Non-renouvellement de bail : conditions et délai de préavis

La loi française fixe la durée minimale des baux de location selon plusieurs critères. Lorsque la date de fin du bail approche, plusieurs options sont possibles : soit le propriétaire et le locataire s’accordent sur le renouvellement du bail de location (le locataire reste dans le logement qu’il loue), soit sur sa résiliation. Dans les deux cas, des procédures strictes sont à respecter. Tout savoir sur le non-renouvellement du bail meublé et non meublé dans cet article.

Qu'est-ce qu'un renouvellement de bail ?

La question du renouvellement du bail de location survient au moment où le contrat arrive à échéance. Il existe plusieurs manières de reconduire la durée du bail de location :

1. Le renouvellement par tacite reconduction ;
2. Le renouvellement avec augmentation de loyer ;
3. Le renouvellement pour une courte durée.

À savoir que la plupart des baux de location sont reconduits tacitement par défaut, sans expression préalable de la part du locataire ou du propriétaire de leur envie de résilier le bail. Si l’une des parties souhaite modifier certaines clauses du contrat, il est alors question de renouvellement de bail.

Non-renouvellement de bail par le propriétaire

Quelles sont les situations possibles de non-renouvellement de bail par le propriétaire ?

L’approche de la date de fin du bail de location est une période importante pour le propriétaire. En effet, s’il ne souhaite pas renouveler le contrat avec son locataire, il dispose d’une période plus ou moins longue pour l'en informer selon le motif. Il est important de savoir que dans cette situation, le propriétaire doit respecter un certain nombre d’étapes et de règles, car le non-renouvellement du contrat de bail locatif par le propriétaire est une procédure encadrée par la loi.

Que le logement soit vide ou meublé, la décision de la part du propriétaire de ne pas voir le bail renouvelé doit être accompagnée d’une justification pour motif spécifique. Comment être un propriétaire modèle lors d'un non renouvellement de bail ? Voici les quatre situations pour lesquelles le propriétaire peut décider de ne pas renouveler le bail de location, selon l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 :

• Non-renouvellement pour vente : le propriétaire refuse de renouveler le bail car il souhaite vendre son bien. Dans ce cas de non-renouvellement de bail meublé ou vide pour vente, le locataire est prioritaire sur l’acquisition du logement qu’il occupe grâce aux droits de préemption. ;
• Non-renouvellement pour reprise de bail : le propriétaire refuse de renouveler le bail car il décide d’y habiter (ou d’y loger un proche : il peut s’agir de son époux/se, son partenaire de PACS à la date du congé, de son concubin depuis au moins 1 an à la date du congé, un de ses ascendants ou descendants). Le congé ne sera pas valable si le locataire ne reçoit pas de courrier ;
• Non-renouvellement pour travaux : le propriétaire refuse de renouveler le bail car il décide d’y effectuer des travaux de rénovation ou de réhabilitation de grande ampleur ;
• Non-renouvellement pour motif légitime et sérieux : le propriétaire refuse de renouveler le bail car le locataire pose problème (impayés, retard de paiement de loyer, troubles du voisinage, etc.).

Peut-on vendre un logement alors même que le bail est renouvelable ? Le propriétaire a la possibilité, dans certaines situations et en respectant des conditions précises, de vendre son logement occupé en cours de bail, sans le rompre pour autant.

Quelles démarches pour le non-renouvellement du bail de la part du propriétaire ?

La procédure que le propriétaire doit suivre pour annoncer au locataire le non-renouvellement du bail de location doit impérativement être respectée pour que la résiliation ait lieu. En effet, le propriétaire doit soit envoyer une lettre de préavis recommandée avec accusé de réception, soit passer par un huissier, soit remettre le document en main propre contre émargement ou récipissé signé, en respectant une procédure stricte. Il doit notifier le locataire de sa décision de non-renouvellement dans un délai de 6 mois avant la date de l’échéance du bail pour un logement vide et 3 mois pour un logement meublé. La lettre doit contenir ces informations pour être valable :

• Le motif de non-renouvellement de bail ;
• Les preuves apportées par le propriétaire : le prix de vente du logement ainsi que la description précise de la vente et le mode de paiement, ou les noms et adresses des personnes qui vont habiter le logement ainsi que la nature des liens qui les unit au propriétaire, ou encore les preuves du non-respect des obligations du locataire ;
• La notice d’information relative aux obligations du bailleur en annexe.

Si le locataire ne reçoit pas cette lettre de non-renouvellement de bail par le propriétaire pendant le délai prévu à cet effet, le contrat sera reconduit tacitement et le propriétaire ne pourra récupérer la jouissance de son bien. Le locataire n’est pas tenu de répondre au courrier, la réception seule vaut acte.

Non-renouvellement de bail par le locataire

S'il est souvent question de non-renouvellement de bail de location par le propriétaire, le locataire peut lui aussi décider de résilier le contrat de bail. Pour ce faire, il doit respecter une période de préavis de 3 mois pour une location vide, et 1 mois pour une location meublée et envoyer un courrier de résiliation incluant :

• L’adresse du logement ;
• Les coordonnées du locataire et du bailleur ;
• La date de départ effective ;
• La période de préavis.

Il est recommandé de conclure la lettre de non-renouvellement de bail en précisant rester à la disposition du propriétaire pour effectuer un état des lieux de sortie (formulaire disponible), permettant de récupérer tout ou une partie du dépôt de garantie.

Retrouvez les modèles d'état des lieux de sortie pour un meublé et un non meublé :

État des lieux de sortie meublé PDF État des lieux de sortie non meublé PDF