Que vérifier avant d’acheter un appartement pour faire du locatif ?
Considéré comme l’un des placements les plus prisés, l’investissement immobilier locatif est d’abord un investissement rentable. À condition de faire les bons choix. Si certains critères à prendre en compte sont des incontournables dans tout type d’achat immobilier (profil du bien, qualité de la construction ou bien encore l’insonorisation), d’autres s’avèrent plus importants dans le cadre d’un achat pour louer.
Les critères essentiels pour un appartement locatif
Un appartement à louer : les questions à se poser avant
L’investissement locatif est un investissement qui mise sur la sécurité et la régularité. Aussi, si vous souhaitez que votre investissement locatif soit rentable, outre une bonne étude du marché, vous devrez bien réfléchir à la cible visée. Un logement étudiant n’apportera pas les mêmes garanties ni les mêmes revenus complémentaires qu’un appartement familial, ou qu’une location saisonnière. Ils ne se situeront pas dans les mêmes quartiers non plus, et se ne loueront pas selon même termes. Deux types de location sont ainsi possibles : la location vide (sans mobilier) et la location meublée. Une location meublée se loue plus cher qu’une location vide équivalente, mais avec un contrat de bail d’un an seulement contre trois ans, impliquant des changements de locataires fréquents, avec autant d’états des lieux et de démarches. Demandez-vous également : quel est mon besoin de surface de logement ? Plutôt appartement ancien ou neuf ? A noter qu'investir dans l'immobilier ancien fait souvent office de valeur sûre. En effet, les appartements anciens bénéficient bien souvent des meilleurs emplacements dans les centres-villes.
Investissement locatif : une visite sans faute
Une fois définis vos objectifs, il vous faudra encore trouver l’appartement parfait à louer. Les bonnes pratiques à suivre lors de vos visites ne sont pas très différentes d’un achat immobilier classique, et de nombreux sites, proposent des checklist détaillées. Vous voudrez ainsi, bien évidemment, vous assurer de la qualité de la construction de l’immeuble, l’exposition de l’appartement, l’insonorisation, l'isolation des fenêtres, les écoulements d'eau, ou encore l’état général de la plomberie. Il est aussi conseillé de visitez le logement à des heures et des jours différents. De cette manière vous pourrez évaluer les éventuelles nuisances (dues peut-être à une mauvaise isolation phonique ou au voisinage par exemple). Vous pouvez aussi demander des éléments de preuves de travaux, ou encore à réaliser une contre-visite afin d’être sûr de ne rien laisser au hasard. Enfin, n’hésitez pas à réaliser une visite avec un architecte. De cette manière vous pourrez réaliser une estimation précise des travaux avant l'achat. Acheter un appartement à rénover et obtenir les conseils avisés d'un architecte est en effet une excellente manière de valoriser votre futur investissement locatif et d’être sûr de louer. Des sociétés telles que BAM vous mettent ainsi en relation avec des architectes dans votre région.
Localisation de votre appartement locatif
Définir le lieu idéal d’un appartement pour louer
Il est indispensable de bien choisir l'adresse de votre prochain investissement locatif. Pourquoi ? Tout simplement parce que l’environnement est un des critères majeurs qui permet de donner de la valeur à un bien immobilier. Aussi, tâchez d’opter pour un quartier agréable à vivre, bien desservi ou encore proche de commerces ou d’écoles. Raisonnez en termes de cible. En effet, si vous comptez louer à un étudiant, les campus universitaires et les centres-villes animés seront des emplacements à privilégier. Au contraire, pour les familles pensez à la proximité des établissements scolaires et des espaces verts. Notez qu'une école de qualité constitue un atout de taille pour le locataire. Attention toutefois à ne pas vous limiter à la proximité des commerces. En effet, les infrastructures telles que le stationnement ou l’accès aux autoroutes sont aussi des critères à prendre en compte. Il en va de même pour le voisinage. Evaluer le voisinage environnant et se renseigner auprès de passants peut être un choix judicieux pour s'assurer de choisir un quartier qui attire les locataires éventuels.
L’environnement de mon appartement locatif : en chiffres
Au-delà de ces vérifications sur place, de nombreuses sources peuvent vous aider à évaluer le potentiel d’une zone pour l’achat d’un appartement. Ainsi, n’hésitez pas à vous renseigner auprès de votre mairie sur le Plan d’Occupation des Sols (POS) ainsi que le Plan Local d’Urbanisme (PLU). Ils vous donneront de nombreuses informations concernant les projets prévus dans votre commune, et les quartiers susceptibles de se développer. Vous pouvez aussi vérifier les données de l’INSEE : indice de référence des loyers, évolution du nombre d’habitants sur les 20 dernières années, dynamisme économique, etc.