Clause de solidarité du bail de colocation : guide pratique

En France, la colocation séduit de plus en plus de personnes. Lors de ce type de location, deux types de baux sont possibles : le bail individuel et le bail solidaire. Le bail solidaire, le plus souvent choisi par les bailleurs, doit absolument contenir une clause de solidarité pour se prémunir des risques de loyers impayés.

Modèle de contrat de bail de colocation avec clause de solidarité

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Qu'est-ce que la clause de solidarité ?

Souvent préconisée par les bailleurs, la clause de solidarité a de lourdes conséquences sur le contrat de bail :

Définition de la clause de solidarité

La clause de solidarité ou d’indivisibilité est une clause à introduire dans les baux de colocation solidaires permettant au bailleur de pouvoir exiger de n’importe lequel des locataires l'exécution de l’ensemble des obligations du contrat (loyer, charges, réparations locatives, etc.).

Concrètement, elle permet à ce dernier de prendre ses précautions en cas de loyer impayé puisqu’elle lui offre la légitimité juridique pour exiger l’intégralité du loyer à l’un des locataires dans le cas où les autres colocataires seraient défaillants.

De même, si un des colocataires décide de quitter le logement avant les autres, cette clause induit que ce dernier et son garant restent solidaires pendant une période de 6 mois à partir de la date de prise de congé ou jusqu’à ce qu’un nouveau colocataire entre dans le logement.

Le locataire poursuivi devenant redevable de l’ensemble des sommes dues au propriétaire peut néanmoins se retourner contre les locataires défaillants afin de leur exiger le remboursement de leur quote-part.

Evolution de la clause de solidarité avec la loi Alur

Au-delà d’avoir instauré l’encadrement des loyers, la loi Alur du 24 mars 2014 a également modifié sensiblement la notion de clause de solidarité en insérant l’article 8-1 à la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

En effet, avant cet article, la clause de solidarité stipulait que les colocataires signant un contrat de location restaient solidaires jusqu’à la fin du bail, même si l’un d’entre eux décidait de prendre congé avant cette date (sauf accord du bailleur pour le désolidariser).

Depuis la loi Alur, cette clause ne s’étend plus que jusqu’à 6 mois suite à la date de prise de congé et peut également prendre fin plus tôt si un nouveau colocataire entre dans le logement. Il est donc possible de mettre fin à la clause de solidarité, en créant un avenant au bail prévoyant que le colocataire qui quitte le logement n'est plus solidaire à compter de la fin de sa période de préavis.

Cette modification concerne tous les contrats de location signés après le 27 mars 2014 ainsi que les baux renouvelés ou tacitement reconduits après le 8 août 2015.

Comment rédiger une clause de solidarité ?

Il est important de savoir que le cadre juridique et notamment l’article 1202 du Code civil précise que la clause de solidarité doit être expressément stipulée dans le bail de colocation, cette dernière n’étant pas implicite.

Cette clause doit donc apparaître dans le bail de colocation sous la mention “clause de solidarité et d’indivisibilité” et stipuler qu’en cas de pluralité de locataire, il y aura solidarité et indivisibilité entre eux pour l'exécution de toutes les obligations du présent contrat.

La clause de solidarité en couple

Selon leur statut, tous les couples ne sont pas concernés par la clause de solidarité :

La clause de solidarité pour un couple non marié ou en concubinage

En termes de location d’un logement, le concubinage ne possède pas un cadre légal spécifique. Il s’apparente à une colocation classique et il est donc fortement conseillé au bailleur d’insérer une clause de solidarité et d’indivisibilité afin de se prémunir de tout risque de loyer impayé.

Néanmoins, il arrive que seul un des deux concubins signe le bail de location. Dans ce cas, cette clause n’a pas lieu d’être étant donné que le signataire sera le seul à devoir exécuter l’ensemble des obligations du contrat et notamment le paiement du loyer et des charges.

La clause de solidarité pour un couple marié

Le mariage induit automatiquement une notion de solidarité de la part des deux époux, ainsi, dans le cadre de la location d’un logement, les deux époux sont automatiquement co-titulaires du bail.

Ils sont donc solidaires aux yeux de la loi pour l’exécution de l’ensemble des obligations du contrat de location et notamment du paiement du loyer et des charges et ce même si le bail a été signé par l’un des deux époux avant la prononciation de leur mariage.

La solidarité ne prend fin que si les deux époux décident de quitter le logement suite à la période de préavis. Néanmoins, cette dernière peut également prendre fin au moment du divorce suite à un arrêt de la cour de cassation du 22 octobre 2015 faisant office de jurisprudence pour la clause de solidarité.

Ainsi, si un seul des deux époux prend congé du logement, il restera solidaire jusqu’à prononciation du divorce.

La clause de solidarité pour un couple pacsé

Pour les couples unis par le pacte civil de solidarité (PACS), le bail de location peut être signé par les deux partenaires ou par un seul d’entre eux. Néanmoins, dans ces deux cas de figure, ils restent solidairement obligés de payer le loyer et les charges pendant toute la durée du PACS.

Dans ce cas, si l’un des partenaires décide de quitter le logement, il reste solidaire jusqu’à ce que l’autre décide également de le quitter ou jusqu’à la dissolution de leur union.

Qu'est-ce qu'un bail de colocation ?

De plus en plus courante en France, la colocation diffère d'une location standard sur plusieurs points :

Définition de la colocation

La colocation qui permet à plusieurs personnes de louer et de partager un logement séduit de plus en plus de français. Cette forme de location concerne essentiellement des étudiants mais aussi de plus en plus de jeunes actifs et de seniors.

La loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi Alur du 24 mars 2014 définit la colocation comme “la location d'un même logement par plusieurs locataires, constituant leur résidence principale et formalisée par la conclusion d'un contrat unique ou de plusieurs contrats entre les locataires et le bailleur.

Particularités du bail de colocation

Comme pour les contrats de location classiques, le bail de colocation doit être imprimé en autant d’exemplaires qu’il y a de parties prenantes (propriétaire, agence, locataires) et doit faire apparaître un certain nombre d’éléments tels que la notice d’information aux droits et obligations des locataires et des bailleurs ou encore les diagnostics techniques immobiliers (DTT).

Enfin, selon la volonté du bailleur, le contrat de colocation peut prendre deux formes différentes :

• Le bail individuel : un bail unique pour chacun des locataires définissant leur chambre et leur accès aux espaces communs ;
• Le bail solidaire : un bail unique signé par l’ensemble des locataires.

Dans le cas d’un bail solidaire, le propriétaire doit insérer une clause de solidarité afin de se prémunir du risque de loyer impayé.