Logement insalubre : que faire et qui contacter ?

Par Antoine Diaz

En termes de location, les bailleurs sont dans l’obligation de proposer un logement dans un état décent et ne présentant aucun signe d’insalubrité. Un logement insalubre est un bien immobilier qui présente des risques pour la santé ou pour la sécurité physique de ses occupants. Les principales causes d’insalubrité sont liées à l’humidité, à l’état des équipements ou encore aux risques d’exposition à l’amiante ou au plomb. En cas de logement insalubre, un locataire peut contacter le propriétaire et, à défaut, la mairie pour faire réaliser les travaux nécessaires. Ces obligations concernent aussi bien les bailleurs HLM ainsi que les logements individuels.

Qu’est-ce qu’un logement insalubre ?

Les bailleurs qui louent un bien ont l’obligation de remettre au locataire un logement décent, selon la loi du 6 juillet 1989. La décence du logement se caractérise par plusieurs critères :

• Critères de décence : la résidence doit disposer de l’ensemble des éléments la rendant conforme pour un usage d’habitation ;
• Critères d'insalubrité : ne doit pas présenter de risques pouvant mettre en danger les locataires en portant atteinte à leur santé ou à leur sécurité physique.

En effet, les contrats de location meublés ou les contrats de location non meublés sont soumis à de nombreuses obligations concernant : les annexes obligatoires (tels que le diagnostic immobilier et le diagnostic amiante), les durées de bail, les délais de préavis, les modalités du courrier de résiliation du contrat de bail.

Définition d'un logement insalubre

Un habitat insalubre est d’abord défini par la loi du 13 avril 1850 comme un habitat se trouvant dans des conditions pouvant porter atteinte à la vie ou à la santé des locataires. Cette loi définit également les premiers facteurs d’insalubrité à l’image de la dégradation et des conditions d’occupation d’une résidence.

Par la suite, de nouveaux décrets ont permis de spécifier précisément les critères permettant de définir un logement insalubre. Ainsi, aujourd’hui, un logement insalubre est une habitation qui ne remplit pas l’ensemble des critères de décence au regard du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 et qui peut mettre en péril la santé ou la sécurité des locataires. Il est ilégal de louer un logement insalubre.

Ces critères d’insalubrité concernent aussi bien les locations vides que les locations meublées, les colocations ou encore les sous-locations.

Quels sont les critères d’un logement insalubre ?

Pour qu’un logement (appartement, studio ou maison) soit considéré comme décent, il doit disposer d’une superficie ne pouvant être inférieure à 9m2 et d’une hauteur sous plafond d’au moins 2,20m. Par ailleurs la décence du logement se définit également en fonction de la salubrité de ce dernier.

Ainsi, un logement est jugé comme insalubre au cas par cas, par les autorités compétentes, au regard du non-respect d’un certain nombre de critères :

• L’habitation ne respecte pas une structure cohérente (isolation phonique et thermique, organisation intérieure et dimension des pièces, etc.) ;
• Les équipements (canalisations, évacuation des eaux usées, chauffage, l’installation électrique, cuisine, salle de bain) ne sont pas en bon état ;
• Le bâti n'est pas un bon état ou vétuste ;
• Le logement ne dispose pas d'une bonne circulation de l'air et des lumières ;
• La résidence n'est pas correctement entretenue ;
• Le nombre d’occupants n'est pas adapté à la superficie de l’habitat (surnombre pour un espace trop petit) ;
• Le bien immobilier présente des risques particuliers (amiante, plomb, humidité, risques de chute, etc.).

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Logement insalubre : problèmes de moisissure et humidité

Une des principales raisons définissant un logement insalubre concerne la présence d’humidité et/ou de moisissures qui se caractérise par une mauvaise circulation de l’air dans le bien immobilier ou par des risques d’infiltration d’eau.

En effet, l’humidité peut présenter de nombreux risques pour la santé des occupants. En facilitant le développement de champignons, l’humidité peut favoriser le développement de différentes maladies comme l’asthme, la conjonctivite ou encore la bronchite.

Pour éviter les principaux risques liés à l’humidité, le logement doit :

• Présenter des dispositifs d’ouverture et de ventilation permettant le renouvellement de l’air adaptés à une occupation dite “normale” ;
• Etre complètement protégé contre toute forme d’infiltration d’eau.

Dans le cas où le logement est suroccupé, la notion d’occupation dite “normale” n’est pas respectée et ce sont donc les locataires qui deviennent responsables des problèmes d’humidité.

Logement insalubre : que faire ?

Quand un locataire réside dans un logement insalubre, il dispose de nombreux recours pour y remédier. En effet, il est possible de prévenir le bailleur ou d'appeler directement la mairie pour faire constater l’insalubrité.

Logement insalubre : qui contacter ?

Le locataire peut se tourner vers plusieurs acteurs afin de constater et dénoncer l'insalubrité du logement :

• Il convient tout d'abord d'avertir le propriétaire bailleur, en lui envoyant une lettre recommandée avec accusé de réception. Pour simplifier les démarches, utilisez un modèle type de lettre ;
• Si rien n'est fait, le locataire peut alors contacter la mairie : le service communal d'hygiène et de santé (SCHS) programmera une intervention pour attester de l'état du logement. S'il ne prend pas en charge lui-même la visite, c'est l'agence régionale de santé (ARS) qui s'en occupe. Dans les deux cas, un rapport sera rédigé et transmis au conseil départemental de l'environnement et des risques sanitaires et technoliques (Coderst) ;
• Une fois le rapport transmis, le préfet informe par courrier le propriétaire de la tenue d’une réunion avec le Coderst au moins 30 jours avant la date de la réunion. Ce délai doit permettre au propriétaire de rédiger ses observations et d’informer le locataire par lettre recommandée avec accusé de réception. Le locataire peut ainsi rédiger également ses observations sur l’insalubrité du logement ;
• Cette réunion avec le Coderst doit permettre de prendre une décision en lien avec la nature de l’insalubrité, les causes et les solutions pour y remédier. Cette décision doit ensuite être suivie par le préfet qui doit reconnaitre que le logement est indécent et prononcer un arrêté d’insalubrité remédiable ou irrémédiable.

Différence entre un arrêté d’insalubrité remédiable et irrémédiable Le préfet prononce un arrêté d’insalubrité remédiable lorsqu’il est possible d'intervenir pour remédier à l’insalubrité du logement. À contrario, le préfet décide de déclarer un arrêté d’insalubrité irrémédiable lorsqu’il n’est pas possible de remédier à l’insalubrité du logement ou lorsque les travaux coûtent plus chers que la reconstruction du logement.

Logement insalubre : recours propriétaire

Lorsqu’un locataire constate un logement insalubre, la première démarche consiste à adresser une mise en demeure au bailleur à l’aide d’une lettre. Concrètement cette lettre doit mettre en avant le devoir légal du bailleur de proposer une habitation à la fois décente et salubre. Il est préférable d’accompagner la lettre d'un dossier contenant différentes preuves : photos, vidéos, etc.

Une fois le propriétaire informé, il est dans l’obligation de réaliser les travaux pour rénover le bien immobilier et mettre fin aux problèmes d’insalubrité. Dans le cas où le propriétaire ne réagit pas suite à cette mise en demeure, le locataire doit contacter la mairie pour faire constater l’insalubrité et sanctionner le bailleur.

De manière générale, les locataires doivent respecter un délai après l'envoi de la lettre de préavis avant de quitter un logement. Néanmoins, si l’insalubrité du logement est constatée par un expert des autorités compétentes, il est possible d’être dispensé de ce délai et de quitter le logement plus tôt.

Modèle de lettre gratuite logement insalubre

En cas d’insalubrité dans un bien immobilier, il est conseillé au locataire d’informer en premier lieu le bailleur en lui envoyant une lettre recommandée avec accusé de réception.

Voici un exemple type de lettre pour logement insalubre à envoyer au bailleur :

Que risque le propriétaire d’un logement insalubre ?

Le préfet peut émettre un arrêté d’insalubrité et le notifier au propriétaire. Cependant, les obligations du bailleur diffèrent en fonction du type d’arrêté.

Arrêté d'insalubrité remédiable

Un arrêté d'insalubrité remédiable implique que :

• Le propriétaire est contraint de réaliser les travaux dans le temps imparti sans quoi il doit payer une astreinte pour chaque jour de retard pouvant atteindre 1000€ par jour de retard ;
• Si le propriétaire n’effectue pas les travaux, le préfet peut décider de les effectuer lui-même à la charge du propriétaires et avec des intérêts ;
• Le propriétaire est dans l’obligation de reloger les locataires, à ses frais, le temps des travaux ;
• L’arrêté peut aussi s’accompagner d’une interdiction temporaire d’habiter dans le bien immobilier.

Arrêté d'insalubrité irrémédiable

Un arrêté d'insalubrité irrémédiable implique que :

• Le logement concerné par cet arrêté fait l’objet d’une interdiction définitive d’y habiter
• Le propriétaire doit proposer des solutions de relogement au locataire et lui verser une indemnité équivalent à 3 mois de son nouveau loyer.

Dommages et intérêts logement insalubre Le propriétaire ne doit pas de dommages et intérêts au locataire tant qu'il respecte l'arrêté émis par le préfet ou décide de son plein gré d'effectuer des travaux. Cependant, si le locataire doit être relogé, le versement de 3 mois de son nouveau loyer constitue ainsi des dommages et intérêts.

Amende pour logement insalubre

Avec la loi Alur de 2014 et la loi Elan de 2018, dont les objectifs sont de lutter contre l'habitat indigne, les propriétaires de logements insalubres concernés par ce type d’arrêté peuvent également être poursuivis pénalement et risquent :

• 1 an d’emprisonnement et 50 000€ d’amende s’ils ne réalisent pas les travaux nécessaires ;
• 3 ans d’emprisonnement et 100 000€ d’amende s’ils ne proposent pas de solution de relogement au locataire, s’ils continuent à percevoir un loyer malgré l’interdiction d’habiter dans la résidence ou s’ils menacent ou intimident le locataire pour le faire renoncer à ses droits.

Logement insalubre propriétaire occupant Dans le cas où le propriétaire réside dans son logement, il est également dans l’obligation de réaliser les travaux dans le temps imparti et doit assurer lui même son hébergement pendant la durée de ces derniers.