Bailleurs : droits et devoirs. Que faire en cas de vice caché ?

Si les locataires ont certains devoirs envers leur bailleur, comme le règlement du loyer, il en est de même dans le sens inverse. Quelles sont les obligations des bailleurs vis-à-vis de leurs locataires ? Et quels sont leurs droits ?

L’obligation de délivrance

À la signature du bail, le bailleur est tenu de mettre à disposition le bien de façon à ce que le locataire puisse en prendre entièrement possession à la date prévue par le contrat. Le logement doit également être un logement décent, en bon état et avec des équipements fonctionnels. Un bailleur qui cache volontairement un vice à un locataire peut être lourdement sanctionné.

Un logement décent est défini selon les critères suivants :

• Une surface supérieure à 9 m2,
• Une fenêtre dans la pièce principale, Un coin cuisine
• Une douche ou une baignoire
• Des w.c. séparés de la cuisine et de la pièce principale
• Une installation permettant de chauffer le logement

Sans ces différents critères, le logement n’est pas considéré comme décent, et le locataire peut contraindre le bailleur à réaliser les travaux nécessaires. C'est par exemple le cas si il se rend compte que la salle de bain n'est pas assez aérée et que de la moisissure apparaît. Il peut également prétendre à une diminution de son loyer ainsi qu’à des dommages et intérêts. Enfin, la résiliation du bail peut également être exigée par le tribunal d’instance.

L’obligation de délivrance est également applicable à un bail commercial : le local délivré doit permettre au locataire d’y établir son activité professionnelle en toute sérénité. Là encore, une annulation du bail est possible selon la décision de justice.

L’obligation de garantie

L’obligation de garantie protège le locataire en cas de défauts graves constatés dans le logement suite à son installation. Elle est divisée en deux catégories : la garantie de vices cachés, et la garantie d’éviction.

La garantie de vices cachés

Les vices cachés sont les défauts affectant le logement qui ne sont pas connus par le locataire lors de la signature du bail et l’empêchant de profiter paisiblement de l’habitation. Si la gêne causée par le vice caché n’est que partielle, la responsabilité du bailleur sera tout de même engagée, et le tribunal d’instance peut être saisi si le bailleur ne prend pas ses dispositions pour y remédier. Cependant, le bailleur peut être exonéré de sa responsabilité dans certains cas, s’il arrive à prouver que :

• Le vice caché est dû à un cas de force majeure, comme une catastrophe naturelle
• Le vice caché est dû au comportement du locataire

La garantie d’éviction

Le bailleur doit garantir au locataire une « jouissance paisible » de son logement. Il n’est donc pas en droit de modifier le local loué en cours de bail ni d’en déloger le locataire pour des travaux non urgents.

L’obligation d’entretien

Le bailleur dispose d’une obligation d’entretien et de réparation du logement, et ce pendant toute la durée du bail. Les travaux suivants sont donc entièrement à sa charge, s’ils ne résultent pas d’une faute du locataire :

• Les travaux urgents : une panne de chauffage en hiver
• Les travaux des parties communes : façade, cage d’escalier
• Les travaux d’entretien classiques : robinetterie, volets
• Les travaux d’amélioration de l’isolation
• Tous travaux visant à rendre le logement décent

Le locataire doit obligatoirement être averti de ces travaux par une lettre avec accusé de réception précisant la nature et la durée des travaux. Si les travaux durent plus de 21 jours, le locataire est alors en droit de demander un dédommagement ou une baisse de son loyer.

Bailleurs : quels documents fournir à son locataire ?

En plus du bail, le bailleur est tenu de fournir à son locataire différents documents :

• Des quittances de loyer, délivrées gratuitement
• Le justificatif des charges
• Un diagnostic de performance énergétique (DPE)
• Un état des risques naturels, miniers et technologiques (ERNMT)
• Un état des lieux d’entrée et de sortie
• Un inventaire détaillé des meubles en cas de logement meublé
• Un diagnostic précis de la surface habitable

Ces documents doivent être remis au locataire soit à la remise des clés, soit sur simple demande comme les quittances de loyer. À noter que le diagnostic amiante n’est pas obligatoirement délivré avec le bail, mais doit cependant être à la disposition du locataire à tout moment.

Quels droits et assurances pour un bailleur ?

Si le bailleur se doit de respecter les obligations précédemment citées, il dispose également de droits et d’assurances destinés à le protéger en cas de dommages causés à son logement ou de loyers impayés.

La protection juridique bailleur

En cas de litige avec son locataire ou une entreprise réalisant des travaux dans son logement, le propriétaire ayant souscrit une protection juridique bailleur sera accompagné dans ses démarches juridiques et pourra prétendre à une prise en charge des frais engendrés par une conciliation ou un procès.

Attention cependant, un seuil d’intervention minimum est toujours indiqué dans les conditions générales d’un contrat protection juridique bailleur : l’assurance ne prendra pas en charge les affaires minimes.

L’assurance loyers impayés (GLI)

Pour être certain de recevoir son loyer chaque mois, le bailleur peut décider de souscrire une assurance loyers impayés. Sous réserve que le locataire remplisse les conditions de solvabilités attendues par les assurances, les revenus mensuels de la location sont garantis, et ce, même en cas de litige ou de non-paiement par le locataire. Si cette assurance peut paraître une dépense superflue, sachez que l’assurance habitation du locataire ne couvre pas les loyers impayés, et qu’en cas de non-paiement, vos loyers seront perdus. En cas de non éligibilité du locataire à l'assurance loyers impayés, il est toujours possible de se tourner vers le dispositif gouvernemental Visale, anciennement appelé Garantie des Risques Locatifs.

L’assurance habitation PNO peut se substituer à l’assurance MRH du locataire si cette dernière ne prend pas en charge le sinistre ou si la responsabilité du locataire est engagée. Elle fonctionne également en cas de sinistres survenant lorsque le logement n’est pas occupé.

• Incendie ;
• Dégâts des eaux ;
• Explosion ;
• Catastrophes naturelles et technologiques ;
• Vol, vandalisme ;
• Bris de glace ;
• Responsabilité civile ;
• Dommages électriques.