1 mois

Délai si état des lieux conforme

Le bailleur dispose d'un mois à compter de la remise des clés pour restituer le dépôt.

2 mois

Délai si dégradations constatées

En cas de différences entre l'état des lieux d'entrée et de sortie, le délai est porté à deux mois.

10 %

Pénalité par mois de retard

10 % du loyer mensuel hors charges par mois entamé en cas de dépassement du délai légal.

20 % max

Provision pour charges de copropriété

En immeuble collectif, le bailleur peut retenir jusqu'à 20 % du dépôt en attente de l'arrêté annuel des comptes.

Délai de restitution du dépôt de garantie

La loi du 6 juillet 1989 fixe deux délais distincts selon l'état du logement à la remise des clés. Ces délais s'imposent au bailleur qu'il soit un particulier ou une agence immobilière gérant le bien.

1 mois si l'état des lieux de sortie est conforme

Lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée, c'est-à-dire qu'aucune dégradation imputable au locataire n'est relevée, le bailleur dispose d'un mois à compter de la date de remise des clés pour restituer l'intégralité du dépôt de garantie. Il peut toutefois déduire :

  • Les loyers ou charges impayés clairement établis ;
  • Une provision pour charges de copropriété en attente de l'arrêté annuel des comptes (plafonnée à 20 % du dépôt).

2 mois si des dégradations sont constatées

Lorsque l'état des lieux de sortie révèle des différences significatives par rapport à l'état des lieux d'entrée - taches, percements non rebouchés, équipements endommagés, etc. - le bailleur dispose de deux mois pour restituer le solde du dépôt, déduction faite des sommes justifiées par des devis ou des factures.

Il est important de distinguer les dégradations de la vétusté, c'est-à-dire l'usure naturelle du logement liée au temps et à un usage normal. Pour objectiver ce partage, les parties peuvent s'appuyer sur la grille de vétusté annexée au bail.

Point de départ du délai : la remise des clés

Le décompte commence le jour où le locataire remet les clés. Cette remise peut s'effectuer :

  • En main propre au bailleur ou à son mandataire (l'agence immobilière) ;
  • Par courrier recommandé avec accusé de réception : c'est alors la date de réception par le bailleur qui fait foi.

Cas des locations saisonnières : aucun délai légal n'est imposé. Les parties fixent librement le délai dans le contrat de location saisonnière.

Quel montant le propriétaire peut-il conserver ?

Le dépôt de garantie est plafonné par la loi, ce qui limite mécaniquement la somme que le bailleur peut retenir :

  • 1 mois de loyer hors charges pour les locations vides ;
  • 2 mois de loyer hors charges pour les locations meublées.

Le bailleur peut retenir sur ce montant toutes les sommes légitimement dues par le locataire :

  • Loyers impayés au cours de la location ;
  • Charges impayées au cours de la location ;
  • Réparations locatives non effectuées par le locataire, conformément au décret des réparations locatives ;
  • Travaux de remise en état consécutifs aux dégradations causées par le locataire ;
  • Frais de nettoyage si le logement était sale à la remise des clés (voir notre guide sur la retenue sur caution pour nettoyage) ;
  • Provision pour charges de copropriété (plafonnée à 20 % du dépôt).

À noter : le dépôt de garantie ne peut en aucun cas être utilisé par le locataire pour payer son dernier mois de loyer ou ses dernières charges. Le bailleur peut légalement s'y opposer et réclamer le loyer par voie judiciaire.

Vétusté et retenue : comment les distinguer ?

La vétusté est l'usure normale d'un logement avec le temps. Elle ne peut jamais être imputée au locataire. La grille de vétusté, lorsqu'elle est annexée au bail, précise la durée de vie de chaque équipement et le taux d'abattement annuel applicable, ce qui permet de calculer objectivement la part à la charge du locataire en cas de dégradation réelle.

Lettre de restitution du dépôt de garantie

Attestation de restitution par le bailleur

L'attestation de restitution est un document remis par le bailleur au locataire qui prouve le remboursement du dépôt. Elle doit mentionner :

  • L'identité des deux parties ;
  • L'adresse du logement concerné ;
  • Le montant restitué et la date de versement ;
  • Le cas échéant, le détail des sommes déduites et les justificatifs correspondants.

Cette attestation est fortement recommandée même en l'absence d'obligation légale : elle protège le bailleur contre toute contestation ultérieure.

Lettre de restitution avec retenue : obligations du bailleur

Dès qu'il effectue une retenue, le bailleur doit transmettre au locataire un courrier détaillé. Ce courrier doit comporter :

  • Le détail poste par poste des sommes retenues (loyers, charges, travaux, nettoyage…) ;
  • Les justificatifs : états des lieux comparés, photos, devis ou factures de travaux, relevés de charges ;
  • La provision pour charges en copropriété, avec indication de la date prévisionnelle d'arrêté annuel des comptes.

À défaut de justificatifs suffisants, le locataire peut contester la retenue. La charge de la preuve incombe au bailleur.

Lettre de mise en demeure pour le locataire

Si le bailleur ne restitue pas le dépôt dans les délais, le locataire peut lui adresser une lettre recommandée avec accusé de réception rappelant :

  • La date de remise des clés et le délai légal applicable (1 ou 2 mois) ;
  • Le montant du dépôt dû ;
  • Les pénalités de retard encourues (10 % du loyer mensuel hors charges par mois entamé) ;
  • La mise en demeure de régulariser sous 8 jours, faute de quoi une procédure de conciliation ou judiciaire sera engagée.

Comment justifier une retenue sur le dépôt de garantie ?

Toute retenue doit être documentée. Le bailleur doit joindre à son courrier de restitution partielle les pièces suivantes :

  • Les états des lieux d'entrée et de sortie signés par les deux parties ;
  • Des photos horodatées des dégradations constatées ;
  • Des devis ou factures de travaux de remise en état ;
  • Un constat d'huissier si les dégradations sont importantes ;
  • La facture de la société de nettoyage si le logement était sale ;
  • Des lettres de réclamation ou de mise en demeure envoyées au locataire pendant la location.

Si le bailleur présente uniquement un devis (et non une facture), le juge peut le considérer insuffisant. Il est donc conseillé de faire réaliser les travaux avant la restitution et de joindre les factures définitives.

Le locataire peut contester une retenue fondée sur la seule vétusté : un élément usé par le temps ne constitue pas une dégradation. La grille de vétusté annexée au bail permet de calculer précisément la part imputable à chacun.

Recours en cas de non-restitution du dépôt de garantie

Pénalités de retard applicables au bailleur

Pour tout contrat signé après le 27 mars 2014, le bailleur qui dépasse le délai légal est redevable de pénalités de 10 % du loyer mensuel hors charges par mois de retard entamé. Ces pénalités s'accumulent de plein droit, sans qu'il soit nécessaire d'obtenir une décision de justice.

Exemple : pour un loyer de 800 € hors charges, chaque mois de retard supplémentaire coûte 80 € au bailleur.

Contester une retenue abusive

Si le locataire estime que la retenue est injustifiée ou disproportionnée, il peut engager la démarche suivante :

  1. Adresser au bailleur une lettre recommandée de contestation, en demandant le détail des justificatifs et en faisant valoir la vétusté le cas échéant ;
  2. Saisir la commission départementale de conciliation (CDC) : procédure gratuite qui peut aboutir à un accord amiable ;
  3. À défaut de règlement amiable, saisir le tribunal judiciaire dans un délai de 3 ans à compter de la date théorique de restitution.

Que faire si le délai est dépassé sans aucune restitution ?

  1. Relancer le propriétaire par téléphone ou e-mail pour obtenir une explication informelle ;
  2. Envoyer une lettre de mise en demeure en recommandé avec accusé de réception ;
  3. Saisir la commission départementale de conciliation si la mise en demeure reste sans effet ;
  4. Saisir le tribunal judiciaire pour obtenir la restitution du dépôt augmentée des pénalités accumulées.

Les pénalités de retard continuent de s'accumuler pendant toute la durée de la procédure : le locataire peut ainsi percevoir davantage que le montant initial du dépôt en cas de gain judiciaire.

Questions fréquentes sur la restitution du dépôt de garantie

Le bailleur dispose d'un mois à compter de la remise des clés si l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée. Le délai est porté à deux mois si des dégradations sont constatées entre les deux états des lieux. Ces délais s'appliquent à tous les contrats de location vide et meublée soumis à la loi du 6 juillet 1989.

En cas de dépassement du délai légal, le bailleur est redevable d'une pénalité de 10 % du loyer mensuel hors charges par mois de retard entamé. Ces pénalités s'appliquent automatiquement dès le premier jour de retard, sans mise en demeure préalable obligatoire. Elles s'accumulent jusqu'à la restitution effective du dépôt.

Oui. Dans le cas d'un logement en immeuble en copropriété, le bailleur peut conserver une provision pour charges dans l'attente de l'arrêté annuel des comptes de la copropriété. Cette provision est strictement plafonnée à 20 % du montant du dépôt de garantie. Une fois les comptes arrêtés, le solde éventuel doit être restitué sans délai.

C'est le nouveau propriétaire qui est tenu de restituer le dépôt de garantie au locataire à la fin du bail, même s'il ne l'a pas lui-même encaissé. L'ancien et le nouveau propriétaire règlent entre eux la question du remboursement du dépôt lors de la transaction immobilière. Le locataire n'est pas concerné par ce règlement interne.

Pour un logement meublé, le dépôt de garantie est plafonné à deux mois de loyer hors charges, contre un mois pour un logement vide. Les délais de restitution (1 ou 2 mois) et les pénalités de retard (10 %/mois) sont identiques. Il ne faut pas confondre le dépôt de garantie avec la caution ou le garant, qui est une personne physique ou morale qui s'engage à régler les dettes du locataire.

Ce qu'il faut retenir sur la restitution du dépôt de garantie

La restitution du dépôt de garantie est encadrée par des règles précises que tout locataire et tout bailleur doit connaître. Le délai de 1 ou 2 mois à compter de la remise des clés est impératif. En cas de retard, les pénalités de 10 % du loyer mensuel par mois entamé protègent le locataire efficacement.

Pour éviter tout litige, il est indispensable de réaliser des états des lieux d'entrée et de sortie détaillés et contradictoires, idéalement accompagnés de photos horodatées. En cas de désaccord sur les retenues, la commission départementale de conciliation offre une alternative gratuite avant toute action judiciaire.

Les locataires souhaitant résilier leur bail doivent anticiper ces étapes dès l'envoi de leur préavis pour partir dans les meilleures conditions et maximiser leurs chances de récupérer l'intégralité de leur dépôt.