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Qu'est-ce qu'un pré-état des lieux ?
Le pré-état des lieux, également appelé visite de consultation ou pré-visite, est une inspection amiable du logement réalisée avant l'état des lieux de sortie officiel. Elle se tient lorsque le locataire a donné son préavis de départ et que le logement est encore occupé.
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État des lieux non meublé
Modèle d'état des lieux à utiliser comme base pour votre pré-visite
Lors de cette visite, bailleur et locataire parcourent ensemble le bien en se référant à l'état des lieux d'entrée. Ils identifient les éventuelles dégradations imputables au locataire, à distinguer de la simple vétusté due au passage du temps.
Le document produit n'a pas de valeur juridique : il ne remplace pas l'état des lieux de sortie et ne peut pas servir de base légale pour des retenues sur le dépôt de garantie. Son intérêt est pratique : donner à chacun le temps d'agir avant le constat définitif.
Non obligatoire
Aucune des parties ne peut imposer le pré-état des lieux à l'autre ; il repose sur le volontariat
Avant sortie
Réalisé environ 30 jours avant la fin du préavis pour laisser le temps d'effectuer les réparations
Prévient litiges
Permet à bailleur et locataire de s'accorder à l'avance sur l'état du logement et les travaux à réaliser
Gratuit
La visite de consultation ne donne lieu à aucun frais lorsqu'elle est réalisée directement entre les parties
Le pré-état des lieux est-il obligatoire ?
Non, le pré-état des lieux n'est pas obligatoire. Aucune disposition légale ni réglementaire n'impose à l'une ou l'autre des parties de le réaliser. La loi du 6 juillet 1989 et la loi Alur de 2014 imposent l'état des lieux d'entrée et de sortie, mais restent silencieuses sur la pré-visite.
Cela signifie qu'un locataire ne peut pas être contraint d'y participer, et qu'un bailleur ne peut pas non plus imposer cette visite. Toutefois, les deux parties ont intérêt à s'y prêter volontairement :
- Le locataire découvre à l'avance les points susceptibles de réduire son dépôt de garantie et peut effectuer les réparations locatives nécessaires avant le départ.
- Le bailleur anticipe les travaux de remise en état à planifier entre deux locations et peut estimer le budget nécessaire.
Cette préparation mutuelle réduit significativement les désaccords lors de l'état des lieux de sortie officiel et limite le recours à un huissier de justice.
Quand faire le pré-état des lieux ?
Bien que non réglementé, le pré-état des lieux est le plus utile lorsqu'il est réalisé environ 30 jours avant la fin du préavis. Ce délai laisse suffisamment de temps au locataire pour effectuer les petites réparations locatives identifiées lors de la visite : reboucher des trous, remplacer un joint, repeindre une cloison abîmée.
Si la pré-visite a lieu trop tôt (plus de deux mois avant le départ), l'état du logement peut encore évoluer significativement. Si elle a lieu trop tard (quelques jours avant), le locataire n'aura plus le temps d'agir et la visite perdra une grande partie de son intérêt pratique.
Comment se déroule le pré-état des lieux ?
Le déroulement d'un pré-état des lieux est similaire à celui d'un état des lieux officiel, mais dans une atmosphère moins formelle. Les deux parties parcourent le logement pièce par pièce en se référant au document d'état des lieux d'entrée.
Étapes pratiques de la visite
- Préparer le document d'entrée : apporter l'état des lieux d'entrée pour comparer l'état actuel pièce par pièce.
- Visiter chaque pièce : murs, sols, plafonds, menuiseries, équipements sanitaires et appareils électroménagers si le logement est meublé ( PDF État des lieux meublé ).
- Distinguer vétusté et dégradation : utiliser si possible la grille de vétusté annexée au bail pour objectiver la part d'usure normale ( PDF Grille de vétusté ).
- Lister les points de vigilance : noter les éléments qui pourraient faire l'objet d'une retenue sur le dépôt de garantie lors de l'état des lieux officiel.
- Photographier les dommages : des photos datées constituent une trace utile même si le document n'a pas de valeur juridique.
Le bailleur remet ensuite au locataire un document récapitulatif indiquant les réparations conseillées. Le locataire n'est pas tenu de signer ce document, et sa signature n'implique aucune reconnaissance de dette.
Modèle de pré-état des lieux PDF gratuit
Il n'existe pas de formulaire réglementaire pour le pré-état des lieux, puisqu'il n'a aucune valeur juridique obligatoire. Pour autant, utiliser un modèle structuré facilite la visite et produit un document clair pour les deux parties.
Un bon modèle de pré-état des lieux doit contenir :
- La date de réalisation et l'adresse du logement
- Les noms du bailleur et du locataire
- Un relevé pièce par pièce de l'état des murs, sols, plafonds et équipements
- La distinction entre vétusté (à la charge du bailleur) et dégradation (à la charge du locataire)
- Une colonne « réparations conseillées au locataire » avec une estimation indicative du coût
- Un espace pour les observations et réserves de chaque partie
Le modèle idéal reprend la même structure que le modèle d'état des lieux vierge officiel afin de faciliter la comparaison lors de l'état des lieux de sortie définitif. Certains bailleurs utilisent directement un modèle Word qu'ils complètent lors de la visite.
Que faire après le pré-état des lieux ?
Une fois la pré-visite réalisée, le locataire dispose du temps restant avant la fin du préavis pour effectuer les réparations identifiées. Les réparations locatives sont légalement à la charge du locataire : joints de salle de bain, petits trous dans les murs, poignées de porte défectueuses, silicone abîmé, etc.
Il est conseillé de conserver les factures des réparations effectuées. Elles pourront être présentées lors de l'état des lieux de sortie pour prouver que les travaux ont été réalisés dans les règles de l'art, et éviter toute contestation de la part du bailleur.
De son côté, le bailleur peut commencer à planifier les travaux de rénovation qui lui incombent après le départ du locataire : travaux de remise en état relevant de la vétusté normale, éventuels rafraîchissements pour la remise en location.
Que se passe-t-il si le locataire n'effectue pas les réparations ?
Si le locataire n'a pas effectué les réparations identifiées lors de la pré-visite, le bailleur pourra constater les dégradations lors de l'état des lieux de sortie officiel et justifier des retenues sur le dépôt de garantie par des devis ou factures correspondants.
Le pré-état des lieux ne peut toutefois pas être utilisé comme preuve des dégradations : seul le document d'état des lieux de sortie signé contradictoires par les deux parties a cette valeur probante.
En résumé
Le pré-état des lieux est un outil préventif simple et gratuit qui réduit les risques de litige entre bailleur et locataire. En identifiant à l'avance les réparations nécessaires, il donne au locataire le temps d'agir pour préserver son dépôt de garantie et au bailleur la visibilité pour planifier ses travaux. Sans valeur juridique propre, il prépare les conditions d'un état des lieux de sortie serein.
Pour sécuriser votre départ ou votre reprise de logement, consultez nos guides complémentaires :
Questions fréquentes sur le pré-état des lieux
Non, le pré-état des lieux n'est pas obligatoire. Ni la loi du 6 juillet 1989, ni la loi Alur n'imposent cette visite. Bailleur et locataire sont libres de s'accorder ou non pour la réaliser. Son intérêt est purement pratique : permettre au locataire d'anticiper les éventuelles retenues sur son dépôt de garantie et d'effectuer les réparations locatives nécessaires avant le départ.
Le pré-état des lieux est une visite informelle, sans valeur juridique, réalisée environ un mois avant la fin du préavis. Il ne peut pas servir de base à des retenues sur le dépôt de garantie. L'état des lieux de sortie, en revanche, est le document officiel signé par les deux parties le jour de la remise des clés. C'est lui qui détermine légalement l'état du logement et justifie les éventuelles retenues sur le dépôt de garantie.
Oui, le locataire peut tout à fait refuser la pré-visite sans aucune conséquence juridique. Le bailleur ne peut pas l'imposer ni en faire une condition de la restitution du dépôt de garantie. En pratique, il est dans l'intérêt du locataire d'accepter : la pré-visite lui permet de découvrir les points susceptibles de lui coûter de l'argent et d'y remédier avant l'état des lieux de sortie officiel.
Non, le pré-état des lieux n'a pas de valeur juridique. Il ne peut pas être utilisé comme preuve devant un tribunal ni servir de base à des retenues sur le dépôt de garantie. Seul l'état des lieux de sortie contradictoire signé par les deux parties a cette valeur probante. Si les deux parties n'arrivent pas à s'entendre lors de l'état des lieux de sortie, elles peuvent faire appel à un huissier de justice.