Pré-état des lieux en location : déroulement et modèle PDF 2023

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Il est possible, pour un locataire qui souhaite estimer le montant qui pourrait être retenu de son dépôt de garantie au moment de l'état des lieux de sortie, de réaliser un pré-état des lieux. Si le document qui en résulte n'a pas de valeur légale, il permet d'estimer les réparations à prévoir, soit par le locataire, soit par le propriétaire. Retrouvez dans cet article toutes les modalités pour réaliser un pré-état des lieux.

Qu'est-ce qu'un pré-état des lieux ou une pré-visite ?

Le pré-état des lieux de sortie, que l'on peut également appeler visite conseil, ou pré-visite état des lieux, est un constat effectué par le propriétaire ou un de ses représentants sur l'état général du bien qu'il loue. Ce constat s'effectue quand le locataire a déjà déposé son préavis de départ.

Utile pour les deux parties, un tel document permet au bailleur de se rendre compte par lui-même de l'état général du logement, et donc de possiblement envisager des travaux de remise en état avant de le remettre en location. Du point de vue du locataire, cela permet de savoir ce qui, en l'état actuel des choses, serait déduit de son dépôt de garantie. Auquel cas, il a donc le temps de réparer ou de remplacer ce qui doit l'être.

Une pré-visite (ou prévisite) étant un procédé informel et inopposable en cas de litige, sa rédaction n'est pas encadrée par des lois et il n'existe donc pas de formulaire de pré-état des lieux. Cependant, puisqu'il s'agit dans les faits d'une sorte de répétition de l'état des lieux de sortie, il est tout à fait possible d'utiliser un modèle d'état des lieux comme support. Voici des modèles d'état des lieux gratuits à télécharger.

Le pré-état des lieux est-il obligatoire ?

le pré-état des lieux n'est pas obligatoire dans le contrat de bail

Ceux qui ont déjà été locataires de plusieurs appartements le savent probablement déjà : le pré-état des lieux n'est pas obligatoire, et aucune des deux parties signataires du contrat de bail ne peut l'imposer à l'autre. Il n'est ainsi même pas nécessaire de le réaliser à l'écrit. Cependant, dans l'absolu, le locataire comme le propriétaire peuvent profiter de la tenue d'une pré-visite.

En effet, le locataire peut ainsi connaître tout ce que le propriétaire estime qu'il doit entreprendre comme réparations et autres remplacements d'équipements et de mobilier. Si la pré-visite est effectuée suffisamment en avance, il a donc la possibilité d'entreprendre à temps les travaux demandés pour que son dépôt de garantie lui revienne en intégralité après le véritable état des lieux de sortie. Mais s'il conteste certaines des demandes du propriétaire, ce délai lui permet aussi de rassembler des arguments et des preuves pour faire valoir ses droits.

De son côté, le propriétaire peut s'enquérir de l'état actuel du logement, et estimer les travaux qu'il aura ou non à réaliser lors du départ du locataire. Cela lui permet notamment de savoir s'il pourra le remettre immédiatement en location à la fin du contrat de bail, ou si une période de battement pour la réalisation desdits travaux est à prévoir.

Plus globalement, cela permet aux deux parties de se mettre sur la même longueur d'onde et de ne pas avoir de surprises, et donc d'éviter les litiges lors du véritable état des lieux de sortie.

Que faire en cas de refus d'un pré-état des lieux ?Le pré état des lieux est purement informatif et n'a pas de valeur légale. Il n'est donc pas possible de l'imposer, d'un côté comme de l'autre.

Quand faire le pré-état des lieux ?

Une fois de plus, le pré-état des lieux étant une procédure informelle, il n'y a pas de règle écrite concernant la date à laquelle il doit être effectué. Mais, pour le locataire comme pour le propriétaire, il n'est utile que s'il a lieu suffisamment longtemps avant le véritable état des lieux de sortie pour que chacun puisse agir et se préparer en conséquence. En général, il a donc lieu environ 30 jours avant la date de fin du préavis du locataire.

Comment faire un pré-état des lieux ?

Un pré-état des lieux est une répétition générale du véritable état des lieux. Cela signifie que sa tenue se passe en théorie comme le vrai : une fois que le bailleur et le locataire sont d'accord pour en effectuer un, ils se mettent d'accord sur une date à laquelle l'effectuer. Pour le préparer, il suffit de se munir d'un formulaire d'état des lieux similaire à celui utilisé lors de l'entrée dans les lieux.

Déroulement de la pré-visite

Le jour venu, ils effectuent ensemble un tour de l'appartement ou de la maison louée et, en se référant à l'état des lieux d'entrée, le propriétaire pointe les travaux que le locataire devra réaliser pour ne pas qu'ils soient déduits de son dépôt de garantie.

Réparations à la charge du locataire ou du propriétaire

Toutes les dégradations qui sont constatées au cours de cette pré-visite ne sont pas toujours nécessairement à la charge du locataire. En effet, ce dernier a seulement la charge de l'entretien courant des lieux et de certaines réparations locatives des équipements présents. Le décret n°87-712 du 26 août 1987 précise ce dont le locataire est responsable :

liste des réparations locatives à la charge du locataire
  • Les parties extérieures dont il a l'usage exclusif : entretien des pelouses, taille des haies, ou désengorgement des gouttières par exemple ;
  • Les ouvertures intérieures et extérieures : graissage des gonds des portes, remplacement des fenêtres détériorées, et nettoyage des grilles entre autres ;
  • Les parties intérieures : nettoyage des murs et plafonds, réparation, ou remplacement des sols, et entretien des armoires et étagères ;
  • Les installations de plomberie : entretien, dégorgement, et petites réparations ;
  • Les installations électriques : remplacement des interrupteurs, ampoules, et autres prises de courant défectueuses ;
  • Les équipements mentionnés dans le contrat de location : entretien, réparation, et remplacement si nécessaire.

De son côté, la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 précise les obligations du propriétaire. Il doit fournir, au moment de la signature du contrat de bail, un logement décent et en bon état. Il doit ensuite, si nécessaire, prendre en charge pour toute la durée du bail, les travaux de réparation, d'entretien, et d'amélioration qui permettent d'assurer que le logement ne devienne pas insalubre et reste en bon état. Cela signifie qu'il a la charge de :

  • La sécurité et la santé des occupants : pas de ruissellement ou d'infiltration d'eau, installation de gaz, de plomberie, et d'électricité aux normes. Par ailleurs, le logement ne doit pas être infesté d'animaux ou d'insectes nuisibles ;
  • Les travaux ayant pour but amélioration et entretien des parties communes comme privatives ;
  • Les travaux nécessaire à l'usage normal d'un logement ;
  • Les travaux ayant pour but d'améliorer les performances énergétiques du logement ;
  • Les travaux d'entretien de la toiture et de la façade.

Prise en compte de la vétusté

L'article 1730 du code civil explique clairement qu'un locataire doit rendre le logement dans l'état dans lequel il l'a reçu, à l'exception des dégradations qui sont directement imputables à la vétusté - usure normale et naturelle d'un lieu ou d'un objet - ou à un cas de force majeure.

Chaque élément présent dans l'état des lieux d'entrée est associé à une grille de vétusté qui établit sa durée de vie estimée. Chaque élément perd ensuite chaque année une valeur qui correspond à la fraction de sa durée de vie estimée. Par exemple, si un locataire dégrade exagérément un canapé qui était déjà à la moitié de sa durée de vie estimée, il ne devra en rembourser que la moitié de sa valeur neuve.

Grille de vétusté de l'OPAC

Remise du rapport de visite

Une nouvelle fois, il n'y a pas de règle écrite concernant la suite à donner à une pré-visite, qui peut même théoriquement être uniquement réalisée à l'oral. Mais dans l'usage, chacune des deux parties garde un exemplaire du rapport de visite, qui mentionne les différences constatées avec l'état des lieux d'entrée, et donc les travaux à effectuer avant de quitter définitivement le logement.

Que faire après le pré-état des lieux ?

Une fois que le pré-état des lieux a été réalisé, et que la somme de travaux à réaliser a été clairement établie, le locataire a jusqu'à la date du véritable état des lieux de sortie pour engager les réparations nécessaires, par lui-même ou en faisant appel aux sociétés de son choix.

De son côté, le propriétaire peut également commencer à prévoir le déroulement des potentiels travaux qu'il devra effectuer, soit parce qu'il s'agit de réparations à sa charge, soit parce que le locataire n'a pas réalisé celles qui lui incombaient - auquel cas le coût des travaux sera déduit du dépôt de garantie.

Il ne reste alors plus qu'une seule étape : l'état des lieux de sortie, le vrai.

État des lieux de sortie meublé PDF État des lieux de sortie non meublé PDF