Loi Boutin et surface habitable en location

Par Tom Loreau

La loi de mobilisation pour le logement et la lutte contre l'exclusion du 25 mars 2009, aussi appelée loi Boutin, a apporté d’importants changements liés à la location. Le plus important est l'apparition d'un nouveau diagnostic immobilier qui permet de mesurer la surface habitable d'un logement. À ne pas confondre avec la loi Carrez, la loi Boutin a aussi apporté des changements concernant le cumul des garanties loyers impayés et la restitution du dépôt de garantie en cas de changement de propriétaire pendant le bail.

La loi Boutin en location

La loi Boutin a apporté d’importants changements pour les propriétaires, en particulier en location vide.

Qu'est-ce que la loi Boutin ?

La loi Boutin, nom courant de la loi n° 2009-323 du 25 mars 2009 de mobilisation pour le logement et la lutte contre l’exclusion (consultable sur Legifrance), a pour objectif de renouveler certains aspects de la location.

Les principales mesures sont les suivantes :

• Tout contrat de bail non meublé doit être accompagné d’un diagnostic de surface habitable (locations touristiques exclues), attestation prouvant que les dimensions du logement son bien celles énoncées.
• Si le propriétaire a souscrit une assurance contre les loyers impayés, alors il ne peut pas demander à son locataire une caution solidaire,
• Les quittances de loyer doivent désormais être transmises gratuitement au locataire, sans demander un quelconque remboursement des frais d’envoi par courrier,
• En cas de changement de propriétaire au cours de la location, la restitution du dépôt de garantie doit être effectuée à la fin du bail par l’actuel propriétaire et non par celui avec qui le contrat de bail a été signé.

Quels effets concrets ?

Ces modifications sécurisent un peu plus la situation du locataire en particulier en location vide.

1. Le diagnostic de surface habitable permet au nouvel occupant de mieux appréhender le logement qu’il désire louer et évite les mauvaises surprises dues à un plafond trop bas par exemple.
2. Il est désormais plus compliqué pour un propriétaire de cumuler les garanties loyers impayés, et le fait de ne pas systématiquement devoir trouver un garant se portant caution solidaire facilite l’accès à la location des personnes isolées par exemple.
3. Le fait que les quittances de loyer soient obligatoirement envoyées gratuitement permet au locataire de demander systématiquement ce document (ce qui est un de ses droit fondamentaux) sans se poser la question du coût.
4. Enfin, la restitution du dépôt de garantie par le dernier propriétaire assure le locataire de le récupérer plus facilement et minimise l’impact sur lui d’un changement de propriétaire en cours de bail.

Loi Boutin et surface habitable

Le principal changement lié à la loi Boutin est sans conteste le diagnostic de surface habitable, une notion qui n’est pas forcément très évidente au premier abord.

Qu'entend-on par surface habitable ?

Comme son nom l’indique, la surface habitable est l’espace d’un logement dans lequel il est possible et agréable de vivre. Cela exclut donc les espaces non traversables, ceux n’étant pas créés dans le but d’y passer du temps ainsi que les espaces extérieurs entre autres.

La surface habitable mesurée doit apparaître sur le contrat de bail, auquel le diagnostic loi Boutin doit être joint. Retrouvez un modèle gratuit de contrat de bail (normes 2020) :
Je télécharge un contrat de bail PDF

Comment se calcule la surface habitable ?

La surface habitable est calculée ainsi : la surface de plancher construite, en retirant les parties considérées comme non habitables tels que les embrasures de portes, les murs ou encore les escaliers. Si certains de ces éléments peuvent sembler évident, d’autres peuvent semer le doute (placard par exemple). Pour y voir plus clair, voici un tableau récapitulant les éléments non pris en compte dans le mesurage ainsi que certains autres pouvant poser problème.

Surface habitable et réduction de loyerLe mesurage de la surface habitable d’un logement doit être très précis : si le locataire est en mesure de prouver que le logement présente une surface habitable de 5% ou plus inférieure à celle annoncée, il peut alors demander une diminution de son loyer au prorata de la différence de surface habitable constatée.

Qui peut mesurer la surface habitable ?

Bien que possible, il est difficile de mesurer soi-même la surface habitable de son logement et cela est surtout risqué puisque le locataire peut demander une baisse du loyer en cas de surestimation de la surface habitable. Le plus sûr est donc faire appel à un diagnostiqueur professionnel agréé par le COFRAC (Comité Français d’Accréditation), organisme qui délivre des certificats de diagnostiqueurs professionnels d’une durée de 5 ans.

Un diagnostic de surface habitable Loi Boutin rendu par un organisme agréé par le COFRAC dégage la responsabilité du bailleur en cas d’erreur sur la surface annoncée.

Quels sont les diagnostics obligatoires en location ?

Toute mise en location d’un logement nécessite que le propriétaire ait un dossier de diagnostics immobiliers à jour à joindre au contrat de bail. Ce dossier est composé de plusieurs diagnostics immobiliers obligatoires (dont le nombre change selon le type et les conditions de location) visant à prouver que le logement respecte des critères de décence et ne met pas en danger la santé ou la sécurité du locataire.

Voici une liste des principaux diagnostics immobiliers, ceux-là étant obligatoire dans la majorité voire la totalité des cas :

1. Le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE),
2. L’État des Risques et Pollutions,
3. Le Constat de Risque d’Exposition au Plomb (CREP), si le permis de construire a été livré avant 1949,
4. L’État de l’installation gaz,
5. L’État de l’installation électrique,
6. Le Diagnostic amiante sur demande du locataire.

Loi Carrez et Loi Boutin, quelles différences ?

Si ces deux lois ont apporté chacune un nouveau diagnostic permettant de mesurer la surface d'un logement, la méthode de calcul n'est pas la même.

• Le diagnostic créé par la loi Boutin permet de mesurer la surface habitable d’un logement et est obligatoire pour toute location vide.
• Le diagnostic loi Carrez quant à lui mesure la surface privative du logement et est obligatoire en cas de vente.

La surface habitable sera le plus souvent inférieure à la surface privative, car cette dernière inclut dans ses mesures des parties du logement non prises en compte lors du calcul de la surface habitable.

Un de ces diagnostics peut-il remplacer l’autre ?Ces deux diagnostic ne mesurent pas exactement la même surface, et ont des calculs et résultats différents. Il n’est donc pas possible d’utiliser l’un lorsque l’autre est demandé. Il est donc bon de noter qu’un propriétaire dont le logement en vente est lié à un diagnostic loi Carrez à jour doit également se munir d’une diagnostic loi Boutin pour pouvoir louer en vide.

Loi Boutin et garant, quels changements ?

Un autre changement important de la loi Boutin est l’impossibilité pour un propriétaire de demander un garant à son locataire s’il a souscrit une assurance garantie loyers impayés. De ce fait, l’accès au logement est facilité pour les personnes n’ayant pas la possibilité de trouver une personne se portant caution (qu’elle soit physique ou morale).

La loi Boutin précise également que les bailleurs étant des personnes morales ne peuvent plus demander de caution solidaire, même en cas d’absence d’assurance loyers impayés.

Ces restrictions sont seulement valables en cas de location non meublée et à condition que le locataire ne soit pas étudiant ou apprenti.