Bail précaire : conditions, durée et résiliation (2023)

Le droit français, qui régit de manière très stricte le domaine des baux, permet parfois d’y apporter des dérogations dans certaines conditions particulières. Ainsi, le bail dérogatoire, plus communément connu sous le nom de bail précaire, offre la possibilité de conclure un contrat de location pour une courte durée pour un local à usage commercial. 

Qu'est-ce qu'un contrat de bail précaire ?

Un contrat de bail précaire entre dans la catégorie des baux, comme son nom l’indique, mais présente toutefois quelques particularités qui en font un bail dérogatoire au droit commun :

Définition du contrat de bail précaire ou bail dérogatoire

La notion de « bail précaire » est un abus de langage pour parler du bail « bail dérogatoire ». En pratique, il est parfois également désigné sous le nom de « bail de courte durée ». Ainsi, dans le langage courant ces termes se mêlent parfois pour désigner en réalité le bail dérogatoire tel que défini par la loi.

Ces éléments de « précarité » et de « courte durée » renvoient à son statut spécifique dans le système juridique français. Toutefois, cette convention porte par principe sur des locaux visant à être exploités par un fonds commercial, artisanal ou industriel.

En effet, le bail dérogatoire relève bien du Code de commerce et plus précisément de l’article L. 145-5 du Code de commerce. Cependant, il permet de déroger aux règles strictes relatives aux statuts des baux commerciaux. Enfin, il est à distinguer d’autres notions proches qui emploient parfois les mêmes termes.

Différencier le bail dérogatoire et la convention d'occupation précaire

Le « bail précaire commercial » se distingue de la convention d’occupation précaire. Cette dernière est un contrat d’habitation issu de la pratique et de la jurisprudence et qui a été intégrée dans le Code de commerce à l’article L. 145-5-1. Toutefois cette convention n’est pas soumise au statut des baux commerciaux.

En effet, la convention d’occupation précaire permet d’offrir un droit de jouissance et d’habitation de courte durée, par dérogation au droit commun locatif, sur la base non pas de la durée, mais d’une cause objective de précarité. La convention d’occupation précaire, si elle remplit les conditions de validité relatives à un motif légitime de dérogation au droit locatif, n’est donc pas un bail précaire d’occupation et le bénéficiaire n’est pas un locataire mais un occupant. En pratique, la jurisprudence considère que parmi ces motifs légitimes de précarité, on retrouve :

• la situation transitoire de l’immeuble ;
• la situation géographique de l’immeuble ;
• la mise à disposition temporaire de l’immeuble…

À l’inverse, le bail dérogatoire (ou bail précaire) ne peut pas être un bail d’habitation et se doit de rester commercial.

Quelles sont les particularités du bail dérogatoire ?

Contrat de bail très particulier, le bail dérogatoire possède de nombreuses spécificités :

Conditions d'éligibilité

Le bail dérogatoire est un bail précaire professionnel dans le sens où il est ouvert aux professionnels pour l’exploitation d’un local. Il est à distinguer toutefois :

• du bail commercial classique régi par le statut des baux commerciaux et conclu pour 9 années ;
• du bail professionnel qui est réservé aux activités libérales pour une durée minimale de 6 ans ;
• du bail saisonnier qui est conclu dans le cadre d’une saison touristique et pour une durée de quelques mois (3 à 6 mois).

Le bail précaire particulier n’existe donc pas, sauf à désigner un bail d’habitation de courte durée comme « bail précaire d’habitation » par abus de langage.

Bail dédié aux locaux commerciauxLe bail précaire commercial ne peut donc être appliqué qu’à un local à usage commercial tenu par un professionnel pour l’exploitation d’un fonds de commerce, artisanal ou industriel.

Les clauses spécifiques

Le contrat de bail dérogatoire ne répond pas aux règles du statut des baux commerciaux. Pour être considéré comme bail dérogatoire, il doit répondre à des clauses spécifiques :

• le bail doit être conclu à l’entrée dans les locaux par le preneur (il ne peut donc venir après un bail commercial) ;
• la durée ne doit pas dépasser 36 mois (soit 3 ans) en ce inclus les éventuels renouvellements. À la fin de cette période, il n’est plus possible de régir les relations contractuelles par un bail dérogatoire, il faudra revenir au droit commun des baux commerciaux ;
• les deux parties doivent avoir conclu le bail en connaissance de cause et connaître son statut dérogatoire au droit commun des baux commerciaux.

Les clauses indispensables

En outre les éléments suivants doivent également apparaître :

• le montant du loyer initial et les modalités de sa révision éventuelle : elles sont librement fixées par les parties. ;
• l’existence d’un dépôt de garantie éventuel ;
• les modalités de résiliation du bail dérogatoire ;
• la possibilité offerte au locataire de sous-louer le bien ou non ;
• le dossier de diagnostics techniques : risques naturels et technologiques, performances énergétiques, etc.

Enfin, comme tout contrat de location, il est fortement recommandé de procéder à un état des lieux d’entrée et de sortie.

Durée, résiliation et renouvellement

Le contrat de bail précaire est strictement encadré quant à sa durée, sa résiliation et son renouvellement :

Durée du contrat de bail précaire

À la différence du bail commercial de droit commun qui est conclu pour une durée de 9 ans (avec possibilité de congé à 3 et 6 ans ainsi que de renouvellement), le bail précaire ou dérogatoire est conclu pour une durée qui ne peut dépasser 3 ans. À l’inverse, aucune durée minimale n’est requise et celle-ci reste à la libre appréciation des parties qui concluent le bail d’un commun accord.

Cette courte durée permet au locataire de se projeter sur une petite durée sans prendre un risque sur le long terme, ce qui est avantageux, notamment en début d’activité. Quant au propriétaire, la courte durée lui permet d’avoir une visibilité à long terme et ne pas avoir à verser une indemnité d’éviction pour récupérer son bien au bout de 3 ans si besoin.

Transformation du bail dérogatoire en bail commercialAttention toutefois, car si le locataire est laissé dans les locaux à la fin des 36 mois, le bail dérogatoire se transforme en bail commercial lors de son renouvellement.

Résiliation

Le preneur à bail qui souhaite procéder à la résiliation du bail précaire avant terme ne peut en général pas y procéder au regard de la durée déjà réduite du contrat.

Ainsi la résiliation du bail précaire ne peut pas intervenir avant son terme en principe. Toutefois, il est envisageable que les parties, d’un commun accord, s’accordent contractuellement pour que le contrat comprenne une clause de résiliation anticipée. Cette clause de résiliation anticipée doit contenir les éléments suivants :

• les motifs fondant une demande de congé formulée par l’une ou l’autre des parties ;
• les modalités de notification de ce congé ainsi que le délai de préavis applicable le cas échéant ;
• l’existence d’une éventuelle indemnité à verser à l’autre partie par celle demandant le congé.

Conditions et modalités de renouvellement

Le bail précaire étant dérogatoire du droit commun des baux commerciaux, il n’est par principe pas possible, à la fin de l’exécution du contrat, de demander son renouvellement si sa durée est initialement déjà de 3 ans. En effet, la période de 3 ans est la durée maximale durant laquelle il est possible de bénéficier des conditions du bail dérogatoire dans un local.

Toutefois, si le bail a été conclu pour une durée inférieure, il sera possible de le renouveler dans la limite de 3 années cumulées. Par exemple, il est possible de signer un bail précaire d’un an puis de le renouveler 2 fois. Le renouvellement se fait selon la lettre et les conditions prévues dans le bail : par acte extrajudiciaire ou lettre recommandée avec accusé de réception.

À la fin du bail, le locataire doit donc quitter les locaux loués à la fin du bail. Le bailleur doit indiquer dans un délai de 1 mois suivant la fin du contrat le non-renouvellement du bail, pour que le locataire quitte les lieux. En cas de silence des deux parties, le locataire bénéficiera d’un renouvellement du bail sous forme de bail commercial.

Point sur le bail précaire d’habitation

En termes purement juridiques, le bail précaire ne peut désigner que le bail dérogatoire commercial. Tout contrat de location de courte durée ayant une vocation de logement pour le preneur ne portera pas la dénomination de bail précaire même si en pratique ses conditions sont parfois similaires.

Ainsi, selon l’article 11 de la loi °89-462 du 6 juillet 1989, il est possible de conclure un bail locatif dérogeant au droit commun, donc pour une durée inférieure à 3 années si :

• le bailleur est une personne physique ;
• un évènement particulier fonde le fait que le bailleur reprenne le bien pour des raisons familiales ou professionnelles ;
• cet évènement est précisé dans le contrat de bail et lors du congé, le bailleur doit confirmer que ledit évènement s’est réalisé. Cette confirmation doit intervenir au moins 2 mois avant la fin du contrat.

Ainsi le bail locatif de courte durée, communément appelé bail précaire d’habitation, prend fin lorsque l'événement prévu au contrat s’est réalisé et est confirmé par le bailleur au locataire. Ce dernier doit alors quitter les lieux. Le bail dérogatoire est donc un contrat commercial avantageux pour les deux parties et pour lequel il est possible d'opter en début d'activité, en toute connaissance de causes quant à ses conditions de mise en œuvre et réalisation.