Permis de louer : zones concernées, démarches et coût

Par Dana

Dans certaines communes, les autorités ont fait le choix de soumettre la mise en location de logements à une autorisation préalable ou une déclaration. Il s’agit pour les propriétaires des biens concernés d’avoir un accord administratif en amont de la location de leur propriété : le « permis de louer ». Voici les éléments pour comprendre cette notion, savoir quelles communes sont concernées, quelles sont les démarches à réaliser et sanctions encourues en cas de manquement.

Qu'est-ce que le permis de louer ?

Le permis de louer a été créé en 2014 pour parer à la multiplication des logements insalubres loués à des tarifs élevés et sans aucun respect des normes légales. Voici comment cette autorisation de louer fonctionne aujourd'hui et où elle vise à s'appliquer :

Permis de louer et loi Alur

La loi Alura pour but de faciliter l’accès au logement et lutter contre l’habitat indigne. Dans cette dynamique, le permis de louer a été instauré pour combattre la location de logements insalubres et indignes, car trop petits ou ne respectant pas les normes. L’idée est partie du constat que trop de logements impropres sont mis sur le marché et occupés par des locataires qui vivent dans des conditions indignes. Il est donc devenu nécessaire pour certaines communes, de contrôler quels logements sont mis en location.

Le permis de loyer est imposé par les communes et les établissements publics de coopération intercommunale. Il peut concerner :

1. Une zone géographique ;
2. Un type de logement particulier (par exemple un F3 et plus, uniquement les logements de type studio / F2) ;
3. Des immeubles avec des caractéristiques particulières (date de construction, nombre de logements, etc.).

Ces règles concernent les logements loués à titre d’habitation principale, qu’ils soient loués meublés ou vides. Toutefois, toutes les communes de France ne sont pas concernées et pour celles auxquelles le dispositif ne s’applique pas, aucune obligation préalable ne s’impose au propriétaire bailleur.

Si un permis de louer est nécessaire, il faudra alors faire auprès de l'autorité administrative compétente, soit une délcaration de mise en location, soit demander une autorisation préalable.

Baux non concernés par le permis de louerCe dispositif ne s’applique pas aux logements sociaux, aux baux commerciaux et aux locations saisonnières.

Permis de louer : quelles communes concernées ?

L’obligation relative au permis de louer ne s’impose aux bailleurs que dans certaines communes et parfois uniquement dans certains quartiers de ces communes. Pour savoir si de telles zones existent dans la commune dans laquelle un bailleur possède un logement, il convient de se référer au site internet de la mairie. Il y sera indiqué s'il existe des zones concernées et si une demande de permis de louer est nécessaire. A ce jour, une trentaine de communes sont concernées, dont Mantes-la-Jolie, Boulogne-sur-Mer, Calais ou encore Aubervilliers.

La décision d’instaurer des zones de permis de louer est faite sous forme de délibération de l’autorité compétente qui indique alors :

• La date d’entrée en vigueur de l’obligation de permis de louer ;
• Le périmètre sur lequel le permis de louer est mis en place ;
• Les modalités de dépôt de la demande.

Liste non exhaustive. Chaque commune décide librement du périmètre concerné (l'ensemble de la commune ou seulement certains quartiers, rues, etc.). Pour connaître exactement la zone où un permis de louer est nécessaire, se reporter au site de la mairie.

Qui délivre le permis de louer dans une zone où l'habitat est dégradé ?

Dans une zone où l'habitat est dégradé, le permis de louer est délivré par le conseil municipal de la commune ou par l'EPCI (Etablissement de Coopération Intercommunale), qui établissent la liste des zones concernées.

Selon la situation, ils pourront exiger que :

• Le bailleur fasse une déclaration préalable ;
• Ou que le bailleur demande une autorisation préalable.

Dans les deux cas, la mairie doit être mise au courant dès qu’un propriétaire souhaite louer son logement. Afin de donner son accord, les services d’hygiène vérifient l’état du bien. Ils s’assurent alors que le logement respecte les normes de décence pour être occupé par de futurs locataires.

Que faire si le logement est jugé insalubre ?Si le logement est jugé insalubre, les bailleurs devront réaliser des travaux pour mettre le bien en conformité avec les normes que ce soit d’un point de vue de salubrité, sécurité, surface habitable, etc.

Quand effectuer la démarche ?

Qu’il s’agisse de la déclaration préalable ou de l’autorisation préalable, les deux devront être réalisées en amont ou dans les jours qui suivent la signature du contrat de bail, à savoir :

• Pour la déclaration préalable : au moment de la mise en location ou au moment du changement de locataire. Le bailleur a 15 jours pour faire le déclaration suite à la conclusion du contrat de location ;
• Pour l'autorisation préalable : avant la signature du contrat de location. Le bailleur doit demander l'autorisation un mois avant la conclusion du bail afin que ce document puisse être joint au contrat de location lors de la signature.

Comment obtenir le permis de louer ?

Voici le détail des éléments à fournir pour faire une demande d'autorisation de mise en location :

Permis de louer CERFA

Afin d’obtenir le permis de louer, il convient de remplir un des deux formulaires CERFA disponibles en ligne :

• En cas de déclaration préalable : dans les 15 jours de la signature du contrat de location, le bailleur devra remplir le formulaire CERFA 15651 pour la déclaration de mise en location d’un logement ;
• En cas d’autorisation préalable : préalablement à la signature du contrat de location, le bailleur devra demander l’autorisation à l’autorité compétente via un formulaire CERFA 15652 pour la demande d’autorisation préalable de mise en location de logement.

Permis de louer : documents annexes

L’envoi de l’un ou l’autre des CERFA doit s’accompagner du dossier de diagnostics techniques pour le bien en question. Ce dossier doit avoir été établi par un professionnel et comprendre :

• le diagnostic de performance énergétique (DPE) ;
• Le constat de risque d'exposition au plomb (Crep) ;
• Une copie de l'état mentionnant la présence ou l'absence d'amiante ;
• L’état de l'installation intérieure de l'électricité si l'installation a plus de 15 ans ;
• L’état de l'installation intérieure du gaz, si l'installation a plus de 15 ans ;
• L’état des risques et pollutions (naturels, miniers, technologiques, sismiques, radon...).

Démarches selon le formulaire

Les documents ainsi complétés doivent être transmis à la mairie ou à l’ECPI du lieu où le bien objet de la location est situé. Selon les modalités d’envoi indiquées par l’autorité compétente, cela peut se faire par courrier ou par mail. Cepedant, il est recommandé de toujours privilégier la lettre recommandée avec accusé de réception : en cas de difficultés ou de litiges, il y aura ainsi une preuve de l'envoi et de la réception du dossier.

Une fois l’envoi effectué et le formulaire transmis voici les étapes :

• Pour la déclaration de mise en location : la semaine suivant le dépôt et la réception du dossier complet par l’autorité compétente, un récépissé de bonne réception est transmis au bailleur. En cas d’oubli dans le dossier à transmettre, le récépissé indique les éléments manquants qui devront être transmis sous 30 jours.
• Pour l’autorisation préalable de mise en location : à la suite de la bonne réception de votre dossier par l’autorité compétente vous pouvez recevoir :
  • un accord exprès ou en cas de silence, un accord tacite ;
  • un refus de la demande avec une explication concernant le refus et précisant quels travaux doivent être effectués.

La demande est à renouveler en cas de changement de locataire ou chaque nouvelle mise en location.

Combien coûte le permis de louer ?

Le permis est aujourd’hui payant pour les bailleurs. En moyenne, les communes ou ECPI facturent entre 60 et 114 euros pour l’attribution du permis de louer.

Alors que la loi Elan devait rendre le dispositif gratuit, cette disposition, ayant été censurée par le Conseil constitutionnel, a été ôtée de la loi. Chaque bailleur doit donc payer le tarif imposé par sa commune pour obtenir le permis de louer demandé.

Louer sans permis : quelles sanctions ?

En cas de non-respect de l’obligation de demande d’autorisation de logement, des amendes peuvent être appliquées si le bien est malgré tout mis en location :

• Une amende pouvant aller jusqu’à 5 000 euros en l’absence de déclaration de mise en location ;
• Une amende pouvant aller jusqu’à 5 000 euros en l’absence de demande d’autorisation préalable de mise en location, allant jusqu’à 15 000 euros en cas de nouvel oubli d’effectuer la demande dans les 3 ans. Enfin, en cas de mise en location alors que l’autorisation a été refusée, l’amende s’élève directement à 15 000 euros.