Logement insalubre : que faire et qui contacter ?

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En termes de location, les bailleurs sont dans l’obligation de proposer un logement dans un état décent et ne présentant aucun signe d’insalubrité. Un logement insalubre est un bien immobilier qui présente des risques pour la santé ou pour la sécurité physique de ses occupants. Les principales causes d’insalubrité sont liées à l’humidité, à l’état des équipements ou encore aux risques d’exposition à l’amiante ou au plomb. En cas de logement insalubre, un locataire peut contacter le propriétaire et, à défaut, la mairie pour faire réaliser les travaux nécessaires.


Qu’est-ce qu’un logement insalubre ?

Les bailleurs qui louent un logement ont l’obligation de remettre au locataire une habitation dans un état décent (loi du 6 juillet 1989). La décence du logement se caractérise par plusieurs critères :

  • critères de décence : la résidence doit disposer de l’ensemble des éléments la rendant conforme pour un usage d’habitation
  • critères d'insalubrité : ne doit pas présenter de risques pouvant mettre en danger les locataires en portant atteinte à leur santé ou à leur sécurité physique

En effet, les contrats de location meublée ou les bails de location vide sont soumis à de nombreuses obligations concernant : les annexes obligatoires (dossier de diagnostic technique, etc.), les durées de bail, les délais de préavis, les modalités de résiliation du contrat de bail.

Logement insalubre définition

logement insalubre

Un logement insalubre est d’abord défini par la loi du 13 avril 1850 comme un habitat se trouvant dans des conditions pouvant porter atteinte à la vie ou à la santé des locataires. Cette loi définit également les premiers facteurs d’insalubrité à l’image de la dégradation et des conditions d’occupation d’une résidence.

Par la suite de nouveaux décrets ont permis de spécifier précisément les critères permettant de définir un logement insalubre. Ainsi, aujourd’hui, un logement insalubre est une habitation qui ne remplit pas l’ensemble des critères de décence au regard du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 et qui peut mettre en péril la santé ou la sécurité des locataires.

Ces critères d’insalubrité concernent aussi bien les locations vides, les biens meublés, les colocations ou encore les sous-locations.

Quels sont les critères d’insalubrité ?

Pour qu’un logement soit considéré comme décent, il doit disposer d’une superficie ne pouvant être inférieure à 9m2 et d’une hauteur sous plafond d’au moins 2,20m. Par ailleurs la décence du logement se définit également en fonction de la salubrité de ce dernier.

Ainsi, un logement est jugé comme insalubre au cas par cas, par les autorités compétentes, au regard du non-respect d’un certain nombre de critères :

  • l’habitation ne respecte pas une structure cohérente (isolation phonique et thermique, organisation intérieure et dimension des pièces, etc.)
  • les équipements (canalisations, évacuation des eaux usées, chauffage, l’installation électrique, cuisine, salle de bain) ne sont pas en bon état
  • le bâti n'est pas un bon état
  • le logement ne dispose pas d'une bonne circulation de l'air et des lumières
  • la résidence n'est pas correctement entretenue
  • le nombre d’occupants n'est pas adapté à la superficie de l’habitat (surnombre pour un espace trop petit)
  • le bien immobilier présente des risques particuliers (amiante, plomb, humidité, risques de chute, etc.)

Logement insalubre humidité

Une des principales raisons définissant un logement insalubre concerne la présence d’humidité qui se caractérise par une mauvaise circulation de l’air dans le bien immobilier ou par des risques d’infiltration d’eau.

En effet, l’humidité peut présenter de nombreux risques pour la santé des occupants. En facilitant le développement de champignons, l’humidité peut favoriser le développement de différentes maladies comme l’asthme, la conjonctivite ou encore la bronchite.

Pour éviter les principaux risques liés à l’humidité, le logement doit :

  • présenter des dispositifs d’ouverture et de ventilation permettant le renouvellement de l’air adaptés à une occupation dite “normale”
  • être complètement protégé contre toute forme d’infiltration d’eau

Dans le cas où le logement est suroccupé, la notion d’occupation dite “normale” n’est pas respectée et ce sont donc les locataires qui deviennent responsables des problèmes d’humidité.

Logement insalubre que faire ?

Quand un locataire réside dans un logement insalubre, il dispose de nombreux recours pour y remédier. En effet, il est possible de prévenir le bailleur ou de contacter directement la mairie pour faire constater l’insalubrité.

Logement insalubre qui contacter ?

logement insalubre qui contacter

Le locataire peut se tourner vers plusieurs acteurs afin de constater l'insalubrité du logement :

  • Il convient tout d'abord d'avertir le propriétaire bailleur, en lui envoyant une lettre recommandée avec accusé de reception. Pour simplifier les démarches, utilisez un modèle type de lettre.
  • Si rien n'est fait, le locataire peut alors contacter la mairie : le service communal d'hygiène et de santé (SCHS) programmera une intervention pour attester de l'état du logement. S'il ne prend pas en charge lui-même la visite, c'est l'agence régionale de santé (ARS) qui s'en occupe. Dans les deux cas, un rapport sera rédigé et transmis au conseil départemental de l'environnement et des risques sanitaires et technoliques (Coderst).
  • Une fois le rapport transmis, le préfet informe par courrier le propriétaire de la tenue d’une réunion avec le Coderst au moins 30 jours avant la date de la réunion. Ce délai doit permettre au propriétaire de rédiger ses observations et d’informer le locataire par lettre recommandée avec accusé de réception. Le locataire peut ainsi rédiger également ses observations sur l’insalubrité du logement.
  • Cette réunion avec le Coderst doit permettre de prendre une décision en lien avec la nature de l’insalubrité, les causes et les solutions pour y remédier. Cette décision doit ensuite être suivie par le préfet qui prononce un arrêté d’insalubrité remédiable ou irrémédiable.

Différence entre un arrêté d’insalubrité remédiable et irrémédiable Le préfet prononce un arrêté d’insalubrité remédiable lorsqu’il est possible de réaliser des travaux pour remédier à l’insalubrité du logement. À contrario, le préfet prend un arrêté d’insalubrité irrémédiable lorsqu’il n’est pas possible de remédier à l’insalubrité du logement ou lorsque les travaux coûtent plus chers que la reconstruction du logement.

Logement insalubre recours proprietaire

Lorsqu’un locataire constate un logement insalubre, la première chose à faire consiste à adresser une mise en demeure au bailleur à l’aide d’une lettre. Concrètement cette lettre doit mettre en avant le devoir légal du bailleur de proposer une habitation à la fois décente et salubre. Il est préférable d’accompagner la lettre de différentes preuves : photos, vidéos, etc.

Une fois le propriétaire informé, il est dans l’obligation de réaliser les travaux pour rénover le bien immobilier et mettre fin aux problèmes d’insalubrité. Dans le cas où le propriétaire ne réagit pas suite à cette mise en demeure, le locataire doit contacter la mairie pour faire constater l’insalubrité et sanctionner le bailleur.

De manière générale, les locataires doivent respecter un délai de préavis avant de quitter un logement. Néanmoins, si l’insalubrité du logement est constatée par les autorités compétentes, il est possible d’être dispensé de ce délai et de quitter le logement plus tôt.

Lettre logement insalubre

En cas d’insalubrité dans un bien immobilier, il est conseillé au locataire d’informer en premier lieu le bailleur en lui envoyant une lettre recommandée avec accusé de réception.

Voici un modèle de lettre pour un logement insalubre à envoyer au bailleur :

[Coordonnés du locataire]

[Coordonnés du bailleur]

À [Ville], le [Date],

Objet : Notification de logement insalubre

Madame, Monsieur,

Locataire de votre logement situé au [adresse du bien immobilier], je me permets de vous contacter pour vous alerter au sujet de l’état d’insalubrité de ce dernier.

En effet, par la présente, je vous informe que ce logement présente [cause de l’insalubrité] nuisant à ma [santé ou sécurité physique en fonction de la cause d’insalubrité].

Ainsi, je vous demande de procéder aux travaux nécessaires pour régler ces problèmes aussi rapidement que possible.

Dans le cas où ces travaux ne sont pas faits et conformément aux articles L. 1331-26 du Code de la Santé Publique, je serais contraint à faire appel au service d’hygiène pour constater l’insalubrité du bien immobilier.

Je vous remercie par avance pour accueillir cette requête avec bienveillance et reste à votre disposition pour vous transmettre l’ensemble des informations nécessaires.

Veuillez agréer, Madame, Monsieur, l’expression de mes sincères salutations.

[Signature du locataire]

Que risque le propriétaire d’un logement insalubre ?

Le préfet peut décider d'émettre un arrêté d’insalubrité et le notifier au propriétaire. Cependant, les obligations du bailleur diffèrent en fonction du type d’arrêté.

Arrêté d'insalubrité remédiable

logement insalubre

Un arrêté d'insalubrité remédiable implique que :

  • le propriétaire est contraint de réaliser les travaux dans le temps imparti sans quoi il doit payer une astreinte pour chaque jour de retard pouvant atteindre 1000€ par jour de retard.
  • si le propriétaire n’effectue pas les travaux, le préfet peut décider de les effectuer lui-même à la charge du propriétaires et avec des intérêts.
  • le propriétaire est dans l’obligation de reloger les locataires, à ses frais, le temps des travaux
  • l’arrêté peut aussi s’accompagner d’une interdiction temporaire d’habiter dans le bien immobilier.

Arrêté d'insalubrité irrémédiable

Un arrêté d'insalubrité irrémédiable implique que :

  • le logement concerné par cet arrêté fait l’objet d’une interdiction définitive d’y habiter
  • le propriétaire doit proposer des solutions de relogement au locataire et lui verser une indemnité équivalent à 3 mois de son nouveau loyer.

Amende pour logement insalubre

Avec la loi Alur et la loi Elan, dont les objectifs sont de lutter contre les logements insalubres, les propriétaires concernés par ce type d’arrêté peuvent également être poursuivis pénalement et risquent :

  • 1 an d’emprisonnement et 50 000€ d’amende s’ils ne réalisent pas les travaux nécessaires.
  • 3 ans d’emprisonnement et 100 000€ d’amende s’ils ne proposent pas de solution de relogement au locataire, s’ils continuent à percevoir un loyer malgré l’interdiction d’habiter dans la résidence ou s’ils menacent ou intimident le locataire pour le faire renoncer à ses droits.

Logement insalubre propriétaire occupant Dans le cas où le propriétaire réside dans son logement, il est également dans l’obligation de réaliser les travaux dans le temps imparti et doit assurer lui même son hébergement pendant la durée de ces derniers.

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