Clause de solidarité du bail de colocation : guide pratique
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En France, la colocation séduit de plus en plus de personnes. Lors de ce type de location, deux types de baux sont possibles : le bail individuel et le bail solidaire. Le bail solidaire, le plus souvent choisi par les bailleurs, doit absolument contenir une clause de solidarité pour se prémunir des risques de loyers impayés.
ModÚle de contrat de bail de colocation avec clause de solidarité
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Qu'est-ce que la clause de solidarité ?
Souvent préconisée par les bailleurs, la clause de solidarité a de lourdes conséquences sur le contrat de bail :
Définition de la clause de solidarité
La clause de solidaritĂ© ou dâindivisibilitĂ© est une clause Ă introduire dans les baux de colocation solidaires permettant au bailleur de pouvoir exiger de nâimporte lequel des locataires l'exĂ©cution de lâensemble des obligations du contrat (loyer, charges, rĂ©parations locatives, etc.).
ConcrĂštement, elle permet Ă ce dernier de prendre ses prĂ©cautions en cas de loyer impayĂ© puisquâelle lui offre la lĂ©gitimitĂ© juridique pour exiger lâintĂ©gralitĂ© du loyer Ă lâun des locataires dans le cas oĂč les autres colocataires seraient dĂ©faillants.
De mĂȘme, si un des colocataires dĂ©cide de quitter le logement avant les autres, cette clause induit que ce dernier et son garant restent solidaires pendant une pĂ©riode de 6 mois Ă partir de la date de prise de congĂ© ou jusquâĂ ce quâun nouveau colocataire entre dans le logement.
Le locataire poursuivi devenant redevable de lâensemble des sommes dues au propriĂ©taire peut nĂ©anmoins se retourner contre les locataires dĂ©faillants afin de leur exiger le remboursement de leur quote-part.
Evolution de la clause de solidarité avec la loi Alur
Au-delĂ dâavoir instaurĂ© lâencadrement des loyers, la loi Alur du 24 mars 2014 a Ă©galement modifiĂ© sensiblement la notion de clause de solidaritĂ© en insĂ©rant lâarticle 8-1 Ă la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.
En effet, avant cet article, la clause de solidaritĂ© stipulait que les colocataires signant un contrat de location restaient solidaires jusquâĂ la fin du bail, mĂȘme si lâun dâentre eux dĂ©cidait de prendre congĂ© avant cette date (sauf accord du bailleur pour le dĂ©solidariser).
Depuis la loi Alur, cette clause ne sâĂ©tend plus que jusquâĂ 6 mois suite Ă la date de prise de congĂ© et peut Ă©galement prendre fin plus tĂŽt si un nouveau colocataire entre dans le logement. Il est donc possible de mettre fin Ă la clause de solidaritĂ©, en crĂ©ant un avenant au bail prĂ©voyant que le colocataire qui quitte le logement n'est plus solidaire Ă compter de la fin de sa pĂ©riode de prĂ©avis.
Cette modification concerne tous les contrats de location signés aprÚs le 27 mars 2014 ainsi que les baux renouvelés ou tacitement reconduits aprÚs le 8 août 2015.
Comment rédiger une clause de solidarité ?
Il est important de savoir que le cadre juridique et notamment lâarticle 1202 du Code civil prĂ©cise que la clause de solidaritĂ© doit ĂȘtre expressĂ©ment stipulĂ©e dans le bail de colocation, cette derniĂšre nâĂ©tant pas implicite.
Cette clause doit donc apparaĂźtre dans le bail de colocation sous la mention âclause de solidaritĂ© et dâindivisibilitĂ©â et stipuler quâen cas de pluralitĂ© de locataire, il y aura solidaritĂ© et indivisibilitĂ© entre eux pour l'exĂ©cution de toutes les obligations du prĂ©sent contrat.
La clause de solidarité en couple
Selon leur statut, tous les couples ne sont pas concernés par la clause de solidarité :
La clause de solidarité pour un couple non marié ou en concubinage
En termes de location dâun logement, le concubinage ne possĂšde pas un cadre lĂ©gal spĂ©cifique. Il sâapparente Ă une colocation classique et il est donc fortement conseillĂ© au bailleur dâinsĂ©rer une clause de solidaritĂ© et dâindivisibilitĂ© afin de se prĂ©munir de tout risque de loyer impayĂ©.
NĂ©anmoins, il arrive que seul un des deux concubins signe le bail de location. Dans ce cas, cette clause nâa pas lieu dâĂȘtre Ă©tant donnĂ© que le signataire sera le seul Ă devoir exĂ©cuter lâensemble des obligations du contrat et notamment le paiement du loyer et des charges.
La clause de solidarité pour un couple marié
Le mariage induit automatiquement une notion de solidaritĂ© de la part des deux Ă©poux, ainsi, dans le cadre de la location dâun logement, les deux Ă©poux sont automatiquement co-titulaires du bail.
Ils sont donc solidaires aux yeux de la loi pour lâexĂ©cution de lâensemble des obligations du contrat de location et notamment du paiement du loyer et des charges et ce mĂȘme si le bail a Ă©tĂ© signĂ© par lâun des deux Ă©poux avant la prononciation de leur mariage.
La solidaritĂ© ne prend fin que si les deux Ă©poux dĂ©cident de quitter le logement suite Ă la pĂ©riode de prĂ©avis. NĂ©anmoins, cette derniĂšre peut Ă©galement prendre fin au moment du divorce suite Ă un arrĂȘt de la cour de cassation du 22 octobre 2015 faisant office de jurisprudence pour la clause de solidaritĂ©.
Ainsi, si un seul des deux Ă©poux prend congĂ© du logement, il restera solidaire jusquâĂ prononciation du divorce. Par ailleurs, la vente d'une maison pour cause de divorce est rĂ©glementĂ© par l'article 815 du Code civil, qui stipule qu'un bien commun ne peut ĂȘtre vendu sans lâaccord des deux Ă©poux.
La clause de solidarité pour un couple pacsé
Pour les couples unis par le pacte civil de solidaritĂ© (PACS), le bail de location peut ĂȘtre signĂ© par les deux partenaires ou par un seul dâentre eux. NĂ©anmoins, dans ces deux cas de figure, ils restent solidairement obligĂ©s de payer le loyer et les charges pendant toute la durĂ©e du PACS.
Dans ce cas, si lâun des partenaires dĂ©cide de quitter le logement, il reste solidaire jusquâĂ ce que lâautre dĂ©cide Ă©galement de le quitter ou jusquâĂ la dissolution de leur union.
Qu'est-ce qu'un bail de colocation ?
De plus en plus courante en France, la colocation diffĂšre d'une location standard sur plusieurs points :
DĂ©finition de la colocation
La colocation qui permet à plusieurs personnes de louer et de partager un logement séduit de plus en plus de français. Cette forme de location concerne essentiellement des étudiants mais aussi de plus en plus de jeunes actifs et de seniors.
La loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiĂ©e par la loi Alur du 24 mars 2014 dĂ©finit la colocation comme âla location d'un mĂȘme logement par plusieurs locataires, constituant leur rĂ©sidence principale et formalisĂ©e par la conclusion d'un contrat unique ou de plusieurs contrats entre les locataires et le bailleur.
Particularités du bail de colocation
Comme pour les contrats de location classiques, le bail de colocation doit ĂȘtre imprimĂ© en autant dâexemplaires quâil y a de parties prenantes (propriĂ©taire, agence, locataires) et doit faire apparaĂźtre un certain nombre dâĂ©lĂ©ments tels que la notice dâinformation aux droits et obligations des locataires et des bailleurs ou encore les diagnostics techniques immobiliers (DTT).
Enfin, selon la volonté du bailleur, le contrat de colocation peut prendre deux formes différentes :
- Le bail individuel : un bail unique pour chacun des locataires définissant leur chambre et leur accÚs aux espaces communs ;
- Le bail solidaire : un bail unique signĂ© par lâensemble des locataires.
Dans le cas dâun bail solidaire, le propriĂ©taire doit insĂ©rer une clause de solidaritĂ© afin de se prĂ©munir du risque de loyer impayĂ©.
Types de bail | Forme | Spécificités | Loyer/charges | Avantages |
---|---|---|---|---|
Bail Individuel | Un contrat pour chacun des locataires | DĂ©finit lâorganisation du logement : SĂ©paration en plusieurs lots et accĂšs aux espaces communs | IndĂ©pendants pour chacun des locataires | Facilite les changements de locataires |
Bail Solidaire | Un contrat unique pour lâensemble des locataires | Ne dĂ©finit pas lâorganisation du logement | PartagĂ©s avec lâensemble des locataires | Permet de se prĂ©munir des risques de loyer impayĂ© avec la clause de solidaritĂ© |
Bon à savoir : dans le cas d'un déménagement en colocation, il est possible de se procurer facilement des cartons de toute taille et ce, gratuitement dans des commerces de proximité.