Convention d'occupation précaire, bail précaire : définition, modèle et résiliation
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Certains cas et certaines situations sortent du droit commun et nécessitent l’usage de conventions particulières. La convention d’occupation précaire est un contrat issu de la pratique dont l’existence et les caractéristiques ont été admises par la jurisprudence. Comment définir la convention d’occupation précaire, quels sont ses critères et conditions d'application, voici un guide et un modèle pour en comprendre les principes.
Qu'est-ce que la convention d'occupation précaire ?
La convention d’occupation précaire est un contrat sui generis, c’est à dire issu de la jurisprudence, qui permet, pour un logement (meublé ou non) ou local donné, de déroger au droit des baux d’habitation et droit des baux commerciaux tout en accordant un droit de jouissance à un occupant.
Définition et régime juridique
1. Définition de la convention d’occupation précaire
La convention d’occupation précaire est un contrat entre deux parties : un bailleur et un preneur. Le bailleur accorde un droit d’occupation à un preneur sur un de ses biens en contrepartie d’une modique somme financière. Cette convention peut être signée à la suite d'une promesse d'achat. De cette manière, le futur propriétaire peut occuper les lieux de manière anticipée avant la vente définitive.
Ce contrat sort du régime du droit des baux que ce soit d’habitation ou de commerce dans la mesure où son existence repose sur des conditions exceptionnelles.
2. Régime juridique de la convention d’occupation précaire
Comme toute convention de location d’un immeuble, ce contrat est conclu entre un bailleur et un locataire, plus communément appelé « occupant à titre précaire ». Au regard du vocabulaire, il est d’ailleurs pour habitude de parler de redevance et non de loyer au regard de la précarité d’occupation des locaux, qui fonde l’existence même du contrat.
Étant donné qu’aucun texte particulier du Code civil ne régit cette convention d’occupation précaire, ce sont les articles 1709 et suivants du Code civil qui s’appliquent. Ainsi, en matière civile, le contrat déroge au régime du droit des baux et s’inscrit dans le cadre du contrat de louage général.
En matière commerciale, il a toutefois été consacré par la loi Pinel de 2014 qui indique expressément que la convention d’occupation précaire permet de déroger au régime des baux commerciaux.
« N'est pas soumise au présent chapitre la convention d'occupation précaire qui se caractérise, quelle que soit sa durée, par le fait que l'occupation des lieux n'est autorisée qu'à raison de circonstances particulières indépendantes de la seule volonté des parties.»
article L 145-5-1 du Code de commerce
Par conséquent, l’occupant ne peut bénéficier des droits qui seraient les siens dans le cadre d’un bail commercial ou d’habitation :
- L’occupant ne peut attendre une indemnité d’éviction de la part du bailleur ;
- L’occupant n’a pas de droit au renouvellement de la convention ;
- L’occupant doit quitter les locaux ou le logement dès l’expiration de la convention ou sa dénonciation. À défaut un juge pourra ordonner son expulsion.
En outre, aucune disposition légale ne régit donc la forme et le contenu que doit prendre la convention d’occupation précaire. La forme verbale pourrait donc être admise, mais elle est fortement déconseillée en pratique car elle n’apporte pas la sécurité juridique nécessaire pour régir des relations contractuelles entre bailleur et preneur. Il sera fortement conseillé de rédiger par écrit toutes les obligations et conditions d’exécution de la convention entre les parties.
Toutefois, la jurisprudence est venue fixer un cadre juridique afin que le recours à cette convention ne soit pas fondé sur la simple volonté de déroger au régime du droit des baux d’habitation. Ainsi son usage est admis pour autant que soit démontrée l’existence de circonstances particulières indépendantes de la seule et unique volonté des parties. Par conséquent, il est nécessaire de prouver l’existence de conditions exceptionnelles qui seront vérifiées pour que le contrat soit valable.
Conditions de validité de la convention d'occupation précaire
Quelle que soit la durée de la convention d’occupation précaire, celle-ci doit être motivée par des circonstances exceptionnelles indépendantes de la volonté des parties et une redevance d’occupation modique. Ces circonstances sont nécessaires à la validité du contrat.
1. Précarité objective
Parmi les circonstances exceptionnelles, il doit exister une cause objective de précarité, une raison qui fragilise l’occupation des lieux par le preneur. Ainsi cette cause objective de précarité pourra déterminer la durée de la convention elle-même. En effet, la durée de la convention d’occupation précaire peut être déterminée ou indéterminée et devra dépendre de la réalisation évènement généralement certain.
La précarité résulte donc en partie d’une durée d’occupation brève des lieux par l’occupant. Il est possible de donner pour illustration d’évènements fondant cette cause objective de précarité le fait que l’immeuble soit par exemple voué à la démolition.
2. Modicité de la redevance
En contrepartie de cette précarité, l’occupant ne devra verser qu’une somme modique. En effet, la situation étant instable pour lui, l’avantage donné en échange sera le versement d’un faible loyer qui sera appelé redevance. Cette redevance devra donc :
- Être modique ;
- Être à titre onéreux ;
- Ne pas engendrer de charges locatives pour l’occupant.
Qu'entend-on par somme modique ?Il est entendu par modique : le fait que la redevance soit une somme bien inférieure au prix de location du marché immobilier.
Convention d'occupation précaire : exemples de jurisprudence
La jurisprudence retient la précarité dans les situations suivantes :
- La situation géographique de l’immeuble objet de la convention ;
- La situation transitoire de l’immeuble à savoir : la réalisation de travaux pendant l’occupation, l’attente d’une expropriation, un immeuble à démolir…
- Le caractère temporaire de l’occupation, dans le cadre d’un relogement de familles sans abris par exemple ;
- L’occupation des lieux sous la condition d’acquisition du bien par l’occupant ;
- L’occupation des locaux en attente de trouver un acquéreur pour le local…
Si aucune cause de précarité ne fonde le recours à ce type particulier de contrat, la convention pourra être requalifiée en bail par les juges.
Modèle de convention d'occupation précaire
Comme tout contrat la forme écrite est une nécessité pour apporter une sécurité juridique et un cadre contractuel stable entre les parties, même si elle n’est pas légalement obligatoire. En l’espèce, aucune obligation de recourir à une forme particulière et le contrat pourrait très bien être verbal. Toutefois, l’écrit reste et sera toujours la preuve des relations contractuellement convenues.
Retrouvez un modèle gratuit de convention d'occupation précaire ou bail précaire, mis en place par l'Anil (Agence nationale d'information sur le logement), aux formats PDF et Word :
Convention d'occupation précaire PDF Convention d'occupation précaire WORD
Voici également un modèle de convention d’occupation précaire à remplir et adapter selon votre situation :
CONVENTION D'OCCUPATION PRECAIRE
Le présent contrat est conclu entre les soussignés :
D’une part,
Le bailleur, ci-après désigné le « Bailleur »
Et, d’autre part,
L’occupant, ci-après désigné « l’Occupant ».
Le Bailleur et l’Occupant sont ensemble ci-après désignés les « Parties ».
Il a été arrêté et convenu une convention d’occupation précaire (ci-après désignée la « Convention ») dont les termes et conditions sont les suivants :
Article 1 : Caractère précaire de la Convention
Le Bailleur et l’Occupant attestent avoir connaissance du caractère précaire de la Convention.
Les Parties déclarent ensemble que le caractère précaire de la présente convention est objectif et est fondé sur les motifs suivants :
- [motifs de précarité de la convention ]
Article 2 : Objet de la Convention
En application des dispositions contractuelles de la présente Convention, le Bailleur consent à l’Occupant la jouissance des locaux décrits ci-après à l’article 3.
Le Bailleur consent le présent droit de jouissance à l’Occupant afin que ce dernier puisse [habiter / d’y exercer l’activité suivante (détailler l’activité de l’Occupant si la convention est conclue à usage professionnel)] dans les Locaux.
Aux termes des présentes dispositions contractuelles, le Bailleur et l’Occupant reconnaissent que la Convention est établie de bonne foi conformément aux articles 1709 et suivants du Code civil relatifs au contrat de louage et en application de l’article L145-5-1 du Code de commerce relatif à la convention d’occupation précaire.
Article 3 : Désignation et destination des locaux objets de la Convention
Les locaux dont la jouissance est proposée et consentie par le Bailleur à l’Occupant répondent aux caractéristiques suivantes :
[adresse des locaux], [superficie], ci-après les « Locaux ».
Les Parties se sont entendues sur le fait que les Locaux seront destinés à un usage [d’habitation / professionnel].
Article 4 : Durée de la Convention
La Convention est conclue pour une durée [déterminée / indéterminée].
Son terme est conditionné à la survenance de l’évènement suivant [décrire de l’évènement].
Article 5 : Montant de la redevance
La jouissance des Locaux par l’Occupant donne lieu au paiement d’une redevance dont le montant modique s’élève à [indiquer le montant en euros en chiffres et en lettres] ci-après la « Redevance ».
La Redevance devra être versée par l’Occupant au Bailleur (indiquer la périodicité et la date du premier paiement) par virement bancaire sur le compte dont les caractéristiques figurent en Annexe A.
Article 6 : Conditions générales relatives à la convention d’occupation précaire
L’occupation des Locaux est concédée par le Bailleur à l’Occupant selon les conditions suivantes :
- L’Occupant s’engage à occuper les Locaux conformément aux dispositions de la présente Convention.
- L’Occupant s’engage à entretenir les Locaux et à prévenir le Bailleur de toute réparation nécessaire ;
- L’Occupant est tenu au paiement de la Redevance ;
- L’Occupant ne bénéficie d’aucune propriété commerciale et d’aucun droit au renouvellement de la part du Bailleur ;
- L’Occupant s’engage à souscrire pour les Locaux une assurance pour couvrir tout risque qui pourrait survenir ;
- L’Occupant s’engage à occuper personnellement les Locaux, le droit d’occupation défini dans la présente Convention n’étant pas cessible ;
- L’Occupant s’engage à restituer au Bailleur les Locaux dès l’arrivée du terme de la Convention à défaut de quoi le Bailleur pourra demander son expulsion.
Article 7: Résiliation
La résiliation de la présente Convention peut intervenir à tout moment, moyennant une notification par l’Occupant ou le Bailleur à l’autre Partie en respectant un délai de préavis de |--] mois.
[Possibilité d’ajouter des conditions autres :]
A défaut de paiement par l’Occupant d'une seule redevance d’occupation à son échéance, ou en cas d'inexécution constatée d'une des clauses de la Convention et un mois après une mise en demeure de payer demeurée sans effet, la présente Convention sera résiliée de plein droit par le Bailleur.
Article 8 : Règlement des litiges et différends
La présente Convention est soumise et régie par le droit français.
Dès lors, en cas de différends ou de litige, les Parties devront faire porter le litige devant les juridictions compétentes.
[Nom, Prénom et Signature du Bailleur]
ANNEXE A
Coordonnées bancaires du Bailleur pour le paiement de la redevance
Convention d'occupation précaire ou bail dérogatoire ?
La convention d’occupation précaire est à distinguer du bail dérogatoire avec lequel elle est souvent confondue. En effet, ces deux conventions semblent déroger au droit commun du régime des baux et permettre une exécution sur une courte durée. Toutefois elles ne régissent pas les mêmes situations et ne répondent donc pas aux mêmes règles.
| Contrat | Type d'usage | Entre particuliers ou professionnels | Durée du contrat | Nécessite des circonstances exceptionnelles |
|---|---|---|---|---|
| Convention d'occupation précaire | Usage commercial ou d'habitation | Entre particuliers ou professionnels | Courte durée | Oui |
| Bail dérogatoire dit précaire | Usage commercial exclusivement | Entre professionnels exclusivement | Maximum de 36 mois | Non |
Le bail dérogatoire, souvent appelé "bail précaire", est un contrat relevant du Code de commerce qui exige que :
- la location porte sur l’exploitation d’un local à usage commercial pour l’exploitation d’un fonds de commerce, artisanal ou industriel ;
- le contrat soit conclu entre professionnels ;
- la durée de location ne dépasse pas 36 mois ;
Par ailleurs, aucune circonstance exceptionnelle n’est exigée pour signer un bail dérogatoire.
À l’inverse, la convention d’occupation précaire permet la conclusion d’un contrat entre professionnels, mais peut aussi être conclue valablement avec un particulier et dans un but locatif. Le droit de jouissance (d’habitation ou commercial) est de courte durée et fondé sur des circonstances exceptionnelles justifiant la dérogation au régime du droit des baux commun.
Comment la résilier ?
La convention d’occupation précaire est donc à durée déterminée ou non et se finit par l’arrivée du terme tel que prévu dans ses dispositions. Toutefois il est possible pour les parties de mettre fin au contrat, en respectant les conditions contractuelles.
Comment résilier une convention d'occupation précaire ?
La convention d’occupation précaire prend fin à la réalisation de l’évènement prévu et donc au terme prévu. Toutefois, le propriétaire peut informer l’occupant et mettre fin à l’occupation du bien à tout moment en mettant en demeure l’occupant de quitter les lieux sans que ce dernier ne puisse se prévaloir d’un droit au maintien dans les locaux.
Ainsi, il est important d’encadrer contractuellement la possibilité pour le bailleur de résilier la convention. Il sera prudent d’insérer dans le contrat un délai de préavis (au minimum 1 mois) afin de fournir à l’occupant le temps de rebondir. Il est également possible de prévoir contractuellement d’autres conditions de résiliation comme le manquement de l’occupant à payer sa redevance.
Parallèlement, il est possible d’insérer dans le contrat les conditions dans lesquelles l’occupant pourra également résilier la convention.
Conditions de résiliation via lettre recommandée Dans tous les cas, pour assurer une sécurité juridique aux parties, il sera préférable de fixer contractuellement les modalités de résiliation et prévoir que l’envoi du courrier de résiliation par le bailleur ou l’occupant se fasse au moyen d’une lettre recommandée avec accusé de réception.
Que doit contenir la lettre de résiliation d'une convention d'occupation précaire ?
La lettre de résiliation émanant de l’occupant ou du bailleur devrait donc contenir les informations suivantes :
- le nom et l’adresse de l’occupant ou du bailleur demandant la résiliation ;
- le nom et l’adresse du destinataire de la lettre de résiliation (occupant ou bailleur) ;
- la date de rédaction de la lettre de résiliation ;
- la référence à la convention d’occupation précaire signée entre les parties ;
- la référence à l’article du contrat mentionnant les modalités et motifs de résiliation ;
- le motif de la résiliation ;
- la durée du préavis telle que contractuellement prévue ;
- la date à laquelle l’occupant quittera les lieux ;
- la signature de l’auteur.
Cette lettre pourra être rédigée de manière manuscrite ou informatique, et devra être transmise par lettre recommandée avec accusé de réception.
Qu'est-ce qu'une convention d'occupation précaire du domaine public ?
Parallèlement aux conventions d’occupation précaires entre particuliers ou professionnels, il existe une convention d’occupation précaire du domaine public.
Cette convention ne relève plus du droit privé, mais bien du droit public. En effet, elle est conclue entre une autorité administrative et un tiers afin de permettre et d’organiser l’occupation d’un bâtiment public ou lieu public par ledit tiers.