Caution simple ou solidaire : quelles différences et que choisir ?

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La caution est une garantie usuelle pour les bailleurs dans un contrat de location. Le terme de caution désigne la personne qui se porte garant des loyers impayés par un locataire. Ainsi, il est possible de distinguer les notions de caution simple et la caution solidaire, chacune entraînant des conséquences différentes pour la personne qui s’est portée garante, le bailleur et le locataire.


Différences entre caution simple et solidaire

La caution est un acte juridique offrant une garantie à son bénéficiaire. Elle peut être solidaire ou simple. Selon le choix de l'une ou l'autre des catégories, les caractéristiques ne sont pas les mêmes. Alors quelle différence et que choisir : caution simple ou solidaire?

Qu'est-ce que la caution simple ?

caution simple ou solidaire

La caution simple est la garantie offerte par un tiers quant au paiement du loyer d’un bail de location conclu entre un locataire et un bailleur. En pratique, le garant s’engage à payer le bailleur, mais à plusieurs conditions.

En effet, la caution simple ne peut être mise en jeu que si le locataire n’est pas solvable.

Cela signifie que le garant conserve le « bénéfice de discussion ». Cet avantage juridique a pour conséquences que le bailleur créancier ne pourra se tourner vers la caution que, et seulement si, il a déjà épuisé toutes les voies de recours contre le locataire, débiteur principal.

Qu'est-ce que la caution solidaire ?

La caution solidaire offre l’avantage au bailleur de pouvoir faire jouer la garantie dès la première défaillance du locataire.

En effet, le garant solidaire s’engage à garantir les manquements du locataire à ses obligations de paiement du loyer et des charges, et ce dès le premier impayé. Le garant assure donc au bailleur qu’il payera la dette due par le locataire, au même titre que ce dernier.

Caution simple ou solidaire : que choisir ?

Les deux systèmes de caution présentent chacun des avantages et inconvénients qui leur sont propres.

Caution simple ou solidaire : avantages et inconvénients
  Avantages Inconvénients
Caution simple
  • La caution simple est gratuite.
  • La caution a le bénéfice de discussion : le bailleur ne peut se tourner vers la caution que s’il a épuisé la procédure contre le locataire et que celle-ci a échoué ;
  • En cas de plusieurs cautions simples chacune d’elle a un bénéficie de division qui lui permet de ne payer la dette locative qu’au pro rata de ce qu’elle doit. Ainsi le bailleur devra multiplier le nombre de recours contre les cautions pour être totalement remboursé
  • Risque de mauvaise foi de la caution ;
  • Risque d’insolvabilité de la caution et dans ce cas la garantie n’a plus de valeur.
Caution solidaire
  • La caution solidaire est gratuite ;
  • Le bailleur peut se tourner vers la caution dès la première défaillance du locataire, le bénéfice de discussion de fonctionne pas ;
  • En cas de pluralité de cautions solidaires, le bailleur peut se tourner vers une seule d’entre elles pour le paiement de l’intégralité de la dette. Le bénéfice de division de fonctionne pas.
  • Risque de mauvaise foi de la caution ;
  • Risque d’insolvabilité de la caution et dans ce cas la garantie ne peut plus jouer.

Pour mieux comprendre les avantages et les inconvénients de la caution simple, il faut expliciter les bénéfices suivants :

  1. le bénéfice de discussion : le bénéfice de discussion permet à la caution d’exiger du créancier qu’il se tourne d’abord vers le débiteur principal et épuise toutes les voies de recours contre lui.
  2. le bénéfice de division : le bénéficie de division permet à la caution de demander au créancier (le bailleur) de poursuivre chacune des cautions pour le montant au titre duquel elle s’est engagée.

Si la caution est solidaire, ces deux bénéfices ne peuvent être mis en jeu par la caution (ils ne s'appliquent pas).Par conséquent, il apparaît de toute évidence préférable pour le bailleur d’opter pour la caution solidaire.

Se porter caution simple ou solidaire

Dans le cadre d’un bail de location, la caution s’engage à couvrir les dettes locatives en cas de défaillance du locataire :

Qui peut se porter garant ?

La caution peut être :

caution simple ou solidaire garant
  • Une personne physique, ce qui est souvent le cas, comme un membre de sa famille ou un proche. Le particulier doit être juridiquement capable.
  • Une personne morale, comme une banque, Action Logement avec la garantie visale ou encore une entreprise.

Toutefois, toutes les cautions ne sont pas acceptées par les bailleurs et agences immobilières. En effet, il est important pour les bénéficiaires que la caution ait les capacités financières de couvrir les manquements du locataire et puisse donc payer les sommes dues. À cet égard, peu importe la nationalité de la caution tant qu’elle remplit les conditions de ressources financières demandées.

En pratique, pour les étudiants ou jeunes adultes, les cautions s’avèrent être souvent les parents qui se portent alors garants pour leurs enfants. Cette configuration de caution offre l’avantage d’une relation pérenne entre le locataire et la caution, ce qui fournit un cadre sécuritaire au bailleur. À l’inverse, la relation entre le locataire et la caution qui s’avère être un proche ami ou connaissance peut parfois se dégrader. 

Un parent retraité peut-il se porter garant ? Il n’y a pas d’âge limite pour se porter caution tant et si bien que l’on dispose des ressources nécessaires pour couvrir les éventuelles dettes locatives du locataire. L’âge ne peut donc être un motif de refus de la caution par le bailleur propriétaire ou l’agence en charge du dossier.

Quels documents fournir pour se porter garant ?

Toute personne qui accepte de se porter garant devra fournir un certain nombre de documents au bailleur. La caution devenant une garantie au profit du propriétaire, celui-ci va demander des informations précises quant à son identité et ses revenus et fournir des justificatifs.

Documents à fournir pour être garant - caution simple ou solidaire
Justificatif Garant personne physique Garant personne morale
Justificatif de son identité et de son domicile
  • Une copie de sa pièce d’identité française ou étrangère en cours de validité avec une photo une signature
  • Une preuve de son domicile à savoir une facture d’électricité, une quittance de loyer ou une copie de la taxe foncière ou une copie de sa feuille d’imposition ou une attestation d’assurance logement de moins de 3 mois
  •  Un extrait Kbis de moins de 3 mois
  • Un justificatif d’identité pour le représentant personne physique
  • Un Kbis de moins de 3 mois pour le représentant personne morale

Justificatif de son activité professionnelle et ses ressources

  • Preuve de l’activité professionnelle avec une copie du contrat de travail, d’une carte professionnelle ou toute autre preuve attestant de l’activité exercée
  • Les 3 derniers bulletins de salaire et/ou les derniers avis d'imposition et/ou les justificatifs de revenus locatifs
  • Les deux derniers bilans comptables

Attention, certaines demandes de la part de bailleurs et propriétaires vont au-delà de ce qui est légalement autorisé. Ainsi, des demandes relatives à la situation maritale, à l’état de santé, au casier judiciaire ou à la tenue des comptes bancaires sont illégales. En cas de manquement de la part du bailleur propriétaire, ce dernier s’expose à une amende de 3 000 euros en tant que personne physique et 15 000 euros en tant que personne morale.

Durée de la caution simple ou solidaire

caution simple ou solidaire durée

La caution peut être à durée indéterminée ou déterminée :

  1. déterminée : la durée de la caution, solidaire ou simple dépend généralement de la durée du bail. Ainsi, la caution solidaire s’engage généralement pour 3 ans, lorsque le bail est une location vide, 1 an lorsqu’il s’agit d’une location meublée.
  2. indéterminée : lorsque l’acte de caution n’inclut pas une durée d’engagement de la caution, la caution sera libre de résilier unilatéralement son engagement.

Par conséquent, il sera préférable pour le bailleur, de fixer une durée dès la signature de la caution. De ce fait le propriétaire pourra bénéficier d’une garantie pendant un temps qu’il connaît à l’avance et sans crainte de résiliation unilatérale de la part du garant.

Acte de cautionnement solidaire

Si le bailleur peut demander une caution solidaire, l'acte de cautionnementi doit comporter certaines informations pour avoir une valeur juridique.

Modèle d’acte de cautionnement solidaire

Pour autant, l’acte de cautionnement doit être impérativement écrit. Voici un modèle d’acte de cautionnement solidaire à durée déterminée.

Acte de cautionnement solidaire

Madame, Monsieur,

Je soussigné(e),

[Prénom] [Nom], né(e) le [date de naissance] à [Commune], résidant à l'adresse suivante : [adresse de la caution], [CP] [Commune],

Déclare me porter caution solidaire, avec renonciation aux bénéfices de discussion et de division,

de [Prénom] [Nom du locataire]

pour les obligations résultant du contrat de bail qu’il a signé avec

le bailleur [Prénom] [Nom du bailleur] demeurant [Adresse], [CP] [Commune]

pour la location du logement situé : [adresse du logement loué], [CP] [Commune].

J'atteste avoir pris connaissance du montant du loyer de [montant du loyer en toutes lettres (chiffres)] euros charges incluses par mois. Ce loyer sera révisé annuellement tous les [date de révision JJ/MM] selon la variation de l'indice de référence des loyers publié par l'INSEE au [date de période de référence de l'IRL indiquée sur le bail] [année].

Je m'engage à rembourser au bailleur, sur mes revenus et sur mes biens personnels les sommes dues par le locataire [Prénom] [Nom du locataire] en cas de défaillance de ce dernier.

Je confirme avoir une parfaite connaissance de la nature et de l'étendue de mon engagement qui comprend :

  • le paiement des loyers,
  • des indemnités d'occupation,
  • des charges,
  • des réparations et dégradations locatives,
  • des impôts et taxes
  • et tous frais éventuels de procédure dus en vertu de ce bail.

Cet engagement pour une caution solidaire est valable pour la durée du bail de [durée du bail] et sa tacite reconduction dans la limite de 9 années.

Cet engagement vaut également pour cette même limite de temps dans l’hypothèse où le présent bail serait renouvelé pour autant que le montant du loyer ne soit pas modifié au-delà de l’indexation annuelle ci-dessus indiquée.

En cas de mutation de l’immeuble objet du présent bail, cet engagement bénéficiera de plein droit au nouveau propriétaire.

Je reconnais également avoir pris connaissance de l'avant-dernier alinéa de l'article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 ainsi rédigé :

« Lorsque le cautionnement d'obligations résultant d'un contrat de location conclu en application du présent titre ne comporte aucune indication de durée ou lorsque la durée du cautionnement est stipulée indéterminée, la caution peut le résilier unilatéralement. La résiliation prend effet au terme du contrat de location, qu'il s'agisse du contrat initial ou d'un contrat reconduit ou renouvelé au cours duquel le bailleur reçoit notification de la résiliation. »

J’atteste néanmoins avoir connaissance de l’impossibilité de résilier le présent engagement avant l’arrivée de son terme, étant donné qu’il s’agit d’un cautionnement à durée déterminée.

Fait à [Commune], le [date].

[Prénom et Nom de la caution]

[Signature de la caution]

Depuis la loi Elan du 23 novembre 2018, il n'est plus nécessaire de porter d'autres mentions manuscrites que la signature de la caution elle-même. Il est donc possible de rédiger l’acte de cautionnement sur ordinateur et uniquement de le signer une fois imprimé.

Acte de cautionnement solidaire : quelles mentions obligatoires ?

Pour zvoir une valeur juridique, l'acte de cautionnement solidaire doit respecter un certain formalisme et certaines mentions obligatoires:

caution simple ou solidaire mentions
  • L’identité du bailleur ;
  • L’identité du garant qui se porte caution ;
  • L’identité du locataire ;
  • Les coordonnées du bailleur ;
  • Les coordonnées du garant ;
  • L’adresse du logement sur lequel porte la caution ;
  • Le montant en lettre et en chiffres du loyer et des charges ;
  • Les conditions et modalités de révision annuelle du loyer ;
  • La mention de l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 ;
  • La mention du consentement éclairé de la caution ;
  • Enfin, le type de caution (solidaire).

En cas d'absence de précision, la caution est réputée être simple : il est donc important d'indiquer que le garant se porte caution personnelle et solidaire.

La garantie visale : une alternative à la caution traditionnelle

La garantie visale peut représenter une alternative intéressante à la caution solidaire ou simple, aussi bien pour les locataires que pour les bailleurs :

Qu'est-ce que la garantie visale ?

caution simple ou solidaire garantie visale

La garantie visale est une caution gratuite créée pour remplacer la garantie des risques locatifs et a été mise en place par Action Logement en 2016. Elle a pour objet de couvrir le risque de loyers et de charges impayés d’un locataire pendant les 36 premiers mois.

Ainsi en pratique, Action Logement se porte caution solidaire pour le locataire du logement pendant les trois premières années en cas de manquement à son obligation de payer son loyer et ses charges. Cette alternative est donc particulièrement intéressante pour les futurs locataires qui n'ont personne dans leur entourage pouvant se porter garant.

Comment bénéficier de la garantie visale ?

La garantie visale ne s’adresse toutefois pas à tous et pour en bénéficier il faut entrer dans l’une des catégories suivantes:

  • Être un jeune de moins de 30 ans ;
  • Avoir plus de 30 ans, mais être un salarié ayant signé un contrat depuis moins de 6 mois ;
  • Faire partie des familles accompagnées par un organisme d’intermédiation locative.

Bailleur : pourquoi avoir recours à la garantie visale ?

Les avantages pour les bailleurs sont nombreux :

caution simple ou solidaire garantie visale avantages
  • Leur offrir une sécurité juridique et l’assurance d’avoir leurs loyers payés ;
  • Leur permettre de louer même des petites surfaces à des publics variés et jeunes sans crainte ;
  • La gratuité du dispositif pour le bailleur ;
  • La rapidité de gestion des contentieux éventuels par Action Logement.

Enfin, la garantie visale peut également s’appliquer aux colocations dans le cadre de baux individuels signés par chaque locataire.

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