Date d'effet du bail : date de signature ou d'entrée dans les lieux ?
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Un bail, comme tout contrat signé entre deux parties, doit mentionner la date à partir de laquelle il est effectif. Si un bail peut être signé le jour même de l'entrée du locataire dans les lieux, ce n'est pas pour autant le cas général, et il faut donc bien différencier les deux. Dans certains cas, la date d'effet du bail et celle d'entrée dans les lieux par le locataire peuvent être différentes. Explications.
Quelle est la date de prise d'effet du bail de location ?
Précisée par l'article 3 de la loi du 6 juillet 1989, la mention d'une date d'effet du bail est obligatoire pour tout contrat de bail. Cette date correspond au moment à partir duquel le locataire peut disposer des lieux mais est également redevable du loyer.
Une mention obligatoire du contrat de bail
Pour être valable et opposable en cas de litige, par exemple, un contrat de bail doit respecter un certain nombre de règles de rédaction, à commencer par la présence de certaines mentions obligatoires. La loi du 6 juillet 1989 pose de façon claire la liste de ces dernières :
- L'identité du bailleur ;
- L'identité du locataire ;
- La date d'effet du bail, ainsi que sa durée prévue ;
- Les caractéristiques du logement, ainsi que l'usage que le locataire est autorisé à en faire ;
- L'énumération de l'ensemble des meubles et équipements du logement et, si nécessaire, des équipements situés dans les parties communes de l'immeuble ;
- Le montant du loyer, les modalités de paiement et, le cas échéant, ses éventuelles règles de révision ;
- Le montant du dernier loyer qui a été versé par le précédent locataire, ainsi que la date à laquelle il a été payé (uniquement si celui a quitté le logement moins de 18 mois avant la date de signature du bail) ;
- Les travaux effectués depuis le départ du dernier locataire, ainsi que leur coût ;
- Le montant du dépôt de garantie dont doit s'affranchir le locataire.
La date d'effet du bail fait ainsi partie des mentions obligatoires. Il doit être précisé au moment de la signature du contrat de bail la date à partir de laquelle il sera bien effectif, tout particulièrement si celle-ci diffère de la date de signature.
En cas d'absence de date de prise d'effet du bailLa date d'effet d'un contrat de bail fait partie des mentions qui doivent être obligatoirement précisées dans un contrat de bail. Son absence devrait donc théoriquement en amener la nullité, mais la jurisprudence en a décidé autrement. Ainsi, si cette date n'est pas précisée dans le contrat, c'est la date d'entrée dans les lieux qui est considérée comme la date de prise d'effet du bail.
Différences entre date d'effet du bail et date d'entrée dans les lieux
En théorie, la date d'effet du bail et la date d'entrée dans les lieux peuvent signifier la même chose. En effet, puisque la date d'effet du bail correspond à la date à partir de laquelle le locataire a la disposition du logement et doit s'acquitter du loyer, il peut donc y emménager tout de suite.
La seule différence possible entre les deux, c'est donc si le locataire choisit d'y emménager à une autre date, parce qu'il se trouve dans l'impossibilité temporaire de le faire ou pour réserver le logement en avance par exemple. Cependant, cela ne le dispense pas des obligations qu'il a vis-à-vis de la location (loyer et entretien) pour la période au cours de laquelle il n'y habite pas. Dans ce cas de figure, la date d'effet du bail est antérieure à la date d'entrée dans les lieux.
Certaines procédures et règles sont spécifiquement attachées à l'une ou l'autre des différentes dates marquantes d'un contrat de bail :
- Le dépôt de garantie doit être remis au bailleur dès la signature du contrat de bail, même si le locataire n'emménage pas directement ;
- L'état des lieux ne doit être réalisé que lors de l'entrée dans le logement du locataire, et donc à la date de remise des clés ;
- L'assurance habitation est obligatoire, mais ne peut le plus souvent pas être contractée sans bail signé. Elle n'est donc exigible que lors de la date d'effet du bail
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Peut-on décaler la date de prise d'effet du bail ?
Si l'une des deux parties ne peut pas honorer la date initialement prévue de remise des clés et d'entrée dans les lieux, il est possible de décaler la date de prise d'effet du bail. Si ce décalage est de moins d'une semaine, il n'est pas nécessaire de modifier le contrat de bail initialement signé, et un simple accord à l'amiable peut être passé entre le locataire et le bailleur.
En revanche, si ce décalage est de plus d'une semaine, il est recommandé (mais pas obligatoire) de rédiger un avenant au contrat de bail qui en modifie la date d'exécution, surtout si ce décalage est à l'initiative du bailleur. Car si aucun avenant au bail n'est signé, le locataire doit s'acquitter du loyer comme s'il occupait déjà le logement. En effet, les conséquences d'un décalage de la prise d'effet d'un bail de location diffèrent selon la personne qui en est à l'origine.
Le décalage est dû au locataire
Si le locataire ne peut pas honorer déménager à la date initialement prévue au moment de la signature du contrat de bail il peut, avec l'accord du propriétaire, décider d'une autre date pour la remise des clés et l'état des lieux d'entrée. Le propriétaire peut alors accepter de ne lui réclamer le loyer seulement à partir de la date effective d'emménagement. Cependant, il n'en est pas obligé, et peut exiger le paiement du loyer à la date de début de bail initialement prévue.
Le décalage est dû au propriétaire
Si le décalage de la date d'effet du bail est du fait du propriétaire, il ne pourra pas réclamer de loyer à son locataire pour la période où il n'occupe pas le logement. Ce dernier, par ailleurs, n'est pas obligé d'accepter la modification de la date d'effet et a donc la possibilité de refuser de signer l'avenant. S'il accepte, l'avenant doit donc préciser la nouvelle date prévue ainsi que les raisons qui en ont justifié le décalage.
Comment annuler un bail avant sa prise d'effet ?
Il n'existe pas de disposition permettant d'annuler un bail à l'initiative de l'une des deux parties avant sa prise d'effet une fois qu'il a été signé. Cela signifie donc qu'un locataire qui souhaite se rétracter avant l'entrée dans un logement devra donc respecter l'habituel délai de préavis (1 mois pour un logement meublé, et 3 mois pour un logement non meublé), au cours duquel il devra tout de même s'acquitter du loyer pour le logement, même s'il n'y habite pas.
Dans les faits, le bailleur a le plus souvent intérêt à accepter la rétractation sans préavis du locataire, surtout si celui-ci exprime clairement qu'il n'a pas l'intention de payer. Cela lui permet de relouer au plus vite le logement à une autre personne sans avoir à attendre le délai de préavis, et peut lui éviter une longue et coûteuse procédure judiciaire.
À l'inverse, un propriétaire qui souhaite résilier un bail avant sa date de prise d'effet ne peut le faire que sous certaines conditions très strictes. La loi permettant à un propriétaire de donner congé à un locataire au terme du contrat de bail ne l'y autorise que dans 3 cas :
- Pour motif légitime et sérieux : impayé de loyer ou trouble au voisinage par exemple, qui ne s'appliquent pas à un locataire qui n'a pas encore emménagé ;
- Pour vendre le bien ;
- Pour occuper le bien ou y loger des proches.
Quand bien même le propriétaire serait dans l'une de ces situations, il devra attendre l'échéance du bail et respecter un délai de préavis de 3 mois pour un meublé et de 6 mois pour un logement non meublé.
Une annulation d'un contrat de bail avant le commencement de son exécution ne peut donc être réalisée que sur une décision de justice. Les motifs suivants permettent d'obtenir un tel jugement :
- Le bail a été signé par un mineur non émancipé ;
- L'une des deux parties a fourni de faux documents (DPE ou fiche de paie falsifiés par exemple) ;
- Le logement comporte un vice caché ;
- Le chèque de dépôt de garantie a été réalisé sans provision ;
- Le contrat de bail est rendu nul par la présence de mentions ou de clauses contraires à la loi : paradoxalement, une clause permettant à l'une ou l'autre des parties de se rétracter avant le début de l'exécution du bail est considérée comme abusive, et entraîne donc son annulation.
Quelle est la date d'échéance du bail de location ?
Tout bail de location est rédigé pour une durée précise, prévue en avance par la loi. Lors de son échéance, il est donc possible de donner congé à son locataire sous certaines conditions, mais il convient cependant de l'informer en respectant un délai de préavis. Si le propriétaire ne donne pas congé à son locataire, ou s'il ne respecte pas ce délai, cela entraîne un renouvellement du bail automatique.
La durée d'un bail de location, dont la date d'effet est retenue en tant que début d'exécution, est variable selon le type de contrat, et s'il est ou non loué meublé. Ainsi, la date d'échéance d'un bail de location est de :
- 6 ans pour un logement loué vide si le bailleur est une personne morale ;
- 3 ans pour un logement loué vide si le bailleur est une personne physique ;
- 1 an pour un logement loué meublé avec un bail classique ;
- 9 mois pour un logement loué en bail étudiant.
Enfin, certains types de baux de location ont des durées libres ou variables, comme la location saisonnière, le bail mobilité, ou encore la location de résidence secondaire. Cependant, la règle qui encadre le congé qu'un propriétaire peut donner à son locataire ne change pas : il doit respecter un préavis de 3 mois pour le non-renouvellement de bail pour un meublé et de 6 mois pour un logement vide, à l'issue duquel la date de prise d'effet de résiliation du bail sera effective. En plus du préavis à respecter, il ne peut donner congé à son locataire que sous certaines conditions, précisées précédemment.
