Dégât des eaux location : propriétaire ou locataire, que faire ?

Fuite de canalisations, chasse d'eau défectueuse, infiltrations, etc. Le dégât des eaux est un incident malheureusement très fréquent dans les habitations en France. Lorsque cela arrive, il faut trouver la cause de la fuite pour pouvoir l'arrêter, mais aussi pour déterminer le responsable du sinistre. En effet, lorsqu'un dégât des eaux survient dans un logement en location, la question est toujours de savoir qui du propriétaire ou du locataire doit prendre en charge les réparations, et quelle assurance doit intervenir.

Fuite d'eau dans un logement : que faire ?

En cas de fuite d'eau dans un logement, il est nécessaire de réagir vite pour limiter les dégâts. Le premier réflexe en cas de sinistre est donc de couper l'arrivée d'eau et l'électricité afin de sécuriser l'installation et éviter les courts-circuits. Dans le cas d'un dégât des eaux en location meublée, il faut aussi veiller à protéger les meubles.

Attention : le but est simplement de limiter les dommages, et non de les réparer, sachant que les réparations doivent être réalisées par un professionnel afin de pouvoir se faire indemniser. Les assureurs possèdent généralement une liste de prestataires préférentiels pour ces interventions.

Ensuite, en tant que locataire, plusieurs organismes sont à contacter suivant un sinistre :

• Un plombier pour faire une recherche de fuite, dans le cas où l'origine du dégât des eaux n'est pas évidente ;
• Le propriétaire, surtout dans le cas où la fuite d'eau relève de sa responsabilité, selon les résultats de la recherche ;
• Les voisins dans le cas où leur logement risque d'être touché par la fuite d'eau ;
• La compagnie d'assurance, à qui on doit envoyer la déclaration du sinistre dans les 5 jours suivant la découverte des dommages ;
• Les pompiers dans le cas où les dégâts sont importants.

Qui est responsable d'un dégât des eaux en location : locataire ou propriétaire ?

Lorsqu'un dégât des eaux survient dans une location, il n'est pas toujours évident de savoir qui du locataire et du propriétaire est responsable et doit prendre en charge les réparations. Il faut savoir que la responsabilité dépend principalement de l'origine de la fuite.

La fuite est liée à la vétusté du logement

Le propriétaire bailleur a pour obligation de fournir un logement en bon état d'usage et de réparation à son locataire, en vertu de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989.

Ainsi, lorsque la fuite est liée à la vétusté du logement, la responsabilité du propriétaire est engagée, et c'est lui qui doit prendre en charge les frais engendrés pour la réparation de la fuite ou des canalisations. C'est le cas par exemple lorsque la fuite survient à cause d'un problème de plomberie, de toiture ou de canalisations.

La fuite est liée à l'entretien courant du logement

Le locataire, quant à lui, est responsable de l'entretien courant du logement qu'il habite, selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989. Il a pour obligation de maintenir son logement ainsi que d'effectuer les réparations locatives.

À savoir que ces petites réparations dites locatives sont listées de façon non exhaustive dans l'annexe du décret n° 87-712 du 26 août 1987. Le dégorgement des conduits, le remplacement de joints et colliers, le nettoyage des dépôts de calcaire sur les appareils sanitaires ou l'entretien de ses appareils de chauffage sont des exemples de réparations à la charge du locataire.

Ainsi, si la fuite d'eau est due à un défaut d'entretien ou à la négligence du locataire, c'est lui qui est désigné responsable du dégât des eaux dans la location.

La fuite vient du logement d'un voisin

Dans un immeuble ou une copropriété, le dégât des eaux entre voisins est assez courant. En effet, lorsqu'un appartement est touché par un sinistre, il n'est pas rare que l'appartement voisin ou mitoyen subisse aussi des dommages (traces d'humidité sur les murs, plafond abîmé ou encore papier peint qui se décolle, etc.).

Dans ce cas, l'occupant du logement sinistré est considéré responsable du dégât. Cela étant dit, le voisin non responsable doit également déclarer le sinistre auprès de son assureur, plus précisémenté en envoyant le constat amiable dégât des eaux rempli par toutes les parties concernées.

La fuite vient des parties communes de l'immeuble

Lorsque la fuite survient dans les parties communes d'un immeuble, c'est la copropriété qui en est tenue responsable. C'est le cas lorsque la fuite provient du chauffage collectif, des canalisations de l'immeuble ou encore de la colonne de descente des eaux usées par exemple. À savoir que le sinistre est imputable à la copropriété même si un seul appartement a subi les dommages.

La responsabilité des entreprises de construction peut aussi être engagée pour les immeubles construits il y a moins de 10 ans, car dans ce cas de figure, la cause de la fuite est associée à un défaut de construction.

Qui doit déclarer le dégât des eaux : locataire ou propriétaire ?

Déterminer la responsabilité du locataire ou du propriétaire en cas de dégât des eaux dans une location est une chose. Définir qui doit déclarer le dégât des eaux et surtout quelle assurance doit intervenir en est une autre. À savoir qu'il existe aujourd'hui des conventions qui tendent à faciliter la gestion des sinistres, afin d'alléger les frais de gestion et le processus d'indemnisation.

Ce qu'il faut retenir essentiellement, c'est que peu importe le responsable de la fuite, le locataire occupant du logement doit dans tous les cas déclarer le sinistre auprès de son assureur.

Si la fuite d'eau est de la responsabilité du locataire

Lorsqu'un dégât des eaux survient dans une location et que le locataire en est reconnu responsable, il doit déclarer le sinistre auprès de son assurance dans les 5 jours suivant la découverte des dommages pour pouvoir obtenir un remboursement des frais de réparation.

Il convient de rappeler qu'une assurance multirisques habitation (MRH) est obligatoire dans le cadre d'une location, meublée ou vide. Celle-ci inclut une garantie dégât des eaux. Sans assurance adéquate, le locataire risque de devoir lui-même prendre en charge les réparations, qui figurent sur la liste des travaux à la charge du locataire. D'ailleurs, dans ce cas, le propriétaire est en droit de résilier le bail de location, ou de prendre une assurance risques locatifs pour le compte de son locataire.

La garantie risques locatifs ne couvre pas tout. En général, la couverture de cette garantie concerne uniquement les dommages causés au logement lui-même, et non les dommages qui pourraient être causés à un tiers. Il est donc fortement recommandé de souscrire une assurance multirisques habitation pour se protéger de tout sinistre causé à son logement ainsi qu'aux logements voisins.

Si la fuite d'eau est de la responsabilité du propriétaire

Lorsque le sinistre concerne au moins deux parties, locataire et propriétaire par exemple, la Convention IRSI (Convention d’Indemnisation et de Recours des Sinistres Immeubles) s'applique. Cette convention a été mise en place par la Fédération française de l’Assurance (FFA) en 2018, pour remplacer la convention CIDRE (Convention d’indemnisation directe et de renonciation de recours en cas de dégâts des eaux).

Dans le cadre de la convention IRSI, toutes les parties concernées par le sinistre, responsables ou non, doivent remplir un constat amiable dégât des eaux et l'envoyer à leur assurance respective. Ensuite, le sinistre est géré selon deux tranches d'indemnisation :

1. Tranche 1 : les dégâts matériels sont inférieurs à 1 600 € : même si le locataire n'est pas responsable, il doit tout de même déclarer le sinistre auprès de son assurance. C'est d'ailleurs l'assureur du locataire occupant le logement sinistré qui prend en charge l'indemnisation même si c'est le propriétaire du logement qui est jugé responsable ;
2. Tranche 2 : les dégâts matériels sont entre 1 600 et 5 000 € : l'assureur du locataire occupant le logement sinistré reste le gestionnaire du sinistre et prend en charge l'indemnisation. Toutefois, une expertise est souvent nécessaire dans ce cas, c'est-à-dire qu'un expert est mandaté pour évaluer le montant des travaux et de l'indemnisation. L'assureur du locataire peut également se retourner contre l'assureur de la partie responsable pour se faire rembourser.

Lorsque les dommages causés par le dégât des eaux sont supérieurs à 5 000 €, la convention IRSI ne s'applique pas. Elle est remplacée par la convention CIDE-COP. Dans ce cadre, chaque partie peut demander indemnisation et réparation à l'assureur de la partie responsable, et nommer des experts distincts.

Si la responsabilité n'est pas définie

La responsabilité du locataire ou du propriétaire n'est pas définie lorsque la cause de la fuite n'est pas évidente, ou lorsqu'elle est causée par un tiers (voisin ou parties communes de la copropriété). Voici comment s'effectuent la déclaration et l'indemnisation dans chaque situation :

1. La responsabilité entre locataire / propriétaire n'est pas évidente : dans ce cas de figure, il est nécessaire d'effectuer une recherche de fuite d'eau. Il s'agit ici de faire appel à un plombier pour que celui-ci puisse déterminer la cause de la fuite et donc définir la partie responsable. C'est le locataire victime du sinistre qui doit demander la recherche de fuite et prendre en charge les frais associés. Ces frais sont généralement ensuite remboursés par l'assureur ;
2. La responsabilité est celle du voisin : dans le cadre d'un dégât des eaux entre voisins, les deux parties concernées doivent déclarer le sinistre en remplissant un constat amiable dégât des eaux en 3 volets. Il s'agit d'un document qui doit être rempli et signé par toutes les personnes concernées par le dégât des eaux et qui détaille le lieu et les causes du sinistre ou encore l'origine de la fuite si elle est connue ;
3. La responsabilité est celle de la copropriété : lorsque la fuite provient des parties communes, le locataire sinistré doit faire une déclaration à son assureur en remplissant un constat amiable avec le syndic de copropriété ou le propriétaire de l'immeuble. Si plusieurs logements sont touchés, le syndic doit remplir un constat amiable avec tous les locataires affectés. La convention IRSI ou la convention CIDE-COP s'appliquera ici selon le montant des dommages.

Comment déclarer un dégât des eaux à l'assurance ?

En cas de dégât des eaux dans une location, le locataire doit déclarer le sinistre au plus tard 5 jours après la découverte des dommages, d'après l'article L113-2 du Code des assurances. Les coordonnées de l'assureur sont généralement rappelées sur les quittances ou dans le contrat d'assurance.

De nombreuses compagnies d'assurance donnent désormais la possibilité de réaliser une déclaration de sinistre en ligne. Alternativement, il est possible de l'envoyer par courrier par lettre recommandée avec accusé de réception. Il n'y a pas de modèle officiel pour le courrier de déclaration, mais il doit contenir au moins les informations suivantes :

1. Coordonnées du locataire sinistré ;
2. Description du sinistre (circonstances, date, heure et lieu) ;
3. État estimatif des meubles et objets endommagés ;
4. Description et ampleur des dommages matériels et corporels ;
5. Dégâts causés à des tiers si applicable (logements voisins par exemple) ;
6. Coordonnées et détails de toutes les parties concernées.

Le constat à l'amiable dégât des eaux doit également être joint à la déclaration. Pour certaines compagnies d'assurance, d'ailleurs, ce constat vaut déjà déclaration. Chaque compagnie d'assurance dispose de son modèle de constat amiable. Ces modèles sont généralement téléchargeables sur le site des différents assureurs.