Préparer son dossier de location pour un appartement

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Dossier de location : contrat de bail et état des lieuxPréparez votre futur emménagement et téléchargez un modèle de contrat de bail ainsi qu'un modèle d'état des lieux, actualisés aux normes 2023 - Loi Alur.
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La recherche d'un appartement s'avère souvent longue et compliquée pour les locataires. Ils doivent ainsi chercher un logement correspondant à leurs critères et leur budget sur les sites spécialisés avant de réaliser des visites et de déposer un dossier pour les appartements qui leur plaisent. Ce guide explique comment constituer un bon dossier de location pour un appartement, quelles pièces fournir selon la situation du locataire et détaille les modalités concernant les garants.

Comment faire un dossier de location pour un appartement ?

dossier location appartement

La recherche d'appartement est en général longue et laborieuse pour les futurs locataires qui doivent rechercher puis visiter les logements qui correspondent à leurs critères (localisation, meublé ou vide, budget...) avant de déposer leur dossier. Les candidatures en concurrence pour un même bien sont souvent nombreuses, en particulier dans les grandes villes, considérées comme des zones tendues, dans lesquelles la demande est élevée et les biens rares. Le dossier remis au bailleur doit donc être le plus complet et soigné possible pour convaincre le propriétaire et faciliter cette recherche.

Le dossier de location d'appartement a pour objectif de présenter le sérieux du locataire ainsi que sa capacité de paiement. Il doit donc être présenter les documents obligatoires ainsi que toute pièce facultative appuyant la candidature du locataire. Les documents de la caution doivent également figurer dans le dossier afin de rassurer le bailleur sur la capacité de cette dernière à palier les éventuels manquements financiers du locataire.

Il est n√©cessaire de communiquer les documents au bailleur le plus rapidement possible pour √©viter que le propri√©taire n'accepte le dossier d'un autre locataire avant de pouvoir √©tudier le v√ītre. Il est donc conseill√© de se rendre √† la visite avec une version papier du dossier √† remettre directement √† l'agence ou au propri√©taire. Une version num√©rique peut √©galement √™tre envoy√©e par e-mail dans un deuxi√®me temps ou si le bailleur exige ce format.

Faire bonne impression au bailleur Afin de faire bonne impression au bailleur et que le dossier sorte du lot, la présentation doit être soignée. Pour cela, réaliser une page de garde qui résume la candidature ainsi qu'un sommaire détaillant les documents fournis peut être judicieux. Il est également important de numéroter les pages afin de simplifier la lecture du dossier et surtout de faire attention aux fautes d'orthographe qui peuvent porter préjudice au locataire.

Quelles pièces présenter au bailleur ?

Un certain nombre de documents concernant l'identité et les revenus du locataire doivent obligatoirement figurer dans le dossier de location d'un appartement pour qu'il soit complet et recevable. Il est également possible d'ajouter certaines pièces facultatives afin d'appuyer son sérieux et sa solvabilité.

Les pièces à fournir diffèrent selon le statut du locataire. Il est évident qu'un étudiant ne peux pas justifier du même niveau de revenus qu'un actif mais doit néanmoins démontrer son statut :

Depuis la loi du 17 janvier 2002, le bailleur à l'interdiction d'exiger un certain nombre de documents considérés comme personnels, notamment : une photo d'identité, une photocopie de la carte vitale, un relevé de compte bancaire, une attestation de bonne tenue de compte, un contrat de mariage ou certificat de concubinage, un extrait casier judiciaire ou encore le dossier médical du locataire.

Dossier de location d'appartement pour un actif

Afin de s'assurer du paiement régulier du loyer de l'appartement, les propriétaires demandent en général au locataire de justifier de revenus au moins deux fois plus importants que le montant du loyer mensuel. Le dossier sert ainsi à présenter l'identité du locataire, à justifier son statut d'actif et un niveau de revenus suffisant pour rassurer le bailleur.

Le dossier de location d'appartement d'un actif doit donc obligatoirement comporter :

dossier location appartement pièces
  • Une photocopie d'une pi√®ce d'identit√©. Il peut s'agir d'une carte d'identit√©, d'un passeport ou d'un permis de conduire fran√ßais ou √©tranger, d'une carte de s√©jour, de r√©sident ou de ressortissant d'un Etat membre de l'UE. S'il s'agit d'un document √©tranger, il doit √™tre r√©dig√©¬†ou traduit¬†en fran√ßais ;
  • Une copie des trois derni√®res quittances de loyer ou une attestation du dernier bailleur assurant que le paiement est √† jour ;
  • Un justificatif de domicile, par exemple une facture d'eau, d'√©lectricit√©, d'internet ou une copie de la taxe d'habitation ;
  • Une copie du dernier avis d'imposition¬†;
  • Une copie du contrat de travail ou une attestation de l'employeur mentionnant le poste occup√©, la date de d√©but de contrat et si possible la dur√©e de la p√©riode d'essai ;
  • Une copie des trois derniers bulletins de paie.

Concernant la pièce d'identité, le bailleur est en droit de demander au locataire de présenter l'original, en plus de la photocopie fournie dans le dossier.

L'objectif du dossier de location étant de rassurer le bailleur sur la capacité de paiement du loyer tous les mois, il est conseillé d'ajouter des documents complémentaires, justifiant de revenus annexes (revenus fonciers par exemple). Si le futur locataire a une caution, le dossier doit également comporter les documents mentionnés ci-dessus attestant de son identité et de sa solvabilité.

D√©p√īt de garantie avec la remise du dossier de location Le bailleur √† l'interdiction de demander un d√©p√īt de garantie ou une avance de loyer avant la signature du contrat de bail. Si le bailleur en fait la demande, il s'agit probablement d'une escroquerie, le locataire doit donc se m√©fier.

Dossier de location d'appartement pour un étudiant

Les documents qu'un étudiant doit fournir dans un dossier de location d'un appartement sont différents de ceux demandés à un actif. En effet, il ne dispose généralement pas de revenus suffisants pour payer le montant du loyer et des charges mais doit néanmoins pouvoir justifier son statut.

Compte tenu des ressources moindres dont disposent les étudiants, les bailleurs leur demandent presque systématiquement de présenter une caution afin de s'assurer du paiement régulier des loyers et des charges. Le garant peut également accompagner le futur locataire lors de la visite de l'appartement afin de rassurer le bailleur sur son implication.

dossier location appartement étudiant

Le dossier de location d'appartement d'un étudiant doit donc obligatoirement comporter :

  • Une photocopie d'une pi√®ce d'identit√©. Il peut s'agir d'une carte d'identit√©, d'un passeport ou d'un permis de conduire fran√ßais ou √©tranger, d'une carte de s√©jour, de r√©sident ou de ressortissant d'un Etat membre de l'UE ;
  • Une photocopie de la carte √©tudiante ou un certificat de scolarit√© ;
  • Un justificatif de domicile ou une attestation d'h√©bergement si l'√©tudiant vit chez ses parents.

Si l'étudiant dispose d'un garant, celui doit également fournir certains documents :

  • Une photocopie d'une pi√®ce d'identit√© ;
  • Un justificatif de domicile (facture d'eau, d'√©lectricit√©, d'internet ou taxe fonci√®re...) ;
  • Une copie des trois derniers bulletins de paie.

Afin de r√©duire les co√Ľts de logement qui repr√©sentent un budget important, notamment dans les grandes villes, de nombreux √©tudiants optent pour la colocation. Dans ce cas, les documents √† fournir dans le dossier sont identiques √† ceux demand√©s pour un studio ou un deux pi√®ces.

Si l'étudiant est bénéficiaire de l'Aide Personnalisée au Logement (APL), il est judicieux d'ajouter au dossier un courrier de la CAF attestant de l'éligibilité ou une copie de la simulation d'aide qu'il est possible d'effectuer sur le site de la CAF.

Lettre d'accompagnement du dossier de location (appartement)

Afin d'augmenter ses chances d'obtenir l'appartement souhaité face à une concurrence souvent nombreuse, il est nécessaire de faire bonne impression et de rassurer le propriétaire sur sa situation. Une lettre d'accompagnement du dossier de location permet ainsi de récapituler tous les points positifs de la candidature et de mettre en avant la capacité de paiement du loyer.

Voici un modèle de lettre d'accompagnement de dossier de location d'appartement à remettre au propriétaire de l'appartement :

[Nom] [Prénom]
[Adresse]
[Numéro de téléphone]

[Prénom et Nom du bailleur OU Nom de l'agence]
[Adresse]

Fait à [Ville], le [date],

Objet : Location de votre appartement [référence du bien OU adresse du bien]

Madame/Monsieur,

Actuellement à la recherche d'un appartement de type [nombre de pièces] à [ville], je suis particulièrement intéressé par votre bien situé [adresse du bien] / dont la référence est [référence du bien] qui correspond parfaitement à tous mes critères (emplacement, caractéristiques, budget...).

Situation actuelle

[Description des motivations du déménagement]
Par exemple : Actuellement locataire d'un studio depuis deux ans, je suis à la recherche d'un appartement plus grand depuis mon entrée dans la vie active.

Situation professionnelle et financière

[Description du poste occupé et mention du salaire ainsi que des éventuels revenus annexes]
Par exemple : Actuellement infirmier en CDI depuis 3 mois, mon salaire brut annuel s'√©l√®ve √† 27 000‚ā¨.

Caution

[Préciser dans cette section l'identité du garant si le locataire en a un]
Par exemple : Mes parents peuvent se porter¬†caution pour moi et ainsi s'engager √† vous d√©dommager en cas d'impay√© de loyer. Ils sont respectivement [emploi] et [emploi] et ont des revenus annuels de [montant]‚ā¨ par an/mois.

 

Vous trouverez ci-joint l'ensemble des documents de mon dossier.

En espérant obtenir un retour positif de votre part concernant l'appartement, je reste à votre disposition pour toute information complémentaire.

Je vous prie, Madame/Monsieur, d'agréer l'expression de mes respectueuses salutations.

[Signature]

Faux dossier de location : que risque le locataire ?

faux dossier location appartement

Si le locataire pr√©sente un dossier de location pour un appartement, contenant de faux documents (fiches de paie, caution...), il commet un d√©lit de faux et usage de faux. Selon l'article 441-1 du code p√©nal, il s'expose ainsi √† des sanctions : 3 ans d'emprisonnement et 45 000‚ā¨ d'amende.

Dans les faits, si le bailleur repère la fraude avant la signature du contrat de location, le dossier du locataire est tout simplement rejeté. Si le contrat est déjà signé, le propriétaire doit lui-même prouver qu'il y a eu fraude. Or, cela n'est pas chose aisée : le bailleur ne peut par exemple pas contacter la banque du locataire pour se renseigner sur sa solvabilité.

L'importance de la caution dans le dossier de location

La caution : principale garantie financière du bailleur

La caution, ou le garant, est la personne qui se porte garant pour le locataire et qui s'engage donc √† payer au bailleur les ses √©ventuelles dettes, qu'il s'agisse de loyer ou de charges impay√©s, de frais li√©s √† la d√©gradation de l'appartement ou au contrat de bail en lui-m√™me. A noter que le terme "caution" est souvent employ√© dans le langage courant pour parler de d√©p√īt de garantie, c'est √† dire la somme vers√©e au bailleur lors de l'entr√©e du locataire dans l'appartement.

dossier location appartement caution

Il existe deux types de cautionnement : la caution simple et la caution solidaire. Cette dernière est souvent exigée par les bailleurs car elle engage le garant à palier les impayés du locataire dès le premier manquement, contrairement au cautionnement simple qui demande beaucoup plus de formalités.

Les documents concernant la caution sont aussi importants que ceux concernant le locataire car elle constitue la principale garantie financi√®re du bailleur et oriente souvent son choix vers un candidat plut√īt qu'un autre. Il est donc capital de soigner √©galement la pr√©sentation de ces pi√®ces et de mettre en avant la solvabilit√© du garant dans la pr√©sentation du dossier.

Quelles alternatives à la caution ?

Si aucun des proches du locataire ne peut se porter caution pour lui, il existe trois alternatives pour rassurer le bailleur et lui permettre d'accéder à la location :

  1. La caution solidaire bancaire : la banque se porte caution solidaire pour le locataire étudiant ou jeune actif. En contrepartie, il est nécessaire d'ouvrir un compte bancaire et de s'acquiter de frais de dossier et d'une cotisation avoisinant 1% du montant du loyer.
  2. La garantie visale. Il s'agit d'un dispositif gratuit d'Action Logement qui offre au locataire une couverture des loyers et charges impayés pendant les trois premières années du bail de location sous certaines conditions (liées aux revenus notamment).
  3. L'avance Locapass. Action Logement finance le d√©p√īt de garantie du locataire via un pr√™t sans frais ni int√©r√™t, sous certaines conditions de ressources.

Le bailleur ne peut pas exiger la présence d'une caution s'il a déjà souscrit une assurance loyers impayés (sauf s'il s'agit d'un étudiant).

Sous quels prétextes un dossier de location d'appartement peut-il être refusé ?

Libre au bailleur de choisir le locataire qui lui convient le plus, à condition de respecter la législation. L'annonce ne peut en aucun cas être discriminatoire : par exemple, le bailleur ne peut pas spécifier réserver son logement à un public particulier ("couple sans enfant", "de préférence fonctionnaires"...). La loi considère qu'il y a discrimination s'il y a refus du dossier selon :

  • Des crit√®res li√©s au candidat : il est interdit de refuser un potentiel locataire selon son origine, patronyme, √Ęge, sexe, orientation sexuelle (r√©elle ou suppos√©e), grossesse, situation familiale, √©tat de sant√©, handicap, apparence physique, caract√©ristiques g√©n√©tiques, moeurs, opinions politiques, activit√©s syndicales, appartenance (r√©elle ou suppos√©e) √† un groupe ethnique, nation ou religion.
  • Des crit√®res li√©s √† la caution du candidat : la loi interdit de refuser un candidat sous pr√©texte que sa caution est √©trang√®re ou r√©side dans un d√©partement d'outre-mer.

De même, les agences immobilières sont tenues de respecter la loi, et ce même si elles reçoivent des directives des bailleurs. Dans les faits, il est très compliqué pour le candidat de prouver qu'il y a eu discrimination lors de la sélection des dossiers.