loi du 17 janvier 2002, les bailleurs n’ont pas le droit de demander la présentation de photographie d’identité, de relevé de compte bancaire, d’attestation de bonne tenue de compte bancaire ou encore d’une carte d’assuré social.

Dossier de location pour un salarié

Les bailleurs demandent généralement aux actifs (salarié, profession libérale, etc.) de pouvoir justifier des revenus au minimum 2 fois supérieur au loyer mensuel du logement.

Cette solvabilité doit être mise en avant dans le dossier de location qui doit obligatoirement être composé des documents suivants :

• copie d’une pièce d’identité en cours de validité
• copie du dernier avis d’imposition
• justificatif de domicile (quittance, facture d'électricité, d'internet, taxe habitation, etc.)
• copie des trois dernières quittances de loyer ou de l’attestation indiquant que le paiement du loyer et des charges de l’ancien logement est à jour
• copie du contrat de travail ou attestation employeur précisant le type de profession, la date de début du contrat et éventuellement la durée de la période d’essai
• copie des trois dernières fiches de paie

L’idée étant de présenter le maximum de documents prouvant que le candidat dispose des revenus nécessaires pour assumer le montant du loyer mensuel et des charges. Ainsi, il est également possible de joindre d’autres documents et notamment des justificatif d’autres types de revenus (foncier, capitaux mobiliers, etc.).

Si le locataire dispose d’un garant, il faut également fournir l’ensemble des documents justifiants son identité et sa solvabilité : pièce d’identité, justificatif domicile, derniers bulletins de salaire, etc.

Dossier de location pour un étudiant

Lorsqu’un étudiant cherche un logement, il n’a évidemment pas les mêmes documents à fournir qu’un actif, salarié ou non. En effet, un étudiant ne dispose généralement pas de revenus ou du moins pas de revenus suffisants pour être en mesure d’assumer seul le montant du loyer et des charges.

Pour les étudiants, il est donc très fortement recommandé de disposer d’un garant qui se porte caution en cas de défaillance de paiement. Il est même préférable de se rendre aux visites avec ce dernier afin de rassurer le bailleur.

Le dossier de location pour un étudiant doit donc se composer des documents suivants :

• copie d’une pièce d’identité
• copie d’une carte étudiante ou à défaut copie d’un justificatif de scolarité
• justificatif de domicile ou attestation d’hébergement si l’étudiant vit chez ses parents
• attestation APL si l’étudiant en est bénéficiaire

Si l’étudiant possède un garant, il doit également fournir les pièces justificatives prouvant l’identité et la solvabilité de ce dernier :

• copie pièce d’identité du garant
• justificatif de domicile du garant
• trois dernières fiches de paie du garant

Afin de pallier cette difficulté de trouver un logement, de plus en plus d’étudiants se tournent vers la colocation qui se caractérise par le partage d’un logement et par l’établissement de baux individuels ou d’un bail solidaire incluant une clause de solidarité ou d’indivisibilité.

La garantie loyer impayé (GLI)

Comme expliqué ci-dessus, les bailleurs demandent généralement aux candidats locataires de disposer d’un garant afin de se prémunir des risques de loyer impayé ou de dégradation locatives.

Néanmoins, de plus en plus de propriétaires se tournent vers la garantie loyer impayé (GLI) qui leur permet d’être intégralement remboursé par leur assureur en cas de défaillance de paiement. La compagnie d’assurance se retourne ensuite contre le locataire pour régler le litige.

Pour souscrire une garantie loyer impayé, les bailleurs payent généralement entre 3 et 4% du loyer à une compagnie d’assurance qui exige en retour que les revenus du locataire soient égaux ou supérieur à deux mois de loyer. Enfin, les cautions solidaires ne sont pas prises en compte par les bailleurs ayant recours aux assurances loyers impayés.

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Dispositifs facilitant l’accès à la location

Louer un logement en France est de plus en plus difficile et les candidats locataires ne disposent pas toujours des ressources ou des garants nécessaires pour voir leur dossier de location accepté. Ainsi, il existe de plus en plus de dispositifs pour faciliter l’accès à la location :

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Les APL

L’aide personnalisée au logement (APL) est une aide destinée à réduire le montant du loyer dans le cas d’une location ou d’une sous-location. Ainsi, n’importe quel locataire ou sous-locataire peut faire une demande d’APL qui lui est attribuée ou non en fonction de critères liés au logement et aux ressources.

Le montant des APL est calculé en fonction de la situation familiale, des ressources, du patrimoine immobilier et du montant du loyer. La demande d’allocation se fait en ligne sur le site de la CAF. Dans le cas où un locataire a la possibilité de bénéficier des APL, il doit informer le propriétaire en lui fournissant par exemple une copie d’une simulation prouvant le montant auquel il peut prétendre.

La garantie visale

La garantie visale est un dispositif gratuit mis en place par Action Logement qui permet à certains types de publics de bénéficier d’une couverture des loyers et charges impayés pendant les 3 premières années de la location.

Action Logement se porte caution pendant les 36 premiers mois du contrat de bail d’un logement non meublé ou d’un bien meublé et s’engage à indemniser le propriétaire en cas de défaillance de paiement du locataire.

La garantie visale s'adresse :

• Aux jeunes de moins de 30 ans ;
• Aux salariés de plus de 30 ans embauchés depuis au moins 6 mois ;
• Aux ménages accompagnés par un organisme d'intermédiation locative.

Pour bénéficier de la garantie visale, il suffit de vérifier son éligibilité sur le site visale.fr puis de souscrire en renseignant un certain nombre d’informations. En cas de défaillance de paiement, Action Logement indemnise le bailleur et propose ensuite un procédé adapté à la situation du locataire pour le remboursement des frais avancés.

L’avance Locapass

L’avance Locapass est également un dispositif mis en place par Action Logement facilitant l’accès au parc locatif. Ce dispositif, destinés aux jeunes de moins de 30 ans ainsi qu’aux salariés ou préretraités du secteur privé, propose de financer le dépôt de garantie par un prêt sans intérêt ni frais de dossier.

De la même manière que pour la garantie visale, les locataires souhaitant bénéficier de l’avance Locapass doivent tester leur éligibilité sur le site d’Action Logement. Bon à savoir : il est possible de cumuler l’avance Locapass et la garantie visale étant donné que ces deux dispositifs sont totalement indépendants.

La caution solidaire bancaire

Enfin, à l’image de la garantie visale, les banques proposent également aux étudiants ainsi qu’aux jeunes actifs une caution solidaire. Concrètement, la banque se porte garant pour le locataire et indemnise le bailleur en cas de défaillance de paiement.

À la différence de la garantie visale, la caution bancaire n’est pas un dispositif gratuit. En effet, pour en bénéficier, les banques demandent généralement au locataire d’ouvrir un compte bancaire, de s’acquitter de frais de dossier et de verser une cotisation pouvant atteindre 1% du loyer et des charges.

La garantie loyers impayés Cautioneo

La garantie Cautioneo est un dispositif payant mais qui ne nécessite pas de bloquer une somme d'argent sur un compte. Cautioneo offre un service de garant 100% en ligne : le locataire envoie sa demande et reçoit une réponse sous 24h. De nombreux locataires sont éligibles, peu importe leur situation professionnelle et leurs types de revenus, tant qu'ils sont solvables.

Ce dispositif est souscrit directement par le locataire, qui paye une cotisation mensuelle équivalente à 3,5% du loyer. Le propriétaire n'a aucune démarche à effectuer et aucun frais à débourser, la garantie étant payée par le locataire uniquement. La caution couvre toute la durée du bail et assure le propriétaire contre tout loyer impayé et frais de recouvrement, à hauteur de 96 000€.

La garantie loyers impayés SmartGarant

SmartGarant est une société qui fonctionne selon le même modèle que Cautioneo. Elle se porte garant pour les locataires qui souhaitent renforcer leur dossier locatif. Tous les types de profils professionnels peuvent être acceptés (travailleurs indépendants, intermittents du spectacle, freelance, etc), et il n'est pas nécessaire de gagner trois fois le loyer.

Une fois le dossier soumis, une réponse est donnée dans les deux heures. Cette garantie est payée par le locataire, qui s'acquitte d'une cotisation comprise entre 3% et 3,5% du loyer. Le propriétaire n'a aucune démarche à entreprendre. La caution couvre jusqu'à 100 000€ sur toute la durée du bail, sans carence ni franchise.