6 mois

Préavis minimum du bailleur pour un congé pour reprise d'un logement non meublé

3 motifs

Seuls motifs légaux autorisant le propriétaire à reprendre son logement

Droit de préemption

Protection accordée au locataire en cas de vente du logement occupé

Lettre recommandée

Mode de notification obligatoire pour tout congé pour reprise

Reprise de bail, transfert et cession : quelles différences ?

Trois mécanismes distincts permettent de modifier la titularité ou la continuité d'un contrat de bail en cours. Bien les distinguer est essentiel pour identifier les droits et obligations de chaque partie :

Mécanisme Qui agit ? Accord propriétaire requis ? Résultat
Transfert de bail Héritier ou cohabitant Non (de plein droit) Continuation du bail aux mêmes conditions
Cession de bail Locataire en place Oui (accord écrit indispensable) Nouveau locataire reprend le bail existant
Reprise de bail Propriétaire bailleur N/A (c'est le bailleur qui décide) Fin du bail, récupération du logement

Hors de ces trois situations, tout changement de locataire implique la signature d'un nouveau contrat de bail, avec un nouvel état des lieux d'entrée et un nouveau dépôt de garantie.

Le transfert de bail : décès ou abandon du logement

Régi par l'article 14 de la loi du 6 juillet 1989, le transfert de bail intervient de plein droit sans que le propriétaire puisse s'y opposer. Deux situations le déclenchent :

En cas de décès du locataire

Le bail est transféré aux personnes suivantes, par ordre de priorité :

  • Conjoint survivant ou partenaire de PACS : droit immédiat, sans condition de durée de cohabitation
  • Concubin notoire : doit justifier d'au moins 1 an de vie commune à la date du décès
  • Ascendants, descendants ou personnes à charge : doivent justifier d'au moins 1 an de cohabitation et résider dans le logement au moment du décès

À défaut de bénéficiaire, le bail est résilié de plein droit. Les héritiers qui n'habitaient pas le logement ne peuvent pas prétendre au transfert.

En cas d'abandon du logement

L'abandon doit être établi par un constat de commissaire de justice (anciennement huissier). Les personnes bénéficiaires du transfert sont les mêmes qu'en cas de décès, à condition qu'elles résident effectivement dans le logement au moment de l'abandon.

Si aucune personne ne réclame le transfert, le propriétaire peut saisir le tribunal judiciaire pour constater l'abandon et obtenir la résiliation du bail. Il ne peut pas agir unilatéralement.

La cession de bail : accord amiable entre locataire entrant et sortant

La cession de bail permet au locataire en place de transmettre son contrat à un tiers avec l'accord écrit du propriétaire. Le cessionnaire (le nouveau locataire) reprend le bail à l'identique - mêmes conditions, même loyer, même durée résiduelle - sans que l'on signe un nouveau contrat.

Avantages de la cession

  • Permet de quitter le logement sans respecter le délai de préavis légal (3 mois pour le non meublé, 1 mois pour le meublé)
  • Flexibilité sur la date de départ, négociée entre cédant et cessionnaire
  • Le cessionnaire bénéficie du loyer existant (sans réévaluation immédiate)

Procédure à suivre

  1. Le locataire cédant informe le propriétaire par lettre recommandée avec accusé de réception
  2. La lettre précise l'identité du cessionnaire, la date de cession envisagée et joint une copie de sa pièce d'identité
  3. Le propriétaire dispose d'un délai raisonnable pour accepter ou refuser (il n'est soumis à aucun délai légal)
  4. En cas d'accord, les trois parties signent un avenant de cession ou un acte de cession de bail
  5. Un état des lieux de sortie est réalisé pour le cédant et un état des lieux d'entrée pour le cessionnaire

Attention : le refus du propriétaire est discrétionnaire. S'il refuse, le locataire doit respecter le préavis légal ou attendre l'échéance du renouvellement du bail.

Le congé pour reprise : comment le propriétaire peut-il récupérer son logement ?

Le propriétaire d'un logement occupé ne peut pas résilier un bail en cours à sa seule convenance. La loi du 6 juillet 1989 encadre strictement cette faculté. Le bailleur ne peut donner congé qu'à l'échéance du bail, et uniquement pour l'un des trois motifs légaux suivants :

1. Reprise pour habiter (congé pour reprise)

Le bailleur peut reprendre le logement pour en faire sa résidence principale, ou celle de l'un des proches suivants :

  • Son conjoint ou partenaire de PACS
  • Son concubin notoire (cohabitation d'au moins 1 an à la date du congé)
  • Ses ascendants (parents, grands-parents) ou ceux de son conjoint/partenaire
  • Ses descendants (enfants, petits-enfants) ou ceux de son conjoint/partenaire

La reprise doit être effective et réelle : le bailleur ne peut pas reprendre le logement pour le louer immédiatement à un tiers ou le laisser vacant. Toute reprise frauduleuse expose le bailleur à des sanctions civiles et pénales (dommages et intérêts, amende jusqu'à 6 000 €).

2. Vente du logement (congé pour vente)

Le propriétaire peut donner congé pour vendre le logement libre. Dans ce cas, le locataire bénéficie d'un droit de préemption : il peut acquérir le bien en priorité, aux conditions proposées à des tiers, dans un délai de 2 mois à compter de la notification du congé. Ce droit s'applique uniquement pour les logements non meublés loués à titre de résidence principale.

3. Motif légitime et sérieux

Ce motif couvre les manquements graves du locataire à ses obligations contractuelles. Sont reconnus comme motifs légitimes et sérieux par la jurisprudence :

  • Non-paiement répété des loyers et charges (même sans arriéré au moment du congé)
  • Sous-location non autorisée ou cession du bail sans accord du propriétaire
  • Troubles de voisinage avérés et répétés, attestés par des tiers
  • Défaut d'assurance habitation malgré mise en demeure
  • Transformation du logement sans autorisation du bailleur
  • Utilisation du logement à des fins professionnelles non autorisées

Ce motif doit être mentionné explicitement dans la lettre de congé et justifié par des preuves (courriers, constats, procès-verbaux). À défaut, le congé est nul.

Préavis et procédure du congé pour reprise

Délais de préavis obligatoires

Le délai de préavis court à compter de la réception de la lettre recommandée (ou de la signification par commissaire de justice). Il s'agit d'un préavis minimum légal que les parties ne peuvent pas réduire par convention.

Type de logement Préavis bailleur Motifs autorisés
Location non meublée (résidence principale) 6 mois Reprise, vente, motif légitime
Location meublée (résidence principale) 3 mois Reprise, vente, motif légitime

Le congé doit être délivré au moins 6 mois avant l'échéance du bail pour un logement vide. Un congé notifié trop tardivement (moins de 6 mois avant l'échéance) est nul et de nul effet : le bail se renouvelle automatiquement.

Forme de la notification

Le congé doit impérativement être notifié par l'un des moyens suivants :

  • Lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR) : mode le plus courant
  • Signification par commissaire de justice (anciennement huissier), plus sûr en cas de litige
  • Remise en main propre contre émargement ou récépissé daté et signé

La lettre doit contenir : le motif précis du congé, la date d'effet (fin du bail), et en cas de reprise pour habiter, l'identité du bénéficiaire et la nature du lien avec le bailleur. En cas de congé pour vente, elle doit inclure le prix et les conditions de vente et la mention du droit de préemption du locataire.

Locataires protégés

Certains locataires bénéficient d'une protection renforcée contre le congé pour reprise. La loi interdit de donner congé (sauf à proposer un relogement adapté) aux locataires :

  • Âgés de 65 ans ou plus et disposant de ressources inférieures à un plafond légal
  • Âgés de moins de 65 ans mais ayant à charge une personne de 65 ans ou plus

Cette protection ne s'applique pas si le bailleur lui-même (ou le bénéficiaire de la reprise) est dans la même situation d'âge ou de ressources.

Modèle de lettre de congé pour reprise

Le modèle ci-dessous peut être utilisé pour notifier un congé pour reprise à titre de résidence principale par le bailleur. Il doit être envoyé par lettre recommandée avec accusé de réception ou signifié par commissaire de justice, au moins 6 mois avant l'échéance du bail pour un logement non meublé.

Le droit de préemption du locataire en cas de vente

Lorsque le propriétaire donne congé pour vendre le logement non meublé qu'il occupe à titre de résidence principale, la loi accorde automatiquement au locataire un droit de préemption. Ce droit lui permet d'acquérir le bien en priorité, aux mêmes conditions que celles proposées à un acquéreur tiers.

Conditions et délais d'exercice

  • Le droit de préemption s'applique uniquement pour les baux non meublés (résidence principale)
  • Le locataire dispose de 2 mois à compter de la réception du congé pour faire connaître sa décision
  • S'il accepte, il dispose encore de 2 mois supplémentaires pour réaliser la vente (4 mois s'il sollicite un prêt immobilier)
  • Le refus (ou l'absence de réponse dans les 2 mois) vaut renonciation définitive au droit de préemption

Exceptions

Le droit de préemption ne s'applique pas dans les cas suivants :

  • Vente à un membre de la famille du bailleur (jusqu'au 3e degré inclus)
  • Vente de l'immeuble entier (vente en bloc, mais chaque locataire a un droit de préemption sur son lot si l'immeuble est vendu par appartements)
  • Logements meublés et baux mobilité

En cas de violation du droit de préemption (vente réalisée sans respecter ce droit), le locataire peut saisir le tribunal judiciaire pour obtenir l'annulation de la vente ou des dommages et intérêts.

Non-renouvellement de bail et congé pour reprise : quelles différences ?

Ces deux notions sont souvent confondues car elles aboutissent au même résultat : le départ du locataire. Mais elles se déroulent à des moments différents :

  • Le congé pour reprise intervient avant ou à l'échéance du bail : le bailleur donne congé 6 mois avant la fin du contrat, pour l'un des trois motifs légaux
  • Le non-renouvellement de bail suit la même procédure, mais est souvent présenté comme le refus de renouveler à l'expiration du terme : c'est en réalité la même chose juridiquement

Dans les deux cas, le bailleur d'un logement non meublé doit notifier son congé au moins 6 mois avant l'échéance. Un congé notifié hors délai entraîne le renouvellement automatique du bail pour une nouvelle période de 3 ans (bail non meublé) ou 1 an (bail meublé).

Recours du locataire face à un congé abusif ou irrégulier

Le locataire peut contester un congé pour reprise dans les cas suivants :

  • Congé notifié trop tardivement (moins de 6 mois avant l'échéance pour un non meublé)
  • Motif absent ou insuffisamment précis dans la lettre de congé
  • Bénéficiaire de la reprise non identifié ou lien de parenté non établi
  • Congé frauduleux : le bailleur allègue une reprise pour habiter mais loue immédiatement à un tiers ou laisse le logement vacant
  • Locataire protégé : âge ou ressources entrant dans la catégorie des locataires protégés

En cas de congé irrégulier, le bail est réputé ne pas avoir été résilié. Le locataire peut saisir la Commission Départementale de Conciliation (CDC) avant tout recours judiciaire, puis le tribunal judiciaire si la conciliation échoue. Il peut demander des dommages et intérêts, voire le maintien dans les lieux.

La résiliation de bail par le propriétaire est strictement encadrée : tout congé qui ne remplit pas les conditions de forme et de fond est nul, et le locataire n'est pas tenu de quitter le logement.

Pour aller plus loin

Questions fréquentes sur la reprise de bail

Non, le propriétaire ne peut donner congé qu'à l'échéance du bail. Il doit notifier son congé au moins 6 mois avant la fin du contrat pour un logement non meublé, ou 3 mois pour un logement meublé. Hors de ces cas, il ne peut récupérer son bien avant l'échéance que par voie judiciaire (clause résolutoire en cas de manquement grave). Consultez notre guide sur la clause résolutoire pour en savoir plus.

Oui. Depuis la loi Alur, la lettre de congé pour reprise doit obligatoirement mentionner le motif précis et, en cas de reprise pour habiter, l'identité du bénéficiaire (nom, prénom) et la nature du lien familial avec le bailleur. Un congé sans motif ou avec un motif vague est nul. Le locataire peut en demander la nullité devant le tribunal judiciaire.

Si le bailleur a invoqué une reprise pour habiter mais ne s'installe pas effectivement dans le logement (ou le reloue aussitôt à un tiers), le locataire peut saisir le tribunal judiciaire pour faire constater la fraude. Le bailleur s'expose à des dommages et intérêts (au moins 3 mois de loyer selon la jurisprudence) et à une amende pénale pouvant atteindre 6 000 €. Il est conseillé de conserver toute preuve de cette fraude (annonce de relocation, témoignages de voisins…).

Oui. Une fois le congé pour reprise reçu, le locataire peut quitter le logement avant la date d'effet du congé sans payer le loyer pour les mois non occupés, à condition d'en informer le bailleur et de restituer les clés après un état des lieux de sortie. Cette faculté est confirmée par la jurisprudence : le locataire n'est pas tenu d'occuper le logement jusqu'à l'échéance dès lors qu'il a été contraint de partir par la décision du bailleur.

Le terme « résiliation » désigne la fin anticipée du bail avant son échéance, tandis que le « congé pour reprise » désigne le refus de renouveler le bail à son échéance. Dans la pratique, les deux notions sont proches car le propriétaire ne peut agir que dans les mêmes trois cas légaux (reprise pour habiter, vente, motif légitime). La résiliation de bail stricto sensu avant terme n'est possible que par voie judiciaire (impayés, clause résolutoire) ou d'un commun accord entre bailleur et locataire.