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Surface habitable
Mention obligatoire
La surface habitable doit figurer dans le bail et dans les annonces de location vide
Loi 2009
Texte de référence
Loi du 25 mars 2009 de mobilisation pour le logement et la lutte contre l'exclusion
Annexe au bail
Diagnostic Boutin
Le diagnostic de surface habitable est annexé au contrat de bail lors de la signature
1 mois de loyer si erreur >5%
Sanction bailleur
Si la surface réelle est inférieure de plus de 5 % à celle du bail, le locataire peut exiger une réduction de loyer
Qu'est-ce que la loi Boutin ?
La loi Boutin, ou loi de mobilisation pour le logement et la lutte contre l'exclusion, est une loi du 25 mars 2009 qui a apporté de nombreuses modifications dans le domaine de la location immobilière. Elle tire son nom de Christine Boutin, alors ministre du logement sous la présidence de Nicolas Sarkozy.
Parmi ses mesures phares :
- L'obligation de mentionner la surface habitable dans le contrat de bail et dans les annonces de location vide
- La création d'un nouveau diagnostic immobilier : le diagnostic de surface habitable (ou diagnostic loi Boutin)
- L'interdiction de cumuler assurance loyers impayés et caution solidaire (sauf pour les étudiants et apprentis)
- Des modifications du régime de la caution solidaire
La loi Boutin s'applique uniquement aux locations vides (logements non meublés). Pour les locations meublées, c'est la loi Alur de 2014 qui régit principalement les obligations du bailleur.
Surface habitable loi Boutin : définition et règles de calcul
La surface habitable est définie par l'article R.111-2 du Code de la construction et de l'habitation. Elle correspond à la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres.
Surfaces incluses dans le calcul
Sont comptabilisées dans la surface habitable toutes les pièces du logement dont la hauteur sous plafond est supérieure ou égale à 1,80 m :
- Les pièces de vie : salon, salle à manger, séjour
- Les chambres et les bureaux
- La cuisine et le coin cuisine
- La salle de bain et la salle d'eau
- Les couloirs et dégagements intérieurs
- Les combles aménagés si la hauteur sous plafond est supérieure à 1,80 m
Surfaces exclues du calcul
Les espaces suivants ne sont pas comptabilisés dans la surface habitable loi Boutin :
| Type d'espace | Raison de l'exclusion |
|---|---|
| Combles non aménagés | Non habitables en l'état |
| Caves et sous-sols | Espaces non destinés à l'habitation |
| Remises et garages | Dépendances du logement |
| Terrasses, loggias et balcons | Espaces extérieurs ou semi-extérieurs |
| Vérandas et volumes vitrés | Non comptés comme surface habitable loi Boutin (inclus en loi Carrez) |
| Locaux communs | Parties de l'immeuble non privatives |
| Zones de hauteur < 1,80 m | Sous-rampants de toiture, mezzanines trop basses |
Attention : pour qu'un logement soit décent, la surface habitable doit être d'au moins 9 m², avec une hauteur sous plafond minimale de 2,20 m. En dessous de ce seuil, le bailleur ne peut pas mettre le bien en location.
Diagnostic loi Boutin : est-il obligatoire ?
Le diagnostic de surface habitable, aussi appelé diagnostic loi Boutin, est obligatoire pour toute mise en location d'un logement vide. La surface habitable doit figurer :
- Dans le contrat de bail signé entre bailleur et locataire
- Dans l'annonce de location publiée en ligne ou en agence
- En annexe du bail, sous forme de diagnostic de surface habitable
Qui peut réaliser le diagnostic loi Boutin ?
Contrairement au diagnostic de performance énergétique (DPE), au diagnostic amiante ou au diagnostic électrique, le diagnostic loi Boutin n'exige pas obligatoirement l'intervention d'un diagnostiqueur certifié. Le propriétaire peut effectuer lui-même le mesurage.
Toutefois, il est fortement recommandé de faire appel à un professionnel (diagnostiqueur immobilier ou géomètre) pour éviter toute erreur de calcul, car les conséquences peuvent être importantes.
Quelle est la durée de validité du diagnostic loi Boutin ?
Le diagnostic de surface habitable n'a pas de durée de validité légale fixée. Il reste valable tant que le logement ne fait l'objet d'aucun travaux modifiant sa surface (extension, division, aménagement de combles, etc.). En cas de doute, il est conseillé de le faire refaire avant chaque nouvelle mise en location.
Que se passe-t-il si la surface indiquée est erronée ?
Si la surface habitable réelle est inférieure de plus de 5 % à celle mentionnée dans le contrat de bail, le locataire peut demander une diminution proportionnelle du loyer.
La procédure est la suivante :
- Le locataire envoie une mise en demeure au bailleur par lettre recommandée avec accusé de réception, en demandant la réduction du loyer.
- Si le bailleur ne donne pas suite dans un délai de 2 mois, le locataire peut saisir le tribunal judiciaire.
- Le juge peut ordonner la réduction du loyer et condamner le bailleur à rembourser le trop-perçu, avec intérêts.
À noter : si la surface habitable réelle est supérieure à celle indiquée dans le bail, le locataire ne peut pas être redevable d'un loyer complémentaire. L'erreur ne joue qu'en faveur du locataire.
La loi Boutin s'applique aussi lors du renouvellement du bail : si la surface n'a jamais été mentionnée ou est incorrecte, le locataire peut en faire la demande à ce moment-là.
Différence entre loi Boutin et loi Carrez
Il ne faut pas confondre la surface habitable (loi Boutin) et la surface privative (loi Carrez). Ces deux notions se ressemblent mais s'appliquent dans des contextes différents et ne se calculent pas de façon identique.
| Critère | Surface habitable (loi Boutin) | Surface privative (loi Carrez) |
|---|---|---|
| Contexte | Location vide | Vente en copropriété |
| Texte de référence | Art. R.111-2 CCH, loi du 25 mars 2009 | Loi Carrez du 18 décembre 1996 |
| Hauteur minimale | 1,80 m | 1,80 m |
| Caves et garages | Exclus | Exclus |
| Vérandas | Exclues | Incluses |
| Combles non aménagés | Exclus | Inclus si hauteur > 1,80 m |
| Sanction si erreur > 5 % | Réduction proportionnelle du loyer | Réduction du prix de vente ou annulation |
En pratique, la surface loi Carrez est souvent légèrement supérieure à la surface habitable loi Boutin pour un même logement. Un propriétaire qui achète un appartement et souhaite ensuite le mettre en location doit donc faire réaliser un nouveau diagnostic de surface habitable : la surface Carrez ne peut pas être utilisée dans le bail.
Loi Boutin et caution solidaire
La loi Boutin a modifié les règles relatives à la caution solidaire. Un propriétaire qui a souscrit une assurance loyers impayés (GLI) ne peut pas demander en plus une caution solidaire à son locataire.
Il existe une seule exception : si le locataire est un étudiant ou un apprenti, le propriétaire peut cumuler la garantie loyers impayés et la caution solidaire d'un tiers.
Cette mesure vise à protéger les locataires contre un cumul excessif de garanties et à faciliter l'accès au logement. Pour les bailleurs qui ne souhaitent pas souscrire à une assurance GLI, des alternatives existent : la garantie Visale, la caution bancaire ou la caution en ligne.
Questions fréquentes sur la loi Boutin
Non, la loi Boutin s'applique uniquement aux locations vides (logements non meublés). Pour les locations meublées, les règles relatives à la surface habitable et aux diagnostics sont régies par d'autres textes, notamment la loi Alur de 2014. Il est toutefois recommandé d'indiquer la surface habitable dans tout contrat de bail, qu'il s'agisse d'une location vide ou meublée, pour éviter tout litige.
Si l'écart dépasse 5 %, vous pouvez envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception à votre propriétaire pour lui demander une réduction de loyer proportionnelle à l'écart constaté. Si le bailleur ne répond pas dans un délai de 2 mois, vous pouvez saisir le tribunal judiciaire. Conservez tous les échanges écrits et faites mesurer le logement par un professionnel (diagnostiqueur ou géomètre) pour appuyer votre demande.
Oui, contrairement au DPE ou au diagnostic électrique, le diagnostic de surface habitable loi Boutin ne requiert pas l'intervention d'un professionnel certifié. Le propriétaire peut mesurer lui-même son logement. Cependant, en cas de contestation par le locataire, le mesurage effectué par un diagnostiqueur immobilier ou un géomètre-expert aura beaucoup plus de poids. Pour un logement situé en zone tendue ou de grande valeur, faire appel à un professionnel est fortement conseillé.
La surface habitable (loi Boutin) est définie par l'article R.111-2 du Code de la construction et de l'habitation. La surface utile est une notion du secteur du logement social (HLM) qui intègre la moitié des surfaces annexes (caves, celliers, balcons...). Ces deux notions sont distinctes de la surface privative de la loi Carrez, applicable uniquement en cas de vente en copropriété. Pour un bail de location vide, seule la surface habitable loi Boutin est retenue.