Bail précaire : conditions, durée et résiliation (2023)

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Le droit français, qui rĂ©git de maniĂšre trĂšs stricte le domaine des baux, permet parfois d’y apporter des dĂ©rogations dans certaines conditions particuliĂšres. Ainsi, le bail dĂ©rogatoire, plus communĂ©ment connu sous le nom de bail prĂ©caire, offre la possibilitĂ© de conclure un contrat de location pour une courte durĂ©e pour un local Ă  usage commercial. 

Un contrat de bail prĂ©caire entre dans la catĂ©gorie des baux, comme son nom l’indique, mais prĂ©sente toutefois quelques particularitĂ©s qui en font un bail dĂ©rogatoire au droit commun :

Définition du contrat de bail précaire ou bail dérogatoire

La notion de « bail prĂ©caire » est un abus de langage pour parler du bail « bail dĂ©rogatoire ». En pratique, il est parfois Ă©galement dĂ©signĂ© sous le nom de « bail de courte durĂ©e ». Ainsi, dans le langage courant ces termes se mĂȘlent parfois pour dĂ©signer en rĂ©alitĂ© le bail dĂ©rogatoire tel que dĂ©fini par la loi.

contrat de bail précaire

Ces Ă©lĂ©ments de « prĂ©caritĂ© » et de « courte durĂ©e » renvoient Ă  son statut spĂ©cifique dans le systĂšme juridique français. Toutefois, cette convention porte par principe sur des locaux visant Ă  ĂȘtre exploitĂ©s par un fonds commercial, artisanal ou industriel.

En effet, le bail dĂ©rogatoire relĂšve bien du Code de commerce et plus prĂ©cisĂ©ment de l’article L. 145-5 du Code de commerce. Cependant, il permet de dĂ©roger aux rĂšgles strictes relatives aux statuts des baux commerciaux. Enfin, il est Ă  distinguer d’autres notions proches qui emploient parfois les mĂȘmes termes.

Différencier le bail dérogatoire et la convention d'occupation précaire

Le « bail prĂ©caire commercial » se distingue de la convention d’occupation prĂ©caire. Cette derniĂšre est un contrat d’habitation issu de la pratique et de la jurisprudence et qui a Ă©tĂ© intĂ©grĂ©e dans le Code de commerce à l’article L. 145-5-1. Toutefois cette convention n’est pas soumise au statut des baux commerciaux.

bail précaire

En effet, la convention d’occupation prĂ©caire permet d’offrir un droit de jouissance et d’habitation de courte durĂ©e, par dĂ©rogation au droit commun locatif, sur la base non pas de la durĂ©e, mais d’une cause objective de prĂ©caritĂ©. La convention d’occupation prĂ©caire, si elle remplit les conditions de validitĂ© relatives Ă  un motif lĂ©gitime de dĂ©rogation au droit locatif, n’est donc pas un bail prĂ©caire d’occupation et le bĂ©nĂ©ficiaire n’est pas un locataire mais un occupant. En pratique, la jurisprudence considĂšre que parmi ces motifs lĂ©gitimes de prĂ©caritĂ©, on retrouve :

  • la situation transitoire de l’immeuble ;
  • la situation gĂ©ographique de l’immeuble ;
  • la mise Ă  disposition temporaire de l’immeuble


À l’inverse, le bail dĂ©rogatoire (ou bail prĂ©caire) ne peut pas ĂȘtre un bail d’habitation et se doit de rester commercial.

Quelles sont les particularités du bail dérogatoire ?

Contrat de bail trÚs particulier, le bail dérogatoire possÚde de nombreuses spécificités :

Conditions d'éligibilité

Le bail dĂ©rogatoire est un bail prĂ©caire professionnel dans le sens oĂč il est ouvert aux professionnels pour l’exploitation d’un local. Il est Ă  distinguer toutefois :

  • du bail commercial classique rĂ©gi par le statut des baux commerciaux et conclu pour 9 annĂ©es ;
  • du bail professionnel qui est rĂ©servĂ© aux activitĂ©s libĂ©rales pour une durĂ©e minimale de 6 ans ;
  • du bail saisonnier qui est conclu dans le cadre d’une saison touristique et pour une durĂ©e de quelques mois (3 Ă  6 mois).

Le bail prĂ©caire particulier n’existe donc pas, sauf Ă  dĂ©signer un bail d’habitation de courte durĂ©e comme « bail prĂ©caire d’habitation » par abus de langage.

Bail dĂ©diĂ© aux locaux commerciauxLe bail prĂ©caire commercial ne peut donc ĂȘtre appliquĂ© qu’à un local Ă  usage commercial tenu par un professionnel pour l’exploitation d’un fonds de commerce, artisanal ou industriel.

Les clauses spécifiques

clauses spécifiques bail précaire

Le contrat de bail dĂ©rogatoire ne rĂ©pond pas aux rĂšgles du statut des baux commerciaux. Pour ĂȘtre considĂ©rĂ© comme bail dĂ©rogatoire, il doit rĂ©pondre Ă  des clauses spĂ©cifiques :

  • le bail doit ĂȘtre conclu Ă  l’entrĂ©e dans les locaux par le preneur (il ne peut donc venir aprĂšs un bail commercial) ;
  • la durĂ©e ne doit pas dĂ©passer 36 mois (soit 3 ans) en ce inclus les Ă©ventuels renouvellements. À la fin de cette pĂ©riode, il n’est plus possible de rĂ©gir les relations contractuelles par un bail dĂ©rogatoire, il faudra revenir au droit commun des baux commerciaux ;
  • les deux parties doivent avoir conclu le bail en connaissance de cause et connaĂźtre son statut dĂ©rogatoire au droit commun des baux commerciaux.

Les clauses indispensables

En outre les éléments suivants doivent également apparaßtre :

  • le montant du loyer initial et les modalitĂ©s de sa rĂ©vision Ă©ventuelle : elles sont librement fixĂ©es par les parties. ;
  • l’existence d’un dĂ©pĂŽt de garantie Ă©ventuel ;
  • les modalitĂ©s de rĂ©siliation du bail dĂ©rogatoire ;
  • la possibilitĂ© offerte au locataire de sous-louer le bien ou non ;
  • le dossier de diagnostics techniques : risques naturels et technologiques, performances Ă©nergĂ©tiques, etc.

Enfin, comme tout contrat de location, il est fortement recommandĂ© de procĂ©der Ă  un Ă©tat des lieux d’entrĂ©e et de sortie.

Durée, résiliation et renouvellement

Le contrat de bail précaire est strictement encadré quant à sa durée, sa résiliation et son renouvellement :

Durée du contrat de bail précaire

À la diffĂ©rence du bail commercial de droit commun qui est conclu pour une durĂ©e de 9 ans (avec possibilitĂ© de congĂ© Ă  3 et 6 ans ainsi que de renouvellement), le bail prĂ©caire ou dĂ©rogatoire est conclu pour une durĂ©e qui ne peut dĂ©passer 3 ans. À l’inverse, aucune durĂ©e minimale n’est requise et celle-ci reste Ă  la libre apprĂ©ciation des parties qui concluent le bail d’un commun accord.

Cette courte durĂ©e permet au locataire de se projeter sur une petite durĂ©e sans prendre un risque sur le long terme, ce qui est avantageux, notamment en dĂ©but d’activitĂ©. Quant au propriĂ©taire, la courte durĂ©e lui permet d’avoir une visibilitĂ© Ă  long terme et ne pas avoir Ă  verser une indemnitĂ© d’éviction pour rĂ©cupĂ©rer son bien au bout de 3 ans si besoin.

Transformation du bail dérogatoire en bail commercialAttention toutefois, car si le locataire est laissé dans les locaux à la fin des 36 mois, le bail dérogatoire se transforme en bail commercial lors de son renouvellement.

RĂ©siliation

Le preneur à bail qui souhaite procéder à la résiliation du bail précaire avant terme ne peut en général pas y procéder au regard de la durée déjà réduite du contrat.

résiliation bail précaire

Ainsi la rĂ©siliation du bail prĂ©caire ne peut pas intervenir avant son terme en principe. Toutefois, il est envisageable que les parties, d’un commun accord, s’accordent contractuellement pour que le contrat comprenne une clause de rĂ©siliation anticipĂ©e. Cette clause de rĂ©siliation anticipĂ©e doit contenir les Ă©lĂ©ments suivants :

  • les motifs fondant une demande de congĂ© formulĂ©e par l’une ou l’autre des parties ;
  • les modalitĂ©s de notification de ce congĂ© ainsi que le dĂ©lai de prĂ©avis applicable le cas Ă©chĂ©ant ;
  • l’existence d’une Ă©ventuelle indemnitĂ© Ă  verser Ă  l’autre partie par celle demandant le congĂ©.

Conditions et modalités de renouvellement

Le bail prĂ©caire Ă©tant dĂ©rogatoire du droit commun des baux commerciaux, il n’est par principe pas possible, Ă  la fin de l’exĂ©cution du contrat, de demander son renouvellement si sa durĂ©e est initialement dĂ©jĂ  de 3 ans. En effet, la pĂ©riode de 3 ans est la durĂ©e maximale durant laquelle il est possible de bĂ©nĂ©ficier des conditions du bail dĂ©rogatoire dans un local.

renouvellement bail précaire

Toutefois, si le bail a Ă©tĂ© conclu pour une durĂ©e infĂ©rieure, il sera possible de le renouveler dans la limite de 3 annĂ©es cumulĂ©es. Par exemple, il est possible de signer un bail prĂ©caire d’un an puis de le renouveler 2 fois. Le renouvellement se fait selon la lettre et les conditions prĂ©vues dans le bail : par acte extrajudiciaire ou lettre recommandĂ©e avec accusĂ© de rĂ©ception.

À la fin du bail, le locataire doit donc quitter les locaux louĂ©s Ă  la fin du bail. Le bailleur doit indiquer dans un dĂ©lai de 1 mois suivant la fin du contrat le non-renouvellement du bail, pour que le locataire quitte les lieux. En cas de silence des deux parties, le locataire bĂ©nĂ©ficiera d’un renouvellement du bail sous forme de bail commercial.

Point sur le bail prĂ©caire d’habitation

En termes purement juridiques, le bail prĂ©caire ne peut dĂ©signer que le bail dĂ©rogatoire commercial. Tout contrat de location de courte durĂ©e ayant une vocation de logement pour le preneur ne portera pas la dĂ©nomination de bail prĂ©caire mĂȘme si en pratique ses conditions sont parfois similaires.

Ainsi, selon l’article 11 de la loi °89-462 du 6 juillet 1989, il est possible de conclure un bail locatif dĂ©rogeant au droit commun, donc pour une durĂ©e infĂ©rieure Ă  3 annĂ©es si :

  • le bailleur est une personne physique ;
  • un Ă©vĂšnement particulier fonde le fait que le bailleur reprenne le bien pour des raisons familiales ou professionnelles ;
  • cet Ă©vĂšnement est prĂ©cisĂ© dans le contrat de bail et lors du congĂ©, le bailleur doit confirmer que ledit Ă©vĂšnement s’est rĂ©alisĂ©. Cette confirmation doit intervenir au moins 2 mois avant la fin du contrat.

Ainsi le bail locatif de courte durĂ©e, communĂ©ment appelĂ© bail prĂ©caire d’habitation, prend fin lorsque l'Ă©vĂ©nement prĂ©vu au contrat s’est rĂ©alisĂ© et est confirmĂ© par le bailleur au locataire. Ce dernier doit alors quitter les lieux. Le bail dĂ©rogatoire est donc un contrat commercial avantageux pour les deux parties et pour lequel il est possible d'opter en dĂ©but d'activitĂ©, en toute connaissance de causes quant Ă  ses conditions de mise en Ɠuvre et rĂ©alisation.