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Loi Alur 2014
Texte fondateur qui a créé le permis de louer pour lutter contre l'habitat indigne
Communes volontaires
Le dispositif ne s'applique que dans les communes ou EPCI qui l'ont délibérément instauré
5 000 €
Amende maximale en cas d'absence de déclaration ou de demande d'autorisation préalable
Avant signature bail
L'autorisation préalable doit être obtenue avant la conclusion du contrat de location
Qu'est-ce que le permis de louer ?
Permis de louer et loi Alur
La loi Alur a pour but de faciliter l'accès au logement et de lutter contre l'habitat indigne. Le permis de louer a été créé en 2014 pour mettre fin à la multiplication des logements insalubres loués à des tarifs élevés sans respect des normes légales en vigueur.
Concrètement, le permis de loyer est imposé par les communes et les établissements publics de coopération intercommunale (EPCI). Il peut concerner :
- Une zone géographique délimitée (quartier, ilot, rue) ;
- Un type de logement particulier (studios, F2, F3 et plus) ;
- Des immeubles présentant des caractéristiques particulières (date de construction, nombre de logements, état général).
Ces règles concernent les logements loués à titre d'habitation principale, qu'ils soient loués meublés ou vides. Ce dispositif ne s'applique pas aux logements sociaux, aux baux commerciaux et aux locations saisonnières.
Les deux formes du permis de louer
La loi prévoit deux régimes distincts, que chaque commune choisit librement d'appliquer :
| Régime | Quand agir ? | Délai | Formulaire |
|---|---|---|---|
| Déclaration préalable | Dans les 15 jours suivant la signature du bail | 15 jours | CERFA 15651 |
| Autorisation préalable | Avant la signature du contrat de location | 1 mois avant le bail | CERFA 15652 |
Permis de louer : quelles communes sont concernées ?
L'obligation relative au permis de louer ne s'impose aux bailleurs que dans les communes et EPCI qui l'ont délibérément instauré par délibération du conseil municipal. Le dispositif n'est donc pas national : il est activé commune par commune, et parfois uniquement dans certains quartiers au sein d'une même ville.
Parmi les villes qui ont mis en place le permis de louer, on peut citer des communes comme Roubaix, Mulhouse, Epernay, Digne-les-Bains, ou encore des intercommunalités en Île-de-France. Pour savoir si le dispositif s'applique à votre bien, la seule démarche fiable est de consulter le site internet de la mairie ou de contacter directement les services d'urbanisme de la commune concernée.
Qui délivre le permis de louer dans une zone dégradée ?
Dans une zone où l'habitat est dégradé, le permis de louer est délivré par le conseil municipal de la commune ou par l'EPCI (Établissement de Coopération Intercommunale). Les services d'hygiène et d'urbanisme vérifient l'état du bien et s'assurent que le logement respecte les normes de décence et les critères de salubrité.
Si le logement est jugé insalubre ou indécent, les bailleurs devront réaliser les travaux nécessaires pour mettre le bien en conformité avant de pouvoir le louer. L'autorisation leur sera refusée jusqu'à remise aux normes du logement.
Quand effectuer la démarche ?
Le calendrier de la démarche diffère selon que la commune a opté pour la déclaration préalable ou l'autorisation préalable :
- Pour la déclaration préalable : au moment de la mise en location ou au moment du changement de locataire. Le bailleur dispose de 15 jours pour effectuer sa déclaration à compter de la conclusion du contrat de location. Le document doit ensuite être joint à chaque nouveau bail.
- Pour l'autorisation préalable : impérativement avant la signature du contrat de location. Le bailleur doit déposer sa demande au moins un mois avant la date envisagée pour la conclusion du bail, afin que le permis puisse être joint au contrat lors de la signature. Louer avant d'obtenir l'autorisation expose à de lourdes sanctions.
L'obligation de dépôt du permis de louer porte sur chaque nouvelle mise en location. Ainsi, lorsqu'un locataire quitte le logement et qu'un nouveau locataire entre, une nouvelle démarche est requise. Le permis de louer n'est pas permanent : il est lié à chaque location.
Comment obtenir le permis de louer ?
Les formulaires CERFA du permis de louer
Pour obtenir le permis de louer, le bailleur doit remplir l'un des deux formulaires CERFA officiels disponibles sur le site service-public.fr :
- En cas de déclaration préalable : dans les 15 jours de la signature du contrat de bail, le bailleur doit remplir le formulaire CERFA 15651 ;
- En cas d'autorisation préalable : avant la signature du contrat de location, le bailleur doit déposer sa demande via le formulaire CERFA 15652.
Le dossier complet doit être adressé à la mairie de la commune ou à l'EPCI compétent. Certaines communes proposent un dépôt dématérialisé via leur portail en ligne, d'autres exigent un dépôt en mairie ou un envoi postal en recommandé avec accusé de réception.
Documents à joindre au dossier
L'envoi de l'un ou l'autre des formulaires CERFA doit obligatoirement s'accompagner du dossier de diagnostics techniques (DDT) complet, comprenant :
- Le diagnostic de performance énergétique (DPE) : indispensable depuis la loi Climat et Résilience de 2021 ;
- Le constat de risque d'exposition au plomb (CREP), obligatoire pour les biens construits avant 1949 ;
- Une copie de l'état mentionnant la présence ou l'absence d'amiante ;
- L'état de l'installation intérieure de l'électricité, si l'installation a plus de 15 ans ;
- L'état de l'installation intérieure du gaz, si l'installation a plus de 15 ans ;
- L'état des risques et pollutions (ERP), obligatoire dans les zones exposées.
Un dossier incomplet sera refusé ou mis en attente. Veillez à ce que l'ensemble des diagnostics soient en cours de validité au moment du dépôt. Les diagnostics périmés devront être renouvelés à vos frais avant la soumission du dossier.
Délai d'instruction de la demande
Le délai légal d'instruction est d'un mois à compter du dépôt du dossier complet. Passé ce délai, si la commune n'a pas répondu, l'autorisation est réputée accordée tacitement. En cas de dossier incomplet, la commune peut suspendre le délai d'instruction jusqu'à réception des pièces manquantes.
La commune peut décider :
- D'accorder l'autorisation sans réserve : le bailleur peut conclure le bail et joindre le permis au contrat de location ;
- D'accorder l'autorisation sous conditions : le bailleur doit réaliser des travaux dans un délai imparti ;
- De refuser l'autorisation : le bailleur ne peut pas louer le logement en l'état. Un recours est possible devant le tribunal administratif.
Combien coûte le permis de louer ?
Le permis de louer est aujourd'hui payant pour les bailleurs. En moyenne, les communes ou EPCI facturent entre 60 et 114 euros pour l'attribution du permis de louer, qu'il s'agisse d'une déclaration ou d'une autorisation préalable. Le montant exact est fixé librement par chaque collectivité.
Alors que la loi Élan devait rendre le dispositif gratuit, cette disposition a été censurée par le Conseil constitutionnel et supprimée du texte final. Le permis de louer demeure donc payant dans toutes les communes qui l'ont instauré.
À ces frais administratifs s'ajoutent les coûts des diagnostics techniques obligatoires, qui sont à la charge exclusive du bailleur. Il faut compter en moyenne :
| Diagnostic | Coût indicatif | Validité |
|---|---|---|
| DPE | 100 – 250 € | 10 ans |
| CREP (plomb) | 80 – 150 € | 6 ans (si positif) |
| Diagnostic électricité | 80 – 120 € | 6 ans |
| Diagnostic gaz | 80 – 120 € | 6 ans |
Tarifs indicatifs constatés en 2026. Les prix varient selon le prestataire et la surface du logement.
Louer sans permis : quelles sanctions ?
Le non-respect des obligations liées au permis de louer expose le bailleur à des amendes administratives prononcées par le maire ou le président de l'EPCI. Les sanctions sont progressives selon la gravité du manquement :
- Une amende pouvant aller jusqu'à 5 000 € en l'absence de déclaration préalable de mise en location ;
- Une amende pouvant aller jusqu'à 5 000 € en l'absence de demande d'autorisation préalable, portée à 15 000 € en cas de récidive dans les 3 ans ;
- En cas de mise en location alors que l'autorisation a été explicitement refusée, l'amende s'élève directement à 15 000 €.
Ces amendes sont distinctes des sanctions prévues par le droit commun pour la location de logements insalubres ou ne respectant pas les normes de décence. Un bailleur peut donc cumuler une amende liée au permis de louer et des sanctions pour habitat indigne.
Par ailleurs, le locataire peut invoquer l'absence de permis de louer pour contester la validité du contrat de bail ou demander une réduction de loyer devant le tribunal. Le juge peut également ordonner la réalisation de travaux aux frais du bailleur dans un délai contraignant.
Permis de louer et logement décent : quels critères ?
Le permis de louer et les normes de décence sont deux dispositifs complémentaires. Le permis de louer permet à la commune de vérifier a priori - avant la mise en location - que le bien est conforme aux exigences légales. Les critères d'un logement décent sont fixés par le décret du 30 janvier 2002 et portent notamment sur :
- La superficie minimale : au moins 9 m² de surface habitable et 2,20 m de hauteur sous plafond ;
- L'étanchéité : absence de moisissures, infiltrations, remontées capillaires ;
- L'installation électrique et les équipements conformes aux normes en vigueur ;
- Une aération suffisante et un éclairage naturel dans les pièces principales ;
- Des installations de chauffage et d'eau chaude fonctionnelles.
Depuis la loi Climat et Résilience (2021), les logements classés G au DPE sont interdits à la location depuis le 1er janvier 2025. Ceux classés F seront interdits en 2028 et ceux classés E en 2034. Le DPE est donc devenu un critère central dans l'évaluation du droit à louer, au-delà même du permis de louer.
Pour les bailleurs dont le bien se situe dans une zone soumise au permis de louer, il est conseillé de réaliser un audit préalable du logement avant de déposer le dossier, afin d'identifier les éventuels travaux à prévoir et d'éviter un refus d'autorisation. Pour en savoir plus sur vos obligations en tant que propriétaire, consultez notre guide sur louer son appartement.
En résumé : l'essentiel sur le permis de louer
Le permis de louer est un dispositif facultatif instauré commune par commune depuis la loi Alur de 2014. Il prend la forme soit d'une déclaration préalable (dans les 15 jours suivant la signature du bail), soit d'une autorisation préalable (à obtenir avant toute signature). Dans les deux cas, un dossier de diagnostics techniques complet est obligatoire.
Les sanctions en cas de non-respect sont lourdes - jusqu'à 15 000 € d'amende - et peuvent s'accompagner d'une procédure d'insalubrité. Il est donc essentiel de vérifier auprès de la mairie si votre bien est soumis à cette obligation avant de le mettre en location.
Pour aller plus loin dans vos démarches de mise en location, consultez nos guides complémentaires :
Questions fréquentes sur le permis de louer
Non. Le permis de louer est un dispositif facultatif et géographiquement limité. Il ne s'applique que dans les communes ou EPCI qui l'ont instauré par délibération de leur conseil municipal. La majorité des communes françaises ne sont pas concernées. Pour savoir si votre bien est soumis à cette obligation, consultez le site de la mairie ou contactez directement les services d'urbanisme de la commune.
La déclaration préalable intervient après la signature du contrat de bail : le bailleur dispose de 15 jours pour déclarer la mise en location en remplissant le CERFA 15651. L'autorisation préalable est plus contraignante : le bailleur doit obtenir l'accord de la mairie avant de signer le bail (délai d'un mois), via le CERFA 15652. Louer sans cette autorisation expose à une amende de 5 000 €, voire 15 000 € en cas de récidive.
En cas de refus d'autorisation préalable, le bailleur ne peut pas louer le logement en l'état. Il doit réaliser les travaux exigés par la commune pour mettre le bien en conformité, puis soumettre une nouvelle demande. Un refus peut faire l'objet d'un recours devant le tribunal administratif dans un délai de 2 mois. Si la mairie ne répond pas dans le délai d'un mois, l'autorisation est réputée tacitement accordée.
Oui. Le permis de louer s'applique à tous les logements loués à titre de résidence principale, qu'ils soient meublés ou vides, y compris les colocations. En revanche, il ne s'applique pas aux locations saisonnières (type Airbnb), aux baux commerciaux et aux logements sociaux.
Oui. Le permis de louer n'est pas permanent : il est lié à chaque nouvelle mise en location. Lors de chaque changement de locataire, le bailleur doit renouveler la démarche : déclaration préalable dans les 15 jours ou nouvelle demande d'autorisation selon le régime de la commune. Les diagnostics techniques joints doivent également être en cours de validité lors du dépôt du nouveau dossier.