Par 
6 mois
Délai de préavis minimum du propriétaire pour un logement vide avant l'échéance du bail
3 motifs
Seuls motifs légaux autorisant le bailleur à refuser le renouvellement du bail
Locataires protégés
Les locataires de 65 ans ou plus bénéficient d'une protection renforcée contre le non-renouvellement
LRAR
Lettre recommandée avec accusé de réception obligatoire pour notifier un congé valable
Qu'est-ce que le non-renouvellement de bail ?
Le non-renouvellement de bail désigne la décision d'une des parties - bailleur ou locataire - de mettre fin à la location à l'arrivée du terme du contrat, sans le reconduire. Il se distingue de la résiliation de bail en cours, qui intervient avant l'échéance contractuelle, et de la reprise de bail, qui peut survenir à tout moment sous conditions strictes.
La loi du 6 juillet 1989 encadre strictement ce droit, notamment pour protéger le locataire de résidence principale. Le bailleur qui refuse de renouveler le bail doit :
- Respecter un délai de préavis légal calculé à rebours depuis la date d'échéance
- Invoquer un motif légal précis parmi les trois autorisés
- Notifier le congé par lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR), acte d'huissier ou remise en main propre contre émargement
À défaut, le congé est frappé de nullité absolue et le bail est reconduit automatiquement par tacite reconduction. Aucune action du locataire n'est nécessaire pour maintenir ses droits dans ce cas.
Bon à savoir
Le non-renouvellement ne s'applique qu'aux baux d'habitation principale soumis à la loi de 1989 (baux vides et meublés). Les baux commerciaux, baux ruraux et locations saisonnières relèvent d'autres régimes juridiques.
Non-renouvellement de bail par le propriétaire
Le bailleur ne peut refuser le renouvellement qu'en invoquant l'un des trois motifs légaux prévus par la loi. Tout congé fondé sur un autre motif - ou sans motif - est nul et emporte reconduction automatique du bail.
1. La reprise du logement pour usage personnel ou familial
Le propriétaire peut donner congé pour reprendre le logement afin d'y établir sa résidence principale ou celle d'un proche :
- Son conjoint, partenaire de PACS ou concubin notoire (justifiant d'au moins un an de vie commune)
- Ses ascendants ou descendants directs
- Les ascendants ou descendants de son conjoint, partenaire ou concubin notoire
La reprise doit être réelle et effective. Le logement doit effectivement être occupé dans les 6 mois suivant le départ du locataire. Toute reprise frauduleuse - notamment si le logement est reloué ou vendu immédiatement - expose le propriétaire à des sanctions civiles et pénales.
2. La vente du logement libre de tout occupant
Le bailleur peut donner congé pour vendre le bien. Dans ce cas, le locataire bénéficie d'un droit de préemption : il dispose d'un délai de deux mois à compter de la réception du congé pour acquérir le bien en priorité aux conditions indiquées.
Si le locataire ne répond pas dans ce délai ou renonce explicitement, le propriétaire peut vendre à un tiers. Si le prix proposé à ce tiers est inférieur au prix initial, le locataire doit être informé et bénéficie à nouveau du droit de préemption. Ce droit ne s'applique pas aux locations meublées.
3. Un motif légitime et sérieux
Ce motif recouvre les manquements graves et répétés du locataire à ses obligations contractuelles. La jurisprudence reconnaît notamment :
- Non-paiement répété des loyers et charges, même si l'arriéré est soldé au moment du congé
- Troubles de voisinage avérés et documentés par des plaintes, témoignages ou constats d'huissier
- Sous-location non autorisée ou cession du bail sans accord écrit du bailleur
- Défaut d'assurance habitation malgré mise en demeure restée sans effet
- Transformation du logement sans autorisation écrite du propriétaire
Le motif doit être précisément décrit dans la lettre de congé et appuyé par des preuves. Un motif vague ou insuffisamment étayé est assimilé à l'absence de motif et entraîne la nullité du congé.
Délais de préavis pour le non-renouvellement
Les délais de préavis sont calculés à rebours depuis la date d'échéance du bail. C'est la date de réception du congé - et non la date d'envoi - qui fait courir le délai. Un préavis envoyé trop tard est sans effet : le bail est reconduit automatiquement pour une nouvelle période.
| Type de bail | Préavis bailleur | Préavis locataire |
|---|---|---|
| Location vide (résidence principale) | 6 mois | 3 mois (1 mois en zone tendue) |
| Location meublée (résidence principale) | 3 mois | 1 mois |
| Location meublée (bail étudiant) | - | 1 mois (fin automatique à 9 mois) |
Forme obligatoire du congé
La loi impose que la notification du congé soit faite selon l'un des trois modes suivants :
- Lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR) : le délai commence à courir à la date indiquée sur l'accusé de réception
- Signification par commissaire de justice (ex-huissier) : plus coûteuse mais incontestable juridiquement
- Remise en main propre contre émargement ou récépissé : le locataire doit signer un reçu daté
La lettre de congé doit obligatoirement mentionner :
- Le motif précis du non-renouvellement (reprise, vente ou motif légitime)
- Les preuves ou justificatifs correspondants
- La notice d'information sur les droits du locataire (annexe obligatoire depuis la loi ALUR)
- En cas de vente : le prix et les conditions de la cession, ainsi que les informations relatives au droit de préemption du locataire
Les locataires protégés contre le non-renouvellement
Certains locataires bénéficient d'une protection renforcée qui interdit au bailleur de leur donner congé sans proposer un relogement adapté à leurs besoins et à leurs ressources. Cette protection s'applique même si un motif légal existe.
Qui sont les locataires protégés ?
| Catégorie | Condition de ressources | Obligation du bailleur |
|---|---|---|
| Locataire âgé de 65 ans ou plus | Ressources inférieures au plafond légal | Proposer un relogement adapté |
| Locataire de moins de 65 ans ayant à charge une personne de 65 ans ou plus | Ressources globales du foyer inférieures au plafond | Proposer un relogement adapté |
Exception à la protection
La protection ne s'applique pas dans deux situations :
- Le bailleur (ou la personne qui bénéficierait de la reprise) a lui-même 65 ans ou plus et des ressources inférieures au plafond légal
- Le motif de congé est un motif légitime et sérieux imputable au locataire (manquements graves)
Obligation de relogement
Lorsque la protection s'applique et que le bailleur souhaite néanmoins donner congé pour reprise ou vente, il doit proposer au locataire un relogement correspondant à ses besoins et à ses ressources, situé dans un périmètre raisonnable au regard de son lieu de vie habituel. À défaut, le congé est nul.
En cas de litige sur la conformité de l'offre de relogement, le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation avant toute action en justice pour contester le congé.
Non-renouvellement de bail par le locataire
Le locataire bénéficie d'une grande liberté : il peut décider de ne pas renouveler son bail sans avoir à se justifier, à tout moment, sous réserve de respecter les délais de préavis légaux. La procédure est plus simple que celle applicable au bailleur.
Délai de préavis du locataire
- Location vide (non meublée) : préavis de 3 mois, réduit à 1 mois en zone tendue ou en cas de motif légitime (perte d'emploi, problème de santé, mutation professionnelle, premier emploi)
- Location meublée : préavis de 1 mois quelle que soit la zone
Contenu de la lettre de congé du locataire
La lettre de préavis doit mentionner :
- L'adresse complète du logement concerné
- Les coordonnées complètes du locataire
- La date de prise d'effet du congé (date de départ envisagée)
- Le délai de préavis applicable (3 mois, ou 1 mois si zone tendue ou motif légitime)
- Le motif si le locataire invoque une réduction de préavis à 1 mois
La lettre doit être envoyée par LRAR. La date de réception par le bailleur marque le point de départ du préavis. Il est recommandé de planifier l'état des lieux de sortie et la restitution des clés dès l'envoi du congé.
Rappel : loyer pendant le préavis
Le locataire reste redevable du loyer et des charges pendant toute la durée du préavis, même s'il quitte le logement avant son terme, sauf si le bailleur reloue le logement avant la fin du préavis, auquel cas le loyer s'arrête à la date d'entrée du nouveau locataire.
Procédure pratique à l'approche de l'échéance du bail
Pour le propriétaire
- Identifier la date d'échéance exacte du contrat de bail et calculer la date limite d'envoi du congé
- Choisir le motif légal applicable et rassembler les preuves correspondantes
- Vérifier si le locataire entre dans la catégorie des locataires protégés et, le cas échéant, préparer une offre de relogement
- Rédiger la lettre de congé en mentionnant le motif, les justificatifs et la notice d'information obligatoire
- Envoyer le congé par LRAR au moins 6 mois avant l'échéance (logement vide) ou 3 mois (meublé)
- Conserver l'accusé de réception comme preuve du respect du délai légal
- Organiser l'état des lieux de sortie et la restitution de la caution dans les délais légaux
Pour le locataire
- À réception d'un congé, vérifier immédiatement la forme (LRAR, huissier ou remise contre émargement) et la date de notification
- Contrôler la présence d'un motif légal valable et de ses justificatifs dans la lettre
- En cas de vente, exercer si souhaité le droit de préemption dans les 2 mois
- Si le congé semble irrégulier, contester par lettre recommandée et saisir la commission départementale de conciliation
- Vérifier si vous bénéficiez de la protection locataire (âge, ressources, personne à charge)
- Si vous souhaitez partir à l'échéance, envoyer votre lettre de congé au moins 3 mois avant (1 mois en zone tendue)
Conséquences d'un congé irrégulier et recours possibles
Nullité du congé et reconduction automatique
Un congé est nul dans les cas suivants :
- Délai de préavis non respecté (congé reçu trop tard)
- Absence de motif légal ou motif insuffisamment justifié
- Mode de notification non conforme (email, courrier simple, etc.)
- Absence de la notice d'information obligatoire
- Locataire protégé sans offre de relogement adaptée
Lorsque le congé est nul, le bail est reconduit automatiquement pour une nouvelle période identique à la durée initiale. Le locataire n'a aucune démarche à effectuer pour se maintenir dans les lieux : la reconduction est de plein droit.
Recours du locataire en cas de congé abusif
Face à un congé irrégulier, le locataire peut :
- Saisir la commission départementale de conciliation (CDC) : démarche gratuite, obligatoire avant saisine du tribunal dans certains cas
- Contacter l'ADIL (Agence Départementale d'Information sur le Logement) pour un conseil juridique gratuit
- Saisir le tribunal judiciaire compétent (lieu du logement) pour obtenir la nullité du congé et, le cas échéant, des dommages et intérêts
Que se passe-t-il en cas de maintien dans les lieux après un congé valable ?
Si le locataire refuse de quitter le logement après la réception d'un congé légalement valide, le propriétaire doit engager une procédure d'expulsion judiciaire. Il ne peut en aucun cas procéder à une expulsion forcée sans décision de justice. La procédure d'expulsion peut durer plusieurs mois, notamment en période de trêve hivernale (du 1er novembre au 31 mars), pendant laquelle toute expulsion est suspendue.
Questions fréquentes sur le non-renouvellement de bail
Non. Le propriétaire d'un logement loué à titre de résidence principale ne peut refuser le renouvellement du bail qu'en invoquant l'un des trois motifs légaux : reprise pour usage personnel ou familial, vente du logement libre, ou motif légitime et sérieux (manquements graves du locataire). Tout congé donné sans motif valable ou avec un motif insuffisamment justifié est nul de plein droit et entraîne la reconduction automatique du bail. Le locataire n'a aucune démarche à effectuer pour se maintenir dans les lieux.
Pour un logement vide (non meublé), le propriétaire doit notifier son congé au moins 6 mois avant la date d'échéance du bail. La date de référence est celle de la réception du courrier recommandé par le locataire, et non la date d'envoi. Pour un logement meublé, le délai est de 3 mois. Un préavis reçu trop tard est sans effet : le bail est automatiquement reconduit pour une nouvelle période de même durée.
Les locataires âgés de 65 ans ou plus dont les ressources sont inférieures au plafond légal bénéficient d'une protection renforcée. Le propriétaire ne peut leur donner congé pour reprise ou pour vente qu'à condition de leur proposer un relogement adapté à leurs besoins et ressources, situé dans un périmètre raisonnable. Sans cette offre, le congé est nul. La protection s'étend également aux locataires de moins de 65 ans ayant à charge une personne de 65 ans ou plus avec des ressources globales inférieures au plafond.
Non. Contrairement au propriétaire, le locataire peut décider de ne pas renouveler son bail sans aucune justification. Il lui suffit de respecter le délai de préavis légal (3 mois pour une location vide, 1 mois pour une location meublée ou en zone tendue) et d'envoyer sa lettre de congé par lettre recommandée avec accusé de réception. Il reste redevable du loyer pendant toute la durée du préavis.
Si, après avoir donné congé pour reprise personnelle ou familiale, le propriétaire ne reprend pas effectivement le logement dans les 6 mois suivant le départ du locataire, ou le reloue ou le revend immédiatement, il s'expose à des sanctions sévères. Le locataire peut saisir le tribunal judiciaire pour obtenir des dommages et intérêts. La jurisprudence condamne régulièrement les propriétaires pour congé frauduleux à des indemnités pouvant atteindre plusieurs mois de loyer. En cas de vente, l'absence de notification du droit de préemption du locataire peut entraîner la nullité de la vente.