Par 
Jour J
Les clés doivent être remises au bailleur le jour même de l'état des lieux de sortie, à la fin du préavis
1 ou 2 mois
Délai légal de restitution du dépôt de garantie : 1 mois si conforme, 2 mois en cas de dégradations constatées
10 %/mois
Pénalité de retard due au locataire si le bailleur ne restitue pas le dépôt de garantie dans les délais légaux
Toutes les clés
Le locataire doit restituer l'intégralité des clés remises à l'entrée, sous peine de retenues sur dépôt de garantie
L'état des lieux de sortie : une étape incontournable
L'état des lieux de sortie est le document qui constate l'état du logement au moment où le locataire remet les clés au bailleur. En le comparant à l'état des lieux d'entrée, les deux parties déterminent ensemble la responsabilité des éventuelles dégradations. Ce document est la pièce maîtresse de toute la procédure de fin de location.
Bien que la loi n'impose pas strictement sa réalisation, l'absence d'état des lieux de sortie prive le bailleur de tout recours : sans comparaison possible, le locataire est présumé avoir rendu le logement dans l'état où il l'a reçu et le dépôt de garantie doit être restitué intégralement. Pour le locataire, signer un document incomplet ou sous la pression peut être coûteux. Les deux parties ont donc un intérêt direct à le réaliser avec soin.
Qui doit être présent lors de l'état des lieux ?
Le locataire et le bailleur (ou leurs représentants mandatés : agent immobilier, gestionnaire de biens) doivent être présents simultanément. En cas de désaccord persistant sur l'état d'un élément, chaque partie peut faire appel à un huissier de justice pour établir un constat officiel à force probante renforcée.
Si le bailleur refuse de se présenter ou n'envoie pas de représentant, le locataire a intérêt à lui adresser une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception pour solliciter formellement la réalisation de l'état des lieux. Le refus persistant du bailleur lui est défavorable : il devra alors supporter seul les frais d'huissier.
Que doit contenir l'état des lieux de sortie ?
Conformément au décret du 30 mars 2016 pris en application de la loi Alur, le document doit obligatoirement mentionner :
- Le type de document : état des lieux de sortie
- La date de réalisation et les noms complets des parties
- La date d'entrée dans le logement et l'adresse du bien
- Une description pièce par pièce de l'état de chaque surface et équipement
- L'inventaire complet des clés et équipements remis à la sortie
- Les relevés de tous les compteurs individuels (eau froide, eau chaude, gaz, électricité)
- Les signatures de toutes les parties présentes
Obligations du locataire avant l'état des lieux de sortie
Le locataire a l'obligation de restituer le logement dans un état d'entretien conforme à ce qu'il a reçu, déduction faite de l'usure normale liée au temps. Cette obligation se traduit concrètement par plusieurs démarches à accomplir avant la date de remise des clés.
Nettoyage et entretien du logement
Le locataire doit remettre le logement propre. Un nettoyage complet et systématique est attendu :
- Sols : aspiration et lavage de toutes les surfaces (parquet, carrelage, moquette)
- Murs et plafonds : lessivage des traces, nettoyage des interrupteurs et prises
- Cuisine : dégraissage de la hotte, nettoyage du four, de la plaque, du réfrigérateur et des placards
- Salle de bain et WC : détartrage de la robinetterie, nettoyage des joints, traitement des moisissures
- Fenêtres et vitres : nettoyage intérieur et extérieur si accessible
- Extérieurs : balcon, terrasse ou jardin à remettre en état (tonte, désherbage)
Un logement rendu sale peut entraîner des retenues sur le dépôt de garantie correspondant au coût d'un nettoyage professionnel. Ces frais peuvent être conséquents : entre 150 € et 500 € selon la surface et l'état du logement. Mieux vaut consacrer quelques heures au grand ménage plutôt que de subir cette retenue.
Réparations à effectuer avant de partir
Au-delà du nettoyage, le locataire doit remédier aux petites dégradations dont il est responsable avant l'état des lieux. Il s'agit notamment de reboucher les trous de chevilles dans les murs (à condition que ceux-ci dépassent l'usage normal), de remplacer les ampoules défaillantes, de réparer ou remplacer les équipements endommagés par négligence (stores, poignées de portes, robinetterie).
La grille de vétusté, lorsqu'elle a été annexée au bail, permet de distinguer ce qui relève de la vétusté normale (à la charge du bailleur) de ce qui constitue une dégradation imputable au locataire. Dans tous les cas, il est moins coûteux pour le locataire d'effectuer lui-même les petites réparations que de laisser le bailleur faire appel à des professionnels.
Remise des clés : règles et obligations
La remise des clés est l'acte symbolique et juridique qui matérialise la fin de la location. Elle intervient normalement le jour même de la réalisation de l'état des lieux de sortie, au terme du délai de préavis. C'est à partir de ce moment que le bailleur dispose de ses délais légaux pour restituer le dépôt de garantie.
Quelles clés faut-il remettre ?
Le locataire doit restituer l'intégralité des clés remises lors de son entrée dans le logement. Cela comprend toutes les clés du logement, celles de la boîte aux lettres, du local poubelle, du local à vélos, de la cave, du parking, ainsi que les badges, télécommandes de portail ou cartes d'accès qui lui ont été confiés.
Il est fortement recommandé de lister précisément dans l'état des lieux tous les équipements remis (par exemple : « 2 clés de porte d'entrée, 1 clé de boîte aux lettres, 1 télécommande de portail, 1 badge d'accès »). Cette liste doit correspondre à celle figurant dans l'état des lieux d'entrée.
Comment remettre les clés ?
La remise des clés s'effectue en principe en main propre, lors de l'état des lieux. En cas d'impossibilité (bailleur absent, désaccord sur la date), le locataire peut les envoyer par courrier recommandé avec accusé de réception. La date de remise des clés est capitale car elle déclenche les délais de restitution du dépôt de garantie.
Si le locataire remet les clés avant la fin officielle de son bail (par anticipation), son préavis continue de courir et les loyers restent dus jusqu'au terme prévu. La remise anticipée des clés ne réduit pas la durée du préavis.
Clés perdues ou manquantes : quelles conséquences ?
Si le locataire ne restitue pas toutes les clés, le bailleur peut déduire du dépôt de garantie les frais de remplacement des serrures ou de reproduction des clés manquantes. Ces frais doivent être justifiés par une facture. En cas de perte d'une clé de sécurité ou d'un badge électronique, le coût peut être significatif (entre 50 € et plusieurs centaines d'euros selon le système).
Tant que le locataire n'a pas remis les clés, il est considéré comme occupant le logement et reste redevable du loyer. Même si le logement est entièrement vidé, la location ne prend fin qu'à la remise effective des clés.
Dépôt de garantie : délais et retenues après l'état des lieux
La restitution du dépôt de garantie est directement conditionnée par le résultat de l'état des lieux de sortie. La loi fixe deux délais distincts selon la situation :
- 1 mois à compter de la remise des clés si l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée (aucune dégradation imputable au locataire)
- 2 mois à compter de la remise des clés si des dégradations sont constatées dans l'état des lieux de sortie
Toute retenue opérée sur le dépôt de garantie doit être justifiée par des devis ou des factures correspondant précisément aux dégradations décrites dans l'état des lieux de sortie. Un bailleur qui déduit des frais sans les justifier s'expose à une condamnation en justice pour remboursement des sommes retenues, augmentées des pénalités.
Pénalités en cas de retard de restitution
Si le bailleur ne restitue pas le dépôt de garantie dans les délais légaux, il doit au locataire une pénalité de 10 % du loyer mensuel hors charges par mois de retard commencé, à compter du jour suivant l'expiration du délai légal. Cette pénalité est due de plein droit, sans qu'il soit nécessaire d'adresser une mise en demeure.
En cas de retenue injustifiée ou de non-restitution du dépôt, le locataire peut saisir gratuitement la commission départementale de conciliation (CDC), puis, si aucune solution amiable n'est trouvée, le tribunal judiciaire de proximité compétent pour le logement.
Cas particulier de la copropriété
Lorsque le logement est situé en copropriété, le bailleur peut conserver jusqu'à 20 % du dépôt de garantie jusqu'à l'arrêté annuel des comptes de charges de la copropriété. Cette retenue provisoire est encadrée : le solde doit être restitué dans le mois suivant l'approbation des comptes. Le locataire ne peut pas s'y opposer, mais il doit en être informé par écrit.
Litiges lors de l'état des lieux de sortie : que faire ?
Les litiges à la sortie d'un logement portent le plus souvent sur l'étendue des dégradations, le montant des retenues sur le dépôt ou le refus de l'une des parties de signer le document. Plusieurs voies de recours existent, du plus simple au plus formel.
Désaccord sur le contenu de l'état des lieux
Si le locataire est en désaccord avec la description faite par le bailleur, il ne doit pas signer sans réserves. Il peut inscrire ses observations directement sur le document (« je conteste la mention X »), refuser de signer la partie contestée, ou demander l'intervention d'un huissier de justice pour réaliser un constat contradictoire. Une fois le document signé sans réserve, il est très difficile de le contester a posteriori.
Commission de conciliation et recours judiciaire
Avant toute action en justice, bailleur et locataire peuvent saisir gratuitement la commission départementale de conciliation (CDC) de leur département. Cette instance paritaire tente de trouver une solution amiable. La saisine suspend le délai de prescription et est gratuite pour les deux parties. Si la conciliation échoue, chacune reçoit un document attestant l'échec, indispensable pour saisir le juge.
Le tribunal judiciaire de proximité est compétent pour trancher les litiges locatifs inférieurs à 10 000 €. La procédure est simplifiée et ne nécessite pas d'avocat. Pour les montants supérieurs, le tribunal judiciaire statue en formation collégiale.
Calendrier de fin de location : de la résiliation à la remise des clés
La fin d'une location suit un enchaînement précis d'étapes. Le non-respect de l'une d'elles peut avoir des conséquences financières importantes pour le locataire comme pour le bailleur.
- Envoi du congé : le locataire envoie sa lettre de résiliation de bail par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte d'huissier. Le délai de préavis commence à courir à la date de réception par le bailleur.
- Pendant le préavis : le locataire continue de payer le loyer, entretient le logement et prépare son déménagement. Il doit laisser accès au bailleur pour les visites en vue de la relocation (dans la limite de 2 heures par jour ouvrable).
- Avant la remise des clés : nettoyage complet du logement, petites réparations, résiliation des contrats (énergie, internet), changement d'adresse postale.
- Jour de la remise des clés : réalisation de l'état des lieux de sortie, relevé de tous les compteurs, restitution de la totalité des clés et équipements, signature du document par les deux parties, communication de la nouvelle adresse au bailleur.
- Après la remise des clés : le bailleur dispose de 1 à 2 mois pour restituer le dépôt de garantie. Le locataire n'a plus accès au logement.
La durée du préavis dépend du type de location et de la situation du locataire. En location vide, elle est de 3 mois en zone détendue et d'1 mois en zone tendue (sur demande du locataire ou selon certaines conditions : mutation professionnelle, perte d'emploi, premier emploi, état de santé justifiant un changement de domicile, attribution d'un logement social). En location meublée, le préavis est toujours d'1 mois, quelle que soit la zone.
Pour aller plus loin
La fin de location mobilise de nombreuses règles connexes. Consultez nos guides pour approfondir chaque aspect :
Questions fréquentes sur les règles de l'état des lieux de sortie
Les clés doivent être remises au bailleur le jour même de l'état des lieux de sortie, qui intervient à la fin du délai de préavis. C'est cette date qui déclenche le délai légal de restitution du dépôt de garantie. Tant que les clés ne sont pas remises, le locataire est considéré comme occupant le logement et le loyer reste dû. Il est possible de convenir d'une remise anticipée avec le bailleur, mais cela ne réduit pas le préavis.
Non, le locataire n'est pas tenu de repeindre les murs avant de partir si la peinture a vieilli normalement. L'usure naturelle des peintures (décoloration, légères marques d'usage) est considérée comme de la vétusté, à la charge du bailleur. En revanche, si des taches tenaces, des grafitis ou des dégâts manifestes sont constatés, le locataire peut se voir réclamer une remise en état. L'utilisation d'une grille de vétusté annexée au bail permet de calculer objectivement la part à sa charge.
Si le bailleur dépasse les délais légaux (1 mois ou 2 mois selon la situation), il doit au locataire une pénalité de 10 % du loyer mensuel hors charges par mois de retard commencé. Cette pénalité est automatique et ne nécessite pas de mise en demeure préalable. En cas de refus du bailleur, le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation, puis le tribunal judiciaire de proximité pour obtenir le remboursement augmenté des pénalités. Pour en savoir plus, consultez notre guide sur la restitution du dépôt de garantie.
Oui, le locataire peut refuser de signer l'état des lieux de sortie s'il est en désaccord avec son contenu. Dans ce cas, il est préférable d'inscrire des réserves sur le document avant de signer plutôt que de refuser totalement, car un refus de signature peut se retourner contre lui. Si le désaccord persiste, l'une ou l'autre des parties peut faire appel à un huissier de justice pour établir un constat contradictoire ayant force probante devant les tribunaux. Les frais sont partagés à parts égales en cas d'accord mutuel.