Préavis location : durée, loi et modalités de réduction

Par Clémence Nannini

Responsable contenus déménagement et location

Lors de la résiliation d'un contrat de location, la loi impose le respect d’un préavis location correspondant au délai entre la notification de départ et la prise de congé effective. Alors qu’un bailleur souhaitant prendre congé doit le notifier aux locataires 6 mois à l’avance, le préavis pour une résiliation à l’origine du locataire est d’un mois pour un contrat de location meublé et de 3 mois pour les biens nus. Le préavis de location d'un logement non meublé peut être réduit à un mois selon la situation du logement et des occupants.

Qu’est ce qu’un préavis location ?

Lorsqu’un contrat de location est rompu à l’initiative du bailleur ou du locataire, le droit immobilier impose un cadre à cette rupture. Ce cadre légal vise notamment à préserver les droits de l’ensemble des parties prenantes. L’une des principales mesures régissant la résiliation des contrats de bail concerne la durée du préavis location.

Définition du préavis location

Le préavis location définit le délai entre la notification de la prise de congé et le départ effectif du bien immobilier. Ce dernier doit permettre au locataire de trouver un nouveau logement ou, à l’inverse, au bailleur de trouver un nouvel occupant.

1. Le bailleur peut donner congé au locataire dans certains cas spécifiques. Pour cela, le propriétaire ou l’agence en charge du domicile doivent informer le locataire six mois à l’avance et ce, quel que soit le motif de la résiliation du bail ;
2. Lorsque que le bail de location est résilié par le locataire, la durée du préavis varie en fonction du type de location et de critères propres au logement, à son emplacement ou à la situation personnelle et professionnelle de l'occupant.

Quand commence le préavis de location ?

Le préavis de location commence dès qu’une des parties prenantes reçoit la notification de résiliation du bail. Cette résiliation du contrat de location peut aussi bien être à l’origine du locataire que du bailleur.

Le cadre légal n’est cependant pas le même selon la personne à l’origine de la rupture du contrat de bail. Un locataire peut mettre fin au contrat à tout moment sans justificatif nécessaire. Cependant, lorsque le bailleur souhaite donner congé au locataire, il doit disposer de motifs légitimes et le notifier à l’occupant au moins 6 mois à l’avance.

Qui demande la résiliation du bail ?

La résiliation du bail peut être demandée soit par le propriétaire soit par le locataire.

Résiliation du bail à l’initiative du locataire

Un locataire peut décider de rompre un bail à tout moment et pour n’importe quelle raison. Pour se faire, il suffit de le notifier au bailleur par l’envoi d’une lettre de résiliation en recommandé avec accusé de réception.

Dans la lettre de résiliation, le locataire doit mentionner la durée du préavis location ainsi que la date de départ effective. Dans le cas où le locataire bénéficie d’une réduction de préavis, c’est à lui de mentionner cette réduction et de la prouver à l’aide de documents justificatifs.

Résiliation du bail à l’initiative du bailleur

Un bailleur, propriétaire ou agence en charge du bien immobilier, ne peut donner congé au locataire à l'échéance du contrat de bail que pour l’une des raisons suivantes :

• Rupture de bail pour vente ;
• Reprise du logement en tant que résidence principale ;
• Motif légitime de non renouvellement du bail : loyer impayé, tapage nocturne, etc.

De la même manière que pour les locataires, le bailleur doit notifier la résiliation à l’occupant à l’aide d'un courrier recommandé avec accusé de réception (par exemple sous la forme d'une lettre de congé pour vente si le logement est mis en vente). L’occupant dispose alors d’un préavis de 6 mois (pour les logements non meublés) ou d'un préavis de 3 mois (pour les logements meublés), à compter de la réception du courrier pour quitter les lieux. Si le locataire quitte le domicile avant la fin du préavis, il n’est redevable des loyers et des charges que pour la période où il a réellement occupé le logement.

Le cadre légal impose aux bailleurs de proposer une solution de relogement aux locataires s'ils sont âgés d'au moins 65 ans ou si le montant cumulé de leurs ressources est inférieur au plafond fixé par la loi.

Lettre préavis location

Pour signifier son départ, le locataire doit adresser une lettre à son bailleur, en courrier recommandé avec accusé de réception. Pour avoir une valeur légale, celle-ci doit comporter plusieurs informations sur le locataire, le bailleur et le logement :

• Nom, prénom et adresse du locataire et du bailleur ;
• Lieu de réalisation de la lettre et la date ;
• Date du départ du locataire prévu à compter de la réception du courrier par la bailleur ;
• Délai de préavis à respecter selon le type de logement (meublé, vide) et sa localisation (zone tendue ou non) ;
• Signature du document.

Retrouvez des modèles de lettre de préavis de 1 et 3 mois, aux normes 2024 :

Modèle de lettre de préavis location - 1 mois PDF

Modèle de lettre de préavis location - 3 mois PDF

La lettre de résiliation du préavis doit impérativement être envoyée en courrier recommandé : un email n'aura aucun poids juridique.

Délai de préavis en location

Lorsqu’un locataire décide de rompre un contrat de location, la durée de préavis varie le plus souvent entre 1 mois et 3 mois selon le type de logement, le type de contrat ainsi que la situation personnelle et professionnelle des occupants.

Préavis location meublée

Pour les biens meublés, la durée légale de la période de préavis est toujours d'un mois, à compter de la réception de la lettre de résiliation par le bailleur.

Préavis location non meublé

Pour un logement non meublé, le délai légal de préavis est généralement de 3 mois, à compter de la réception du courrier par le propriétaire ou l’agence en charge du logement.

Le préavis pour les locations vides peut néanmoins être réduit à un mois sous certaines conditions. C’est cependant au locataire de mentionner clairement la réduction du préavis et la raison justifiant cette dernière dans la lettre de résiliation envoyée au bailleur.

Préavis location colocation

Dans le cas d’un bail de colocation, la durée de préavis est la même que pour les locations classiques à savoir :

• 1 mois pour les logements meublés ;
• 3 mois pour les logements non meublés, pouvant être réduit à 1 mois sous certaines conditions.

Préavis colocation - 1 mois PDF Préavis colocation - 3 mois PDF

Ces durées de préavis location ne diffèrent pas entre les baux individuels et le bail solidaire incluant une clause de solidarité ou d’indivisibilité. Cependant, dans le cas d’un bail solidaire, la réduction du préavis à 1 mois pour les biens immobiliers nus est effective à partir du moment où au moins un des colocataires peut en bénéficier.

De même, dans le cas d’un bail solidaire, un colocataire prenant congé reste solidaire des autres locataires pendant une période de 6 mois ou jusqu’à ce qu’une nouvelle personne entre dans le domicile. Cette période démarre à compter de la prise de congé effective de l’occupant.

Préavis location bail commercial

Un bail commercial doit généralement respecter une durée minimum de 9 ans, même s’il est possible de le résilier en respectant un cadre légal strict. Ce cadre impose notamment le respect d’un délai de prévenance d’au moins 6 mois entre la notification de départ et la prise de congé effective. La résiliation peut également être demandée à n’importe quelle échéance contractuelle.

Il existe néanmoins des cas de résiliation spécifique qui possèdent leur propre cadre juridique :

• La résiliation anticipée en cas de départ du locataire ;
• La rupture anticipée en cas de départ en retraite du locataire ;
• La rupture anticipée pour faute de l’occupant ;
• La résiliation liée à une clause résolutoire ;
• La résiliation à l’origine du propriétaire pour exercice du droit de reprise.

Il est aussi possible de le renouveler en respectant des conditions strictes.

Préavis sous location

Contrairement aux autres types de bail, il n'y a pas de durée obligatoire pour le préavis en sous location : il est négocié librement entre les deux parties, à savoir le locataire et le sous locataire.

Réduction du préavis location

Le préavis pour les locations peut être réduit voire même annulé selon les caractéristiques du logement ou des locataires. Il est effectivement possible de voir son préavis réduit à un mois dans le cas d’un logement vide, si le locataire remplit certaines conditions. Il est également envisageable de quitter un logement sans préavis en cas de manquement grave du bailleur aux obligations contractuelles.

Préavis location 1 mois

Dans le cas d'une location vide, le préavis initialement de 3 mois peut être réduit à un mois si :

• Le bien immobilier est situé en zone tendue ;
• La résiliation du bail est liée à la situation professionnelle du locataire ;
• La résiliation du bail est due à des raisons personnelles.

Dans le cas des Pacs, des mariages et des colocations où l’ensemble des locataires sont co-titulaires du bail, la réduction du préavis location est effective dès lors qu’une seule personne remplit les conditions pour en bénéficier.

Préavis location zone tendue

Le premier cas de figure permettant la réduction du préavis location à un mois concerne les logements situés en zone tendue. La loi Alur du 24 mars 2014 puis la loi Elan de 2018 définissent comme “zones tendues” les villes où l’écart entre l’offre et la demande de logement est importante et grandissante.

Concrètement, il s’agit de zones urbanisées continues de plus de 50 000 habitants présentant une demande en bien immobilier très forte. Les domiciles situés dans ces zones tendues connaissent un encadrement des loyers et leur préavis automatiquement réduit à 1 mois lorsque le bail est résilié à l’initiative du locataire.

Cette réduction du préavis s’applique à l’ensemble des baux de location et ce, quelle que soit la date de signature du bail. Il est possible de vérifier si un bien immobilier est concerné en consultant la liste des zones tendues.

Modèle de lettre de préavis location - zone tendue PDF

Réduction du préavis liée à la situation professionnelle

La période de préavis des locations vides peut également être réduite à 1 mois en fonction de la situation professionnelle du locataire :

• Déménagement lié à une mobilité professionnelle (mutation ou formation courte) pour les salariés des secteurs privés et publics ;
• Résiliation du contrat de bail suite à la perte involontaire de son emploi (rupture conventionnelle, fin d’un CDD ou licenciement) ;
• Déménagement suite à l’obtention d’un premier emploi en CDD ou en CDI ;
• Résiliation suite à une reprise d’emploi consécutive à une perte d’emploi.

Réduction du préavis liée à la situation personnelle

La durée légale de préavis pour un logement non meublé peut également être réduite à un mois, en fonction de la situation personnelle du locataire :

• Locataires bénéficiant du RSA ;
• Problème de santé nécessitant un déménagement (justifié par un certificat médical) ;
• Résiliation suite à l'obtention d’un logement social ;
• Résiliation suite à un changement de logement social.

Départ du logement sans préavis

Lorsqu’un bailleur manque à ces obligations contractuelles, un locataire peut quitter un logement sans préavis. En effet, la législation autorise l’annulation du préavis si le logement est insalubre ou s’il met en péril la santé des occupants.

Les résiliations sans préavis sont le plus souvent dues à une forte humidité, des coupures d’eau importantes ou encore des défauts graves dans l’installation électrique rendant cette dernière instable.

Un locataire ne peut pas constater seul l’insalubrité du logement, il doit réunir un maximum de preuves attestant l’état du bien immobilier et les transmettre au propriétaire avec la lettre de résiliation.

Etat des lieux de sortie

Vous déménagez bientôt ou vous êtes propriétaire et votre locataire quitte le logement : vous devez alors réaliser un état des lieux de sortie, pour attester de l'état du logement en fin de location. Le but est d'avoir un document légal montrant les potentiels dégâts réalisés par le locataire. Ce document permettra au bailleur de conserver l'intégralité ou une partie du dépôt de garantie pour payer les travaux de réparation, s'ils sont nécessaires.

Retrouvez un modèle gratuit d'état des lieux de sortie aux normes 2024 (loi Alur), au format PDF :

Télécharger un état des lieux de sortie PDF