Caution bancaire pour location : fonctionnement, banques et coût

Par Manon Debureau

Afin de se prémunir contre les risques d'impayés, la plupart des bailleurs exigent que le locataire présente une caution. La caution bancaire est un système permettant aux locataires dont les proches n'ont pas les ressources suffisantes pour se porter garant, d'accéder au logement et bien souvent de pouvoir louer un appartement. C'est dans ce cas la banque qui se porte garant pour le locataire auprès du bailleur. 

Comment fonctionne une caution bancaire pour une location ?

La caution bancaire permet à un locataire de fournir une garantie de paiement au bailleur. La banque se porte alors garante pour lui contre le versement d'une somme bloquée et le paiement de frais.

Qu'est-ce qu'une caution bancaire pour une location ?

De nombreux bailleurs exigent la signature d'un acte de cautionnement avec le contrat de bail afin de se prémunir gratuitement contre les risques d'impayés. Il est alors possible d'avoir recours à un prêt spécifique appelé caution bancaire lorsqu'aucun proche du locataire ne souhaite ou n'a les ressources suffisantes pour se porter garant.

Dans le cadre d'une caution bancaire, la banque se porte garant pour le locataire contre le dépôt d'une somme d'argent équivalente au montant du loyer pour l'intégralité du bail sur un compte bloqué. Ce dépôt est ensuite débloqué sur demande du bailleur en cas d'impayé du locataire. 

Frais supplémentaires appliqués par les banques Les banques appliquent généralement des frais de gestion et de dossier, en plus du dépôt initial versé par le locataire. Les procédures et montants exacts varient selon les politiques de chaque banque, il est ainsi nécessaire de se rapprocher de son conseiller afin d'obtenir le détail des modalités.

Quand peut-on avoir recours à une caution bancaire ?

Si le bailleur est une personne physique, il est en droit d'exiger que le locataire présente une caution afin de se prémunir contre d'éventuels impayés. Le locataire peut alors opter pour une caution bancaire si personne de son entourage ne peut se porter garant pour lui.

Si le bailleur est une personne morale autre qu'une société civile constituée de personnes apparentées jusqu'au 4ème degré, il ne peut pas exiger que le locataire présente une caution, sauf :

• Si le locataire est un étudiant non boursier de l'enseignement supérieur ;
• Si le cautionnement est apporté par un fonds de solidarité pour le logement, une association à laquelle un tel fonds accorde sa garantie, un organisme collecteur de la participation des employeurs à l'effort de construction agréé ou un organisme se portant gratuitement garant d'un locataire afin de favoriser l'accès au logement.

Nullité de la caution bancaire en location La loi Alur entraine la nullité de l'acte de cautionnement si le bailleur est un particulier ayant déjà souscrit une assurance loyers impayés. Il est néanmoins possible de cumuler cautionnement et assurance loyer impayé si le locataire est étudiant ou apprenti.

Comment obtenir une caution bancaire pour location ?

Afin d'obtenir une caution bancaire, le locataire doit effectuer les démarches suivantes :

1. Se renseigner auprès de son conseiller bancaire afin de prendre connaissance de l'ensemble des modalités d'un tel cautionnement dans sa banque ;
2. Proposer cette option de cautionnement au bailleur ;
3. Si le bailleur accepte, réunir l'argent nécessaire au dépôt ainsi que les justificatifs demandés par la banque : une pièce identité, un justificatif de revenus, des quittances de loyer de l'ancien logement ou une attestation du précédent bailleur de l'absence de dette, les détails du nouveau logement et les coordonnées du nouveau bailleur ;
4. Conclure un contrat de cautionnement avec la banque et l'annexer au contrat de bail au moment de la signature avec le bailleur.

Combien coûte la caution bancaire ?

En plus de l'importante somme que le locataire doit déposer sur un compte bloqué à la signature du contrat de cautionnement, la banque applique souvent des frais. Les plus importants sont les frais de tenue du compte bloqué sur lequel la somme initiale est déposée : ils s'élèvent à 30€ par mois en moyenne, soit environ 350€ par an.

Certaines banques appliquent également des frais d'ouverture et de clôture du compte au début et à la fin du contrat de cautionnement, ainsi que des frais pour le virement au bailleur en cas d'impayé. Il est donc nécessaire que le locataire se renseigne auprès de sa banque concernant ces tarifs afin d'estimer au mieux le coût total de ce type de cautionnement.

Pourquoi une caution bancaire ?

La caution bancaire pour location présente de nombreux avantages, à la fois pour le locataire et pour le bailleur. Il existe néanmoins certains inconvénients, notamment son coût relativement élevé.

Quelles sont les banques qui se portent garant ?

Certaines banques seulement se portent garant pour leurs clients dans le cadre de leur contrat de location. Il s'agit de :

• BNP Paribas ;
• Boursorama banque ;
• La Caisse d'Épargne ;
• Le Crédit Agricole ;
• LCL ;
• La Société Générale;
• Le Crédit Mutuel ;
• CIC.

En revanche, la Banque Postale et la Banque Populaire ne proposent pas de caution bancaire à ce jour.

Alternatives à la caution bancaire

Les contraintes de la caution bancaire étant importantes, il existe trois principales alternatives afin de présenter un garant au bailleur :

Caution classique

Afin de présenter une caution au bailleur sans frais supplémentaire, le locataire peut faire appel à l'un de ses proches disposant de ressources suffisantes pour pallier ses éventuels impayés. La combinaison parent/enfant est favorisée par les bailleurs car elle assure la pérennité de la relation et donc le remboursement d'éventuelles dettes par la caution.

Dans le cadre d'un cautionnement par un proche, le dossier de location présenté au bailleur devra également contenir certains documents attestant de l'identité et des ressources du garant, notamment :

1. Une pièce d'identité ;
2. Un justificatif de domicile ;
3. Un justificatif d'activité professionnel, c'est-à-dire un contrat de travail ou une attestation de l'employeur ;
4. Les trois dernières fiches de paie ;
5. Le dernier avis d'imposition ou de taxe foncière.

Le principal avantage de ce type de cautionnement est sa gratuité pour le locataire, tout en étant rassurant pour le bailleur. Les formalités sont également simples et rapides pour les deux parties car seule la signature de l'acte de cautionnement par le garant est nécessaire.

Garantie visale

La garantie visale est un dispositif gratuit mis en place par Action Logement afin de faciliter l'accès au logement de certains publics en difficulté. Action Logement se porte ainsi caution pour le locataire durant les trois premières années du contrat de bail et indemnise le bailleur en cas d'impayé de loyer ou de charges. Les frais avancés par l'organisme doivent ensuite être remboursés par le locataire.

La garantie visale est destinée :

• Aux jeunes de moins de 30 ans ;
• Aux salariés de plus de 30 ans employés depuis moins de 6 mois ou en mutation professionnelle ;
• Aux ménages soutenus par un organisme d'intermédiation locative.

Éligibilité à la garantie visale De nombreux critères, notamment liés aux ressources, sont pris en compte pour déterminer l'éligibilité à la garantie visale. Il est donc nécessaire vérifier cette éligibilité sur le site visale.fr avant d'y souscrire.

Garantie Cautioneo

Tout comme la caution bancaire, la garantie loyers impayés Cautioneo est un dispositif payant dans lequel une personne morale se porte garant du locataire. Cautioneo se porte caution de tous types de locataires, peu importe leur contrat de travail (CDI, CDD, étudiant, freelance, etc) et leurs types de revenus (salaire, dividences, pensions, etc).

La garantie Cautioneo présente un avantage conséquent vis-à-vis de la garantie bancaire : le locataire n'a pas besoin de bloquer d'argent sur un compte. Il souscrit la garantie moyennant le paiement d'une cotisation mensuelle équivalente à 3,5% du loyer. Le propriétaire n'a aucune démarche à engager, car la garantie est demandée et payée par le locataire.

Garantie SmartGarant

Semblable à Cautioneo, la garantie SmartGarant est souscrite par les locataires pour renforcer leur dossier de location et trouver plus facilement un logement. Il s'agit d'un tiers de confiance qui se porte garant et bénéficie de la solidité financière d'une entreprise.

Le locataire paye lui-même cette garantie, dont le prix est compris entre 3% et 3,5% du montant mensuel du loyer, selon la formule choisie.

F.A.Q.

La caution bancaire en location est-elle solidaire ?

La caution bancaire en location peut être simple ou solidaire. Le bailleur favorisant généralement une caution solidaire, c'est donc celle qui est le plus souvent utilisée. Cela signifie que le bailleur peut s'adresser à la banque afin qu'elle rembourse les dettes du locataire dès le premier impayé, sans formalité supplémentaire.

Que dit la la loi sur la caution bancaire en location ?

Les articles 2288 à 2297 du Code Civil encadrent la caution, en particulier la caution bancaire. Ces articles du Code Civil affirment notamment :

• Article 2288 : "Celui qui se rend caution d'une obligation se soumet envers le créancier à satisfaire à cette obligation, si le débiteur n'y satisfait pas lui-même."
• Article 2290 : "Le cautionnement ne peut excéder ce qui est dû par le débiteur, ni être contracté sous des conditions plus onéreuses.
  Il peut être contracté pour une partie de la dette seulement, et sous des conditions moins onéreuses.
  Le cautionnement qui excède la dette, ou qui est contracté sous des conditions plus onéreuses, n'est point nul : il est seulement réductible à la mesure de l'obligation principale."
• Article 2292 : "Le cautionnement ne se présume point ; il doit être exprès, et on ne peut pas l'étendre au-delà des limites dans lesquelles il a été contracté."