Par 
ARS
Agence Régionale de Santé compétente
L'ARS mandate des agents pour constater l'insalubrité et rédiger un rapport transmis au Coderst.
1 an
Emprisonnement encouru
Le propriétaire qui n'effectue pas les travaux requis risque 1 an de prison et 50 000 € d'amende.
Loyer suspendu
Pendant l'interdiction d'habiter
Aucun loyer ne peut être perçu par le bailleur pendant la durée d'une interdiction temporaire ou définitive d'habiter.
Relogement obligatoire
À la charge du propriétaire
En cas d'arrêté d'insalubrité, le propriétaire doit reloger les occupants et verser une indemnité de 3 mois de loyer.
Qu'est-ce qu'un logement insalubre ?
Un habitat insalubre est défini par la loi du 13 avril 1850 comme un habitat pouvant « porter atteinte à la vie ou à la santé des locataires ». Aujourd'hui, la référence principale est le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques d'un logement décent : tout logement ne remplissant pas ces critères et pouvant « mettre en péril la santé ou la sécurité des locataires » est considéré insalubre. Il est illégal de louer un logement insalubre, quelle que soit la nature du bail (location vide, location meublée, colocation ou sous-location).
À ne pas confondre avec un logement indécent : l'insalubrité implique un danger plus grave et immédiat pour les occupants, et les sanctions sont en conséquence bien plus sévères.
Définition légale
Un logement est déclaré insalubre lorsqu'il ne peut être rendu propre à un usage d'habitation sans travaux de nature à en modifier la structure, ou lorsque les risques sanitaires qu'il présente ne peuvent être éliminés. La décision est prononcée par le préfet après instruction du dossier par les autorités sanitaires locales (ARS ou SCHS).
Quels sont les critères d'un logement insalubre ?
Pour qu'un appartement, un studio ou une maison soit considéré comme décent, il doit disposer d'une superficie ne pouvant être inférieure à 9 m² et d'une hauteur sous plafond d'au moins 2,20 m. Au-delà de la superficie, les critères d'insalubrité couvrent les domaines suivants :
| Domaine | Critère d'insalubrité | Risque principal |
|---|---|---|
| Structure du bâti | Murs, toiture ou plancher en mauvais état ou vétuste | Risque d'effondrement ou de chute |
| Humidité et moisissures | Infiltrations d'eau, mauvaise ventilation, condensation excessive | Asthme, bronchite, conjonctivite |
| Équipements | Installation électrique ou gaz défectueuse, chauffage absent ou hors-norme | Incendie, intoxication au CO |
| Matériaux dangereux | Présence d'amiante, de plomb (saturnisme), de radon | Maladies chroniques graves |
| Luminosité et aération | Absence de lumière naturelle, aucune ouverture ou ventilation insuffisante | Pathologies respiratoires et dépression |
| Suroccupation | Nombre d'occupants incompatible avec la superficie (moins de 9 m² par personne) | Risques sanitaires multiples |
| DPE et performance énergétique | Logement classé G avec consommation > 450 kWh/m²/an (interdit à la location depuis 2025) | Précarité énergétique, froid pathologique |
Humidité et moisissures : une cause fréquente
L'humidité est l'une des principales causes d'insalubrité en France. Elle se manifeste par des taches noires sur les murs, une odeur de renfermé persistante ou des infiltrations visibles. Elle favorise le développement de champignons responsables d'asthme, de conjonctivite ou de bronchite chronique. Pour être conforme, un logement doit :
- Disposer de dispositifs d'ouverture et de ventilation adaptés à une occupation normale (VMC, fenêtres, aérateurs) ;
- Être intégralement protégé contre toute infiltration d'eau (toiture, façade, cave) ;
- Ne pas être suroccupé, ce qui accélère la condensation.
Le diagnostic de performance énergétique (DPE) peut signaler un défaut d'isolation favorisant l'humidité. Un logement présentant des traces d'infiltration à l'état des lieux engage directement la responsabilité du bailleur.
Logement insalubre : quels recours pour le locataire ?
Lorsqu'un locataire réside dans un logement insalubre, il dispose de plusieurs recours progressifs. Voici les étapes à suivre dans l'ordre, en conservant une trace écrite à chaque stade.
-
1
Informer le propriétaire par lettre recommandée
Envoyez une lettre recommandée avec accusé de réception au bailleur en décrivant précisément les désordres (photos, vidéos en pièces jointes). Le propriétaire a l'obligation légale de fournir un logement décent et salubre. Cette étape est indispensable pour la suite de la procédure.
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2
Contacter la mairie (SCHS) ou l'ARS
Si le bailleur ne réagit pas, saisissez le service communal d'hygiène et de santé (SCHS) de votre mairie. À défaut, c'est l'Agence Régionale de Santé (ARS) qui intervient. Un agent visite le logement, rédige un rapport et le transmet au Coderst (Conseil Départemental de l'Environnement et des Risques Sanitaires et Technologiques).
-
3
Réunion du Coderst
Le préfet convoque propriétaire et locataire au moins 30 jours avant la réunion du Coderst. Le propriétaire peut y présenter ses observations. La réunion permet de statuer sur la nature de l'insalubrité et ses causes, puis le préfet prononce un arrêté d'insalubrité.
-
4
Saisir le tribunal judiciaire (si nécessaire)
En cas d'inaction persistante du bailleur ou pour obtenir des dommages et intérêts, le locataire peut saisir le tribunal judiciaire. Le juge peut ordonner la réalisation des travaux sous astreinte, prononcer une réduction de loyer et condamner le propriétaire à verser des indemnités pour le préjudice subi. Le locataire peut également obtenir un remboursement des loyers versés pendant la période d'insalubrité.
Le locataire doit-il continuer à payer son loyer ?
En règle générale, le locataire ne peut pas décider seul de suspendre le paiement du loyer sans risquer une procédure d'expulsion pour impayés. Le loyer n'est automatiquement suspendu que lorsqu'une interdiction d'habiter est prononcée par arrêté préfectoral. Dans les autres cas, c'est le tribunal qui peut décider d'une réduction de loyer rétroactive.
Puis-je quitter le logement sans respecter le préavis ?
Oui, sous conditions. Lorsqu'un expert des autorités compétentes a constaté l'insalubrité, le locataire peut être dispensé du délai de préavis habituel (1 ou 3 mois). Cette dispense doit être expressément mentionnée dans l'arrêté ou accordée par le juge.
Modèle de lettre gratuit : mise en demeure pour logement insalubre
Ce modèle de lettre est à envoyer en recommandé avec accusé de réception. Conservez une copie et joignez toutes les preuves disponibles (photos, constats d'huissier, rapports techniques).
[Nom, prénom et coordonnées du locataire]
[Nom, prénom et coordonnées du bailleur]
À [Ville], le [Date du jour],
Objet : Mise en demeure pour logement insalubre : lettre recommandée avec accusé de réception
Madame, Monsieur,
Locataire du bien immobilier situé au [Adresse du logement], je vous informe par la présente que le logement que j'occupe présente des signes manifestes d'insalubrité, notamment [préciser : humidité, moisissures, installation électrique défectueuse, présence d'amiante, etc.].
Conformément à la loi du 6 juillet 1989 et au décret n°2002-120 du 30 janvier 2002, vous avez l'obligation légale de me fournir un logement décent ne portant pas atteinte à ma santé ni à ma sécurité physique.
Je vous mets donc en demeure de réaliser les travaux nécessaires pour remédier à cette situation dans un délai de [15 à 30 jours]. À défaut, je me verrai contraint(e) de saisir le service communal d'hygiène et de santé (SCHS) de la mairie ou l'Agence Régionale de Santé (ARS), ainsi que le tribunal judiciaire compétent pour obtenir réparation du préjudice subi.
Je vous prie d'agréer, Madame, Monsieur, l'expression de mes salutations distinguées.
[Prénom, Nom du locataire] - [Signature]
Besoin d'un document officiel ? Consultez notre guide sur le contrat de location pour comprendre les obligations contractuelles de votre bailleur.
Que risque le propriétaire d'un logement insalubre ?
Le préfet peut prononcer deux types d'arrêtés d'insalubrité. Les obligations du bailleur diffèrent selon la nature de l'arrêté.
Arrêté d'insalubrité remédiable
L'insalubrité est remédiable lorsqu'elle peut être supprimée par des travaux. Dans ce cas :
- Le propriétaire est contraint de réaliser les travaux dans le délai fixé par l'arrêté, sous peine d'une astreinte pouvant atteindre 1 000 € par jour de retard ;
- Si le propriétaire n'effectue pas les travaux, le préfet peut les faire exécuter d'office aux frais du bailleur, majorés d'intérêts ;
- Le propriétaire doit reloger les locataires à ses frais pendant la durée des travaux ;
- L'arrêté peut s'accompagner d'une interdiction temporaire d'habiter le logement ;
- Aucun loyer ne peut être perçu pendant la durée de l'interdiction d'habiter.
Arrêté d'insalubrité irrémédiable
L'insalubrité est irrémédiable lorsqu'aucun travaux ne peut la supprimer. Les conséquences sont plus lourdes :
- Le logement fait l'objet d'une interdiction définitive d'habiter ;
- Le propriétaire doit proposer une solution de relogement durable aux occupants et leur verser une indemnité équivalente à 3 mois du nouveau loyer ;
- Le bail est résilié de plein droit à compter de la date de l'arrêté.
Sanctions pénales : amendes et emprisonnement
Avec la loi Alur de 2014 et la loi Elan de 2018, les bailleurs peuvent être poursuivis pénalement :
- 1 an d'emprisonnement et 50 000 € d'amende s'ils n'effectuent pas les travaux prescrits dans le délai imparti ;
- 3 ans d'emprisonnement et 100 000 € d'amende s'ils : ne relogent pas le locataire, continuent à percevoir un loyer malgré l'interdiction d'habiter, ou menacent/intimident le locataire pour le faire renoncer à ses droits.
Les obligations d'entretien et de réparation du propriétaire restent valables tout au long de la location, indépendamment de toute procédure d'insalubrité.
Questions fréquentes sur le logement insalubre
Un logement indécent ne respecte pas les critères minimaux de décence (superficie, équipements, état général), mais ne présente pas nécessairement de danger immédiat pour la santé. Un logement insalubre va plus loin : il constitue un risque avéré pour la santé ou la sécurité physique de ses occupants. La procédure est différente : l'insalubrité relève du préfet et de l'ARS, tandis que la non-décence se règle prioritairement entre bailleur et locataire, puis devant le tribunal judiciaire. Les sanctions sont également plus lourdes en cas d'insalubrité.
Non, pas de façon unilatérale. Retenir son loyer sans décision de justice expose le locataire à une procédure d'expulsion pour impayés. Le loyer est automatiquement suspendu uniquement lorsqu'une interdiction temporaire ou définitive d'habiter a été prononcée par arrêté préfectoral. Dans les autres cas, c'est le juge qui peut prononcer une réduction ou une suppression rétroactive du loyer, sur demande motivée du locataire.
La première étape est toujours d'informer le propriétaire par lettre recommandée avec accusé de réception. Si le bailleur ne réagit pas dans un délai raisonnable (15 à 30 jours), contactez le service communal d'hygiène et de santé (SCHS) de votre mairie. À défaut de SCHS, l'Agence Régionale de Santé (ARS) compétente pour votre département prendra le relais. Vous pouvez également appeler la ligne ADIL (Agence Départementale d'Information sur le Logement) pour un conseil juridique gratuit.
Non. Un propriétaire ne peut pas expulser son locataire au seul motif que le logement est insalubre : il ne peut pas se prévaloir d'une situation illégale qu'il a lui-même créée. En revanche, si le locataire cesse de payer son loyer sans autorisation judiciaire, le bailleur peut engager une procédure. Pour les locataires exposés à un risque d'expulsion, les associations d'aide au droit du locataire ou l'ADIL peuvent apporter un soutien.
La CAF peut suspendre le versement des aides au logement (APL/ALS) dans un logement frappé d'un arrêté d'insalubrité, si le bailleur ne respecte pas ses obligations. Cette suspension vise à priver le propriétaire d'une source de revenus tant que le logement reste insalubre. Le locataire doit informer sa CAF de la situation en lui transmettant une copie de l'arrêté préfectoral. Pour les locataires en difficulté, des aides exceptionnelles (FSL) peuvent être mobilisées pour financer un relogement d'urgence.