Reprise de bail de location : réglementation, préavis, lettre

Un contrat de bail est en principe signé entre un ou des locataires et un propriétaire et pour une durée donnée. En théorie, il est renouvelé tacitement entre les deux parties lorsqu'il arrive à échéance si aucune des deux ne signifie son intention d'y mettre fin. Il est cependant possible, dans certaines situations, de le transmettre aux mêmes conditions à un autre locataire, ou pour le propriétaire de le reprendre avant la fin initialement prévue du contrat. Cet article revient sur ces situations particulières, elles sont valables dans le cas d'un logement social, d'un HLM ou toute autre logement privé.

Reprise de bail, transfert, cession : quelles différences ?

Il existe trois situations distinctes dans lesquelles l'une des deux parties peut choisir de transmettre le bail à une personne tiers avant la date d'échéance du contrat initialement prévue, et chacune implique des règles différentes et plus ou moins restrictives :

1. Le transfert de bail. En cas de décès du locataire, ou d'abandon du logement par celui-ci, il est possible de transférer le contrat de bail à l'un de ses proches sans avoir besoin de signer un nouveau contrat ;
2. La cession de bail. Il est possible, à condition d'obtenir l'accord du propriétaire, de céder son contrat de bail à un autre locataire ;
3. La reprise de bail. Le propriétaire peut choisir, sous certaines conditions restrictives, de donner congé à son locataire pour disposer à nouveau de son logement. Le nouveau locataire devra alors effectuer un dépôt de garantie (communément appelé caution).

Pour toute situation qui n'entre pas dans ces trois cas de figure, ou si le propriétaire ne donne pas son accord pour une cession, il faudra nécessairement signer un nouveau contrat de bail pour tout nouveau locataire qui occupe le logement.

Modèle de contrat de bail meublé Modèle de contrat de bail non meublé

1️⃣ Comment se passe le transfert et la reprise d'un bail de location ?

Il est possible d'effectuer, sous certaines conditions, un transfert de contrat de bail sans avoir besoin de l'accord du locataire original.

Les cas permettant de transférer un bail de location

Le principe de base veut qu'un contrat de bail soit automatiquement résilié lors du décès du locataire. Cependant, l'article 14 de la loi du 6 juillet 1989 créée certaines exceptions qui permettent de déroger à la règle générale de résiliation.

Ainsi, en cas de décès du locataire, ou d'abandon du logement par celui-ci, certains de ses proches peuvent bénéficier d'une reprise de bail de l'appartement, sans avoir besoin pour autant d'en signer un nouveau. Ces deux cas sont les seuls dans lesquels une telle opération est possible. À noter que si le transfert d'un bail de location se fait dans les règles, le propriétaire ne peut pas s'y opposer.

Les conditions pour bénéficier d'un transfert de bail

Les situations pour bénéficier d'un transfert de bail sont clairement définies et il existe une liste exhaustive des personnes qui peuvent être concernées. Ces dernières doivent cependant parfois remplir des conditions différentes en fonction de leur statut. Voici la liste des proches qui peuvent demander un transfert de bail :

• Le conjoint survivant ou le partenaire pacsé. Dans l'article 1715 du Code Civil, il est précisé qu'un bail est réputé appartenir aux deux conjoints ou partenaires et ce, même si le contrat n'a été signé que par l'un des deux. Ils ont donc un droit direct, et sont surtout prioritaires par rapport aux autres proches pour une éventuelle reprise du bail ;
• Le concubin notoire. Pour pouvoir obtenir un transfert du contrat de bail, le concubin notoire doit pouvoir prouver qu'il a habité avec le signataire du bail pendant au moins un an avant son décès ou de l'abandon de son domicile ;
• Les ascendants, descendants, et personnes à la charge du locataire. Comme pour un concubin, ces catégories de personnes doivent pouvoir justifier avoir vécu au moins un an avec la personne pour pouvoir prétendre à un transfert de bail.

En cas de litige entre plusieurs bénéficiaires potentiels d'un transfert de bail, c'est un juge civil qui doit trancher, en prenant en compte la situation et les intérêts de chacun. Enfin, il est à noter que si personne ne remplit ces conditions ou ne formule de demande pour bénéficier de la reprise du bail, il est résilié et le logement est à la disposition du propriétaire.

Comment faire une lettre de reprise de bail ?

Si une personne remplit les conditions pour bénéficier d'une reprise de bail, le propriétaire doit en être informé même s'il ne peut s'y opposer. La lettre de reprise de bail par un autre locataire qui doit lui être remise doit par ailleurs respecter certaines formalités et être accompagnée de pièces justificatives :

• L'auteur de la lettre doit préciser sa situation, et en quoi elle lui donne droit à la reprise de bail ;
• Il doit formuler une demande explicite de transfert de bail ;
• Il doit inclure une copie du contrat de bail original ;
• La lettre doit être envoyée par courrier recommandé avec accusé de réception ;
• Elle doit s'accompagner de documents permettant de justifier que sa situation respecte les conditions énoncées précédemment.

Il est possible d'utiliser un modèle de lettre de reprise de bail par un autre locataire.

2️⃣ Est-ce possible de céder un bail de location ?

Un bail est un contrat cessible à une tierce partie à condition que les deux signataires originaux donnent leur accord sur l'opération. Dans un tel cas, le cédant (l'ancien locataire) transfère tous ses droits et obligations au cessionnaire (le nouveau locataire). Cet état de fait a été confirmé par la loi du 6 juillet 1989, qui définit le fonctionnement d'une cession d'un contrat de bail.

Les avantages d'une reprise de bail par cession

Si la cession d'un bail de location présente les contraintes de devoir trouver par soi-même son successeur et surtout d'obtenir l'accord du propriétaire, celles-ci sont contrebalancées par des avantages considérables.

Ainsi, une reprise de bail avant préavis permet de s'affranchir du délai légal de préavis (1 mois pour un meublé, trois mois pour un logement vide) puisque le contrat a été cédé et le paiement du loyer repris par le nouveau locataire.

Le locataire qui cède le bail a donc plus de flexibilité dans sa date de départ et ne risque pas de se retrouver à devoir payer un loyer pour un logement qu'il n'occupe plus. Cela peut aussi être un bon moyen de rendre service à quelqu'un que l'on connaît et qui est à la recherche d'un logement rapidement.

La reprise d'un bail de colocation peut être particulièrement intéressante, notamment dans le cadre d'un bail unique et solidaire, pour lesquels il peut parfois être difficile de ne remplacer qu'un seul des colocataires en cas de départ.

De son côté, le propriétaire a le droit de s'opposer à une cession de bail, par exemple si le nouveau locataire proposé ne présente pas des revenus satisfaisants. Le propriétaire n'a pas besoin de justifier son refus.

Cependant, une cession de bail peut également lui être avantageuse. En effet, s'il accepte l'opération, le logement locatif risque pas d'être inoccupé le temps qu'il trouve un nouveau locataire, la gestion sera simplifiée et il n'aura pas à faire l'effort d'en chercher un, d'organiser des visites, etc.

Il est à noter que si le contrat est transféré tel quel, une cession de bail donne cependant lieu à un état des lieux de sortie et un état des lieux d'entrée pour acter le passage d'un locataire au suivant.

Modèle d'état des lieux (entrée/sortie)

Cession de bail ≠ sous-location La sous-location, à savoir la mise à disposition par le locataire de tout ou partie de son logement à une autre personne pour une durée donnée avec l'accord du propriétaire, ne doit pas être confondue avec la cession d'un contrat de bail. En effet, la sous-location est temporaire, et le sous-locataire signe un contrat avec locataire, ne reprenant donc pas le contrat qu'il a lui-même avec le propriétaire.

Comment faire un contrat de cession de bail ?

Si la possibilité de céder un bail de location consacrée par la loi de 1989 permet d'effectuer relativement simplement l'opération, il existe cependant des règles et bonnes pratiques à respecter.

La première, et la plus importante, est la nécessité pour le locataire d'informer son propriétaire par courrier recommandé ou lettre d'huissier, et d'obtenir une réponse favorable du propriétaire par la même voie. Ce courrier doit mentionner certaines informations, parmi lesquelles l'identité de l'actuel et du prochain locataire et la date de cession prévue. Il faudra ensuite organiser un état des lieux lors de la passation. Mis à part ces dispositions, la loi laisse une assez large liberté sur la manière de procéder.

3️⃣ Un propriétaire peut-il reprendre son logement en location ?

Un propriétaire a la possibilité, sous certaines conditions, de reprendre un logement loué avant la fin du bail. Cependant, les locataires étant bien protégés en France, cette procédure ne peut se faire qu'en respectant une procédure très stricte, et uniquement dans des cas bien précis.

Les conditions pour une reprise de bail par le propriétaire

Un propriétaire ne peut donner congé à un locataire que dans l'une des trois situations suivantes :

1. Il souhaite reprendre le logement pour en faire sa propre résidence principale, ou celle de l'un de ses proches. La liste des proches qui peuvent en bénéficier est elle aussi très clairement établie : un époux, partenaire ou concubin, un ascendant direct ou un descendant direct ;
2. Il souhaite vendre son logement. Dans le cas d'une location vide, le locataire a un droit de préemption si celui-ci souhaite racheter le logement. Dans le cas d'une location meublée, cependant, la vente est ouverte à tous. Enfin, il est possible de vendre un logement occupé en cours de bail sans pour autant donner congé à son locataire ;
3. Il a un motif sérieux et légitime. Cette définition englobe un certain nombre de raisons parmi lesquelles : impayés et/ou retards de loyers à répétition, utilisation anormale du logement (sous-location non autorisée, trafics illégaux), troubles du voisinage, absence d'assurance habitation, et défaut d'entretien normal du logement.

Quel est le délai de préavis pour une reprise de bail ?

Une fois que le propriétaire d'un logement en location possède l'un des motifs encadrés lui permettant de mettre fin à un bail de location, il lui reste encore à suivre la réglementation pour effectivement terminer le bail.

Quel que soit le motif invoqué pour mettre prématurément fin au contrat de bail, le bailleur doit respecter un délai de préavis fixé par la loi. Celui-ci est de 3 mois pour un logement meublé et de 6 mois s'il s'agit d'un logement non meublé.

Par ailleurs, le congé ne peut être signifié au locataire que de trois manières différentes :

• La lettre recommandée avec accusé de réception ;
• L'acte d'huissier ;
• La remise en main propre contre récépissé ou émargement.