Logement insalubre : que faire et qui contacter ?

Actualisé le
min de lecture

📉 ÉCONOMISEZ SUR VOS FACTURES : ÉLECTRICITÉ, GAZ, INTERNET, ASSURANCEComparez les offres et trouvez les meilleurs prix en quelques minutes avec Selectra :
📞 09 70 73 39 95

Service Selectra gratuit noté service noté 4,8/5 (4,8/5)

📉 ÉCONOMISEZ SUR VOS FACTURES : ÉLECTRICITÉ, GAZ, INTERNET, ASSURANCENotre plateforme tĂ©lĂ©phonique est actuellement fermĂ©e
  Télécharger la checklist déménagement

En termes de location, les bailleurs sont dans l’obligation de proposer un logement dans un Ă©tat dĂ©cent et ne prĂ©sentant aucun signe d’insalubritĂ©. Un logement insalubre est un bien immobilier qui prĂ©sente des risques pour la santĂ© ou pour la sĂ©curitĂ© physique de ses occupants. Les principales causes d’insalubritĂ© sont liĂ©es Ă  l’humiditĂ©, Ă  l’état des Ă©quipements ou encore aux risques d’exposition Ă  l’amiante ou au plomb. En cas de logement insalubre, un locataire peut contacter le propriĂ©taire et, Ă  dĂ©faut, la mairie pour faire rĂ©aliser les travaux nĂ©cessaires.


alt

En litige concernant votre location ?

Faites-vous rappeler par un avocat spécialisé en droit de l'immobilier pour connaßtre vos droits et vos recours

Demander un rappel

Qu’est-ce qu’un logement insalubre ?

Les bailleurs qui louent un bien ont l’obligation de remettre au locataire un logement dĂ©cent, selon la loi du 6 juillet 1989. La dĂ©cence du logement se caractĂ©rise par plusieurs critĂšres :

  • CritĂšres de dĂ©cence : la rĂ©sidence doit disposer de l’ensemble des Ă©lĂ©ments la rendant conforme pour un usage d’habitation ;
  • CritĂšres d'insalubritĂ© : ne doit pas prĂ©senter de risques pouvant mettre en danger les locataires en portant atteinte Ă  leur santĂ© ou Ă  leur sĂ©curitĂ© physique.

En effet, les contrats de location meublés ou les contrats de location non meublés sont soumis à de nombreuses obligations concernant : les annexes obligatoires (tels que le diagnostic immobilier et le diagnostic amiante), les durées de bail, les délais de préavis, les modalités du courrier de résiliation du contrat de bail.

DĂ©finition d'un logement insalubre

logement insalubre

Un habitat insalubre est d’abord dĂ©fini par la loi du 13 avril 1850 comme un habitat se trouvant dans des conditions pouvant porter atteinte Ă  la vie ou Ă  la santĂ© des locataires. Cette loi dĂ©finit Ă©galement les premiers facteurs d’insalubritĂ© Ă  l’image de la dĂ©gradation et des conditions d’occupation d’une rĂ©sidence.

Par la suite, de nouveaux dĂ©crets ont permis de spĂ©cifier prĂ©cisĂ©ment les critĂšres permettant de dĂ©finir un logement insalubre. Ainsi, aujourd’hui, un logement insalubre est une habitation qui ne remplit pas l’ensemble des critĂšres de dĂ©cence au regard du dĂ©cret n°2002-120 du 30 janvier 2002 et qui peut mettre en pĂ©ril la santĂ© ou la sĂ©curitĂ© des locataires.

Ces critĂšres d’insalubritĂ© concernent aussi bien les locations vides que les locations meublĂ©es, les colocations ou encore les sous-locations.

Quels sont les critùres d’un logement insalubre ?

Pour qu’un logement soit considĂ©rĂ© comme dĂ©cent, il doit disposer d’une superficie ne pouvant ĂȘtre infĂ©rieure Ă  9m2 et d’une hauteur sous plafond d’au moins 2,20m. Par ailleurs la dĂ©cence du logement se dĂ©finit Ă©galement en fonction de la salubritĂ© de ce dernier.

Ainsi, un logement est jugĂ© comme insalubre au cas par cas, par les autoritĂ©s compĂ©tentes, au regard du non-respect d’un certain nombre de critĂšres :

  • L’habitation ne respecte pas une structure cohĂ©rente (isolation phonique et thermique, organisation intĂ©rieure et dimension des piĂšces, etc.) ;
  • Les Ă©quipements (canalisations, Ă©vacuation des eaux usĂ©es, chauffage, l’installation Ă©lectrique, cuisine, salle de bain) ne sont pas en bon Ă©tat ;
  • Le bĂąti n'est pas un bon Ă©tat ;
  • Le logement ne dispose pas d'une bonne circulation de l'air et des lumiĂšres ;
  • La rĂ©sidence n'est pas correctement entretenue ;
  • Le nombre d’occupants n'est pas adaptĂ© Ă  la superficie de l’habitat (surnombre pour un espace trop petit) ;
  • Le bien immobilier prĂ©sente des risques particuliers (amiante, plomb, humiditĂ©, risques de chute, etc.).

📩 Vous quittez un logement insalubre ?Faites vous accompagner dans vos dĂ©marches de dĂ©mĂ©nagement et transfĂ©rez vos contrats (Ă©lectricitĂ©, gaz, internet, assurance) Ă  votre nouvelle adresse avec Selectra
📞 09 70 73 39 95

Logement insalubre : moisissure et humidité

Une des principales raisons dĂ©finissant un logement insalubre concerne la prĂ©sence d’humiditĂ© et/ou de moisissures qui se caractĂ©rise par une mauvaise circulation de l’air dans le bien immobilier ou par des risques d’infiltration d’eau.

En effet, l’humiditĂ© peut prĂ©senter de nombreux risques pour la santĂ© des occupants. En facilitant le dĂ©veloppement de champignons, l’humiditĂ© peut favoriser le dĂ©veloppement de diffĂ©rentes maladies comme l’asthme, la conjonctivite ou encore la bronchite.

Pour Ă©viter les principaux risques liĂ©s Ă  l’humiditĂ©, le logement doit :

  • PrĂ©senter des dispositifs d’ouverture et de ventilation permettant le renouvellement de l’air adaptĂ©s Ă  une occupation dite “normale” ;
  • Etre complĂštement protĂ©gĂ© contre toute forme d’infiltration d’eau.

Dans le cas oĂč le logement est suroccupĂ©, la notion d’occupation dite “normale” n’est pas respectĂ©e et ce sont donc les locataires qui deviennent responsables des problĂšmes d’humiditĂ©.

Logement insalubre : que faire ?

Quand un locataire rĂ©side dans un logement insalubre, il dispose de nombreux recours pour y remĂ©dier. En effet, il est possible de prĂ©venir le bailleur ou de contacter directement la mairie pour faire constater l’insalubritĂ©.

Logement insalubre : qui contacter ?

logement insalubre qui contacter

Le locataire peut se tourner vers plusieurs acteurs afin de constater l'insalubrité du logement :

  • Il convient tout d'abord d'avertir le propriĂ©taire bailleur, en lui envoyant une lettre recommandĂ©e avec accusĂ© de reception. Pour simplifier les dĂ©marches, utilisez un modĂšle type de lettre ;
  • Si rien n'est fait, le locataire peut alors contacter la mairie : le service communal d'hygiĂšne et de santĂ© (SCHS) programmera une intervention pour attester de l'Ă©tat du logement. S'il ne prend pas en charge lui-mĂȘme la visite, c'est l'agence rĂ©gionale de santĂ© (ARS) qui s'en occupe. Dans les deux cas, un rapport sera rĂ©digĂ© et transmis au conseil dĂ©partemental de l'environnement et des risques sanitaires et technoliques (Coderst) ;
  • Une fois le rapport transmis, le prĂ©fet informe par courrier le propriĂ©taire de la tenue d’une rĂ©union avec le Coderst au moins 30 jours avant la date de la rĂ©union. Ce dĂ©lai doit permettre au propriĂ©taire de rĂ©diger ses observations et d’informer le locataire par lettre recommandĂ©e avec accusĂ© de rĂ©ception. Le locataire peut ainsi rĂ©diger Ă©galement ses observations sur l’insalubritĂ© du logement ;
  • Cette rĂ©union avec le Coderst doit permettre de prendre une dĂ©cision en lien avec la nature de l’insalubritĂ©, les causes et les solutions pour y remĂ©dier. Cette dĂ©cision doit ensuite ĂȘtre suivie par le prĂ©fet qui prononce un arrĂȘtĂ© d’insalubritĂ© remĂ©diable ou irrĂ©mĂ©diable.

DiffĂ©rence entre un arrĂȘtĂ© d’insalubritĂ© remĂ©diable et irrĂ©mĂ©diable Le prĂ©fet prononce un arrĂȘtĂ© d’insalubritĂ© remĂ©diable lorsqu’il est possible de rĂ©aliser des travaux pour remĂ©dier Ă  l’insalubritĂ© du logement. À contrario, le prĂ©fet prend un arrĂȘtĂ© d’insalubritĂ© irrĂ©mĂ©diable lorsqu’il n’est pas possible de remĂ©dier Ă  l’insalubritĂ© du logement ou lorsque les travaux coĂ»tent plus chers que la reconstruction du logement.

Logement insalubre : recours proprietaire

Lorsqu’un locataire constate un logement insalubre, la premiĂšre chose Ă  faire consiste Ă  adresser une mise en demeure au bailleur Ă  l’aide d’une lettre. ConcrĂštement cette lettre doit mettre en avant le devoir lĂ©gal du bailleur de proposer une habitation Ă  la fois dĂ©cente et salubre. Il est prĂ©fĂ©rable d’accompagner la lettre de diffĂ©rentes preuves : photos, vidĂ©os, etc.

Une fois le propriĂ©taire informĂ©, il est dans l’obligation de rĂ©aliser les travaux pour rĂ©nover le bien immobilier et mettre fin aux problĂšmes d’insalubritĂ©. Dans le cas oĂč le propriĂ©taire ne rĂ©agit pas suite Ă  cette mise en demeure, le locataire doit contacter la mairie pour faire constater l’insalubritĂ© et sanctionner le bailleur.

De maniĂšre gĂ©nĂ©rale, les locataires doivent respecter un dĂ©lai aprĂšs l'envoi de la lettre de prĂ©avis avant de quitter un logement. NĂ©anmoins, si l’insalubritĂ© du logement est constatĂ©e par les autoritĂ©s compĂ©tentes, il est possible d’ĂȘtre dispensĂ© de ce dĂ©lai et de quitter le logement plus tĂŽt.

ModĂšle de lettre gratuite logement insalubre

En cas d’insalubritĂ© dans un bien immobilier, il est conseillĂ© au locataire d’informer en premier lieu le bailleur en lui envoyant une lettre recommandĂ©e avec accusĂ© de rĂ©ception.

Voici un exemple type de lettre pour logement insalubre Ă  envoyer au bailleur :

[Coordonnés du locataire]

[Coordonnés du bailleur]

À [Ville], le [Date],

Objet : Notification de logement insalubre

Madame, Monsieur,

Locataire de votre logement situĂ© au [adresse du bien immobilier], je me permets de vous contacter pour vous alerter au sujet de l’état d’insalubritĂ© de ce dernier.

En effet, par la prĂ©sente, je vous informe que ce logement prĂ©sente [cause de l’insalubritĂ©] nuisant Ă  ma [santĂ© ou sĂ©curitĂ© physique en fonction de la cause d’insalubritĂ©].

Ainsi, je vous demande de procéder aux travaux nécessaires pour régler ces problÚmes aussi rapidement que possible.

Dans le cas oĂč ces travaux ne sont pas faits et conformĂ©ment aux articles L. 1331-26 du Code de la SantĂ© Publique, je serais contraint Ă  faire appel au service d’hygiĂšne pour constater l’insalubritĂ© du bien immobilier.

Je vous remercie par avance pour accueillir cette requĂȘte avec bienveillance et reste Ă  votre disposition pour vous transmettre l’ensemble des informations nĂ©cessaires.

Veuillez agrĂ©er, Madame, Monsieur, l’expression de mes sincĂšres salutations.

[Signature du locataire]

Que risque le propriĂ©taire d’un logement insalubre ?

Le prĂ©fet peut Ă©mettre un arrĂȘtĂ© d’insalubritĂ© et le notifier au propriĂ©taire. Cependant, les obligations du bailleur diffĂšrent en fonction du type d’arrĂȘtĂ©.

ArrĂȘtĂ© d'insalubritĂ© remĂ©diable

logement insalubre

Un arrĂȘtĂ© d'insalubritĂ© remĂ©diable implique que :

  • Le propriĂ©taire est contraint de rĂ©aliser les travaux dans le temps imparti sans quoi il doit payer une astreinte pour chaque jour de retard pouvant atteindre 1000€ par jour de retard ;
  • Si le propriĂ©taire n’effectue pas les travaux, le prĂ©fet peut dĂ©cider de les effectuer lui-mĂȘme Ă  la charge du propriĂ©taires et avec des intĂ©rĂȘts ;
  • Le propriĂ©taire est dans l’obligation de reloger les locataires, Ă  ses frais, le temps des travaux ;
  • L’arrĂȘtĂ© peut aussi s’accompagner d’une interdiction temporaire d’habiter dans le bien immobilier.

ArrĂȘtĂ© d'insalubritĂ© irrĂ©mĂ©diable

Un arrĂȘtĂ© d'insalubritĂ© irrĂ©mĂ©diable implique que :

  • Le logement concernĂ© par cet arrĂȘtĂ© fait l’objet d’une interdiction dĂ©finitive d’y habiter
  • Le propriĂ©taire doit proposer des solutions de relogement au locataire et lui verser une indemnitĂ© Ă©quivalent Ă  3 mois de son nouveau loyer.

Dommages et intĂ©rĂȘts logement insalubre Le propriĂ©taire ne doit pas de dommages et intĂ©rĂȘts au locataire tant qu'il respecte l'arrĂȘtĂ© Ă©mis par le prĂ©fet ou dĂ©cide de son plein grĂ© d'effectuer des travaux. Cependant, si le locataire doit ĂȘtre relogĂ©, le versement de 3 mois de son nouveau loyer constitue ainsi des dommages et intĂ©rĂȘts.

Amende pour logement insalubre

Avec la loi Alur de 2014 et la loi Elan de 2018, dont les objectifs sont de lutter contre l'habitat indigne, les propriĂ©taires concernĂ©s par ce type d’arrĂȘtĂ© peuvent Ă©galement ĂȘtre poursuivis pĂ©nalement et risquent :

  • 1 an d’emprisonnement et 50 000€ d’amende s’ils ne rĂ©alisent pas les travaux nĂ©cessaires ;
  • 3 ans d’emprisonnement et 100 000€ d’amende s’ils ne proposent pas de solution de relogement au locataire, s’ils continuent Ă  percevoir un loyer malgrĂ© l’interdiction d’habiter dans la rĂ©sidence ou s’ils menacent ou intimident le locataire pour le faire renoncer Ă  ses droits.

Logement insalubre propriĂ©taire occupant Dans le cas oĂč le propriĂ©taire rĂ©side dans son logement, il est Ă©galement dans l’obligation de rĂ©aliser les travaux dans le temps imparti et doit assurer lui mĂȘme son hĂ©bergement pendant la durĂ©e de ces derniers.